COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 JANVIER 2026

N° RG 23/04557 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NORQ

[H] [R] [O]

c/

[X] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2023-006563 du 07/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] (RG : 22/03077) suivant déclaration d’appel du 09 octobre 2023

APPELANT :

[H] [R] [O]

né le 12 Juillet 1963 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Sylvie ROBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

[X] [Z]

née le 03 Janvier 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Jennifer SALLES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte du 24 juin 2004, prenant effet le 1er juillet 2004, M. [H] [O] a donné à bail à Mme [X] [Z] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 10].

Le 7 septembre 2021, M. [O] a fait notifier à Mme [Z] un congé pour reprise au profit de son fils, M. [V] [O], à effet du 30 juin 2022.

2 – Par acte du 27 octobre 2022, M. [O] a fait assigner Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir valider le congé et d’obtenir son expulsion.

3 – Par jugement contradictoire du 6 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté les demandes formées par M. [O] ;

— condamné M. [O] à payer à Mme [Z] la somme de 5 000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 26 juin 2020 ;

— déclaré irrecevable, comme prescrite, la demande de Mme [Z] de dommages-intérêts en tant qu’elle tend à la réparation d’un préjudice de jouissance antérieur au 26 juin 2020 ;

— condamné M. [O] à payer à Mme [Z] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné M. [O] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dont la décision est revêtue de droit.

4 – M. [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 9 octobre 2023, en ce qu’il a :

— rejeté les demandes formées par M. [O] ;

— condamné M. [O] à payer à Mme [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 26 juin 2020 ;

— déclaré irrecevable, comme prescrite, la demande de Mme [Z] de dommages-intérêts en tant qu’elle tend à la réparation d’un préjudice de jouissance antérieur au 26 juin 2020 ;

— condamné M. [O] à payer à Mme [Z] le somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné M. [O] aux dépens.

5 – Par dernières conclusions déposées le 17 juin 2025, M. [O] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. [O].

En conséquence :

— réformer le Jugement entrepris ;

— déclarer régulier en la forme et au fond le congé pour reprise délivré par M. [O] à Mme [Z] suivant exploit d’huissier du 7 septembre 2021 pour le 30 juin 2022, date d’échéance du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] ainsi que tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier (article 612 et suivants de la Loi du 9 juillet 1991) faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux concernant l’appartement se situant [Adresse 6] ;

— dire qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu, et le cas échéant révisé, à compter de la résiliation du bail, soit le 30 juin 2022 jusqu’au jour de la vidange effective des lieux ;

— débouter Mme [Z] de toute demande au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi depuis le 26 juin 2020 et en tout état de cause, subsidiairement, en réduire le montant ;

— condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Z] aux entiers dépens.

La cour prend acte de ce que la locataire a quitté les lieux en avril 2025.

6 – Par dernières conclusions déposées le 28 mars 2025, Mme [Z] demande à la cour de :

— juger M. [O] recevable mais mal fondé en son Appel ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé non valide le congé délivré par M. [O] et l’a débouté de toutes ses demandes subséquentes ;

— déclarer Mme [Z] recevable et bien fondée en son appel incident.

Y faisant droit :

— reformer le jugement déféré sur le quantum de l’indemnisation qui lui a été allouée.

Statuant de nouveau de ce chef :

— condamner M. [O] à payer à Mme [Z] une somme de 10 000 euros a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Y ajoutant :

— condamner M. [O] à payer à Mme [Z] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— condamner M. [O] à payer à Mme [Z] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7 – L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 24 novembre 2025. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8 – L’appelant produit après l’ordonnance de clôture trois pièces que sont des justificatifs de domiciliation de M [O]: attestation de gaz du 4 juin 2025, souscription d’abonnement en eau du 4 juin 2025 et un courrier officiel du 6 août 2023. Mme [Z] s’oppose à toute réouverture des débats. La cour relève que ces pièces auraient pu utilement être produites et transmises à Mme [Z] avant l’ordonnance de clôture de sorte qu’elles ne seront pas acceptées aux débats.

I – Sur l’état d’insalubrité du logement et les demandes au titre du préjudice de jouissance.

9 – L’appelant conteste l’existence d’un trouble de jouissance qu’aurait subi la locataire, ayant produit un rapport du 9 juin 2022 de l’inspecteur de salubrité au cours duquel ce dernier a confirmé que les travaux qu’il avait précédemment demandés avaient bien été réalisés et rappelle que la chaudière à gaz avait été installée neuve en 2004 sans que la locataire sollicite quoi que ce soit à ce titre.

Il verse à nouveau les factures des interventions faites dans le logement pour remédier aux problèmes d’humidité, de peinture, d’isolation et de remise aux normes de l’électricité dès 2020, soit sans délai après la première réclamation de la locataire le 1er juillet 2020 et en toute bonne foi.

Il soutient que les retards dans la réalisation des travaux ne sont dus qu’aux obstructions de la locataire qui était indisponible aux dates proposées par les entrepreneurs et que d’autres travaux ont été rendus nécessaires par la suite en raison d’une modification des normes applicables, notamment sur les VMC.

Il fait enfin valoir que certains problèmes d’humidité sont dus à un mauvais usage de la VMC par la locataire et que la chaudière qui est ancienne est en état de fonctionnement et n’a pas à être changée à ce jour, que l’état des lieux d’entrée mentionnait le bon état de l’appartement et qu’il lui appartenait notamment pour l’électricité d’accepter la pose du compteur Linky quand elle a été sollicitée par Enedis.

Il relève que l’huissier qu’elle a mandaté a mentionné que les plafonds étaient jaunis du fait de la nicotine, la locataire fumant et que la VMC était éteinte, expliquant ainsi l’odeur dans l’appartement.

10 – L’intimée soutient que le logement était indécent dès sa prise de possession des lieux et qu’elle a régulièrement interpellé le bailleur à ce sujet, ce qui a été la cause de son état dépressif à plusieurs reprises. Elle conteste s’être opposée à l’intervention des entreprises et constate que les travaux ont été faits à minima, ainsi l’entreprise contre les termites est bien venue mais le bailleur n’a pas fait traiter la charpente ni les deux autres appartements, de sorte que les nuisibles sont toujours présents et si certains murs ont été repeints, l’origine des fuites et infiltration n’ont pas été traitées.

L’entreprise AGC n’est pas intervenue chez elle mais uniquement dans les parties communes, laissant l’appartement loué avec du salpêtre.

Elle sollicite que le montant de l’indemnisation prenne en compte le montant du loyer qu’elle a réglé en trop pendant 3 ans pour un T3 alors que l’inspecteur de salubrité a relevé que la superficie des pièces le classait dans la catégorie des T2.

Elle sollicite enfin l’indemnisation de son préjudice moral justifiant de problèmes de santé en lien avec l’insalubrité du logement.

Sur ce

11 – Aux visas des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le jugement déféré a retenu comme prescrites les demandes d’indemnisation du trouble de jouissance datant de plus de trois avant l’audience au cours de laquelle la juridiction a été saisie de la demande reconventionnelle et n’a donc indemnisé à hauteur de 5.000 euros que le préjudice lié aux dégradations du logement persistant à compter du 26 juin 2020.

12 – S’agissant d’un logement occupé pendant 21 ans, la vétusté doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.

— Sur la réalisation des travaux demandés par l’inspecteur de salubrité

13 – En l’espèce, sur demande de la locataire, et après visite de l’inspecteur de salubrité du service santé-environnement du 3 août 2020, le bailleur a reçu un courrier le 7 septembre 2020 lui demandant de mettre fin aux désordres constatés dans les trois mois, constitués par l’absence de ventilation réglementaire dans les pièces de service, des traces d’humidité sur certains bas de murs et la vétusté de la fenêtre de la chambre.

14 – Le bailleur justifie de travaux portant sur le traitement de l’humidité par intervention de la société Callisto-Système en février 2021 et des travaux demandés par l’inspecteur par factures du 5 juin 2022.

15 – Dans un courrier du 9 juin 2022, l’inspecteur de salubrité a confirmé à M. [O] que les travaux demandés avaient été réalisés.

Dans le rapport du même jour suite à une nouvelle visite de l’inspecteur le 9 juin 2022 il était en effet relevé l’absence d’humidité dans les pièces principales, absence de moisissures, absence de menuiserie dégradée.

16 – Toutefois, un nouveau courrier a été adressé au bailleur le 10 juin 2022 lui demandant de remédier à des nouveaux désordres constitués en une installation électrique non conforme (fils dénudés dans le logement), traces d’infiltrations sur les murs de la chambre du fond et de la petite pièce attenante, moisissures sur les murs des WC, absence de réglette d’aération en partie haute sur les fenêtres de la chambre, de la petite pièce attenante et de la cuisine, revêtements vétustes, infiltrations sur façade côté salle de bains et côté cour.

17 – Selon facture des 26 octobre et 14 novembre 2022, M. [O] justifie des travaux sur les murs et remise aux normes électriques.

18 – Pour soutenir que les travaux n’ont pas été faits en totalité, l’intimée verse l’attestation d’une amie, Mme [K], du 27 mai 2023 mais qui est taisante sur ce point, et des photographies que le premier juge a justement écartées comme n’étant pas datées et ne permettant pas d’attester de la persistance des troubles après septembre 2022. Ces éléments sont par ailleurs en contradiction avec les rapports de l’inspection de salubrité de la commune.

19 – L’intimée verse également un procès verbal du 18 novembre 2024 dans lequel le commissaire de justice a constaté la persistance de l’état d’insalubrité. Il relève une 'forte odeur d’humidité dans le logement'.

Dans le salon séjour : 'Je constate la présence de traces d’infiltration d’eau avec moisissures en partie haute de trois pans de murs a la jonction avec le plafond. Je relève la présence de moisissure en quantité importante sur la toile de verre en partie

basse de deux murs sous le placard d’angle. Les deux pans du mur en pierres de taille

situés an dessus du meuble sont humides (…) La peinture s’écaille ( ) Le papier peint

des murs est vétuste. ( ) Certains lés se décollent. La pièce est équipée d’une fenêtre

() à simple vitrage.( ) La peinture des vantaux ainsi que celle de l’encadrement sont extrêmement écaillées. Il en est de même pour les volets en bois. Je constate un trou en partie basse du mur (), à l’arrière des tuyaux de plomberie . '

Dans la chambre : 'Je relève la présence de traces d’infiltration d’eau a la jonction entre le mur recouvert de papier peint et le plafond. Des traces d’infiltration d’eau sont visibles également au plafond at proximité. ( )Je relève en deux endroits des traces de

salpêtre sur les murs ( ). Je constate un trou ( ) sous les tuyaux de plomberie ( ) et en partie basse du dormant de la porte ).'

Dans la pièce a usage de stockage : ' Les prises électriques et l’interrupteur sont d’aspect ancien.'

Dans la salle de bains : 'Je constate une multitude de taches de moisissure au plafond. Des traces d’infiltration sont également visibles. ( ) Une fenêtre à simple vitrage (). Je relève des jours entre le vantail et le dormant. Des éraillements de peinture sont visibles sur le dormant et sur le vantail.'

Dans le dégagement : 'Je relève la présence de moisissure le long des murs ( ).'

Dans les toilettes : 'Je constate la présence de moisissure au plafond. ( )La peinture

du tuyau d’arrivée d’eau ( )s’écaille fortement. Je relève une patine bleu-verdâtre sur

le tuyau a cet endroit. Le tuyau est mouillé. Le mur est mouillé au pourtour du tuyau (…). '

Dans la cuisine : '(. . .) Je relève a l’arriéré de la gazinière la présence d’une patine bleu-verdâtre sur les tuyaux en cuivre. Les murs sont recouverts de papier peint vétuste. ( )Le papier peint se décolle en plusieurs endroits. Je constate un trou en partie basse du dormant de la porte d’entrée ( ).'

Dans la cour intérieure privative : 'Je relève la présence d’une goulotte électrique fixée

au linteau bois le long de la gouttière. Ce linteau est désolidarisé de la charpente ().

Le linteau menace de tomber. (…) La fenêtre de la chambre est fixée at une poutre bois

partiellement peinte. Multiples écaillements de peinture. Une fissure verticale ouverte

est visible sur toute la hauteur du mur, face at la porte menant à l’intérieur du logement.'

Dans le couloir commun : 'Un trou est visible sur la gauche de la marche menant au

logement. ( ) Une partie d’un tuyau d’évacuation est visible a l’intérieur.

Le compteur électrique du logement de la requérante est vétuste.'

20 – Il ressort toutefois de l’ensemble des éléments produits que Mme [Z] n’a saisi son bailleur que le 3 juin 2020 pour lui faire part de désordres dans le logement, aucune réclamation n’ayant eu lieu entre 2004 et 2020 sur une indécence du logement.

21 – De son côté, avant d’être mis en demeure de réaliser des travaux par le service d’hygiène de la mairie en juillet 2020, M. [O] ne démontre pas être intervenu pour faire des travaux à quelque titre que ce soir, alors même que l’occupation d’un appartement pendant 20 ans entraîne une usure naturelle des lieux loués.

22 – Le retard pris dans la réalisation des travaux qui ont été mentionnés au bailleur n’est pas en cause en l’espèce de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’examiner si la locataire était disponible ou non pour honorer certains rendez-vous avec des entreprises.

23 – Cette usure ne peut donc être mise à la charge de Mme [Z], en ce qu’elle ne peut être assimilée à une mauvaise utilisation du logement, comme le soutient M. [O].

— Sur le changement de la chaudière

24 – Mme [Z] justifie d’une panne de la chaudière en mai 2023 par l’intervention d’un technicien de la société Art-Sevigaz, qui a relevé son caractère vétuste et 'l’absence de pièces de rechange pour ce modèle', la chaudière ayant été posée neuve en 2004. Elle nécessite ainsi d’être changée, peu importe que M. [O] soutienne qu’elle fonctionne, et ce, afin de prévenir toute panne soudaine.

25 – S’il n’est pas contesté que M. [O] a fait réaliser des travaux, par la production des factures produites en 2021 et 2022, il ressort du dernier constat établi 2 ans après les derniers travaux que les interventions sollicitées n’ont pas permis de mettre fin aux désordres qui sont réapparus s’agissant de l’humidité et des infiltrations ainsi que des dégâts occasionnés sur les peintures et les papiers.

De même les travaux éclectiques n’ont pas permis de mettre aux normes l’installation dans l’appartement loué (prises et compteur), comme relevé par le commissaire de justice.

— Sur la superficie du logement

26 – L’inspecteur de salubrité, dans son rapport de juin 2020, a effectivement constaté que la pièce en fond de cour était trop petite pour être considérée comme habitable et que le logement devait donc être considéré de type 2 et non 3.

27 – Au vu des désordres qui ont perduré après que le premier juge ait rendu sa décision et afin de prendre en compte également l’erreur portée sur le bail de ce que le logement était un T2, il sera alloué à Mme [Z] une indemnité de 7.000 euros au titre du préjudice de jouissance à partir du 3 juin 2020 et jusqu’à son départ des lieux.

28 – Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

29 – En revanche, Mme [Z] ne démontre pas que ses problèmes de santé, attestés par le Dr [M] dans son attestation selon laquelle le 'logement insalubre (elle m’a montrée a plusieurs reprises des photos) la met dans une situation à risque pour sa santé en plus des conséquences incontestables sur son moral’ celle-ci dépassant ses compétences médicales et ne pouvant être prise en compte et l’état dépressif dont fait état l’intimée pouvant avoir de multiples causes dont le lien direct avec l’état du logement n’est pas démontré. Sa demande au titre du préjudice moral sera rejetée et le jugement déféré confirmé de ce chef.

II – Sur la validité du congé reprise

30 – Au soutien de l’infirmation du jugement déféré, l’appelant hébergeant son fils de 29 ans chez lui au [Adresse 4], appartement dont il va être exproprié pour cause d’utilité publique en raison du projet d’aménagement Euratlantique.

Pour établir la véracité des motifs de la reprise, il produit le contrat de travail de son fils au [Localité 11], l’attestation de son employeur ainsi que les bulletins de paie qui le domicilient tous chez son père.

Il justifie des difficultés pour son fils à trouver un logement T2 dans le privé percevant 1.770 euros par mois, ayant besoin d’une pièce dédiée pour faire du télétravail produisant des attestations d’agence immobilière des 2 octobre 2023 et 6 mars 2024.

L’immeuble mitoyen ayant par ailleurs subi un incendie ayant fragilisé le mur, l’appelant soutient qu’il se fera domicilier hors de [Localité 8] auprès de la famille sans que son fils puisse le suivre en raison de son travail.

31 – L’intimée fait valoir le caractère frauduleux du congé été délivré pour permettre au bailleur d’éviter de faire réaliser les travaux de reprise de l’indécence du logement.

Elle conteste par ailleurs le caractère sérieux du motif de reprise, aucun terme n’ayant été fixé à son expropriation et pouvant continuer à héberger son fils dans le nouveau logement qu’il sera obligé de prendre.

Elle relève en outre que M. [O] dispose d’autres logements vacants au [Adresse 7] (T2) et que postérieurement au congé qui lui a été délivré, par bail du 18 janvier 2023, il a loué un autre logement dans le même immeuble que la locataire à Mme [T] plutôt qu’à son fils.

Elle justifie être suivie par le CCAS entre août 2020 et février 2023 pour lui permettre de trouver un logement adapté à ses revenus.

Sur ce

32 – Conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 repris en intégralité par le premier juge, la date d’effet du congé au 30 juin 2022 n’est pas contestée.

33 – Le jugement déféré a déclaré non valide le congé délivré par M. [O] à Mme [Z] en ce qu’il ne rapportait pas la preuve de la réalité de la reprise pour son fils par des éléments sérieux et légitimes.

34 – Il incombe au bailleur d’établir, conformément aux règles de charge de la preuve fixées par l’article 15 susmentionné, la réalité et le sérieux du motif de reprise allégué pour pouvoir se prévaloir du congé qu’il a délivré. L’exigence du législateur sur ce point résulte de façon claire et précise des modifications apportées à l’article 15 par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours selon la loi n°2015-990 du 6 août 2015, à savoir, d’abord, que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et, ensuite, qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et ie respect des obligations prévues au présent article et qu’il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

35 – En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’imminence de son expropriation au [Adresse 3] à la date de délivrance du congé, faisant par la suite valoir l’incendie dans l’immeuble du [Adresse 1] et de la détérioration du mur mitoyen, ne produisant qu’un extrait d’un article de presse et une photographie de son garage détruit par un incendie ainsi qu’un extrait d’une enquête publique portant sur plusieurs parcelles dont celle correspondant au logement litigieux.

36 – Il ne justifie pas d’autres recherches de logement pour son fils qu’il héberge que des attestations qui datent de 2023 et 2024 et en tout état de causes postérieures à la délivrance du congé, ni de son projet de quitter [Localité 8] expliquant qu’il ne pourra plus héberger son fils.

37 – La cour relève également que M. [O] est propriétaire de nombreux biens immobiliers tous donnés en location et qu’il ne justifie pas de ce qu’une reprise d’un autre de ses logements n’était pas possible au 30 juin 2022.

38 – C’est donc par une juste appréciation des éléments produits, en lien avec le contexte d’indécence du logement constaté à partir du 3 juin 2020 que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit le congé invalide.

III – Sur les dépens et les frais irrépétibles

39 – M. [O] succombant en appel sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à Mme [Z] la somme complémentaire de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf sur le quantum du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau et Y ajoutant

Condamne M. [O] à verser à Mme [Z] les sommes de :

—  7.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  1.000 euros complémentaire au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne M. [O] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,