COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 21/06300 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MNMD

S.A.R.L. RESTO GRILL SAINT MICHEL

c/

Monsieur [M], [B], [S] [O]

Nature de la décision : ARRÊT MIXTE – EXPERTISE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 octobre 2021 (R.G. 19/00467) par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux suivant déclaration d’appel du 17 novembre 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. RESTO GRILL SAINT MICHEL, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]

Représentée par Maître David LEMEE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Monsieur [M], [B], [S] [O], né le 03 Octobre 1984 à [Localité 11], de nationalité Française, demeurant chez Monsieur [E], [Adresse 12]

Représenté par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte sous seing privé du 8 avril 1998, Mme [N] a donné en location à M. [J] un local à usage commercial dans un immeuble situé au [Adresse 8], prenant effet au 1er mai 1998 pour une durée de neuf années.

Par contrat du 11 décembre 1999, M. [J] a apporté le fonds à la SARL Resto Grill Saint Michel (ci-après Resto Grill), qui se trouve actuellement titulaire du droit au bail et qui exploite dans le local un fonds de commerce de café-bar, avec petite restauration.

Par acte du 26 juillet 2007, le bail a été renouvelé pour une durée identique avec effet au 1er juillet 2007.

Par acte notarié du 18 janvier 2011, Mme [N] a cédé l’immeuble à M. [O].

Ce dernier a fait délivrer le 15 février 2016 un acte de commissaire de justice à la société Resto Grill portant congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 6 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, saisi par le bailleur, a désigné M. [K], expert judiciaire, aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dues à la société Resto Grill.

L’expert a déposé son rapport le 29 mai 2018, en évaluant les indemnités dues au preneur comme suit:

— une indemnité d’éviction principale d’un montant de 35 000 euros,

— une indemnité de remploi de 3 500 euros

— des frais de déménagement de 1 500 euros,

— ainsi qu’une indemnité d’occupation de 10 500 euros par an et hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2019, M. [O] a assigné la société Resto Grill devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction, de ses accessoires et de l’indemnité d’occupation.

2. Par jugement du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [M] [O] à payer à la SARL Resto grill Saint Michel la somme de 30 690 euros au titre de l’indemnité d’éviction et de ses accessoires ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL Resto grill Saint Michel à M. [M] [O] à la somme de 10 500 euros l’an hors charges à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’à libération effective des lieux, et en tant que de besoin la condamne à ce paiement ;

— ordonné la compensation entre l’indemnité d’éviction et ses accessoires due par M. [M] [O] à la SARL Resto grill Saint Michel et l’indemnité d’occupation due par la SARL Resto grill Saint Michel M. [M] [O], en principal, intérêts et frais ;

— ordonné la séquestration par M. [M] [O] de la somme due après compensation des indemnités respectives des parties, entre les mains de M. le Bâtonnier de l’Ordre des avocats du Barreau-de Bordeaux dans les conditions combinées des articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;

— débouté les parties pour le surplus ;

— fait masse des dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé dont les frais d’expertise judiciaire, et condamne chacune des parties à en supporter la moitié ;

— dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

3. Par déclaration au greffe du 17 novembre 2021, la SARL Resto Grill Saint Michel a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant M. [M] [O].

Par acte du 21 juin 2018, M. [O] a vendu à M. [E] et à son épouse un ensemble immobilier, dont le local objet du bail.

L’affaire initialement enrôlée à la 2ème chambre civile a été transférée le 22 novembre 2024 devant la 4 ème chambre commerciale, eu égard à la nature du litige.

L’affaire initialement prévue à l’audience du 8 avril 2025 a été renvoyée à l’audience du 17 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 26 mai 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SARL Resto Grill Saint Michel demande à la cour de :

— dire et juger la SARL Resto Grill Saint Michel bien fondée et recevable en son appel,

— réformer le jugement du 21 octobre 2021.

A titre principal,

Vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevables les demandes formées par M. [O] par assignation en date du 15 janvier 2019,

— débouter en conséquence M. [O] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Vu les articles L.145-14, L.145-28, L.145-29 et L.145.30 du code de commerce,

— ordonner que l’indemnité d’éviction globale due à la SARL Resto Grill Saint Michel soit fixée à la somme de 132 000 euros.

— condamner M. [O] au paiement de cette somme.

— fixer les indemnités accessoires de la façon suivante :

Indemnité de remploi : 13 200 euros

Indemnité de frais de déménagement : 4 000 euros

— condamner M. [O] au paiement de ces sommes.

En tant que de besoin,

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner toutes indications à la juridiction de la valeur de l’indemnité d’éviction notamment au regard des facteurs locaux de commercialisation des fonds de commerce de nature similaire ou proche dans le même secteur géographique et des usages du secteur,

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 35 000 euros, l’indemnité de remploi à la

somme de 3500 euros et l’indemnité de déménagement à la somme de 4 000 euros,

— ordonner que l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SARL Resto Grill Saint Michel soit fixée à la somme de 630 euros par mois, soit 7 560 euros hors charges annuelles ou à défaut, au montant du loyer actuel soit 8 279,76 euros par an,

En tout état de cause sur l’indemnité d’occupation,

— condamner la SARL Resto Grill Saint Michel au paiement de l’indemnité d’occupation en deniers ou quittance, la SARL Resto Grill Saint Michel étant à jour de ses loyers,

— débouter M. [O] de ses plus amples demandes.

En tout état de cause,

— le condamner à verser à la société Resto Grill Saint Michel une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 24 mars 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [O] demande à la cour de :

Vu les articles L145-14, L145-28, L145-29 et L145-30 du code de commerce,

Vu l’article 1289 ancien du code civil,

Vu le rapport d’expertise de M. [K] du 29 mai 2018,

— confirmer le jugement du 21 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter la SARL Resto Grill Saint Michel de l’intégralité de ses demandes,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction globale à la somme de 30 690 euros en raison de la carence de la SARL Resto Grill Saint Michel dans la communication à l’expert, d’éléments nécessaires à la détermination de l’indemnité d’éviction,

— homologuer le rapport d’expertise de M. [K] du 29 mai 2018 s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation,

— fixer en conséquence le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Resto Grill Saint Michel à M. [O], à la somme de 10 500 euros HC/par an, à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’à libération effective des lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL Resto Grill Saint Michel à la somme de 90 125 euros pour la période courant du 1er octobre 2016 au 1er mars 2025,

— condamner la SARL Resto Grill Saint Michel au paiement de l’indemnité d’occupation due à M. [O], à partir du 1er octobre 2016 et jusqu’à libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement du 21 octobre 2021,

— ordonner la compensation de l’indemnité d’éviction due par M. [O] à la SARL Resto Grill Saint Michel avec l’indemnité d’occupation due par la SARL Resto Grill Saint Michel à M. [O], en principal, intérêts et frais.

— ordonner la consignation de la somme due après compensation des indemnités respectives des parties, entre les mains de M. le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de Bordeaux dans les conditions combinées des articles L 145-29 et L145-30 du code de commerce.

— condamner la SARL Resto Grill Saint Michel, à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel, en ceux compris les frais de référés et d’expertise, dont distraction faite au profit de la SELARL Sol-garnaud conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité:

6. Au visa des articles 32, 122 et suivants du code de procédure civile, la société Resto Grill Saint Michel fait valoir que les demandes de Monsieur [O] doivent être déclarées irrecevables, puisque ce dernier a vendu le local commercial donné à bail, aux époux [E], par acte du 21 juin 2018, et que la simple convention de gestion conclue entre les parties ne lui donne pas pour autant la qualité à agir en qualité de mandataire.

7. M. [O] réplique qu’il a parfaitement qualité à agir puisque la convention de jouissance conclue avec les acquéreurs lui confère notamment la gestion de l’immeuble pour une durée de neuf années.

Réponse de la cour:

8. Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

9. Selon les dispositions de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

10. Aux termes de la convention de gestion et de jouissance conclue le 2 juillet 2018, les époux [E], acquéreurs de l’immeuble situé [Adresse 9], incluant notamment le local donné à bail, ont confié expressément à Monsieur [M] [O] le soin d’assurer le suivi de la procédure d’expulsion entreprise préalablement à la vente à l’encontre du locataire commercial, auquel il avait délivré un congé avec refus de renouvellement en contrepartie d’une indemnité d’éviction.

11. Il en résulte que M. [O] disposait bien de l’intérêt de la qualité à agir lors de la délivrance de l’assignation introductive d’instance.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur le montant de l’indemnité principale d’éviction:

Moyens des parties:

12. M. [O] soutient que l’indemnité principale doit être fixée selon la valeur du fonds de commerce, et qu’il y a donc lieu de tenir compte des offres d’achat qu’il a reçues, ainsi que des tendances du marché, des ventes pratiquées pour des commerces de même nature, et des avis donnés par des agences spécialisées sans qu’il y ait lieu de se baser sur le chiffre d’affaires réalisées par la société resto grill Saint Michel puisque les potentiels acquéreurs ont d’autres projets que l’activité actuelle. À défaut, il sollicite l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise.

13. M. [O] réplique, en substance, que l’expert a évalué à juste titre l’indemnité principale de remplacement en fonction de la seule valeur du droit au bail, compte tenu de la carence du preneur à communiquer des pièces comptables (et notamment un compte de charges détaillées) dans le cadre de la mesure d’expertise.

Réponse de la cour:

14. Selon les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

15. Il est constant que l’indemnité principale d’éviction doit être en l’espèce fixée à la valeur de remplacement en l’absence de local équivalent permettant à la société Resto Grill d’y transférer le fonds litigieux.

16. Il est non moins constant que cete indemnité de remplacement, qui indemnise un préjudice futur, doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent (Voir en ce sens une jurisprudence constante, et notamment Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 Mars 2011, pourvoi n°10-15324).

17. En l’état, la cour dispose d’un rapport d’expertise judiciaire particulièrement ancien, datant de 7 années, puisque clôturé le 29 mai 2018.

La société Resto Grill a communiqué des offres d’achat émanant de M. [U] en date du 13 mars 2014 (130 000 euros), de M. [A] en date du 14 novembre 2018 et du 17 mars 2025 (180 000 euros) et de M. [G] en date du 9 novembre 2021 pour un montant de 140 000 euros, mais dont le bailleur conteste fermement le caractère probant, en ce qui concerne l’évaluation de l’indemnité de remplacement.

18. Compte tenu de l’ancienneté du rapport d’expertise judiciaire, de la différence considérable existant entre l’évaluation de l’indemnité de remplacement par M. [K] (35000 euros) et la moyenne des offres d’achat (150 000 euros), et de l’absence d’autres éléments objectif suffisamment probants, il apparaît nécessaire d’ordonner avant dire droit une nouvelle mesure d’expertise, dans les conditions précisées au dispositif.

Il est donc sursis à statuer sur l’ensemble des demandes de la société Resto Grill.

Il est fait injonction à la SARL Resto Grill de communiquer à l’expert judiciaire l’ensemble des pièces comptables que ce dernier réclamera.

Sur les demandes accessoires:

19. Il n’y a pas lieu de faire à ce stade application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt mixte:

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Resto Grill Saint-Martin,

Déclare M. [O] recevable à agir,

Avant dire droit sur les autres prétentions:

Ordonne une mesure d’expertise,

Désigne pour y procéder:

— M. [C] [P], expert près la cour d’appel de Bordeaux

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

et à défaut, en cas d’indisponibilité de M. [P],

— M. [H] [Z], expert près la cour d’appel de Bordeaux,

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX02]

avec la mission suivante:

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission (étant précisé qu’il est, dès à présent, fait injonction à la SARL Resto Grill de communiquer à l’expert judiciaire la totalité des pièces comptables que ce dernier lui réclamera, dans un délai de quinze jours à compter de la demande),

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— visiter les lieux situés à [Adresse 10], les décrire, les photographier, et en cas de contestation, les mesurer,

— dresser la liste des salariés employés par la SARL resto grill [Adresse 13] dans les locaux et sur ce fonds,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, à savoir, en l’espèce, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice ainsi que la plus-value en résultant,

— évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL resto Saint-Michel

à compter du 1er octobre 2016,

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser,

de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent;

. en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur

adresser son document de synthèse;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières

observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure

civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises

au delà de ce délai.

Dit que la SARL Resto Grill Saint-Michel fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner auprès du régisseur de la cour d’appel de Bordeaux dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, à peine de caducité, la somme de 3000 euros à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois ;

Dit qu’à l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard SIX mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours

à compter de sa réception ;

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 25 novembre 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Surseoit à statuer sur l’ensemble des demandes, y compris celles formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président