ARRET

N°

[X] [O]

C/

[I]

DB/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00866 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JADS

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AMIENS DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [B] [X] [O]

né le 14 Décembre 1952 à [Localité 6] (CONGO)

de nationalité Congolaise

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Antoine CANAL, avocat au barreau D’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000513 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

APPELANT

ET

Monsieur [D] [I]

né le 05 Mars 1987 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e CHOCHOY, avocat au barreau d’AMIENS substituant M^e Nathalie AMOUEL de la SCP AMOUEL – AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 06 février 2025, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 05 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2014, Mme [J] [E] a donné à bail à M. [B] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 420 euros dont 40 euros de provision sur charges dû au premier jour ouvrable de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, M. [D] [I], venant aux droits de Mme [E] suite à la cessation de l’usufruit temporaire dont elle bénéficiait sur l’immeuble, a fait délivrer à M. [B] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer les arriérés locatifs d’un montant de 1 920 euros dans un délai de deux mois et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

M. [I] a assigné en référé M. [B] [X], par acte délivré par commissaire de justice le 25 janvier 2023, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de celui-ci et la condamnation de ce dernier au paiement des indemnités d’occupation.

Par ordonnance du 2 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a renvoyé l’affaire à l’audience au fond du juge des contentieux de la protection, conformément à l’article 837 du code de procédure civile.

Par jugement du 29 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a :

— Débouté M. [X] de ses demandes ;

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2014 entre M. [X] et Mme [E], dont la qualité de bailleur est transmise à M. [I] depuis le 16 avril 2022, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 22 décembre 2022 ;

— Constaté la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisé l’expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et dit qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné M. [X] à payer à M. [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation par le présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— Fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— Condamné M. [X] à payer à M. [I] la somme de 7 900 euros ;

— Condamné M. [X] à verser à M. [I] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [X] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [X] aux entiers dépens.

Par déclaration du 24 février 2024, M. [B] [X] a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, M. [X] demande à la cour de :

— Dire et juger M. [B] [X] tant recevable que bien-fondé en son appel ;

— Infirmer le jugement rendu le 29 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection d’Amiens, en ce qu’il a :

— débouté M. [X] de ses demandes ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— constaté la résolution de plein droit du bail ;

— autorisé l’expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef

— condamné M. [X] à payer à M. [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation par le jugement et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clefs ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné M. [X] à payer à M. [I] la somme de 7 900 euros ;

— condamné M. [X] à verser à M. [I] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [X] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [X] aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau :

— Constater qu’aucun loyer ni aucune provision pour charges ne sont dues par M. [B] [X];

— Débouter par conséquent M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner M. [I] à payer à M. [B] [X] une somme de 1 300 euros à titre de remboursement de l’indu ;

À titre subsidiaire :

— Accorder à M. [B] [X] la possibilité de se libérer de l’éventuelle dette locative en 36 échéances égales ;

— Ordonner que pendant cette période les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

En tout état de cause :

— Condamner M. [I] à payer à M. [X] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [X] soutient que depuis le 20 juin 2019, Mme [E] l’a dispensé de payer son loyer, lui accordant le bénéfice d’occuper les lieux à titre gratuit.

L’appelant affirme par ailleurs que M. [I] ne peut revenir sur cet engagement.

Il affirme avoir été contraint de régler la somme de 1 300 euros sous la menace d’un huissier de justice. Il considère que le paiement de cette somme constitue un indu car elle correspond aux loyers des mois de mai, juin et juillet 2022 alors qu’il bénéficiait de la gratuité de son logement.

Subsidiairement, M. [X] fait valoir que le décompte produit par M. [I] ne fait pas mention du dépôt de garantie d’un montant de 420 euros et qu’il convient de déduire ce montant de l’arriéré locatif.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, M. [I] demande à la cour de :

— Dire et juge M. [I] venant aux droits de Mme [E], recevable et bien fondé en l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection en date du 29 janvier 2024 ;

En conséquence,

— Débouter purement et simplement M. [X] de l’intégralité de ses prétentions ;

— Condamner M. [X] à verser à M. [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [X] aux entiers dépens d’appel.

M. [I] fait valoir qu’il est l’entier propriétaire de l’immeuble depuis la fin de l’usufruit de Mme [E] en date du 16 avril 2022 . Il ajoute que l’identité de l’auteur de la déclaration attestant de la gratuité du loyer est invérifiable. Par ailleurs, M. [I] soutient que M. [X] n’a jamais fait référence à une occupation gratuite et que ce dernier est de mauvaise foi.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 février 2025.

SUR CE,

À titre préliminaire, il convient d’indiquer qu’il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures des parties portant sur la recevabilité de leurs demandes, alors qu’aucune irrecevabilité n’a été soulevée à hauteur d’appel.

Par ailleurs, il convient de constater que la question de la qualité à agir de M. [I] n’est pas contestée en cause d’appel.

Sur la qualification du contrat :

Il résulte des articles 1875, 1876, 1877 et 1879 du code civil que le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit. Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête.

Selon l’article 1107 du code civil, le contrat est à titre onéreux lorsque chacune des parties reçoit de l’autre un avantage en contrepartie de celui qu’elle procure. Il est à titre gratuit lorsque l’une des parties procure à l’autre un avantage sans attendre ni recevoir de contrepartie.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les parties produisent au débats le contrat de bail initial du 1er août 2014 et il n’est pas contesté que M. [X] a pris possession du logement en qualité de locataire.

M. [X] soutient cependant qu’il n’est plus redevable d’aucune somme au titre des loyers en ce qu’il est à présent titulaire d’un commodat.

Il n’est pas contesté qu’il n’a pas été souscrit de contrat écrit de commodat entre les parties.

M. [X] produit cependant un écrit du 20 juin 2019, qu’il prétend émaner de [J] [E], certifiant qu’il occupait à titre gratuit le logement à cette dernière date.

Pour autant, le caractère laconique ainsi que la formulation imprécise de cet écrit, à supposer qu’il soit véridique, ne fait aucune mention de la période de gratuité qui aurait été consentie.

Dans ce contexte, un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 28 avril 2022 à la demande de M. [I], qui n’est pas produit à la cour mais qui a été communiqué à la partie adverse et dont la teneur n’est pas contestée, constate que M. [X] a déclaré occuper le logement en qualité de locataire depuis fin 2014 et payer chaque mois un loyer de 420 euros. Il a également précisé être à jour de ses loyers jusqu’à ce que Mme [E] soit injoignable.

C’est ensuite, soit le 16 mai 2022, M. [X] a été informé par le conseil de M. [I] que ce dernier était son nouveau bailleur.

Le courrier était accompagné du relevé d’identité bancaire de M. [I]. Or, force est de constater que M. [X] a procédé au paiement complet des loyers de mai et juin 2022 et au paiement partiel de celui de juillet 2022 par virement bancaire du 30 août 2022 sur le compte de M. [I]. M. [X] a porté à l’intitulé de son virement « Loyer 3 mois ».

La conjonction de ces éléments n’établit pas avec certitude l’existence d’un avenant au contrat de bail, d’un prêt à usage ni a fortiori de ses modalités.

M. [X] échoue à démontrer qu’il bénéficie du logement de M. [I] à titre gratuit.

Dès lors, M. [X] [O] a conservé sa qualité de locataire et est resté tenu au paiement du loyer convenu et des provisions sur charges et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la même loi dans sa version applicable au litige prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er août 2014 contient une clause résolutoire (article 10).

Le 22 novembre 2022, M. [I] a fait signifier à M. [X] un commandement visant expressément la clause résolutoire d’avoir à payer l’arriéré locatif pour la somme au principal de 1920 euros (selon décompte annexé) dans un délai de deux mois et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le premier juge a exactement relevé que M. [X] produit une attestation d’assurance souscrite à partir du 6 juin 2023 soit plus de six mois après la délivrance du commandement.

De plus, M. [X] [O] ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant la signification du commandement.

Le commandement étant resté infructueux, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail étaient acquises dès le 22 décembre 2022.

Il convient de confirmer le jugement sur ce point ainsi que sur l’ensemble de ses conséquences, soit la libération des lieux, l’expulsion à défaut de libération volontaire, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et le sort des meubles.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement et l’arriéré locatif :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

En outre, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

M. [X] qui se prévaut de la gratuité du logement qu’il occupe ne conteste pas avoir interrompu ses paiements.

Selon le dernier décompte arrêté au mois de décembre 2023 et conforme aux engagements pris au bail, M. [X] reste ainsi redevable de la somme de 7 900 euros au titre de l’arriéré locatif.

M. [X] allègue qu’il convient de déduire de sa dette locative le dépôt de garantie qu’il a versé.

Cependant et comme l’a relevé à bon escient le premier juge, le dépôt de garantie est une somme d’argent qui n’est pas allouée au paiement des loyers mais qui constitue une garantie tant que le locataire occupe les lieux. Dès lors, M. [X] qui occupe toujours les lieux, ne peut valablement prétendre à une déduction du montant du dépôt de garantie de sa dette locative.

Par ailleurs, l’appelant ne démontre pas avoir repris le versement intégral du loyer courant ni être en situation de régler sa dette locative.

Il convient donc de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement formées par de M. [X] et de confirmer le jugement entrepris sur ces points.

Sur la demande de remboursement de l’indu formée par M. [X] :

M. [I] soutient dans ses conclusions que la demande de M. [X] portant sur le remboursement de la somme de 1 300 euros au titre d’un indu, est irrecevable en ce qu’elle est nouvellement formée en cause d’appel.

Cependant, cette demande d’irrecevabilité n’ayant pas été reprise au dispositif des conclusions de M. [I], la cour n’en est pas saisie.

S’agissant de la demande de M. [X] [O], il ressort des éléments versés aux débats que cette somme correspond au règlement intégral des loyers des mois de mai et juin 2022 et au règlement partiel du loyer de juillet 2022.

Toutefois, cette somme ne constitue pas un indu dans la mesure où M. [X] n’a pas démontré la gratuité de son logement et qu’il reste effectivement tenu au paiement de son loyer. Sa demande sera donc rejetée et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M. [X] [O] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’appel et la décision entreprise sera confirmée en ses dispositions afférentes aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner M. [X] à payer à M. [I] la somme de 800 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déboute M. [B] [X] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [B] [X] aux dépens d’appel,

Condamne M. [B] [X] à verser à M. [D] [I] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT