Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

(n° 343 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20839 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQ7E

Décision déférée à la cour : ordonnance du 22 octobre 2024 – JCP du Tprox de [Localité 9] – RG n° 12-24-000378

APPELANTS

M. [T] [I] [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [Y] [K] épouse [S]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par M^e Ségolène LE BLAYE, avocat au barreau de PARIS, toque : K31

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de [Localité 10] n°552141533, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

Ayant pour avocat plaidant M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 juillet 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Suivant bail du 23 décembre 2020, la société Immobilière 3F a donné en location à M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1].

Le 11 octobre 2023, le bailleur a signifié aux preneurs un commandement de payer la somme de 4 176,11 euros.

Par acte du 9 juillet 2024, il a assigné M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne statuant en référé aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion des locataires et de condamnation au paiement de provisions.

Le 17 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne a arrêté, au bénéfice des preneurs, un plan de surendettement intégrant la dette locative.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, condamné solidairement M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] au paiement provisionnel de la somme de 7 287,97 euros, les a autorisés à s’acquitter de cette somme au moyen d’un versement mensuel de 650 euros en plus du loyer courant, puis de six versements mensuels de 924,73 euros conformément au plan de redressement du 17 septembre 2024, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que, en cas de respect de ces délais, celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué mais que, à défaut, l’expulsion serait autorisée avec condamnation solidaire des locataires à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux. M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] étaient par ailleurs condamnés in solidum aux dépens de l’instance et la demande au titre des frais irrépétibles était rejetée.

Par déclaration du 6 décembre 2024, M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] ont relevé appel de cette ordonnance en en critiquant l’ensemble des chefs.

M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] ont déposé un nouveau dossier de surendettement le 28 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 juin 2025, ils demandent à la cour de :

déclarer M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] recevables et bien fondés en leur appel ;

infirmer l’ordonnance du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne en ce qu’elle:

.constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2020 entre la société Immobilière 3F, groupe action logement et M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ;

.condamne solidairement M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] à verser à la société immobilière 3F groupe action logement à titre provisionnel la somme de 7 287,97 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, incluant le mois de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

.autorise M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] à se libérer de la dette au moyen d’un versement mensuel d’un montant de 650 euros, en plus du loyer courant, puis en six versements mensuels d’un montant de 924,73 euros conformément au plan de surendettement du 17 septembre 2024 ;

.dit que ces sommes seront exigibles le 25 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues en cas de non-versement d’une seule mensualité à son échéance ;

.dit que les sommes versées à ce titre par M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

.suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

.dit que si M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] ont respecté les délais ainsi consentis, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

.dit qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 12 décembre 2023 ;

il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [I] [S] et de Mme [M] [Z] épouse [S] et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signi’cation du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] seront solidairement condamnés à payer à la demanderesse à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles augmenté du coût des charges récupérables sur justi’catifs, jusqu’à libération e’ective des lieux ;

condamné in solidum M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023 ;

rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

et statuant à nouveau ;

débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes ;

àtitre principal

surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement ;

àtitre subsidiaire

dire que la clause résolutoire n’a jamais joué ;

fixer le montant du remboursement de la dette immobilière à la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant ;

àtitre infiniment subsidiaire :

juger que le montant du remboursement de la dette de M. [I] [S] et de Mme [M] [Z] épouse [S] sera revu en fonction de la décision de la commission de surendettement à intervenir ;

entout état de cause :

condamner la société Immobilière 3F au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 juin 2025, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

débouter M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] de l’ensemble l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

confirmer l’ordonnance rendue le 22 octobre 2024 par le tribunal de proximité de Nogent-Sur-Marne dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau :

condamner M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S], à payer la société d’HAM Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

et y ajoutant :

actualiser la dette locative et condamner solidairement M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] à payer la somme de 4 135,13 euros à titre de provision arrêtée au 24 juin 2025 et incluant l’échéance de mai 2025 ;

condamner solidairement M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, avocat au barreau des Hauts-de-Seine.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur le sursis à statuer

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 915-2 du code de procédure civile dispose :

'À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

En outre, il résulte de la combinaison des articles 73 et 74 du même code que l’exception de sursis à statuer, tendant à faire suspendre le cours de l’instance, doit à peine d’irrecevabilité être soulevée avant toute défense au fond.

Cependant, elle peut aussi l’être à partir du moment où naît l’événement qui justifie le sursis.

Au cas présent, la société intimée demande à voir jugée irrecevable la demande de sursis à statuer des appelants au motif qu’elle ne figurait pas dans leurs premières conclusions du 6 mars 2025.

Cependant, cette demande d’irrecevabilité ne figure pas au dispositif des écritures de l’intimée de sorte qu’elle ne saisit pas la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Par ailleurs, si la demande de sursis ne figurait effectivement pas au dispositif des premières écritures des appelants et n’a pas été formée avant toute défense au fond, il n’y a pas lieu de la déclarer d’office irrecevable dans la mesure où elle la conséquence du dépôt par M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] d’un nouveau dossier de surendettement le 28 mai 2025 postérieurement à leurs conclusions initiales.

— Sur le fond

En application de l’article 380 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

Par ailleurs, l’article 714-1, I, du code de la consommation dispose :

' Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24".

En l’espèce, au visa de ce dernier article, les appelants font valoir qu’il est nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement qui est susceptible de leur accorder de nouveaux délais.

Cependant, un tel sursis n’apparaît pas conforme à l’intérêt d’une bonne administration de justice puisqu’il résulte des dispositions susmentionnées que, si la commission devait accorder de nouveaux délais et modalités de paiement aux preneurs, ceux-ci se substitueraient de plein droit à ceux précédemment accordés.

Il n’y a dès lors pas lieu de surseoir à statuer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail d’habitation en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Au cas présent, les appelants font valoir que leurs difficultés financières auraient dû conduire le premier juge à dire n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, alors que le bail contient une clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux pendant deux mois, le 11 octobre 2023, le bailleur a signifié aux preneurs un commandement de payer la somme de 4 176,11 euros visant cette clause qui n’a pas été régularisé dans le délai que sa délivrance faisait courir.

Alors que l’acquisition de cette clause résulte automatiquement du défaut de paiement des causes d’un commandement régulier, en se contentant d’affirmer qu’ils rencontrent des difficultés financières, difficultés qui ont été prises en compte pour leur accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, les appelants ne démontrent pas l’existence d’une contestation sérieuse.

La décision sera confirmée sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur les délais suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que :

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VI du même texte prévoit que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan.

Au cas présent, les appelants demandent à la cour de leur accorder des délais de paiement avec des échéances moins élevées que celles fixées par l’ordonnance compte tenu de leurs difficultés financières liées notamment à des problèmes de santé.

Cependant, il ressort des dispositions légales susmentionnées que, alors que le premier juge a accordé des délais de paiement conformes au plan de surendettement, la décision ne peut qu’être confirmée de ce chef.

Sur l’actualisation de la dette locative

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif non critiqué que le montant non sérieusement contestable de la dette locative a été justement apprécié par le premier juge à la date des débats devant lui.

Par ailleurs, compte tenu des paiements des locataires qui ont conduit à sa diminution, le 24 juin 2025, le montant non sérieusement contestable de la dette incluant l’échéance de mai 2025, s’établit à 4 135,13 euros.

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle condamne les locataires au paiement de l’arriéré locatif sauf à actualiser la provision due solidairement par M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S], à la somme de 4 135,13 euros à arrêtée au 24 juin 2025 et incluant l’échéance de mai 2025.

Sur les demandes accessoires

La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

Parties perdantes devant la cour, M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S], supporteront également in solidum les dépens de l’appel dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, avocat au barreau des Hauts-de-Seine conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 135,13 euros arrêtée au 24 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [I] [S] et Mme [M] [Z] épouse [S] aux dépens de l’appel dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT