Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10643 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZRT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 22/00458

APPELANTE

Madame [T] [O] [Y] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/010014 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

SOCIÉTÉ VILOGIA, venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] – GRAND [Localité 8] GRAND EST

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Caroline GAUTIER, Greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 février 2018, l’office public de l’habitat (OPH) de [Localité 9] a donné en location à Mme [T] [O] [Y] [K], à compter du 20 février 2018, un appartement n° 0008 situé [Adresse 2].

Le 13 octobre 2021, le bailleur a fait signifier à Mme [Y] [K] un commandement d’avoir à cesser, dans le délai d’un mois, des troubles anormaux de voisinage constitués par l’insalubrité de son balcon du fait qu’elle nourrissait les pigeons jour et nuit.

Le 25 mai 2022, une mise en demeure préalable à la résiliation du bail lui a été signifiée par le bailleur, les nuisances reprochées se poursuivant.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 18 octobre 2022.

Par assignation signifiée le 17 novembre 2022, l’OPH de Villemomble a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [Y] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer normalement appelé et des charges, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, outre la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

A l’audience, l’OPH de [Localité 9] a maintenu ses demandes.

Mme [Y] [K] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

— prononce la résiliation du bail conclu le 19 février 2018 entre l’OPH de [Localité 9] et Mme [T] [O] [Y] [K] [R] ayant pour objet un appartement n° 0008 situé [Adresse 2] ;

— dit que faute de libérer les lieux volontairement Mme [T] [O] [Y] [K] [R] pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne Mme [T] [O] [Y] [K] [R] à payer à l’OPH de [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejette toutes autres demandes ;

— rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

— condamne Mme [T] [O] [Y] [K] [R] aux dépens.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par Mme [T] [O] [Y] [K] le 15 juin 2023,

Vu les conclusions remises au greffe le 17 septembre 2025, par lesquelles Mme [T] [O] [Y] [K] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 9 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 19 février 2018 entre l’OPH de [Localité 9] et Mme [T] [O] [Y] [K] ayant pour objet un appartement n°0008 situé [Adresse 2] ;

— dit que faute de libérer les lieux volontairement Mme [T] [O] [Y] [K] pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [T] [O] [Y] [K] à payer à l’OPH de [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au moment contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

— condamné Mme [T] [O] [Y] [K] aux dépens ;

En conséquence,

A titre principal :

— juger que la demande de résiliation du contrat de location de la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est est non fondée ;

— juger que la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement grave et répété à ses obligations de locataire imputable à Mme [T] [O] [Y] [K] ;

— juger que la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est ne rapporte pas la preuve du maintien d’un quelconque manquement à ses obligations de locataire imputable à Mme [T] [O] [Y] [K] ;

En conséquence,

— débouter la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est de sa demande de résiliation du bail d’habitation des 19 et 20 février 2018 ;

— débouter la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est de sa demande d’expulsion ;

— débouter la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est de sa demande de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

— appliquer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— appliquer la prorogation du délai prévu à l’article précité par un délai de trois mois en application de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— juger que l’expulsion aurait en l’espèce pour Mme [T] [O] [Y] [K] des conséquences d’une exceptionnelle dureté ;

— accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel ;

En tout état de cause :

— débouter la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société [Adresse 7] venant aux droits et obligations de l’EPIC Office Public de l’habitat [Localité 9] Grand [Localité 8] Grand Est de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 décembre 2023, par lesquelles l’OPH de [Localité 9] demande à la cour de :

— débouter purement et simplement Mme [T] [O] [Y] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer purement et simplement le jugement dont appel ;

— condamner Mme [T] [O] [Y] [K] à payer à l’OPH de [Localité 9] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [T] [O] [Y] [K] aux entiers dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour constate qu’en première instance, l’OPH de [Localité 9] avait formé une demande de condamnation de Mme [Y] [K] à lui verser des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1 500 euros, que le premier juge a rejeté cette demande et que l’OPH n’a pas formé d’appel incident tendant à l’infirmation du rejet de cette demande, qui est donc irrévocable.

En outre, ainsi que justifié par son conseil sur demande de la cour, il apparaît que l’OPH de [Localité 10] a été absorbé par la société [Adresse 7] qui vient à ses droits.

Sur la résiliation du bail

La société Vilogia venant aux droits de l’OPH de [Localité 9] fait valoir que Mme [Y] [K] a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués en causant des nuisances en attirant les pigeons sur son balcon en y déposant de la nourriture, nuisances dont le voisinage s’est plaint jusqu’à initier une pétition. Elle indique que cette situation constitue un risque sanitaire pour la communauté des locataires, incommodée au surplus par les odeurs pestilentielles, et que Mme [Y] [K] n’a donné aucune suite au commandement d’avoir à cesser les troubles délivré le 13 octobre 2021, ni à la mise en demeure du 25 mai 2022. Elle se prévaut du constat d’huissier du 18 octobre 2022 et sollicite la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail.

Mme [Y] [K] conclut à l’infirmation du jugement, soutient que le bailleur ne rapporte pas la preuve que la présence de pigeons sur son balcon résulte d’un comportement qui lui est imputable, et qu’en réalité elle subit leur présence et l’a signalé au bailleur, en vain. Elle estime que la preuve de manquements suffisamment graves et persistants de sa part n’est pas rapportée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : (…) b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

L’article 6-1 de la même loi énonce qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

L’obligation d’user paisiblement des locaux loués est rappelée au paragraphe 5.3 du contrat de bail selon lequel le locataire 'devra jouir des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée au contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires.'

Le règlement intérieur de la résidence, visé dans le contrat de bail et ainsi entré dans le champ contractuel, interdit l’entretien d’animaux 'dont le nombre, le comportement, ou l’état de santé pourrait porter atteinte à la sécurité, la salubrité, ou la quiétude des locataires ou du voisinage’ et précise que 'nourrir les animaux, y compris de passage, notamment les oiseaux dans les espaces communs et extérieurs de la résidence n’est pas autorisé, pour éviter le risque de prolifération d’insectes et de rongeurs.'

La société Vilogia produit une pétition, reçue le 4 octobre 2022, signée de 17 locataires des bâtiments 12, 14 et 16 (Mme [Y] [K] habite l’appartement 8 du bâtiment 14), par laquelle ils sollicitent du bailleur qu’il prenne au plus vite les dispositions nécessaires pour faire cesser définitivement les troubles causés par Mme [Y] [K] qui 'entretient un pigeonnier depuis ses fenêtres et son balcon en nourrissant chaque jour une dizaine de pigeons', leur causant des nuisances sur leurs propres balcons et véhicules. Ils rappellent d’une part qu’une première pétition (non produite) lui a été adressée en 2021 aux mêmes fins et d’autre part que le nourrissage de pigeons est interdit et que leurs déjections peuvent provoquer des maladies.

Elle produit également un procès-verbal de constat dressé le 18 octobre 2022 par lequel le commissaire de justice indique n’avoir pu rencontrer la locataire malgré plusieurs passages, et avoir constaté ce jour depuis l’extérieur de la résidence la présence de 5 pigeons sur le balcon de Mme [Y] [K], sur lequel on voit une cage à oiseaux, ainsi que la présence abondante de traces de déjections de pigeons sur le balcon et les objets qui y sont entreposés, et plusieurs pots de fleurs dont la cour relève sur les clichés qu’ils paraissent ne contenir aucune plantation. Le commissaire a également interrogé 'sous couvert d’anonymat’ 4 voisins signataires de la pétition qui lui ont rapporté la gêne occasionnée par la présence de pigeons depuis le balcon de Mme [Y] [K] : l’un a dû disposer un filet pour éviter que son chat saute du balcon sur les pigeons, un autre doit nettoyer ses bords de fenêtre et balcon tous les jours à cause des déjections, un autre encore a installé des planches et autres matériels pour faire fuir les pigeons et les empêcher de nicher mais déplore des déjections sur son balcon quotidiennement. La voisine dont l’appartement est situé sous celui de Mme [Y] [K] a, en présence du commissaire de justice, tapé avec une planche sur le dessous du balcon de celle-ci, faisant s’envoler 4 pigeons. Elle a précisé que les pots de fleurs servent en réalité à nourrir les pigeons.

Il résulte de ce qui précède que le balcon de Mme [Y] [K] est une zone de fort et récurrent passage de pigeons dont le comportement, mais aussi les déjections sont une source de nuisances importantes et permanentes pour les voisins non seulement immédiats, mais également pour le voisinage vivant dans les autres immeubles à proximité. Cette abondante circulation est en effet source de nuisances sonores et olfactives, mais expose également le voisinage de Mme [Y] [K] à des risques sanitaires causés par les déjections.

Mme [Y] [K] dans ses écritures a indiqué être victime de cette forte présence de pigeons sur son balcon, et non en être à l’initiative. Cependant, la cour constate que les pigeons se concentrent exclusivement sur son balcon à l’exclusion des autres, ce qui indique soit qu’elle prend des mesures pour les attirer (nourrissage…), soit qu’elle n’a pris aucune disposition pour mettre un terme à leur forte présence, alors que leur abondance constitue une nuisance qui lui a été signalée à plusieurs reprises (deux mises en demeure des 13 octobre 2021 et 25 mai 2022), y compris par son voisinage qui s’en est plaint ouvertement à elle, dans un cadre de relations altérées.

Mme [Y] [K] ne justifie d’aucune mesure prise pour faire cesser la trop forte présence de pigeons sur son balcon, ne produisant que la copie de deux courriers des 9 et 10 avril 2023, l’un adressé au maire de [Localité 9] (sans preuve d’envoi) dans lequel elle fait état autant des nuisances par les pigeons que de la procédure de résiliation du bail menée par le bailleur, et l’autre adressé à l’OPH de [Localité 9], reçu le 11 avril, lui demandant d’intervenir contre la présence de pigeons, par la pose d’un filet sur le balcon.

Or, elle a la jouissance exclusive du balcon et l’obligation de jouissance paisible pesant sur elle en qualité de locataire la contraint à devoir prendre toute mesure utile pour faire cesser les nuisances. Il ne peut être considéré qu’elle a mis en place des mesures suffisantes pour faire cesser les nuisances en provenance de son logement, nuisances dont les pièces produites démontrent qu’elles sont de nature répétée et suffisamment grave, la santé du voisinage étant en cause.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail liant Mme [Y] [K] à l’OPH de [Localité 9], aux torts exclusifs de la locataire. Le jugement sera confirmé en ce sens, ainsi qu’au titre de la condamnation à payer une indemnité d’occupation, non discutée par la locataire, et de l’expulsion à défaut de départ volontaire.

Sur les délais pour quitter les lieux

Mme [Y] [K] indique être agée de 77 ans, avoir de faibles revenus et une situation personnelle fragile. Elle sollicite que le délai de droit commun de deux mois pour quitter les lieux soit porté à trois mois et qu’un 'délai de grâce’ supplémentaire de trois ans lui soit accordé pour permettre son relogement.

La société Vilogia venant aux droits de l’OPH de [Localité 9] ne conclut pas sur ce point.

1) Sur le délai pour quitter les lieux

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. L’article L. 412-2 permet toutefois au juge, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques de proroger ce délai pour une durée n’excédant pas trois mois.

Mme [Y] [M] ne caractérise pas les conséquences d’une exceptionnelle dureté que pourrait avoir pour elle l’application du délai de droit commun de deux mois avant expulsion, étant précisé que ces circonstances ne se déduisent pas de son seul âge ou de ses faibles ressources.

Sa demande sera donc rejetée.

2) Sur le délai de relogement

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [Y] [K] justifie être âgée de 77 ans et percevoir l’allocation de solidarité aux personnes âgées à hauteur de 960 euros environ en juin 2023 (pas d’actualisation).

Elle ne justifie toutefois d’aucune diligence tendant à son relogement, ni de difficultés pour se reloger dans des conditions normales. En outre, il a été jugé que la résiliation du bail et son expulsion subséquente résultaient de la violation grave et répétée de son obligation de jouissance paisible.

Au surplus, Mme [Y] [K] a bénéficié de délais de fait d’une durée supérieure à celle pouvant être accordée en vertu des dispositions qui précèdent.

Par conséquent, sa demande de délais de relogement supplémentaires sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant en appel, la cour condamne Mme [Y] [K] aux dépens et à verser 800 euros à la société Vilogia au titre des frais irrépétibles en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 9 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes de Mme [T] [O] [Y] [K] au titre des délais avant expulsion et délais de relogement,

CONDAMNE Mme [T] [O] [Y] [K] aux dépens d’appel,

CONDAMNE Mme [T] [O] [Y] [K] à verser à la société Vilogia la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE