COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 22/03679 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M2GO

SARL MAISONS DE LA COTE ATLANTIQUE

c/

[O] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/013657 du 06/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

[U] [P]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : arrêt rendu le 14 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] (RG : 20/01386) suivant déclaration d’appel du 28 juillet 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. MAISONS DE LA COTE ATLANTIQUE

demeurant [Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par M^e Elisa GOURGUE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[O] [V]

né le 16 Janvier 1984 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Dessinateur

demeurant [Adresse 10]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

[U] [P]

née le 11 Juin 1985 à [Localité 12]

de nationalité Française

Profession : Secrétaire médicale

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elise VALADE, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 08 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. M. [V] et Mme [P] étaient propriétaires d’un terrain à construire sis [Adresse 6].

2. Le 1er octobre 2018, M. [V] et Mme [P] ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la Sarl [Adresse 9] (société MCA) au prix de 117 500 euros.

3. Par courrier du 15 mai 2019, ils ont informé la Sarl [Adresse 9] qu’ils n’entendaient pas donner suite de leur projet et de leur souhait de résilier le contrat, tout en reconnaissant être redevables d’une indemnité forfaitaire de 10% du prix du contrat au titre de la clause de résiliation, soit 11 750 €, et en sollicitant un délai de paiement.

4. La Sarl Maisons de la Côte Atlantique 24 a pris acte de la résiliation du contrat et accordé à Mme [P] et M. [V] un délai de six mois pour régler l’indemnité dans l’attente de la vente de leur terrain ainsi qu’une remise gracieuse de 1 750 euros.

5. Mme [P] et M. [V] n’ont pas acquitté la somme de 10 000 euros à l’issue des délais qui leur avaient été octroyés. Ils ont fait l’objet d’une mise en demeure puis d’une sommation de payer le 22 octobre 2020.

6. En l’absence de règlement amiable du litige, la Sarl [Adresse 9] a fait assigner Mme [P] et M. [V] devant le tribunal judiciaire de Périgueux par actes des 5 et 9 novembre 2020 sur le fondement de l’article 1103 du code civil afin de les entendre condamner à lui payer la somme de 11 750 euros au titre de la clause contractuelle de résiliation, augmentée des intérêts de droit à compter du 4 janvier 2020 ainsi que la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Par jugement du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

— condamné solidairement M. [P] et M. [V] à payer à la Sarl Maisons de la Côte Atlantique 24 la somme de 2 000 euros au titre de la clause de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2020 ;

— dit que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— autorisé Mme [P] et M. [V] à se libérer de leur dette en principal, intérêts et frais en 9 mensualités de 200 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

— dit que les mensualités seront exigibles le 15 de chaque mois à compter du premier mois suivant celui de la signification du jugement, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exacte ;

— condamné solidairement Mme [P] et M. [V] à payer à la Sarl [Adresse 9] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté l’ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné solidairement Mme [P] et M. [V] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle s’agissant de M. [V] qui bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit.

8. Par déclaration du 28 juillet 2022, la Sarl Maisons de la Côte Atlantique 24 a interjeté appel de cette décision.

9. Dans ses dernières conclusions du 19 novembre 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné solidairement Mme [P] et M. [V] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de la clause de résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2020 ;

— dit que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil;

— autorisé Mme [P] et M. [V] à se libérer de leur dette en 9 mensualités selon les conditions susmentionnées ;

— dit que les mensualités seront exigibles le 15 de chaque mois suivant celui de la signification du jugement, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

— condamné solidairement Mme [P] et M. [V] à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— juger que la clause de résiliation incluse dans le contrat du 1er octobre 2018 correspond à une clause de dédit et non une clause pénale ;

— juger que M. [V] et Mme [P] ont reconnu lui devoir la somme de 11 750 euros au titre de la clause susvisée.

En conséquence,

— condamner solidairement M. [V] et Mme [P] au paiement de la somme de 11 750 euros au titre de la clause contractuelle de résiliation n°5-2 stipulée dans le contrat du 1er octobre 2018 ;

— juger que la somme concernée sera productive d’intérêts de droit à compter du 4 janvier 2020, date prenant en compte le délai de six mois qu’elle avait octroyé dans son courrier recommandé du 3 juin 2019 et avec capitalisation des intérêts après une annuité, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter M. [V] et Mme [P] de leur demande d’échelonnement de règlement de la condamnation, les plus larges délais ayant été d’ores et déjà octroyés depuis le 15 mai 2019;

— débouter les consorts [V] et [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [V] et Mme [P] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

10. Dans ses dernières conclusions du 23 novembre 2025, M. [V] demande à la cour le report de l’ordonnance de clôture et de :

À titre principal,

— dire que l’article 5-2 des conditions générales annexées au contrat de construction signé le 1er octobre 2018 avec la société MCA est une clause pénale abusive ;

— en écarter l’application ;

— infirmer le jugement entrepris et débouter la société MCA de toutes ses demandes de condamnations à son encontre.

Subsidiairement,

— confirmer le jugement dont appel concernant les autres chefs critiqués, excepté en ce qui concerne le point de départ des intérêts légaux sur la somme allouée à titre indemnitaire ;

— en conséquence, dire et juger que la clause 5-2 du contrat du 1er octobre 2018 constitue une clause pénale et qu’elle présente un caractère manifestement excessif ;

— fixer l’indemnité forfaitaire à la somme de 2 000 euros, payable en 9 mensualités de 200 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

— dire et juger que les intérêts sur cette somme courront à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour fixerait un montant plus élevé,

— dire et juger qu’il bénéficiera d’un délai de paiement adapté à sa situation financière et qu’il bénéficiera d’un échelonnement en 24 mensualités ;

— débouter la Sarl MCA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sarl MCA à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la Sarl MCA en tous les dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir.

11. Dans ses dernières conclusions du 8 août 2025, Mme [P] demande à la cour de:

— confirmer le jugement dont appel ;

— en conséquence, dire et juger que la clause 5-2 insérée dans le contrat de construction de maison individuelle concernant le paiement d’une indemnité forfaitaire en cas de résiliation par le maître de l’ouvrage constitue une clause pénale et qu’elle présente un caractère manifestement excessif ;

— en conséquence, réduire l’indemnité forfaitaire à la somme de 2 000 euros.

À titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement compte tenu de sa situation financière précaire et dire qu’elle bénéficiera d’un échelonnement en 24 mensualités ;

— dire et juger que les intérêts ne courront qu’à compter du prononcé de la décision et ce conformément à l’article 1231-7 du code civil.

En tout état de cause,

— débouter la société MCA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

13. Par conclusions en date du 23 novembre 2025, M. [O] [V] sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture au motif que celle-ci ayant été fixée au 24 novembre 2025, la société MCA avait changé d’avocat et avait notifié de nouvelles conclusions le 19 novembre 2025 de sorte qu’il ne disposait que d’un délai trop court pour y répondre.

14. Il apparaît cependant qu’en définitive, M. [V] a pu notifier de nouvelles conclusions dès le 23 novembre 2025.

Ces conclusions sont parfaitement recevables d’autant plus qu’en effet, la société appelante avait notifié tardivement de nouvelles conclusions.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture est donc sans objet.

II- Sur l’existence d’une reconnaissance de dette

15. L’article 5-2 des Conditions générales annexées au contrat de construction signé le 1er

octobre 2018, prévoit que « la résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du Code civil entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction».

16. Il est constant que Mme [P] et M. [V] ont résilié le contrat de construction qu’ils avaient souscrit auprès de la société [Adresse 9] et qu’il en est résulté un échange de courriers avec cette dernière, en juin et octobre 2019.

Qu’ils y mentionnaient être parfaitement conscients de ce que cette décision les exposaient au paiement d’une somme égale à 10 % du montant du chantier, soit 11 750 €.

17. La société MCA en déduit qu’il s’agissait donc d’une reconnaissance de dette au sens de l’article 1376 du code civil.

Que par conséquent, les consorts [T] ne peuvent prétendre échapper au paiement d’une dette dont ils ont reconnu qu’ils en étaient débiteurs.

18. Mais la notion de reconnaissance de dette, telle qu’elle résulte de l’article 1376 du code civil, ne constitue qu’un mode de preuve de l’existence d’une obligation.

Elle n’emporte pas novation.

19. En l’espèce, il n’est nullement contesté par quiconque que le contrat prévoyait bien la clause sus-visée.

Par conséquent, les courriers dont se prévaut la société MCA n’ont pas de portée particulière et n’interdisent nullement aux intimés de discuter de la portée exacte de la clause qu’ils reconnaissent avoir signée.

III-Sur la nature de la clause

20. La société MCA soutient que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal et à ce que font valoir les intimés, la clause litigieuse ne constituerait pas une clause pénale mais une clause de dédit.

Qu’en effet, alors que la clause pénale vise à sanctionner une inexécution contractuelle et à évaluer forfaitairement les dommages et intérêts dus à ce titre et qu’elle a un but à la fois comminatoire et indemnitaire, la clause de dédit ne sanctionne aucune inexécution contractuelle mais constitue le prix que doit acquitter l’une des parties pour exercer une faculté de rupture qui lui est contractuellement reconnue.

21. M. [V] fait remarquer que le montant prévu par cette clause est important et qu’il s’agit donc bien de dissuader le co-contractant de mettre fin au contrat.

Que le caractère forfaitaire de l’indemnisation versée au construction démontre bien qu’il s’agit d’une clause pénale.

22. Mme [P] souligne qu’il convient de distinguer l’indemnité due en cas de mise en oeuvre d’une faculté unilatérale de résiliation qui n’a qu’une fonction indemnitaire, de l’indemnité due au titre d’une clause pénale qui présente, outre un caractère indemnitaire, une fonction comminatoire et est donc destinée à assurer l’exécution du contrat.

23. Elle considère qu’en l’espèce, le montant particulièrement élevé de l’indemnité, soit 10% du montant total du prix prévu au contrat, démontre bien qu’elle a un rôle dissuasif surtout si l’on considère les frais très limités engagés par la société MCA.

Sur ce,

24. Selon l’article 1231-5 du code civil 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

25. Il résulte de ce texte que la clause pénale est destinée à sanctionner un défaut d’exécution.

26. À l’inverse, la clause de dédit est une clause qui se borne à prévoir une indemnité destinée à dédommager le cocontractant des frais qu’il a engagés, du coût de l’immobilisation du bien considéré ou encore de la perte du profit envisagé lorsque le contrat permet à l’autre cocontractant de renoncer à son exécution.

Il s’agit donc du prix d’une faculté contractuelle reconnue à l’un des cocontractants.

27. Tel est bien le cas en l’espèce puisque d’une part, de manière générale, l’article 1794 du code civil prévoit que 'le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise’ et que d’autre part, le contrat prévoit qu’en cas de résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage, il est tenu au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 % destinée à indemniser le constructeur des frais qu’il a engagés 'et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction'.

28. Or, il est admis que 'La clause d’un contrat de construction qui autorise le maître de l’ouvrage à dénoncer le contrat moyennant paiement d’une indemnité, en plus des sommes correspondant à l’échelonnement du paiement stipulées acquises au constructeur, ne s’analyse pas en une clause pénale, mais en une faculté de dédit, excluant le pouvoir du juge de diminuer ou de supprimer l’indemnité convenue'. (Civ. 3e, 9 janv. 1991, no 89-15.780).

29. Une telle clause peut certes être requalifiée en clause pénale s’il est démontré qu’en raison du caractère manifestement excessif de l’indemnité forfaitaire prévue, celle-ci présente avant tout un caractère comminatoire.

30. Dans le cas présent, il n’apparaît pas qu’une indemnité de 10 % du montant du marché présente un tel caractère eu égard aux frais nécessairement engagés par le constructeur et surtout au gain manqué.

Dans ces conditions, il convient d’infirmer le jugement qui estimé qu’il s’agissait d’une clause et qu’elle pouvait donc être susceptible de donner lieu à une réduction par application de l’article 1231-5 susvisé.

IV- Sur le caractère abusif de la clause

31. M. [V] invoque les dispositions des articles L. 212-1, R. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation selon lesquelles peuvent être reconnues comme abusives et être écartées d’office par le juge les clauses qui 'autorisent le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent« , ou qui »imposent au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné" et qui 'ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat'.

32. Mais d’une part, il ne peut y avoir de réciprocité en l’espèce puisque précisément, seul

le maître de l’ouvrage est autorisé par le contrat à se dédire, contrairement au constructeur qui ne peut le résilier unilatéralement.

33. D’autre part, ainsi qu’il a été vu, le montant de l’indemnité n’apparaît nullement excessif.

D’ailleurs, comme le rappelle lui-même M. [V], l’article L. 261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit, dans une hypothèse analogue qui est celle des ventes d’immeuble à construire que 'le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d’une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix.

Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi'.

34. La clause litigieuse ne saurait donc être considérée comme abusive.

35. Les intimés seront donc tenus au paiement de la somme convenue de 11 750 €.

36. Les intérêts au taux légal courront à compter du présent arrêt, s’agissant d’une créance de nature indemnitaire et ne seront pas capitalisés.

V- Sur les délais de paiement et les demandes accessoires

37. Mme [P] et M. [V] sollicitent le bénéfice de délais de paiement.

38. Il apparaît que néanmoins, ceux-ci ont bénéficié de larges délais de fait qui vont atteindre six années de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

39. De plus, ni l’un ni l’autre ne détaillent l’ensemble de leurs ressources et leurs charges et les pièces justificatives de leurs revenus ne sont pas actualisées, les plus récentes ne se rapportant qu’à l’année 2022 pour Mme [P] et à 2020 pour M. [V].

40. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société MCA les frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 14 juin 2022 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mme [U] [P] et M. [O] [V] à payer à la sarl [Adresse 8] la somme de 11 750 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Les déboute de leur demande de délais de paiement;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne solidairement Mme [U] [P] et M. [O] [V] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,