COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 02 AVRIL 2026

N° RG 25/03819 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OLXO

[N] [A]

c/

S.A. ENEAL

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 20 juin 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 24/02217) suivant déclaration d’appel du 22 juillet 2025

APPELANT :

[N] [A]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. ENEAL (anciennement LOGEVIE) RCS de Bordeauxn N°461.201.337 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée à l’audience par M^e Marie LACOSTE, de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2026 en audience publique, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par deux contrats prenant effet le 25 janvier 2013, la SA d’HLM Logevie a donné à bail à M. [N] [A] d’une part un logement d’habitation situé à [Adresse 3] 3, moyennant un loyer mensuel révisable de 522,60 euros, outre des provisions sur charges à hauteur de 42,97 euros par mois, d’autre part une annexe à usage de parking (emplacement 10), situé au sein de la résidence, moyennant un loyer de 20 euros.

Le 2 juillet 2020, la SA d’HLM Logevie a changé de dénomination sociale et est devenue la SA d’HLM Eneal.

Le 17 janvier 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 1161,32 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, pour le logement et le parking.

Suivant acte du 3 juin 2024, la société Eneal a fait délivrer à M. [A] un commandement de payer portant sur la somme de 6 448,96 euros au titre de l’arriéré, et visant la clause résolutoire. Cet acte comportait également une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

2. Par acte du 23 octobre 2024, la société Eneal a fait assigner M. [A], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater la résiliation des baux et d’obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 7 829,29 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

3. Selon jugement en date du 19 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de surendettement a déclaré M. [A] irrecevable à bénéficier de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers pour cause de mauvaise foi.

4. Par ordonnance de référé contradictoire du 20 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— constaté à effet du 4 août 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

— condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés à [Localité 2][Adresse 4] 3 et le parking (emplacement 10) situé au sein de la même résidence ;

— autorisé, à défaut pour M. [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (673,95 euros pour le logement et 23,30 euros pour le stationnement, à la date de l’audience), et de la régularisation

au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

— condamné M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 12 872, 21 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus au 2 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

— condamné M. [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au représentant de l’Etat ;

— condamné M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

5. M. [A] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 22 juillet 2025, en ce qu’elle a :

— constaté à effet du 4 août 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

— condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés à [Localité 3] et [Localité 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et le parking (emplacement 10) situé au sein de la même résidence ;

— autorisé, à défaut pour M. [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (673,95 euros pour le logement et 23,30 euros pour le stationnement, à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs ;

— condamné M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 12 872,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dû au 2 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté les demandes de votre, plus amples, ou contraires ;

— condamné M. [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation étant dénoncée représentant de l’État ;

— condamné M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Par dernières conclusions déposées le 2 janvier 2026, M. [A] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, du 20 juin 2025, RG 24/02217, en ce qu’elle a :

— constaté à effet du 4 août 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

— condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés à [Localité 3] et [Localité 4], [Adresse 5], [Adresse 7] et le parking (emplacement 10) situé au sein de la même résidence ;

— autorisé, à défaut pour M. [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (673,95 euros pour le logement et 23,30 euros pour le stationnement, à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs ;

— condamné M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 12 872,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dû au 2 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté les demandes de votre, plus amples, ou contraires ;

— condamné M. [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation étant dénoncée représentant de l’État ;

— condamné M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau en appel :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— accorder à M. [A] les plus larges délais de grâce pour s’acquitter de la dette locative par pacte de 150 euros par mois et le solde le 36ème mois ;

— débouter la société Eneal de l’ensemble de ses demandes contraires et reconventionnelles ;

— laisser les dépens à la charge de la société Eneal.

7. Par dernières conclusions déposées le 4 février 2026, la société Eneal demande à la cour de :

— déclarer la demande de la société Eneal, recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

À titre principal :

— confirmer l’ordonnance du 20 juin 2025 rendue par le Juge des contentieux de la protection sur les chefs suivants :

— constaté à effet du 4 août 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

— condamné M. [A] à quitter les lieux loués situés à [Localité 2][Adresse 8] 3 et parking (emplacement 10) situé au sein de la même Résidence ;

— autorisé, à défaut pour M. [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (673,95 euros pour le logement et 23,30 euros pour le stationnement, à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

— rejeté les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

— condamné M. [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

— condamné M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

— infirmer l’ordonnance du 20 juin 2025 en ce qu’elle a limité la créance de la société Eneal à la somme de 12 872,21 euros.

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [A] à payer à la société Eneal la somme de 20 073,30 euros telle qu’arrêtée au 18 septembre 2025 à titre de provision à valoir sur les loyers ou indemnités d’occupation dus à cette date, en ce compris 7 829,29 euros au titre des loyers et charges dus entre le 30 juin 2022 et le 3 août 2024, et 12 244,01 euros au titre des indemnités d’occupation ayant couru du 4 août 2024 au 18 septembre 2025, outre intérêts au taux légal pour le surplus à compter du jour de signification du commandement de payer, soit le 3 juin 2024.

À titre subsidiaire :

— confirmer l’ordonnance du 20 juin 2025 rendue par le Juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions.

En tout état de cause :

— débouter M. [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [A] à payer à la société Eneal, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

8. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 19 février 2026, avec clôture de la procédure au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9. A la lecture des conclusions des parties, la cour relève que l’acquisition de la clause résolutoire telle que constatée par le premier juge n’est pas contestée. Seul est contesté le refus d’octroyer des délais de paiement à M. [A] et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai de grâce.

L’appelant discute également le montant de sa dette locative.

Sur le montant de la dette locative

10. La société Eneal demande que la dette soit fixée à la somme de 20 073,30 euros telle qu’arrêtée au 18 septembre 2025.

11. M. [A] affirme qu’elle s’élève à 12 872,21 euros.

Sur ce,

12. L’examen du décompte produit par la société Eneal à laquelle il revient de démontrer l’existence et l’étendue de sa créance démontre que, à la date du 18 septembre 2025, M. [A] restait redevable des sommes suivantes, hors frais de retard, non prévus par le contrat, et frais de poursuite :

—  6954,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2024,

—  8316,19 euros au titre des indemnités d’occupation impayées,

soit un total de 15 271,03 euros.

13. M. [A] n’apporte aucun élément justifiant de versements faits par lui et non pris en compte par le bailleur.

14. L’ordonnance déférée sera dès lors infirmée en vue d’être actualisée en ce qui concerne le montant des provisions dues d’une part au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, et d’autre part au titre des indemnités d’occupation à suivre. Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 7829,29 euros, puis sur chaque échéance pour les indemnités d’occupation dues à compter du 1er novembre 2024, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

15. M. [A], qui expose avoir repris le paiement du loyer, propose de s’acquitter de sa dette locative sur 36 mois par des versements mensuels de 150 euros, le dernier étant majoré du solde de la dette.

16. La société Eneal s’y oppose compte tenu de l’absence de versements de la part de M. [A] depuis mars 2025.

Sur ce,

17. Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

18. En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que M. [A] n’a procédé, depuis l’émission des commandements de payer, qu’à deux versements ponctuels et partiels de 300 euros en février et mars 2025. De fait, la dette locative s’est fortement accrue.

19. De plus, la situation financière de l’appelant qui, en janvier 2025 pour les éléments les plus récents versés aux débats, avait pour seules ressources le RSA et une allocation de soutien familial représentant un total de 887,57 euros, ne lui permettrait pas d’apurer sur 36 mois cette dette, en sus du loyer courant, puisqu’il devrait alors s’acquitter d’une somme bien supérieure à ses gains mensuels.

20. Force est donc de constater que les conditions prévues par le texte précité ne sont pas remplies.

21. L’ordonnance déférée sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement formulée par M. [A].

Sur les demandes accessoires

22. Il convient de confirmer la décision querellée quant à ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

23. En cause d’appel, M. [A], qui succombe en son recours, sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement, au profit de la société Eneal, de la somme équitablement fixée à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME l’ordonnance déférée sauf en ses dispositions relatives au montant des provisions accordées ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

CONDAMNE M. [N] [A] à payer à la société Eneal la somme de 15 271,03 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au 18 septembre 2025 (échéances de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 7 829,29 euros, puis sur chaque échéance pour les indemnités d’occupation dues à compter du 1er novembre 2024, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [N] [A] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [N] [A] à payer à la société Eneal la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Bénédite Lamarque, conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Conseillère,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.