ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 13 Novembre 2025

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 24/00759 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUPX

S.C.I. SAINT LOUIS IMMOBILIER I

c/

[Localité 12] METROPLE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 13 Novembre 2025

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. SAINT LOUIS IMMOBILIER I,

[Adresse 15]

représentée par Maître Philippe HONTAS, avocat au barreau de BORDEAUX,

Appelante d’un jugement rendu le 25 janvier 2024 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 13 février 2024,

à :

[Localité 13],

[Adresse 14]

assistée de M^e Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP – [Adresse 20]

Comparant en la personne de Monsieur [M] [X], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 17 septembre 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [M] [X], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par arrêté du 1er décembre 2020, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) [Localité 12] Métropole les travaux de désenclavement des [Adresse 17] et [Adresse 18] sur le territoire de la commune de [Localité 12].

La société civile immobilière Saint Louis Immobilier I était propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 27][Cadastre 3] et [Cadastre 10] de contenances respectives de 543 m² et 107 m² situées [Adresse 1] et [Adresse 8] [Localité 12].

Par arrêté préfectoral du 13 juillet 2022, ces biens ont été déclarés immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique au profit de l’EPCI [Localité 12] Métropole, soit par voie amiable, soit par voie d’expropriation.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement cessibles au profit de [Localité 12] métropole les parcelles cadastrées RM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 10].

2. Les discussions amiables sur le montant de l’indemnisation de cette dépossession n’ayant pas abouti, l’EPCI [Localité 12] Métropole a, le 24 février 2023, saisi le juge de l’expropriation de la Gironde aux fins de fixation de cette indemnisation.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 16 octobre 2023 puis, par jugement prononcé le 25 janvier 2024, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités revenant à la société Saint Louis Immobilier I pour l’expropriation des parcelles cadastrées section RM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 10] de contenances respectives de 543 m² et 107 m² situées [Adresse 1] et [Adresse 7] sur le territoire de la commune de [Localité 12] aux sommes suivantes :

indemnité principale : 327.970,50 euros

indemnité de remploi : 33.797,50 euros ;

— condamne [Localité 12] Métropole à payer à la société Saint Louis Immobilier I une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne [Localité 12] Métropole aux dépens.

La société Saint Louis Immobilier I a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 13 février 2024, intimant [Localité 12] Métropole.

L’EPCI [Localité 12] Métropole s’est constitué le 29 février 2024.

***

3. L’appelante a déposé son mémoire par RPVA le 7 mai 2024 et l’a déposé au greffe accompagné de 41 pièces le 10 mai suivant.

Le commissaire du gouvernement et [Localité 12] Métropole en ont reçu notification par courrier postal le 21 mai 2024.

La société Saint Louis Immobilier I y demande à la cour de :

— réformer les chefs du jugement entrepris qui ont fixé les indemnités revenant à la société Saint Louis Immobilier I pour l’expropriation des parcelles cadastrées section RM n °[Cadastre 10] et RM n °[Cadastre 3] de contenances respectives de 107 m² et 543 m², situées [Adresse 1] et [Adresse 7], sur le territoire de la commune de [Localité 12] aux sommes suivantes :

1. indemnité principale : 327.970,50 euros,

2. indemnité de remploi : 33.797,50 euros ;

Statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 644.500 euros en principal les indemnités d’expropriation lui revenant au titre des deux parcelles situées [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Adresse 11] cadastrées RM [Cadastre 10] d’une contenance 543 m² et RM [Cadastre 3] d’une contenance de 107 m², soit au total de 650 m², laquelle se décompose comme suit :

1. indemnité principale : 650 m² x 900 euros = 585.000 euros,

2. indemnité de remploi en considération du montant de l’acquisition : 59.500 euros ;

— juger que l’indemnité d’expropriation sera à titre principal fixée hors droits et non assujettie à la TVA et subsidiairement hors taxes ;

— condamner [Localité 12] Métropole à payer à la société Saint Louis I une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

***

4. L’intimé a déposé son mémoire par RPVA le 30 juillet 2024 et l’a déposé au greffe le même jour accompagné de 23 pièces.

Ces éléments ont été notifiés le lendemain aux autres parties par courrier postal.

[Localité 12] Métropole y demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par la juridiction de l’expropriation de la Gironde en ce qu’il a :

— fixé les indemnités revenant à la société Saint Louis Immobilier I pour l’expropriation des parcelles cadastrées section RM n°[Cadastre 10] et [Cadastre 3] de contenances respectives de 107 m² et 543 m² (soit au total 650 m²), situées [Adresse 1] et [Adresse 7] sur le territoire de la commune de [Localité 12], aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 327 970,50 euros

— indemnité de remploi : 33 797,50 euros ;

En conséquence,

— fixer à la somme de 361 768 euros toutes indemnités confondues, pour un bien libre, les indemnités d’expropriation revenant à la société Saint Louis Immobilier I propriétaire des parcelles cadastrées section RM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 10] d’une contenance respective de 543 m² et 107 m², situées [Adresse 1] et [Adresse 7], sur le territoire de la commune de [Localité 12] ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire présentée par la société Saint Louis Immobilier I ;

— condamner la société Saint Louis Immobilier I à verser à [Localité 12] Métropole la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance en appel.

***

5. Le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire le 21 août 2024.

L’appelante et l’intimé en ont reçu notification par courrier postal respectivement le 13 et le 7 novembre suivant.

Le commissaire du gouvernement y propose à la cour de fixer à la somme de 456.230 euros l’indemnité principale de dépossession et à celle de 46.623 euros l’indemnité de remploi pour l’expropriation des parcelles cadastrées section [Cadastre 27][Cadastre 3] et [Cadastre 10].

***

6. Bordeaux Métropole a déposé un deuxième mémoire le 31 janvier 2025 par RPVA et le même jour au greffe avec une pièce nouvelle.

Le commissaire du gouvernement et le conseil de l’appelante en ont reçu notification par courrier postal respectivement les 5 et 6 février suivant.

L’intimé y ajoute au dispositif de ses conclusions la prétention suivante :

— rejeter toute demande plus ample ou contraire présentée par la société Saint Louis Immobilier I ainsi que le commissaire du gouvernement et en conséquence les débouter de l’ensemble de leurs

fins, demandes et prétentions.

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7. La société Saint Louis Immobilier I a déposé un deuxième mémoire par RPVA le 10 février 2025 et au greffe le lendemain.

Le commissaire du gouvernement et le conseil de l’intimé en ont reçu notification par courrier postal le 14 février suivant.

L’appelante y ajoute au dispositif de ses conclusions la prétention suivante :

— Juger [Localité 12] Métropole mal fondé en ses demandes et l’en débouter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence

8. Le juge de l’expropriation a retenu la date du 24 février 2017 comme étant la date de référence en l’espèce.

9. Cette décision est approuvée par l’expropriant mais discutée par l’appelante et le commissaire du gouvernement. La première estiment que la date de référence est le 24 janvier 2020 tandis que le second retient celle du 10 mars 2020.

10. A cet égard, il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 du code de l’expropriation ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 16] [Localité 19], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Lorsque le bien est compris dans un emplacement réservé, la date de référence est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s’apprécier à la date à laquelle le premier juge a prononcé sa décision, soit en l’espèce le 25 janvier 2024.

Il est également de principe qu’une modification du plan local d’urbanisme qui n’affecte pas les caractéristiques de la zone litigieuse, telle que la hauteur des immeubles, ne peut être retenue pour fixer la date de référence au sens de l’article L. 213-4 a du code de l’urbanisme, même si le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle expropriée est lui-même modifié.

11. En l’espèce, l’unité foncière se situe dans un emplacement réservé T662 et en zone UP1 '[Localité 12] [Localité 35]' pour la parcelle cadastrée [Cadastre 26] et une partie de la parcelle [Cadastre 24], dont l’autre partie est comprise dans la zone UP2, également '[Localité 12] [Localité 35]', du Plan local d’urbanisme.

Le plan de zonage n°[Cadastre 6] et le plan '[Localité 35]' ont certes été examinés lors de la 9ème modification du PLU en date du 24 janvier 2020 devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020.

Toutefois, cette modification n’a pas affecté les caractéristiques des zones UP1 et UP2, au contraire de la révision du PLU en date du 16 décembre 2016, qui a rendu opposable aux tiers à la date du 24 février 2017 le PLU 3.1 de [Localité 12] Métropole.

12. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur la consistance du bien et son usage effectif

13. Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien : « La parcelle [Cadastre 29] est en nature de terrain nu. Elle est bordée par des arbres sur la gauche du terrain et par une palissade d’une habitation sur la droite. La parcelle [Cadastre 28] est enherbée avec un chemin en grave. Lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté que les dépôts sauvages mentionnés dans les premières écritures de

l’expropriant ont été évacués par la SCI. Elle sert actuellement de stationnement pour des véhicules légers se stationnant en épis de part et d’autre de la parcelle. Aucune des parcelles n’est bâtie.»

14. Le Cabinet BLB, expert amiable de la société Saint Louis Immobilier I, indique dans son rapport en date du 28 mars 2023 : « Le terrain étudié est situé dans le [Adresse 22], en bordure de l’une des artères majeures qui relie le centre-ville et le quartier des bassins à flot.

Ce quartier est très apprécié et recherché par une population au fort pouvoir d’achat. Bonne desserte par le réseau de transports en commun : lignes 4, 7 et 32 du bus à proximité immédiate, tramway à 10 minutes à pied.

Nous avons affaire à deux parcelles totalisant 650 m². Ce tènement, situé à la jonction de la [Adresse 31] et de la [Adresse 33], présente une forme de L et une bonne planimétrie. Il est en nature d’allée enherbée ou engravée, d’aire de stationnement non aménagée pour partie et/ou de terrain nu. Il constitue la partie sud-ouest du terrain d’assiette du centre commercial Leclerc [Localité 34].»

15. Ainsi qu’il a été indiqué supra, le bien est compris dans les zones UP1 et UP2, qui correspondent à des secteurs urbains destinés principalement à l’habitat et sont classées l’une et l’autre zones d’intérêt patrimonial bâti et/ou paysager.

16. La qualification de terrain à bâtir n’est pas discutée par les parties.

Sur l’indemnisation de la société Saint Louis Immobilier I

Moyens des parties

17. La société Saint Louis Immobilier I fait grief au jugement déféré d’avoir fixé l’indemnisation de sa dépossession à la somme principale de 327.970,50 euros et d’avoir retenu que, bien que pouvant être qualifiées de terrains à bâtir au sens du code de l’expropriation, les parcelles litigieuses étaient grevées de restrictions administratives de sorte qu’elles devaient être assimilées pour leur évaluation à des voies à usage de circulation ou voies d’accès.

L’appelante fait valoir que, en application de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, le terrain litigieux doit être considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé ; qu’il s’agit de terrains privatifs constructibles qui n’ont pas la nature de voies à usage de circulation ou de voies d’accès, le fait que des véhicules y stationnent ponctuellement de manière anarchique et non autorisée n’étant pas l’expression de droits qui lui seraient opposables.

La société Saint Louis Immobilier I ajoute que le bien est détaché d’une parcelle de 18.017 m² d’un seul tenant dont les droits à construire ne sont pas épuisés ; qu’il est manifeste que la création de la parcelle [Cadastre 24] est en relation étroite avec la décision de recourir à l’expropriation de ce bien, que l’intention dolosive de [Localité 12] Métropole est établie en ce qu’il a tenté de déprécier à son profit des parcelles qu’il espérait ainsi acquérir à moindre prix ; que c’est donc à tort que le juge de l’expropriation a seulement considéré comme pertinents les termes de comparaison qui concernent des cessions de parcelles en nature de voirie.

18. [Localité 12] Métropole répond que les parcelles expropriées sont en nature de trottoir et sont grevées d’un emplacement réservé T [Cadastre 9] destiné à la création d’une voie nouvelle le long de la Gare [Localité 34] ; qu’en vertu de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire ; qu’en matière de voirie, comme des trottoirs ou une voie de circulation, le juge considère que le bien est en réalité inconstructible.

L’intimé précise qu’il résulte du plan de zonage de la '[Localité 35]' que les parcelles expropriées sont représentées en blanc, de telle sorte que les constructions n’y sont pas autorisées ; qu’au jour du transport sur les lieux comme à la date de référence le 24 février 2017, l’emprise expropriée est non clôturée, en nature essentiellement de chemin en grave, ouverte au public, non constructible ; que ce n’est pas en fonction de la consistance de la parcelle mère qu’il convient d’évaluer la valeur de la parcelle [Cadastre 30] d’une contenance de 543 m², mais en fonction de son usage effectif à la date de référence ; qu’il n’est donc pas pertinent de proposer des termes de comparaison correspondant à des terrains pouvant recevoir des constructions.

19. Le commissaire du gouvernement expose que si les emprises expropriées ne sont pas constructibles au regard du plan de zonage considéré, elles se rattache à une unité foncière majoritairement située en zone UP2 dans un secteur avec une constructibilité importante ; que la parcelle [Cadastre 23] issue de la division de la parcelle [Cadastre 25] autorise une emprise bâtie de 100 % sur la majeure partie de la parcelle et de 50 % sur une autre partie avec des hauteurs de construction de 15 m (R + 4) sur la majeure partie et de 9 m (R + 2) sur une autre partie.

Réponse de la cour

20. Il est constant en droit qu’en cas d’expropriation partielle d’un terrain, la qualification de terrain à bâtir mais également les possibilités de construction doivent être examinées en tenant compte de la situation de l’unité foncière d’origine et non de la situation de l’emprise partielle expropriée.

21. L’expropriée est donc fondée à soutenir que l’évaluation du terrain exproprié doit être conduite par référence à la parcelle d’origine ; il lui appartient à cet égard de rapporter la preuve de ce que ses droits à construire ne sont pas épuisés ; or il apparaît que le surplus de la parcelle d’origine, devenue RM [Cadastre 2] après division de la parcelle cadastrée [Cadastre 25] en deux parcelles RM [Cadastre 2] et RM [Cadastre 3], est aujourd’hui occupé par plusieurs bâtiments à usage commercial dont en particulier un hypermarché à l’enseigne Leclerc, ainsi que les parkings réservés à la clientèle du centre commercial.

Il n’est produit aucun élément complémentaire par l’appelante en ce qui concerne ses droits à construire pour les deux parcelles expropriées. De plus, à la date de référence, le bien litigieux n’était pas clôturé et, bien que privé, était utilisé pour le passage piéton vers le centre commercial.

22. Ainsi que l’a retenu le juge de l’expropriation, par application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’emplacement réservé T662 pour la création d’une voie nouvelle.

23. Le premier juge a relevé avec pertinence que, en vertu du paragraphe 2.2 du réglement de la zone UP1 (dispositions reprises à l’identique dans le règlement de la zone UP2) du Plan local d’urbanisme que les emprises pouvant être bâties sont reportées sur les plans au 1/1000ème de la zone '[Localité 35]' et que les parcelles litigieuses n’y sont pas considérées comme constructibles puisqu’elles ne correspondent ni à des terrains sur lesquels l’emprise bâtie peut atteindre 100 % de la surface ni à des terrains sur lesquels l’emprise bâtie peut atteindre 50 % de la surface.

Il doit être précisé que la parcelle [Cadastre 24] est certes contigüe à un terrain constructible à 100 % mais ne bénéficie pas d’un droit à bâtir de 10 m² au sens du règlement des zones UP1 et UP2, faute d’être elle-même insérée dans une délimitation du plan le permettant (dite 'emprise zéro', soit une impossibilité intrinsèque de bâtir sauf contiguïté avec un terrain bénéficiant d’un droit à 100 %).

24. C’est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de l’expropriation a retenu, pour l’évaluation des deux parcelles litigieuse, le principe de l’usage en voirie et la comparaison avec des mutations de terrain à usage de voirie (chemin, rue, trottoir).

25. La société Saint Louis Immobilier I propose à cet égard six termes de comparaison relatifs à des cessions de terrains nus pour création de voie nouvelle, de surfaces respectives de 84 m², 79 m², 43 m², 56 m², 25 m² et 8806 m². Les deux premiers termes sont les plus pertinents puisqu’ils se situent [Adresse 4], soit dans un secteur proche, bien que les surfaces soient très inférieures à la surface expropriée en l’espèce.

26. [Localité 12] Métropole propose également les deux mutations du [Adresse 21], ainsi qu’un terme de comparaison très pertinent puisque situé [Adresse 32] (dans un secteur voisin) pour une surface de 228 m² et une date de cession au 11 mars 2021, soit proche de la date de la décision de première instance. Il doit également être retenu un terme de comparaison situé [Adresse 5] pour une surface de 427 m² et une date de cession le 1er décembre 2022.

27. Le commissaire du gouvernement a aussi proposé de s’appuyer sur les termes de comparaison situés [Adresse 21], mais également sur des termes de comparaison relatifs à des cessions de terrains destinés à la construction de logements, ce qui doit être écarté.

28. En considération de la moyenne du prix de ces références -après correction compte tenu des différences de surface avec le bien étudié-, il y a lieu de confirmer la valeur retenue par le juge de l’expropriation, soit une moyenne de 504,57 euros, ce qui porte l’indemnité principale à 327.970,50 euros toutes taxes comprises.

29. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef, ainsi qu’en ce qu’il a fixé, en suivant, l’indemnité de remploi à la somme de 33.797,50 euros toutes taxes comprises.

30. Il convient également de confirmer les chefs de dispositif de ce jugement relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Partie succombante en appel, la société saint Louis Immobilier I sera condamnée à payer les dépens de l’appel et à verser à l’intimé la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 25 janvier 2024 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Saint Louis Immobilier I à payer les dépens de l’appel.

Condamne la société civile immobilière Saint Louis Immobilier I à payer la somme de 3.000 euros à l’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 12] Métropole par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,