COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 [F] 2026

N° RG 24/02867 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N2PP

E.U.R.L. CRI DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

c/

Madame [W] [N]

Monsieur [C] [F]

Madame [L] [B]

Monsieur [Z] [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 16 février 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 avril 2024 (R.G. 23/02393) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 juin 2024

APPELANTE :

E.U.R.L. CRI DIAGNOSTICS IMMOBILIERS Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°417 800 588, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1]

Représentée par Maître Brigitte CHEMIN-DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Pauline ROY, avocat au barreau de BORDEAUX substituant Maître Alain de ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS :

Madame [W] [N] née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [F] né le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 2] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [D] né le [Date naissance 3] 1992 à [Localité 3] de nationalité Française , demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Fabienne LACASSAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [L] [B], demeurant [Adresse 4]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 janvier 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte authentique en date du 27 septembre 2018, Mme [W] [N] et M. [C] [F] ont acquis auprès de Mme [L] [B] et de M. [Z] [D] une maison au [Adresse 5] à [Localité 4].

Un rapport de diagnostic en date du 14 mars 2017 réalisé par l’EURL CRI Diagnostics Immobiliers concernant l’amiante, annexé à l’acte de vente, concluait à un état néant concernant la liste des matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Aux termes de l’acte de vente, l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique. Un rapport de contrôle du raccordement au réseau public d’assainissement en date du 1er août 2018 a été annexé à l’acte de vente concluant à sa conformité à la réglementation.

Se plaignant de la découverte de la présence d’amiante et d’une fosse septique, suivant acte d’huissier signifié les 23 et 24 avril 2019, Mme [N] et M. [F] ont fait assigner en référé M. [D], Mme [B] et la société CRI Diagnostics Immobiliers aux fins d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire. Par ordonnance en date du 02 septembre 2019, le juge des référés a fait droit à la demande et nommé M. [V] en qualité d’expert judiciaire, lequel a rendu son rapport le 20 novembre 2019.

Suivant acte d’huissier signifié les 15 et 17 mars 2023, Mme [N] et M. [F] ont fait assigner au fond M. [D], Mme [B] et la société CRI Diagnostics Immobiliers aux fins d’obtenir une indemnisation.

2. Par jugement rendu le 30 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture et dit qu’il est statué sur le fond au vu des conclusions de M. [D] notifiées le 1er février 2024 et au vu des conclusions de la société CRI Diagnostics Immobiliers notifiées le 23 juin 2023.

— condamné la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 104 780,65 euros en réparation des travaux nécessaires au désamiantage.

— condamné la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 2 257,66 euros en réparation des frais de déménagement.

— condamné in solidum Mme [B] et M. [D] à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 3 256 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme.

— condamné la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouté Mme [N] et M. [F] du surplus de leurs demandes.

— condamné la société CRI Diagnostics Immobiliers, Mme [B] et M. [D] aux dépens, en ce compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire.

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

3. Par déclaration en date du 20 juin 2024, la société CRI Diagnotics Immobiliers a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant Mme [N], M. [F], M. [D] et Mme [B].

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

4. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 12 septembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société CRI Diagnostics Immobiliers demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [V]

Vu la jurisprudence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 30 avril 2024, en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la société CRI Diagnostics Immobiliers et l’a condamnée :

— à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 104 780,65 euros en réparation des travaux nécessaires au désamiantage.

— à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 2 257,66 euros en réparation des frais de déménagement.

— à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— aux dépens, en ce compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire.

Statuant à nouveau :

— juger que M. [F] et Mme [N] manquent à rapporter la preuve, qui leur incombe, d’un quelconque préjudice résultant de ce que la société CRI Diagnostics Immobiliers n’avait pas décelé la présence d’amiante dans le cadre du diagnostic avant-vente réalisé le 14 mars 2017.

— juger que M. [F] et Mme [N] ne rapportent pas davantage la preuve, qui leur incombe, d’une quelconque perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente de la maison litigieuse.

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 30 avril 2024, en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la société CRI Diagnostics Immobiliers.

— débouter en conséquence, M. [F] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société CRI Diagnostics Immobiliers

En tout état de cause :

— condamner M. [F] et Mme [N] à verser à la société CRI Diagnostics Immobiliers la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 5 décembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [N] et M. [F] demandent à la cour de :

Vu les articles 1137 et 1240 du code civil

Vu les articles 1604 et s. et 1615 du code civil

Vu l’acte de vente du 20 septembre 2018

Vu le rapport d’expertise de M. [V]

Vu la jurisprudence

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 30 avril 2024

Et partant :

— condamner la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 104 780,65 euros en réparation des travaux nécessaires de désamiantage

— condamner la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et à M. [F] la somme de 2 257,66 euros en réparation des frais de déménagement

— condamner in solidum Mme [B] et M. [D] à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 3 256 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme

— condamner la société Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens

Y ajoutant :

— condamner la société Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 6 décembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [D] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il l’a condamné aux dépens, en ce compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire.

Statuant à nouveau,

— condamner la partie succombante aux dépens de première instance et d’appel.

7. Le 09 septembre 2024, l’appelante a fait signifier sa déclaration d’appel à Mme [B], par acte dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Mme [B] n’a pas constitué avocat.

8. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

9. Les 'juger que’ figurant au dispositif des conclusions de l’appelante ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

10. Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il a condamné in solidum Mme [B] et M. [D] à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 3 256 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme quant à l’existence d’une fosse septique et du raccordement des eaux usées à celle-ci.

11. Il doit également être noté que la société CRI Diagnostics Immobiliers ne conteste pas avoir omis de constater la présence, au niveau des combles, de plaques amiantées qui étaient visibles et accessibles depuis une trappe située dans la salle de bain, discutant uniquement le préjudice né et en lien avec cette faute, ce qu’il convient donc d’examiner.

Sur le préjudice né et en lien avec la faute du diagnostiqueur

Moyens des parties

12. La société CRI Diagnostics Immobiliers sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu que la faute par elle commise dans l’exécution de sa mission l’obligeait à indemniser Mme [N] et M. [F] du coût des travaux de désamiantage alors :

— d’une part, que la preuve du caractère nécessaire desdits travaux n’est nullement rapportée, l’expert concluant au contraire que la présence des plaques amiantées ne représente en l’état aucun danger pour la santé des occupants,

— d’autre part, que la faute commise par le diagnostiqueur ne saurait justifier au maximum que l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une diminution du prix de vente,

— enfin, qu’une telle perte de chance n’est aucunement démontrée en l’espèce.

Elle ajoute que le quantum du préjudice allégué n’est pas justifié puisque le seul devis produit n’a pas été soumis à l’appréciation de l’expert, lequel énonçait dans son rapport qu’aucune intervention n’était nécessaire, soulignant que ledit devis devrait en tout état de cause être soumis à une TVA de 10%.

13. Les consorts [N] [F] concluent à la confirmation du jugement, faisant valoir que le diagnostiqueur a commis une faute inexcusable en établissant un rapport attestant de l’absence totale d’amiante dans le bien immobilier alors que, dans les combles, l’amiante était visible à l’oeil nu ; que la présence d’amiante constitue en soi un préjudice indemnisable ; que si le rapport de l’expert mentionne l’absence de danger, c’est à la condition de l’absence de percement des murs ; que l’amiante a justement été découverte à l’occasion de percements ; que la Cour de cassation juge systématiquement que la sanction des manquements du diagnostiqueur à ses obligations réside dans l’obligation de régler le coût intégral de la suppression de l’élément omis afin de rendre conforme l’état du bien immobilier avec le diagnostic d’absence d’amiante, outre les préjudices de jouissance liés à la présence de cet élément litigieux non détecté initialement. Ils ajoutent que même si les murs n’avaient pas été percés, le diagnostiqueur aurait eu obligation de prise en charge intégrale du coût du désamiantage.

Réponse de la cour

14. En application des dispositions de l’article L. 1314-13 du code de la santé publique, un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 271-4 de ce dernier code, dans sa rédaction applicable en l’espèce au diagnostic établi en mars 2017, dispose :

'En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…)

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article’L. 1334-13'du même code ; (…)'

Il doit être rappelé que même si le contrat circonscrit sa prestation à de simples constats visuels des parties accessibles, le diagnostiqueur reste néanmoins tenu de procéder à la mise en oeuvre de moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, en réalisant notamment des sondages non destructifs ou en émettant des réserves relatives aux zones non analysées. À défaut, ce dernier engage sa responsabilité (Civ.3e, 14 septembre 2017, n°16-21.942).

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’Assemblée plénière de la Cour de cassation, les 6 octobre 2006 (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén, n° 9) et 13 janvier 2020 (Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963), a retenu « que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.»

Il résulte des textes précités que l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque d’amiante et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, publié ; 3e Civ., 19 mai 2016, pourvoi n°15-12.408, publié).

Depuis l’arrêt de la chambre mixte de 2015, la Cour de cassation réaffirme avec constance le principe de la réparation d’un préjudice certain né de l’erreur du diagnostiqueur (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3'; 3e Civ., 9 juillet 2020, pourvoi n° 18-23.920), excluant une réparation au titre de la perte de chance ( 3e Civ., 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-14.029).

15. En l’espèce, en premier lieu, la faute commise par la société CRI Diagnostics Immobiliers dans la réalisation du diagnostic du 14 mars 2017 n’est pas contestée en ce qu’elle a conclu à une absence totale d’amiante dans l’ensemble de l’habitation alors que l’expertise judiciaire a révélé la présence de plaques en amiante-ciment qui auraient dû être décelées par l’opérateur de diagnostic, le sapiteur notant que 'dans les combles accessibles par une trappe en plafond de la salle de bain, ces (mêmes) plaques étaient visibles et accessibles, à l’aplomb des deux murs pignons (…). De plus, aucune réserve d’accessibilité et de visibilité n’a été émise par le diagnostiqueur dans son rapport de repérage, alors qu’il avait visité l’ensemble des parties de l’immeuble, combles compris. Aussi, à la suite de ses investigations, le diagnostiqueur devait repérer, au minimum, les plaques en amiante-ciment, visibles et accessibles, en comble, à l’aplomb des deux murs pignons.'

16. En second lieu, le diagnostiqueur doit indemniser l’intégralité du préjudice résultant de l’inexactitude de son rapport, dès lors qu’il s’agit d’un préjudice certain et directement en lien avec la faute commise, peu important l’absence de risque ou de danger sanitaire pour les occupants.

La sanction des manquements des obligations du diagnostiqueur réside en effet, non dans l’indemnisation de la perte de chance mais, au regard du principe de réparation intégrale du préjudice, qui doit bénéficier à toute victime d’un dommage, dans l’obligation de régler le coût intégral de la suppression de l’élément omis.

Ainsi, si le diagnostic erroné déclare, comme en l’espèce, un bien sans amiante alors qu’il s’avère que cet élément est présent et que le diagnostiqueur avait les moyens de le constater, ce dernier doit régler le coût intégral nécessaire pour l’enlever.

C’est donc de manière infondée que l’appelante argue de l’absence de nécessité de procéder aux travaux de désamiantage et de l’absence de risque pour la santé pour contester la réalité de ce préjudice, qu’elle qualifie à tort de perte de chance.

17. En conséquence, il sera fait droit à la demande de réparation intégrale de l’ensemble des préjudices liés à l’erreur de diagnostic, qui doit ainsi comprendre le coût des travaux de désamiantage et celui de tous les préjudices liés.

18. Mme [N] et M. [F] produisent un devis du 05 décembre 2023 portant sur le retrait des plaques amiante ciment, d’un montant de 101 780,65 euros TTC.

Si la société CRI Diagnostics Immobiliers fait justement valoir que ce devis prévoit à tort une TVA de 20% dès lors que les travaux doivent être réalisés dans un logement affecté à usage d’habitation et achevé depuis plus de deux ans, elle ne produit en revanche aucun autre élément permettant de remettre utilement en cause ce devis.

Il convient donc de faire droit à la demande de prise en charge du coût des travaux de désamiantage à hauteur de la somme de 84 817,21 euros HT à laquelle sera ajoutée une TVA de 10%, soit 93 298,93 euros TTC.

19. Ce même devis précisant que les panneaux solaires devront être retirés avant l’arrivée sur site, c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande relative au coût de l’enlèvement des panneaux solaires à hauteur de 3 000 euros, conformément au devis produit du 27 novembre 2023 qu’aucun élément ne remet en cause.

20. En définitive, il sera alloué à Mme [N] et M. [F], en réparation des travaux nécessaires au désamiantage, la somme de 93 298,93 + 3 000 = 96 298,93 euros, le jugement étant partiellement infirmé de ce chef.

21. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à Mme [N] et M. [F] la somme de 2 257,66 euros au titre des frais de déménagement, ce chef de jugement n’étant pas utilement critiqué.

Sur les demandes accessoires

22. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal ayant à bon droit considéré, au regard de l’expertise qui a porté tant sur l’amiante que sur l’assainissement, qu’il convenait de condamner M. [D], avec Mme [B] et la société CRI Diagnostics Immobiliers, aux dépens de première instance en ce compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire.

23. La société CRI Diagnostics Immobiliers, qui succombe en son recours, en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer la somme de 3 000 euros à Mme [N] et M. [F], ensemble.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort :

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 104 780,65 euros en réparation des travaux nécessaires au désamiantage,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Condamne la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 96 298,93 euros euros en réparation des travaux nécessaires au désamiantage,

Y ajoutant,

Condamne la société CRI Diagnostics Immobiliers aux dépens d’appel,

Condamne la société CRI Diagnostics Immobiliers à payer à Mme [N] et M. [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat