SA/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN

- SELARL AGIN-PREPOIGNOT

LE : 18 MARS 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 MARS 2021

N° – Pages

N° RG 20/00946 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DJKQ joint au

N° RG 20/01054 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DJRN

Décision déférée à la Cour :

Jugement d’orientation du Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de X en date du 06 Octobre 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 482 954 310

Représentée et plaidant par la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN, avocat au barreau de X

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 26/10/2020

DEMANDERESSE A LA PROCÉDURE A JOUR FIXE suivant requête en date du 26 Octobre 2020

II – CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, Société Coopérative à capital variable, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 398 824 714

Représentée et plaidant par la SELARL AGIN-PREPOIGNOT, avocat au barreau de X

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

ASSIGNÉE A JOUR FIXE suivant acte d’huissier en date du 12 novembre 2020

18 MARS 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. PERINETTI Conseiller faisant fonction de Président de Chambre,

M^me C Conseiller

M. GEOFFROY Vice Président placé

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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Exposé :

Selon acte authentique de vente contenant prêt en date du 30 décembre 2011, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire a consenti à la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS un prêt HABITAT d’un montant de 506 660 €, remboursable en 240 mensualités au taux d’intérêt de 4,050 % l’an, garanti par privilège de prêteur de deniers ainsi qu’une hypothèque conventionnelle.

La déchéance du terme de ce prêt a été notifiée à l’emprunteur selon courrier recommandé en date du 15 janvier 2019 revenu avec la mention «pli avisé non réclamé».

Agissant en vertu de la copie exécutoire de cet acte notarié, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire a fait délivrer le 27 mai 2019 la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS un commandement de payer aux fins de saisie immobilière portant sur un immeuble situé […] et […] à X, pour obtenir paiement de la somme totale de 492 186,40 €, selon décompte arrêté au 15 mars 2019.

Ce commandement a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière de X le 22 juillet 2019 .

Selon acte du 20 septembre 2019, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire a assigné la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de X, aux fins de fixation de la date de l’audience de vente.

Selon jugement d’orientation en date du 6 octobre 2020 (numéro RG 19/00065) le juge de l’exécution a :

— Débouté la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS de sa demande de nullité de la procédure de saisie immobilière,

— Débouté la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS de sa demande de production d’un décompte complet comportant l’intégralité des paiements reçus depuis le début du prêt avec ses imputations,

— Débouté la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS de sa demande de vente amiable,

— Ordonné la vente forcée des biens et droits immobiliers appartenant à la S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS situés […] et […], […] pour une contenance de 01a 25ca,

— Mentionné la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire à la somme de 492 186,40 € selon décompte arrêté au 15 mars 2019,

— Dit qu’il serait procédé à la vente à l’audience du juge de l’exécution du mardi 19 janvier 2021 à 10 h 30,

— Rappelé que la mise à prix fixée par le créancier poursuivant s’élevait à 96 000 €.

La S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS a interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée le 26 octobre 2020.

Dûment autorisée à cette fin en application de l’article R 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, elle a assigné à jour fixe la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire à l’audience devant la cour du mercredi 20 janvier 2021 selon acte d’huissier du 12 novembre 2020.

La S.C.I. KALYKE INVESTISSEMENTS demande à la cour de :

— Prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière engagée à son encontre par le Crédit Agricole,

À titre subsidiaire,

— Ordonner avant dire droit sur la fixation de la créance du poursuivant au Crédit Agricole de produire un décompte complet comportant l’intégralité des paiements reçus depuis le début du prêt avec ses imputations,

— L’autoriser à procéder à la vente amiable des sept lots composant son immeuble (soit : six appartements et un local commercial) et lui accorder pour ce faire le délai prescrit par la loi,

À titre très subsidiaire,

— Ordonner à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire de procéder à la vente par adjudication de chaque lot composant l’immeuble séparément,

— Lui ordonner d’établir un procès-verbal descriptif et de fixer la mise à prix pour chacun des sept lots,

— Condamner le Crédit Agricole à lui verser une indemnité de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante fait principalement valoir que le Crédit Agricole communique un décompte erroné, qui ne prend pas en compte les accords intervenus entre les parties et les règlements qui ont été effectués par la débitrice, la banque ne communiquant notamment pas le détail des échéances impayées et régularisées ainsi que le détail des imputations des paiements reçus.

Elle précise, à titre subsidiaire, que la vente à l’amiable par lots du bien permettra de régler la dette du Crédit Agricole.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire, intimée, demande pour sa part à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement d’orientation entrepris, en particulier en ce qu’il a débouté la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS de sa demande de nullité de la procédure de saisie immobilière, de ses contestations de décompte et de sa demande de délai pour vente amiable, et de la condamner à lui verser une indemnité de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Crédit Agricole soutient tout d’abord qu’aucun accord n’a pu intervenir entre les parties en raison de l’absence de paiements partiels par la SCI, lesquels conditionnaient la conclusion d’un éventuel accord entre les parties, de sorte que les pourparlers n’ont pas pu aboutir.

La banque soutient par ailleurs qu’elle a parfaitement justifié du montant de sa créance selon détail figurant dans le commandement de payer valant saisie immobilière et s’oppose, en outre, à l’autorisation d’une vente amiable de l’immeuble alors même que la SCI a d’ores et déjà bénéficié d’un important délai pour s’acquitter de sa dette. Elle s’oppose également à toute vente par lots de l’immeuble saisi.

SUR QUOI :

Attendu qu’il paraît être dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des instances enrôlées au répertoire général sous les numéros 20/00946 et 20/01054 ;

Attendu que pour conclure à l’infirmation du jugement d’orientation entrepris et à la nullité de la procédure de saisie immobilière engagée par le Crédit Agricole à son encontre, la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS soutient, en premier lieu, que la créance de la banque ne serait pas exigible, dès lors que celle-ci a renoncé à se prévaloir de la déchéance du terme dans le cadre d’accords pris entre les parties et résultant des différents courriers électroniques échangés, en particulier celui en date du 19 septembre 2019 ;

Qu’il convient d’observer, à cet égard, que la déchéance du terme du prêt consenti le 30 décembre 2011 a été prononcée par la banque selon courrier recommandé du 15 janvier 2019, que le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré par celle-ci selon exploit en date du 27 mai 2019 ;

Que le courrier électronique envoyé le 18 septembre 2019 par Monsieur Y, du service contentieux du Crédit agricole Centre Loire, à Monsieur Z, gérant de la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS, se borne à indiquer :

«nous faisons suite à votre courriel de ce jour, dans lequel vous faites part de votre volonté de procéder à la vente amiable sans délai des biens immobiliers financés par notre établissement. À titre de rappel, pour le dossier numéro 485 828, il s’agit de deux ensembles immobiliers sis […] 58000 X et 12 place Carnot 58000 X, pour le dossier numéro 466 013, il s’agit d’un immeuble sis 18 rue du Midi 58000 X. Nous vous rappelons également que pour les trois prêts impayés, vos dossiers ont été gérés à plusieurs reprises par notre service recouvrement amiable. La première gestion en recouvrement date du 22 avril 2014.

Durant ces cinq dernières années, vous vous êtes engagés plusieurs fois à effectuer les démarches pour vendre les biens aux fins de rembourser nos créances. À ce jour, aucune vente n’a été réalisée. En conséquence, nous vous demandons de bien vouloir nous joindre au téléphone dès réception de ce message aux numéros ci-après (')» ;

Qu’il ne saurait être déduit des termes de ce courrier, qui se borne à relater l’historique des difficultés financières rencontrées par la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS depuis 2014 et à proposer à son gérant de contacter téléphoniquement le service contentieux du Crédit agricole, que la banque aurait renoncé à se prévaloir de la déchéance du terme antérieurement prononcée et de la poursuite de la procédure de saisie immobilière engagée ;

Qu’une telle volonté ne résulte, pas plus, de l’échange de courriers électroniques intervenu durant la journée du 19 septembre 2019, dans lesquels Monsieur Y indique son accord pour une vente amiable des biens, sous réserve toutefois du paiement des sommes de 63 000, 20 000 et 23 000 € au titre des prêts souscrits par les SCI dont Monsieur Z est le gérant au plus tard le 20 septembre 2019, ce qui ne s’est pas concrétisé (pièce numéro 8 du dossier du Crédit Agricole) ;

Qu’en deuxième lieu, la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS rappelle qu’elle a toujours contesté le montant des sommes réclamées par le Crédit Agricole et fait notamment observer que le relevé informatique effectué le 21 octobre 2019 démontre qu’elle restait devoir au Crédit Agricole au titre de son prêt une somme inférieure à celle figurant dans le commandement de payer, estimant que le décompte produit par la banque présente un caractère erroné ;

Mais attendu que le Crédit Agricole produit régulièrement le tableau d’amortissement du prêt dont s’agit (pièce numéro 6), l’historique du compte (pièce numéro 7), ainsi que le décompte pour la période du 15 janvier au 19 septembre 2019 (pièce numéro 8) ; que la stipulation d’une indemnité forfaitaire en cas de défaillance de l’emprunteur résulte par ailleurs des pages 7 et 8 du contrat de prêt (pièce numéro 1) ;

Qu’au vu de ces éléments, c’est avec pertinence que le premier juge a estimé que la créance du Crédit agricole se trouve justifiée pour la somme de 492 186,40 €, peu important à cet égard que la capture d’écran réalisée le 21 octobre 2019 (pièce numéro 2 de la SCI appelante) mentionne une somme inférieure, sans détail de celle-ci et sans préciser, notamment, si l’indemnité contractuelle de 10 % est incluse ;

Attendu, par ailleurs, que la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS sollicite, à titre subsidiaire, l’autorisation de vendre à l’amiable le bien immobilier faisant l’objet de la procédure de saisie immobilière, soutenant qu’elle a reçu une offre satisfactoire d’acquisition au prix de 534 000 € (pièce numéro 4 de son dossier) ;

Qu’il résulte de cette pièce, qui n’avait pas été soumise à l’appréciation du premier juge dès lors qu’elle est postérieure à la décision de celui-ci, que le 23 octobre 2020, Monsieur A a indiqué qu’il confirmait son offre d’acquisition pour l’immeuble saisi pour la somme de 534 000 € ;

Qu’au vu de ce document, il apparaît que la vente amiable envisagée peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché au sens de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution ;

Qu’il conviendra en conséquence d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de vente amiable formée par la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS et d’autoriser ladite vente en fixant le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché à la somme de 530 000 € ;

Qu’en conséquence, l’affaire devra être rappelée devant le juge de l’exécution dans les conditions fixées aux articles R 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution afin de vérifier la réalisation de la vente amiable ainsi autorisée ;

Que la demande de vente amiable de l’immeuble saisi se trouvant, ainsi, accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner le bien-fondé de la demande formée à titre très subsidiaire et tendant à la vente par lots de l’immeuble par le créancier saisissant ;

Attendu par ailleurs qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

- Ordonne la jonction des instances enrôlées au répertoire général sous les numéros 20/00946 et 20/01054 ;

- Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS de sa demande de vente amiable de l’immeuble faisant l’objet de la procédure de saisie immobilière ;

Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé

- Autorise la SCI KALYKE INVESTISSEMENTS à vendre à l’amiable l’immeuble situé […] et […] à X ;

- Fixe à 530 000 € le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

- Dit que l’affaire sera rappelée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de X dans les conditions et délais prévus aux articles R 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rappelle que selon l’article R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En l’absence du Président empêché, l’arrêt a été signé par M^me C conseiller ayant participé au délibéré, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

V. GUILLERAULT M-M C