SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à

M^e Frédéric DELAHAYE

la SCP BLANCHECOTTE

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES

LE : 10 JUIN 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

[…]

ARRÊT DU 10 JUIN 2021

N° – Pages

N° RG 21/00003 – N° Portalis DBVD-V-B7F-DKE7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Rureaux de CLAMECY en date du 16 Décembre 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – M. X-D A

né le […] à […]

Blin

[…]

représenté par M^e LEMASSON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substituant M^e Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21/01/2021

INCIDEMMENT INTIMÉ

II – M. X-G Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et plaidant par la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN, avocat au barreau de NEVERS

INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT

- M. X-E Z

né le […] à […]

[…]

[…]

non comparant, non représenté bien que régulièrement convoqué par lettre recommandée du 29/01/201 avec avis de réception signé le 30/01/2021

- M. X-F Z

né le […] à […]

[…]

[…]

non comparant, non représenté bien que régulièrement convoqué par lettre recommandée du 29/01/2021 avec avis de réception signé le 30/01/2021

- M. X-K Z

né le […] à […]

[…]

[…]

comparant

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Avril 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. PERINETTI, Conseiller

chargé du rapport

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : REPUTE CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 19 octobre 1998, Monsieur X Z a donné à bail à Monsieur X-D A, à compter du 11 novembre 1998, deux parcelles sises commune de Sardy les Epiry (58), cadastrées section […] et 406, d’une surface respective de 84a 35caet 86a 80ca.

Les deux parcelles louées au profit de M. X D A ont ensuite été mises à la disposition du GAEC A, dont M. X D A est associé et gérant.

Une nouvelle demande d’autorisation d’exploiter ces deux parcelles a été déposée suite à l’entrée d’un nouvel associé au sein du GAEC A, il y a été fait droit le 28 juin 2018.

La parcelle B232 a fait l’objet d’une vente le 22 mars 2014 sans que le preneur n’en soit informé.

Par acte d’huissier du 15 avril 2019, M. X-D A a fait assigner MM. L-G Y, X-E Z, X-F Z et X-K Z devant le Tribunal Paritaire des Baux ruraux de Clamecy aux fins principales de voir annuler l’acte de vente sur le fondement de l’article L. 412 -12 du code rural et de la pêche maritime.

M. Y s’est opposé aux prétentions adverses arguant principalement de la forclusion et a présenté à l’encontre des consorts Z une demande de dommages-intérêts.

Les consorts Z se sont opposés au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Clamecy a statué ainsi :

— Dit que le droit de préemption est applicable,

— Déclare forclose l’action de Monsieur X-D A aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 22 mars 2014,

— Déclare en conséquence irrecevable l’action de Monsieur X-D A,

— Déboute Monsieur X-G Y de sa demande d’octroi de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur X-D A à payer à. Monsieur X-G Y la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Monsieur X-D A aux entiers dépens,

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 21 janvier, M. X-D A a interjeté appel de ce jugement.

En ses dernières conclusions déposées au greffe le 12 avril 2021 et reprises à l’audience, M. A demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L 412-12 du code rural et de la pêche maritime,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Clamecy le 16 décembre 2020 référencé sous le RG N°51 19 000003, en ce qu’il a :

- déclaré forclose l’action en nullité de la vente intervenue le 22 mars 2014 de Monsieur X-D A ;

- déclaré en conséquence irrecevable l’action de Monsieur X-D A ;

- condamné Monsieur X D A à payer à Monsieur X-G Y la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens,

- ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau :

— Prononcer la nullité pure et simple de l’acte de vente de la propriété de Monsieur X-E Z, Monsieur X-F Z et Monsieur X-K Z régularisé au profit de Monsieur X-G Y, passé par devant Maître B C, Notaire à Clamecy (58), le 22 mars 2014 qui pourrait porter sur la parcelle louée à Monsieur X D A, cadastrée section […], située commune de Sardy les Epiry (58) d’une contenance totale de 84a 35ca.

— Ordonner la publication du dispositif de l’arrêt à intervenir sur les registres du Service de la Publicité Foncière de Clamecy et sa mention en marge de l’acte de vente susdit.

En tout état de cause, condamner Monsieur X-G Y à payer et porter au profit de Monsieur X D A en paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner le même aux entiers dépens.

Il fait principalement valoir que la parcelle en cause revêt une grande importance pour son exploitation qu’elle permet d’alimenter en eau. Il prétend que la forclusion prévue par l’article L. 412- 2 du code rural ne lui est pas opposable dès lors qu’il n’est pas démontré, comme l’exige la jurisprudence, qu’il a eu connaissance de la date de la vente de manière effective le 8 août 2018 quand bien même il aurait rencontré le notaire rédacteur de l’acte à cette date.

Il affirme qu’il bénéficiait d’un droit de préemption méconnu par le bailleur qui n’a pas mis en oeuvre la procédure d’information pour lui permettre d’exercer ses options et qu’il est recevable en son action en nullité ayant publié son assignation et se trouvant dans le délai de 6 mois pour agir.

M. X-G Y a déposé le 7 avril 2021 des conclusions reprises à l’audience, aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux le 16 décembre 2020 en ce qu’il a dit et jugé l’action tardive de M. A qui n’a pas été publiée irrecevable en application des dispositions de l’article 412-72 du Code rural,

Le réformer pour le surplus ;

— Condamner solidairement MM. X-E Z, X-F Z et X-K Z à payer et porter à monsieur X G Y la somme de quatre mille euros (4.000,00 €) en réparation du préjudice causé par le fait que ce dernier ait été trompé sur la nature du bien vendu ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire il était fait droit à la demande principale de M. A, condamner solidairement MM. X-E Z, X-F Z, et X-K Z à payer et rembourser à M. X-G Y le prix de vente et l’intégralité des frais et droits dont il s’est acquitté, et en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil, à condamner les mêmes à payer et porter à M. Y la somme de quatre mille euros (4 000,00 €) à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter M. A de toutes ses demandes dirigées contre M. Y,

— Condamner M. A, M. X-E Z, M. X-F Z et M. X K-Z à payer et porter à M. Y la somme de trois mille euros (3 000,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il fait liminairement valoir qu’à bon doit le premier juge a déclaré l’action irrecevable d’une part parce qu’il n’est pas établi que l’assignation a fait l’objet d’une publication et d’autre à raison du fait qu’informé de la vente dès le 28 juin 2018 par la vérification du relevé parcellaire qui en faisait état ce que lui a confirmé le notaire rédacteur de l’acte dans le courant du mois de juillet 2018. Il en déduit que l’action introduite plus de 6 mois après la connaissance de la date de la vente est forclose.

Il en déduit, en ce cas, que les consorts Z porteraient la responsabilité de l’acquisition d’une parcelle occupée justifiant une indemnisation et, subsidiairement si la vente était annulée, qu’ils seraient responsables de cette annulation en n’ayant pas mentionné que la parcelle faisait l’objet d’un bail qui imposait, pour la validité de l’acte, l’accomplissement de formalités d’information préalable à l’égard du preneur, ce qui justifie les demandes indemnitaires présentées à leur encontre.

Les consorts Z n’ont pas déposé de conclusions, ils ont été régulièrement convoqués par lettre

recommandée s’agissant de X-E et X-F Z qui ont signé l’accusé de réception le 30 janvier 2021 et par voie d’assignation délivrée à la personne de X-K Z le 10 mars 2021.

A l’audience du 20 avril 2021, les parties ont repris les termes de leurs conclusions préalablement déposées.

Les consorts Z n’ont pas comparu à l’exception de M. X-K Z qui a fait valoir ses observations en déclarant avoir conclu la vente en toute bonne foi, s’opposant ainsi à toute condamnation en dommages-intérêts.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande

Contrairement à ce que soutient encore M. Y en cause d’appel, M. A justifie, par sa pièce n° 8, qu’il a régulièrement fait procéder à l’enregistrement de son assignation aux fins de voir annuler la vente immobilière, il n’existe donc aucune cause d’irrecevabilité de ce chef invoqué à tort.

Le tribunal a cependant retenu la forclusion de l’action en nullité de la vente, pour manquements des obligation du bailleur envers le preneur, qui aux termes des dispositions de l’article L.412-12 du code rural et de la pêche maritime devait être exercée dans un délai de 6 mois à compter du jour où la date de la vente était connue du preneur.

Il a considéré, en effet, que la date de la vente était nécessairement connue de M. A lequel, après s’être rapproché des consorts Z, a pris contact dans le courant du mois de juillet 2018 avec le notaire rédacteur de l’acte de vente du 22 mars 2014 qui a ensuite proposé à M. Y de rectifier le dit acte de vente par une substitution de parcelle à laquelle il n’a cependant pas été donné suite.

Dès lors, et quand bien même, ce qui parait douteux, M. A n’aurait pas connu à l’occasion de son entretien avec le notaire, la date exacte de la vente, M. A n’ignorait pas que celle-ci était nécessairement antérieure à son entretien avec le notaire et aux courriels échangés entre eux le 7 juillet 2018 et il lui appartenait bien d’introduire son action en nullité de la vente dans le délai de 6 mois qui a couru, à tout le moins, à compter du 8 juillet 2018. Or, il avait ainsi jusqu’au 7 janvier 2019 pour introduire son action alors que, n’ayant fait délivrer son assignation à cette fin devant le tribunal paritaire qu’à la date du 15 avril 2019, son action à l’encontre de M. Y et des consorts Z était bien forclose.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la forclusion et déclaré M. A irrecevable en ses demandes.

Sur l’appel incident

M. Y a formé appel incident à l’encontre de la disposition du jugement qui a rejeté sa demande de dommages-intérêts formulée à l’encontre des consorts Z, ses vendeurs, en ce qu’ils l’avaient trompé sur la nature de la parcelle vendue.

M. Y subit indéniablement un préjudice matériel tenant à l’existence d’un bail rural dont il ignorait qu’il grevait la parcelle acquise limitant ainsi son droit de propriété.

Cependant au regard du prix d’acquisition de la parcelle de 4.000 € et de l’absence totale de justification d’un préjudice complémentaire lié à l’impossible exploitation de la parcelle, sa demande ne sera accueillie qu’à hauteur de 1.000 €, considérant que la dépréciation de la parcelle ne saurait dépasser 25 % de sa valeur

d’acquisition.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et les consorts Z seront condamnés à payer solidairement entre la somme de 1.000 € à M. Y.

La décision entreprise sera confirmée pour le surplus de ses dispositions concernant le sort des dépens et l’indemnité de procédure.

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M. A, qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens de l’instance d’appel et devra payer à M. Y, in solidum avec les consorts Z, la somme de 1.200 € par application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée reconventionnellement par M. X-G Y,

Statuant à nouveau du seul chef infirmé,

Condamne, solidairement entre eux, MM. X-E, X-F et X-K Z, à payer à M. X-D Y la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Condamne, in solidum entre eux, M. X-D A et MM. X-E, X-F et X-K Z, à payer à M. X-D Y la somme de 1.200 € par application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X-D A aux dépens de l’instance d’appel.

L’arrêt a été signé par L.WAGUETTE, Président et par M^me MAGIS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S.MAGIS L. WAGUETTE