28/05/2025

ARRÊT N° 25/231

N° RG 23/02163

N° Portalis DBVI-V-B7H-PQRX

SL – SC

Décision déférée du 09 Mai 2023

TJ de MONTAUBAN

AF. [A]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 28/05/2025

à

M^e Jean Lou LEVI

M^e Arnaud GONZALEZ

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA GRANDE BASTIDE,

représenté par son syndic en exercice IMMO PLURIEL

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.S.U. IMMO PLURIEL

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Jean Lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEES

Madame [E] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [N] [G] veuve [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentées par M^e Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [E] [F] et Mme [N] [M] veuve [T] sont copropriétaires dans la résidence La grande bastide située à [Adresse 3].

Le 16 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a voté plusieurs délibérations.

Mme [F] et Mme [T] se sont opposées aux délibérations suivantes :

— délibération 4-1 : désignation de la société Immo Pluriel en qualité de syndic ;

— délibération 6 : approbation des comptes de l’exercice 2021 ;

— délibération 8-1 : désignation de Mme [V] en qualité de membre du conseil syndical ;

— délibération 9 : modalités de consultation du conseil syndical ;

— délibération 11 : réajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ;

— délibération 12 : vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023.

Le procès-verbal de cette assemblée leur a été notifié le 6 juillet 2022.

Par acte du 5 août 2022, Mme [E] [F] et Mme [N] [M] veuve [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide, pris en la personne de son syndic, la société Immo Pluriel, et la société Immo Pluriel en sa qualité de syndic devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’annulation des délibérations 4-1, 6, 8-1, 9, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2022, aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, et de remboursement de charges indûment appelées.

La société Immo Pluriel a alors convoqué une assemblée générale extraordinaire, qui a eu lieu le 10 octobre 2022.

Mmes [F] et [T] ont voté contre les délibérations suivants :

—  5-1 : renouvellement du contrat Immo Pluriel ;

—  5-3 : élection du cabinet Sogivam ;

—  6 : approbation des comptes de l’exercice 2021 ;

—  7 : quitus au syndic ;

—  8-1 : élection de Mme [V] au conseil syndical ;

—  8-4 : élection de M. [P] au conseil syndical ;

—  8-6 : élection de M. [H] au conseil syndical ;

—  8-7 : élection de Mme ou M. [Y] au conseil syndical ;

—  10 : vote réajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ;

—  11 : vote budget prévisionnel pour l’exercice 2023.

Par acte du 22 novembre 2022, Mme [E] [F] et Mme [N] [M] veuve [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide, pris en la personne de son syndic la société Immo Pluriel, et la société Immo Pluriel à titre personnel devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins notamment que soit prononcée la nullité des délibérations 5-1, 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 qui visaient à remédier aux vices de l’assemblée générale précédente.

Le 2 février 2023, la jonction des instances RG 22/264 et 22/898 a été prononcée.

Entre-temps, par ordonnance du 31 janvier 2023, le juge de la mise en état de tribunal judiciaire de Montauban a rejeté l’exception relative à l’incompétence du tribunal pour statuer sur la désignation d’un administrateur provisoire. Cette décision a été frappée d’appel le 21 février 2023.

Par jugement du 9 mai 2023, le tribunal judiciaire de Montauban, a :

annulé les délibérations n°4-1, 6, 8-1, 9, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide sise à [Adresse 1], du 16 juin 2022,

condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence La grande bastide à payer à Mme [E] [F] la somme de 692,24 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence La grande bastide à payer à Mme [N] [T] la somme de 349,60 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

dit que les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

annulé les délibérations n°5-1, 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide du 10 octobre 2022,

désigné la Sarl Torrens Immobilier, [Adresse 2] en qualité d’administrateur provisoire de la résidence La grande bastide avec pour mission de :

convoquer une nouvelle assemblée générales des copropriétaires aux fins de :

désigner un syndic et le président du conseil syndical, approuver les comptes de l’exercice 2021,

ajuster le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

approuver les comptes de l’exercice 2022,

établir le budget prévisionnel 2023,

gérer le syndicat des copropriétaires de la Résidence La grande bastide depuis sa désignation jusqu’à celle d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires,

condamné la Sas Immo Pluriel à remettre à la Sarl Torrens Immobilier en qualité d’administrateur provisoire, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à l’expiration du délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, les documents prévus aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessaires à sa mission, et ce pendant une durée de quatre mois,

dit que les frais de l’administrateur provisoire et ceux nécessaires à la convocation de l’assemblée générale seront à la charge de la société Immo Pluriel,

débouté Mme [E] [F] et Mme [N] [T] de leurs autres demandes,

dispensé Mme [E] [F] et Mme [N] [T] de toute participation aux frais d’administration provisoire, de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire et des frais irrépétibles et dépens liés à la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné la Sas Immo Pluriel à payer à Mme [E] [F] et à Mme [N] [T], à chacune, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

condamné la Sas Immo Pluriel aux dépens dont distraction directe à Maître Morel-Nauges-Gonzalez conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rappelé que cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que :

— concernant l’assemblée générale du 16 juin 2022 :

* les délibérations n°4-1, 8-1 et 9 doivent être annulées, car elles n’ont pas recueilli la majorité de l’article 25 qui est exigée ;

* les délibérations 6, 11 et 12 doivent être annulées, car les documents comptables communiqués ne sont pas suffisants ;

— concernant l’assemblée générale du 10 octobre 2022 : Mmes [F] et [T] sont bien fondées à obtenir l’annulation des délibérations auxquelles elles se sont opposées lors de l’assemblée générale, car cette assemblée générale a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat.

Il a estimé que ceci justifiait la nomination d’un administrateur provisoire, ainsi que le remboursement des charges appelées au titre du budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023.

Il a considéré que le syndic avait commis des fautes dans l’exercice de sa mission, mais qu’ayant justifié avoir pris en charge la totalité des frais de convocation de la seconde assemblée générale, et les frais irrépétibles faisant l’objet d’une demande distincte, Mme [F] et Mme [T] ne caractérisaient pas avoir subi un préjudice présentant un lien direct et certain avec les fautes du syndic. Il les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts contre le syndic.

— :-:-:-:-

Par déclaration du 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide, représenté par la société Immo Pluriel, et la société Immo Pluriel ont interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 9 mai 2023, en ce qu’il a :

— annulé les délibérations n°4-1, 6, 8-1, 9, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide sise à [Adresse 1], du 16 juin 2022,

condamné le syndicat de copropriétaires de la Résidence La grande bastide à payer à Mme [E] [F] la somme de 692,24 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

condamné le syndicat de copropriétaires de la Résidence La grande bastide à payer à Mme [N] [T] la somme de 349,60 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

dit que les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

annulé les délibérations n°5-1, 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide du 10 octobre 2022,

désigné la Sarl Torrens Immobilier, [Adresse 2] en qualité d’administrateur provisoire de la résidence La grande bastide avec pour mission de :

convoquer une nouvelle assemblée générales des copropriétaires aux fins de :

désigner un syndic et le président du conseil syndical, approuver les comptes de l’exercice 2021,

ajuster le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

approuver les comptes de l’exercice 2022,

établir le budget prévisionnel 2023,

gérer le syndicat des copropriétaires de la Résidence La grande bastide depuis sa désignation jusqu’à celle d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires,

condamné la Sas Immo Pluriel à remettre à la Sarl Torrens Immobilier en qualité d’administrateur provisoire, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à l’expiration du délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, les documents prévus aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessaires à sa mission, et ce pendant une durée de quatre mois,

dit que les frais de l’administrateur provisoire et ceux nécessaires à la convocation de l’assemblée générale seront à la charge de la société Immo Pluriel,

dispensé Mme [E] [F] et Mme [N] [T] de toute participation aux frais d’administration provisoire, de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire et des frais irrépétibles et dépens liés à la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné la Sas Immo Pluriel à payer à Mme [E] [F] et à Mme [N] [T], à chacune, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

condamné la Sas Immo Pluriel aux dépens dont distraction directe à Maître Morel-Nauges-Gonzalez conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rappelé que cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à bref délai.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2024, la société Torrens immobilier a été désignée en qualité de syndic.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide représenté par la Sas Immo Pluriel, et la Sas Immo Pluriel, appelants, demandent à la cour de :

rejeter l’exception de nullité de la déclaration d’appel du 16 juin 2023,

rejeter la demande incidente de caducité, présentée à titre subsidiaire, de la déclaration d’appel du 16 juin 2023,

rejeter la fin de non-recevoir dirigée à l’encontre de la Sas Immo Pluriel,

déclarer valable la déclaration d’appel du 16 juin 2023,

déclarer recevable l’action de la Sas Immo Pluriel,

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

annulé les délibérations n°6,11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide sise à [Adresse 1], du 16 juin 2022,

condamné le syndicat de copropriétaires de la Résidence La grande bastide à payer à Mme [E] [F] la somme de 692,24 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

condamné le syndicat de copropriétaires de la Résidence La grande bastide à payer à Mme [N] [T] la somme de 349,60 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

dit que les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

annulé les délibérations n°5-1, 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide du 10 octobre 2022,

désigné la Sarl Torrens Immobilier, [Adresse 2] en qualité d’administrateur provisoire de la résidence La grande bastide avec pour mission de :

convoquer une nouvelle assemblée générales des copropriétaires aux fins de :

désigner un syndic et le président du conseil syndical,

approuver les comptes de l’exercice 2021,

ajuster le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

approuver les comptes de l’exercice 2022,

établir le budget prévisionnel 2023,

gérer le syndicat des copropriétaires de la Résidence La grande bastide depuis sa désignation jusqu’à celle d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires,

condamné la Sas Immo Pluriel à remettre à la Sarl Torrens Immobilier en qualité d’administrateur provisoire, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, à l’expiration du délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, les documents prévus aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessaires à sa mission, et ce pendant une durée de quatre mois,

dit que les frais de l’administrateur provisoire et ceux nécessaires à la convocation de l’assemblée générale seraient à la charge de la Société Immo Pluriel,

dispensé Mme [E] [F] et Mme [N] [T] de toute participation aux frais d’administration provisoire, de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire et des frais irrépétibles et dépens liés à la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné la Sas Immo Pluriel à payer à Mme [E] [F] et à Mme [N] [T], à chacune, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700,1° du code de procédure civile,

condamné la Sas Immo Pluriel aux dépens dont distraction directe à Maître Morel-Nauges-Gonzalez conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Statuer à nouveau et,

débouter Mesdames [E] [F] et [N] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

débouter Mesdames [E] [F] et [N] [T] de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant le tribunal judiciaire de Montauban,

laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens exposés devant le tribunal judiciaire de Montauban,

En cause d’appel, y ajouter,

condamner Mesdames [E] [F] et [N] [T] solidairement à verser une indemnité de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement Mesdames [E] [F] et [N] [T] aux dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la société Immo Pluriel a qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de son appel, car le jugement annulant l’assemblée générale désignant le syndic, certes assorti de l’exécution provisoire, n’est pas définitif ; que le syndicat des copropriétaires était donc régulièrement représenté par la société Immo Pluriel au moment où l’appel a été interjeté.

Ils ajoutent qu’il importe donc peu que l’administrateur provisoire n’ait pas donné de mandat ad litem à l’avocat dès lors, d’une part, que celui-ci avait déjà été donné précédemment par la Sas Immo Pluriel et d’autre part, que l’autorisation donnée par l’assemblée générale au syndic d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires ne trouve pas à s’appliquer dans le cadre d’actions dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est défendeur, ce qui inclut l’exercice des voies de recours.

Ils estiment que le syndic ayant qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires, la déclaration d’appel n’est pas caduque, et que si la nullité de la déclaration d’appel était prononcée, celle-ci ne pourrait être en même temps caduque.

Ils estiment que la société Immo Pluriel a intérêt à agir, car elle a un intérêt personnel à attaquer le jugement ayant annulé des délibérations concernant son mandat de syndic et ayant mis à sa charge des frais.

Le syndicat des copropriétaires et la société Immo Pluriel ne critiquent plus le chef de jugement ayant annulé les délibérations 4-1, 8-1 et 9 de l’assemblée générale du 16 juin 2022.

Sur les délibérations 6, 11 et 12 de l’assemblée générale du 16 juin 2022, ils soutiennent qu’il résulte des annexes 2 et 3 que l’ensemble des informations requises par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires pour l’approbation des comptes étaient renseignées, et qu’ainsi le premier juge ne pouvait annuler la délibération n°6 au motif que des informations sur les provisions étaient omises pour le vote du budget, ni les résolutions 11 et 12 concernant les budgets prévisionnels.

S’agissant des délibérations 5-1, 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, ils soutiennent qu’en limitant leur demande à l’annulation de certaines délibérations, Mmes [F] et [T] ont renoncé à demander l’annulation de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 ; qu’en outre, elles ne démontrent pas l’existence d’un préjudice personnel.

S’agissant des conséquences de l’annulation des délibérations, ils font valoir que la Sas Immo Pluriel a exécuté le jugement assorti de l’exécution provisoire forcée en remettant les pièces à l’administrateur provisoire et en prenant à sa charge les frais correspondant, et qu’il n’est plus nécessaire de maintenir ce chef de jugement dans l’arrêt. Ils font valoir que bien que le contenu de la mission de l’administrateur provisoire n’ait pas été littérairement critiqué, il a été demandé l’infirmation du jugement prononçant l’annulation des délibérations de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, et que dès lors la seule absence de la critique du contenu de la mission de l’administrateur provisoire ne peut donc emporter à elle seule confirmation du jugement entrepris. Ils ajoutent que la mission de l’administrateur provisoire a pris fin à la suite de la nomination d’un nouveau syndic suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2024.

Sur la demande de remboursement des charges appelées, ils soutiennent que les délibérations d’assemblée générale étant régulières, la décision doit être infirmée de ce chef.

Ils soutiennent que le premier juge ne pouvait dispenser Mmes [F] et [T] de participer aux frais d’administrateur provisoire ni à ceux de tenue de l’assemblée générale à convoquer par ce dernier, la dispense prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvant viser que les dépens et frais irrépétibles. Ils ajoutent qu’en considération de l’équité, il n’y avait pas lieu de dispenser ces dernières des frais irrépétibles et dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 novembre 2023, Mme [E] [F] et Mme [N] [T], intimées, demandent à la cour, de :

In limine litis,

annuler la déclaration d’appel en date du 16 juin 2023 présentée dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide et les conclusions signifiées dans son intérêt le 19 juillet 2023 en raison du défaut de pouvoir de la société Immo Pluriel pour le représenter en qualité de syndic et de mandat ad litem de son conseil,

à titre subsidiaire, prononcer la caducité de la déclaration d’appel en date du 16 juin 2023 présentée dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide en l’absence de conclusions valablement notifiées par ce dernier dans le délai de l’article 905-2 du code de procédure civile,

déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt à agir les prétentions formulées par la société Immo Pluriel dans ses écritures du 19 juillet 2023 aux fins de voir :

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

annulé les délibérations nos 6, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide du 16 juin 2022,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide à payer à [E] [F] la somme de 692,24 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide à payer à [N] [T] la somme de 349,60 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023,

dit que les intérêts échus pour une année entière porteraient euxmêmes intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil,

annulé les délibérations n° 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence La grande bastide du 10 octobre 2022,

dispensé [E] [F] et [N] [T] de toute participation aux frais d’administration provisoire, de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire et des frais irrépétibles et dépens liés à la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

statuant à nouveau, débouter Mesdames [E] [F] et [N] [T] des demandes ci-dessus,

rejeter comme irrecevable la demande d’infirmation du chef de la décision entreprise désignant un administrateur provisoire,

en toute hypothèse, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide et la société Immo Pluriel Sas de l’intégralité de leurs prétentions,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 9 mai 2023,

Y ajoutant,

— condamner la société Immo Pluriel Sas à payer à Mme [E] [F] la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel,

— condamner la société Immo Pluriel Sas à payer à Mme [N] [T] la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel,

À titre subsidiaire,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide et la société Immo Pluriel Sas à payer à Mme [E] [F] la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide et la société Immo Pluriel Sas à payer à Mme [N] [T] la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel,

en ce cas ordonner que Mesdames [E] [F] et [N] [T] seront dispensées de participer aux frais irrépétibles et dépens du syndicat par application de l’article 10-1 de la loi du juillet 1965,

en toute hypothèse ordonner que les dépens d’appel soient recouvrés par le conseil des concluantes selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles soutiennent que la désignation de la société Immo Pluriel en qualité de syndic de la résidence La grande bastide ayant été annulée par jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 9 mai 2023, et cette décision ayant été assortie de l’exécution provisoire, la société Immo Pluriel n’était plus syndic au moment de la déclaration d’appel, et ne disposait d’aucun pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires et formuler cet appel, ce qui constitue une cause de nullité de fond de cette déclaration, d’autant que l’avocat signataire de cette déclaration n’avait pas davantage de mandat ad litem de représenter le syndicat des copropriétaires ; que de même, les conclusions d’appelant sont nulles.

Subsidiairement, elles invoquent la caducité de la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires, en raison de l’annulation des conclusions d’appel, entraînant le défaut de conclusions dans les délais.

Elles soulèvent par ailleurs le défaut d’intérêt à agir de la société Immo Pluriel, estimant que seules les annulations des délibérations 4-1 de l’assemblée générale du 22 juin 2022 et 5-1 de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 lui font grief en ce qu’elles statuaient sur le renouvellement de son mandat ; que l’annulation des autres délibérations de ces assemblées générales ne concerne que le syndicat des copropriétaires. Elles conviennent que la désignation d’un administrateur provisoire peut également être contestée par la société Immo Pluriel, tout comme les dispositions qui en sont l’accessoire, telles que sa condamnation à en assumer les frais, dont ceux de convocation de l’assemblée générale, et à remettre sous astreinte à l’administrateur les archives du syndicat ; qu’enfin, la société Immo Pluriel justifie d’un intérêt à contester sa condamnation à régler les frais irrépétibles et dépens des concluantes ; qu’en revanche, elle n’a pas d’intérêt à contester la dispense des concluantes de participer aux frais et dépens exposés par le syndicat des copropriétaires.

Sur le fond, elles soutiennent que l’ensemble des documents comptables ne leur ont pas été fournis dans le cadre de l’assemblée générale du 16 juin 2022, entraînant l’annulation des délibérations contestées. S’agissant de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, elles soutiennent que le défaut de mandat du syndic a pour conséquence d’entraîner la nullité de la convocation et de l’assemblée générale qui s’en est suivie, la nullité du mandat du syndic ayant un effet rétroactif. Elles ajoutent qu’elles ne peuvent demander la nullité que des résolutions auxquelles elles se sont opposées, et que le fait de n’attaquer que certaines résolutions ne vaut pas reconnaissance de la validité des actes accomplis par le syndic postérieurement à l’assemblée générale du 16 juin 2022.

Sur les conséquences de l’annulation de ces délibérations, elles font valoir que cette annulation rendait nécessaire la désignation d’un administrateur provisoire ayant pour mission de convoquer l’assemblée générale à l’effet de désigner un syndic et le président du conseil syndical. Elles font valoir que les appelants ne formulent aucune critique sur la mission donnée à l’administrateur, et quant à l’obligation faite à la société Immo Pluriel de remettre les pièces sous astreinte et de prendre à sa charge les frais correspondant.

Sur le remboursement des charges appelées au titre des budgets prévisionnels, elles sollicitent la confirmation au vu de l’annulation des délibérations d’assemblée générale.

Sur la dispense de participation aux frais irrépétibles et dépens du syndicat des copropriétaires, elles estiment qu’elles n’ont pas à justifier d’agir pour la préservation d’un quelconque intérêt collectif, l’annulation des délibérations étant la conséquence des fautes commises par la société Immo Pluriel. Elles demandent l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 17 mars 2025 à 14h.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour :

Le chef du jugement ayant débouté Mme [F] et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts n’a pas fait l’objet d’un appel. En l’absence d’appel incident sur ce chef de jugement, la cour n’en est pas saisie.

Sur la nullité de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel régularisées pour le compte du syndicat des copropriétaires par la société Immo Pluriel, et sur la caducité de la déclaration d’appel :

Sur la nullité de la déclaration d’appel :

Vu l’article 117 du code de procédure civile.

Selon l’article 18 de la loi 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment de représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

Le syndic doit, à tout le moins, être titulaire d’un mandat en cours de validité pour pouvoir agir.

En première instance, le syndicat des copropriétaires était représenté par la société Immo Pluriel en qualité de syndic.

La déclaration d’appel a été formée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Immo Pluriel.

Certes, la délibération n° 4-1 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 et la délibération n° 5-1 de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 désignant le syndic ont été déclarées nulles, et un administrateur provisoire a été désigné par le jugement de première instance, ce jugement étant assorti de l’exécution provisoire.

Le tribunal a désigné la Sarl Torrens Immobilier, [Adresse 2] en qualité d’administrateur provisoire de la résidence La grande bastide avec pour mission de:

convoquer une nouvelle assemblée générales des copropriétaires aux fins de :

désigner un syndic et le président du conseil syndical, approuver les comptes de l’exercice 2021,

ajuster le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

approuver les comptes de l’exercice 2022,

établir le budget prévisionnel 2023,

gérer le syndicat des copropriétaires de la Résidence La grande bastide depuis sa désignation jusqu’à celle d’un nouveau syndic par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, l’administrateur provisoire n’avait pas de mission relativement à la présente procédure. En conséquence, la société Immo Pluriel gardait nécessairement qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires lors de la déclaration d’appel, l’annulation de son mandat n’étant d’ailleurs pas définitive (Civ 3è, 1er février 2018 n°17-13.980 ; Civ. 3e, 25 janv. 2005 n°03-14.716).

Il a été donné un mandat ad litem à la Selarl Levi-Egéa-Lévi pour représenter le syndicat des copropriétaires devant la cour.

La déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires n’est donc pas nulle.

Sur la nullité des conclusions d’appel :

L’avis de fixation de l’affaire à bref délai est du 5 juillet 2023. Le syndicat des copropriétaires étant valablement représenté en appel, les conclusions d’appel déposées en son nom par RPVA le 19 juillet 2023 dans le délai de l’article 905-2 ancien du code de procédure civile ne sont pas nulles.

Sur la caducité de la déclaration d’appel régularisée par la société Immo Pluriel pour le compte du syndicat des copropriétaires :

En l’absence d’annulation des conclusions d’appel déposées dans le délai de l’article 905-2 ancien du code de procédure civile, la déclaration d’appel n’est pas caduque pour défaut de conclusions dans les délais.

Il y a donc lieu de rejeter les exceptions de nullité de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel, ainsi que la demande de caducité des conclusions d’appel.

Sur l’irrecevabilité des demandes de la société Immo Pluriel à titre personnel pour défaut d’intérêt légitime à agir :

Vu l’article 31 du code de procédure civile.

La société Immo Pluriel a été assignée à titre personnel en première instance.

Elle a fait appel. Elle a intérêt à agir pour demander l’infirmation du jugement. En effet, le jugement dont appel a retenu que le syndic avait commis des fautes dans l’exercice de sa mission, ce qui a conduit à l’annulation des décisions d’assemblée générale et à la désignation d’un administrateur provisoire, à la condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser des provisions pour charges, et à la prise en charge de frais par la société Immo Pluriel.

La société Immo Pluriel, qui conteste avoir commis des fautes dans l’exercice de sa mission, a donc un intérêt personnel à ce que le jugement dont appel soit infirmé en toutes ses dispositions. Elle sera déclaré recevable en son action.

Sur l’annulation des délibérations d’assemblée générale :

Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires, leur exécution est confiée au syndic.

Sur les délibérations 4-1, 8-1 et 9 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 :

Elles concernent :

— délibération 4-1 : désignation de la société Immo Pluriel en qualité de syndic ;

— délibération 8-1 : désignation de Mme [V] en qualité de membre du conseil syndical ;

— délibération 9 : modalités de consultation du conseil syndical.

Aucune des parties à l’instance d’appel ne formule une quelconque critique à l’encontre des dispositions du jugement entrepris ayant annulé les délibérations 4-1, 8-1 et 9 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul lie la cour, de sorte que ces dispositions ne peuvent qu’être confirmées sans examen au fond en application de l’article 954 du code de procédure civile.

En conséquence, la désignation du syndic par l’assemblée générale du 16 juin 2022 est nulle.

Sur les délibérations 6, 11 et 12 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 :

Elles concernent :

— délibération 6 : approbation des comptes de l’exercice 2021 ;

— délibération 11 : réajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ;

— délibération 12 : vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023.

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés en même temps que l’ordre du jour,

I pour la validité de la décision,

1° l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est amenée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel.

L’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 dispose :

'Les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret.

L’état financier présente l’état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le montant des emprunts restant dus.

Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l’exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles.

L’état des travaux de l’article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice fait apparaître en fin d’exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.

Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l’exercice précédent.'

Mme [F] et Mme [T] font valoir qu’en l’espèce, ni l’annexe 2, ni l’annexe 3 jointes à la convocation de l’assemblée générale du 16 juin 2022 ne mentionnent les provisions prévues pour les exercices N+1 et N+2.

Le syndicat des copropriétaires produit les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale :

— en pièce 1 l’état des dépenses du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

— en pièce 2 le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, – en pièce 3 l’annexe 1 état financier après répartition au 31 décembre 2021, l’annexe 2 situation des copropriétaires au 31 décembre 2021 et l’annexe 3 compte de gestion pour opérations courantes, portant sur l’année N, l’année N-1, mais aussi l’année N+1 (budget prévisionnel en cours voté pour l’année 2022) et l’année N+2 (budget prévisionnel à voter pour l’année 2023).

Les provisions prévues pour les exercices N+1 et N+2 apparaissent en annexe 3.

Dès lors, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a annulé les délibérations 6, 11 et 12 de l’assemblée générale du 16 juin 2022.

Mme [F] et Mme [T] seront déboutées de leurs demandes d’annulation des délibérations 6, 11 et 12 de l’assemblée générale du 16 juin 2022.

S’agissant des délibérations 5-1, 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 :

Mmes [F] et [T] demande d’annulation de certaines délibérations de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 :

— délibération 5-1 : renouvellement du contrat Immo Pluriel ;

— délibération 5-3 : élection du cabinet Sogivam ;

— délibération 6 : approbation des comptes de l’exercice 2021 ;

— délibération 7 : quitus au syndic ;

— délibération 8-1 : élection de Mme [V] au conseil syndical ;

— délibération 8-4 : élection de M. [P] au conseil syndical ;

— délibération 8-6 : élection de M. [H] au conseil syndical ;

— délibération 8-7 : élection de Mme ou M. [Y] au conseil syndical ;

— délibération 10 : vote réajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ;

— délibération 11 : vote budget prévisionnel pour l’exercice 2023.

Elles soulèvent la nullité de ces délibérations au motif que l’assemblée générale a été convoquée par un syndic dont le mandat a été annulé par le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 9 mai 2023.

Le fait qu’elles ne contestent pas toutes les résolutions de cette assemblée générale ne peut être considéré comme une renonciation tacite à contester cette assemblée générale. En effet, elles ne peuvent contester que les résolutions auxquelles elles se sont opposées, puisque selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestations des décisions des assemblées générales ne peuvent être introduites que par les copropriétaires opposants ou défaillants. Elles contestent toutes celles auxquelles elles s’étaient opposées.

Elles n’ont pas à démontrer un intérêt personnel à contester ces décisions d’assemblée générale, dès lors qu’elles étaient opposantes.

La convocation irrégulièrement effectuée par une personne sans qualité entache de nullité l’assemblée générale tout entière.

Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Par l’effet du jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 9 mai 2023, annulant la délibération 4-1 de l’assemblée générale du 16 juin 2022, confirmé sur ce point par le présent arrêt, la société Immo Pluriel est rétroactivement dépourvue de la qualité de syndic pour convoquer l’assemblée générale du 10 octobre 2022, le mandat du syndic ne pouvant être validé rétroactivement par une assemblée générale postérieure.

En conséquence, les résolutions contestées de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, convoquée par un syndic qui n’avait pas qualité pour ce faire, sont nulles.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a annulé les délibérations 5-1, 5-3, 6, 7, 8-1, 8-4, 8-6, 8-7, 10 et 11 de l’assemblée générale du 10 octobre 2022.

Sur la désignation d’un administrateur provisoire :

Le premier juge a désigné un administrateur provisoire. Il a condamné la société Immo Pluriel à remettre des pièces à l’administrateur provisoire, sous astreinte, et dit que les frais de l’administrateur provisoire et ceux nécessaires à la convocation de l’assemblée générale seraient à la charge de la société Immo Pluriel.

La société Immo Pluriel ne forme pas de critique contre les chefs de jugement l’ayant condamnée à remettre des pièces à l’administrateur provisoire et l’ayant condamnée à prendre en charge les frais de l’administrateur provisoire. Elle ne critique pas le contenu de la mission de l’administrateur provisoire. Elle allègue avoir exécuté le jugement assorti de l’exécution provisoire en remettant les pièces à l’administrateur provisoire et en prenant à sa charge les frais correspondant. Elle indique que la mission de l’administrateur provisoire a pris fin, un nouveau syndic ayant été désigné par l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2024.

En conséquence, les dispositions du jugement dont appel relatives à l’administrateur provisoire, non critiquées, seront confirmées.

Il n’y a pas lieu dans le présent arrêt à retrancher le chef du dispositif du jugement ayant condamné la Sas Immo Pluriel à remettre à la Sarl Torrens Immobilier en qualité d’administrateur provisoire, sous astreinte, les documents prévus aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessaires à sa mission, et ce pendant une durée de quatre mois, au seul motif que la société Immo Pluriel allègue avoir exécuté le jugement assorti de l’exécution provisoire.

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges appelées :

Les délibérations 6, 11 et 12 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 étant régulières, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [F] la somme de 692,24 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui de 2023, et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [T] la somme de 394,60 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023.

Mmes [F] et [T] seront déboutées de leurs demandes de remboursement des charges appelées.

Sur la demande de dispense de toute participation aux frais d’administration provisoire et de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Mme [F] et Mme [M] veuve [T] ont été dispensées de toute participation aux frais d’administration provisoire et de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire. Le jugement dont appel sera infirmé sur ce point, car il ne s’agit pas de frais de procédure.

Il n’y a pas lieu de dispenser Mme [F] et Mme [T] de toute participation aux frais d’administration provisoire et de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, y compris en ce qu’il a dispensé Mmes [F] et [T] de participer à la dépense commune des frais irrépétibles et dépens liés à la première instance.

La Sas Immo Pluriel, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Arnaud Gonzalez, avocat, qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer à Mme [F] et Mme [T] chacune la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la société Immo Pluriel seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

Mmes [F] et [T] seront dispensées de participer à la dépense commune des frais irrépétibles et dépens du syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide liés à l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Rejette les exceptions de nullité de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel, ainsi que la demande de caducité des conclusions d’appel ;

Déclare la Sas Immo Pluriel recevable en son action ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 9 mai 2023, sauf en ce qu’il a :

— annulé les délibérations les délibérations 6, 11 et 12 de l’assemblée générale du 16 juin 2022;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide à payer à Mme [E] [F] la somme de 692,24 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui de 2023, et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [N] [M] veuve [T] la somme de 394,60 euros au titre du remboursement des appels de charge pour l’exercice 2022 et pour celui 2023 ;

— dispensé Mme [F] et Mme [M] veuve [T] de toute participation aux frais d’administration provisoire et de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute Mme [F] et Mme [T] de leurs demandes d’annulation des délibérations 6, 11 et 12 de l’assemblée générale du 16 juin 2022 ;

Déboute Mme [F] et Mme [T] de leurs demandes de remboursement des charges appelées ;

Dit n’y avoir lieu dans le présent arrêt à retrancher le chef du dispositif du jugement ayant condamné la Sas Immo Pluriel à remettre à la Sarl Torrens Immobilier en qualité d’administrateur provisoire, sous astreinte, les documents prévus aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessaires à sa mission, et ce pendant une durée de quatre mois ;

Dit n’y avoir lieu de dispenser Mme [F] et Mme [T] de toute participation aux frais d’administration provisoire et de tenue de l’assemblée générale à convoquer par l’administrateur provisoire ;

Condamne la Sas Immo Pluriel aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Arnaud Gonzalez, avocat, qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer à Mme [F] et Mme [T] chacune la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide et la société Immo Pluriel de leur demande sur le même fondement ;

Dispense Mmes [F] et [T] de participer à la dépense commune des frais irrépétibles et dépens du syndicat des copropriétaires de la résidence La grande bastide liés à l’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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