COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 JANVIER 2026

N° RG 25/03943 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OL6Q

S.A.S. PR8 DEVELOPPEMENT

c/

S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 27 janvier 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 16 juin 2025 (R.G. 25/00374) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 30 juillet 2025

APPELANTE :

S.A.S. PR8 DEVELOPPEMENT, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 888 772 589, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 432 710 747, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La SAS PR8 Développement, dont le siège est à [Localité 3], a pour activité la fabrication et vente ambulante de pâtisseries.

La SNC Les Jardins des Quais, dont le siège est à [Localité 7], a principalement pour objet la prise en concession sous forme d’autorisation temporaire d’occupation du domaine public dépendant du [Localité 8] Autonome de [Localité 4], de terrains et de bâtiments situés [Adresse 9] à [Localité 4], permettant la réalisation d’une opération immobilière, et notamment la création d’un centre commercial.

Par acte du 28 juin 2021, la société Les Jardins des Quais a consenti à la société PR8 Développement une sous-location portant sur le local n°19 du Hangar n°18 situé [Adresse 10], moyennant un loyer annuel de 32 400 euros HT, pour y exploiter à titre principal une activité de fabrication et vente sur place et à emporter de pâtisseries, confiseries et glaces, et, à titre accessoire, celle de vente de boissons sans alcool sur place et/ou à emporter.

La société PR8 Développement a cessé de s’acquitter des loyers depuis le deuxième trimestre 2023.

Par acte d’huissier en date du 23 septembre 2024, la société Les jardins des Quais a fait délivrer à la société PR8 Développement un commandement de payer la somme de 65 161,85 euros visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

2. Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la société Les Jardins des Quais a fait assigner la société PR8 Développement en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l’expulsion du preneur, le transport et la séquestration de son mobilier et de condamnation au paiement de la somme de 91 957,23 euros au titre des loyers et charges impayés, outre pénalité de 10% et intérêts, ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 16 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SNC Les Jardins des Quais et la SAS PR8 Développement,

— prononcé en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 23 octobre 2024,

— dit qu’à compter du 23 octobre 2024, la SAS PR8 Développement est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la SAS PR8 Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], local n° 19 au rez de chaussée du [Adresse 5][Adresse 11], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de autres semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la SAS PR8 Développement à payer à la SNC Les Jardins des Quais :

1°) au titre de l’idemnité d’occupation, la somme de 3 950,75 euros HT par mois à compter du 23 octobre 2024,

2°) au titre des loyers, indemnités d’occupation ou charges, la somme provisionnelle de 91 957,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 23 septembre 2024 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné la SAS PR8 Développement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SNC Les Jardins des Quais la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Par déclaration au greffe du 30 juillet 2025, la société PR8 Développement a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Les Jardins des Quais.

La société Les jardins des quais a formé appel incident.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 16 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 02 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société PR8 Développement demande à la cour de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

— déclarer la société PR8 Développement recevable et fondée en son appel,

Y faisant droit :

— Infirmer l’ordonnance rendue le 16 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SNC Les Jardins des Quais et la SAS PR8 Développement,

prononcé en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 23 octobre 2024,

dit qu’à compter du 23 octobre 2024, la SAS PR8 Développement est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date,

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la SAS PR8 Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], local n° 19 au rez de chaussée du [Adresse 5][Adresse 11], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier,

dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de autres semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamné la SAS PR8 Développement à payer à la SNC Les Jardins des Quais :

1°) au titre de l’idemnité d’occupation, la somme de 3 950,75 euros HT par mois à compter du 23 octobre 2024,

2°) au titre des loyers, indemnités d’occupation ou charges, la somme provisionnelle de 91 957,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 23 septembre 2024 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement,

rejeté toutes autres demandes,

condamné la SAS PR8 Développement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SNC Les Jardins des Quais la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— dire que la société PR8 Développement remplit les conditions pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— donner acte de ce que la société PR8 Développement s’engage à verser la somme de 4 375 euros par mois en sus de ses loyers et charges courants, jusqu’à apurement total de sa dette locative,

— ordonner en conséquence la suspension du jeu de la clause résolutoire incluse dans le bail liant les parties,

— dire qu’en cas de respect de ces engagements aux termes des délais octroyés par la cour, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

— dire que chacun des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 03 novembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Les Jardins des Quais demande à la cour de :

Vu les articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

— recevoir la société Les Jardins des Quais en son appel incident et l’y déclarée bien fondée,

— débouter purement et simplement la société PR8 Développement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

dit qu’à compter du 23 octobre 2024, la SAS PR8 Développement est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date,

condamné la société PR8 Développement au paiement, au titre de l’indemnité d’occupation, de la somme de 3.950,75 euros HT par mois à compter du 23 octobre 2024 et, au titre des loyers, indemnités d’occupation ou charges, de la somme provisionnelle 91.957,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 23 septembre 2024 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement,

rejeté toutes autres demandes,

Réformant la décision de ces chefs

Et statuant de nouveau :

— condamner la société PR8 Développement à régler par provision à la société Les Jardins des Quais la somme de 136 529,22 euros TTC, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, arrêtés au 29 octobre 2025,

— autoriser la société PR8 Développement à s’acquitter de cette dette, en plus des loyers courants, en 24 échéances mensuelles d’un montant de 5 688,71 euros chacune, exigibles le 1er jour de chaque mois, à compter de l’arrêt à intervenir,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

— dire qu’à défaut pour la société PR8 Développement de régler, à bonne date, l’une de ses échéances et/ou l’un de ses appels de loyers, charges et accessoires courant à leur date d’exigibilité :

le solde de la dette locative redeviendra immédiatement exigible en totalité la société PR8 Développement étant alors déchue de tout délai de paiement,

la clause résolutoire, suspendue, reprendra ses pleins et entiers effets, de plein droit et automatiquement, sans qu’il soit besoin d’une quelconque notification et/ou mise en demeure et le bail sera résilié et, par conséquent :

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PR8 Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], local n°19 au rez de chaussée du [Adresse 5][Adresse 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la société PR8 Développement à régler par provision à la société Les Jardins des Quais les sommes suivantes :

' une pénalité correspondant à 10% des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire,

' les intérêts de retard calculé sur la base d’un taux mensuel de 1%

du montant de la somme due, lesdits intérêts étant dus à la date d’exigibilité de chacune des sommes et devant, s’ils sont dus pour une année entière, eux même porter intérêt conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

' une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base double du dernier loyer annuel hors taxes et hors charges exigible à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmentée des charges et taxes ; cette indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel,

— Dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société Les Jardins des Quais à titre de premiers dommages-intérêts,

— condamner la société PR8 Développement à régler à la société Les Jardins des Quais la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société PR8 Développement aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux liés au commandement de payer du 23 septembre 2024 et à l’assignation.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 02 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

A la demande du président de la chambre, la société Les jardins des quais a, par message électronique en date du 22 janvier 2026, porté à la connaissance de la société PR 8 Développement, communiqué à la cour sa pièce numéro 23, omise dans le dossier de plaidoirie, à savoir son relevé de loyers, charges actualisé au 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire du bail:

7. Il n’existe aucune contestation sur le fait que le preneur n’a pas réglé les causes du commandement visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois qui lui étai imparti; de sorte que l’ordonnance doit être confirmée, en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

8. Au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, le bailleur accepte toutefois la demande de l’appelante tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

9 . Il convient dès lors de faire droit à cette demande, selon les conditions précisées au dispositif du présent arrêt; aucune décision précédente, devenue définitive, n’ayant constaté ou prononcé la résiliation du bail commercial.

Sur la demande de paiement de provision:

Concernant la demande en principal:

10. Le dernier décompte arrêté au 29 octobre 2025, auquel le bailleur fait référence dans ses dernières conclusions, et qui a fait l’objet d’une communication à la demande du président en cours de délibéré, fait apparaître au bénéfice de la SCI les Jardins des [Adresse 12], une créance de loyers, charges et accessoires d’un montant de 136'529,22 euros TTC.

Le preneur n’a émis aucune contestation sur le montant de cet arriéré.

11. Il y a donc lieu d’infirmer partiellement l’ordonnance et statuant à nouveau de condamner par provision la société PR 8 Développement à payer à la société les Jardins des quais la somme de 136'529,22 euros TTC, au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires.

Concernant les demandes complémentaires:

12. Les demandes formées par le bailleur en cas de non-respect de l’échéancier, au titre d’une pénalité conventionnelle de 10 % des sommes dues, des intérêts de retard de 1 % par mois du montant de la somme due, avec capitalisation par année entière; au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation, et de la conservation du dépôt de garantie sont fondées sur les conditions générales du bail commercial aux articles CG7 b) CG16 d) et CG16 e).

Ces demandes conforme à la convention des parties n’ont donné lieu à aucune contestation de la part du preneur; il convient dès lors d’y faire droit, par infirmation de l’ordonnance entreprise.

Concernant les frais irrépétibles:

13. Partie perdante, la société PR 8 développement supportera les dépens de l’appel ainsi que ses frais irrépétibles.

Il y a lieu d’allouer à la société Les jardins des quais une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 16 juin 2025, en ce qu’elle a:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SNC Les Jardins des Quais et la SAS PR8 Développement,

— condamné la SAS PR8 Développement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à payer à la SNC Les Jardins des Quais la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonannce pour le surplus de ses dispositions, et y ajoutant,

Condamne la société PR8 Développement à payer à la société Les Jardins des Quais la somme provisionnelle de 136 529,22 euros TTC, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, arrêtés au 29 octobre 2025,

Autorise la société PR8 Développement à s’acquitter de cette dette, en plus des loyers courants, en 24 échéances mensuelles d’un montant de 5 688,71 euros chacune, exigibles le 1er jour de chaque mois, à compter de l’arrêt à intervenir,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

Dit qu’à défaut pour la société PR8 Développement de régler, à bonne date, l’une de ses échéances et/ou l’un de ses appels de loyers, charges et accessoires courant à leur date d’exigibilité :

le solde de la dette locative redeviendra immédiatement exigible en totalité la société PR8 Développement étant alors déchue de tout délai de paiement,

la clause résolutoire, suspendue, reprendra ses pleins et entiers effets, de plein droit et automatiquement, sans qu’il soit besoin d’une quelconque notification et/ou mise en demeure et le bail sera résilié,

Dans le cas prévu au précédent paragraphe,

— Dit que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société Les Jardins des Quais à titre de premiers dommages-intérêts,

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PR8 Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], local n°19 au rez de chaussée du [Adresse 5][Adresse 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— Condamne la société PR8 Développement à régler par provision à la société Les Jardins des Quais les sommes suivantes :

' une pénalité correspondant à 10% des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire,

' les intérêts de retard calculé sur la base d’un taux mensuel de 1%

du montant de la somme due, lesdits intérêts étant dus à la date d’exigibilité de chacune des sommes et devant, s’ils sont dus pour une année entière, eux même porter intérêt conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

' une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer annuel hors taxes et hors charges exigible à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmentée des charges et taxes ; cette indemnité d’occupation sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel,

Condamne la société PR 8 Développement aux dépens d’appel,

Condamne la société PR 8 Développement à payer à la société les [Adresse 6] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président