REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 02 JUIN 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/11168 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CABNP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n°

APPELANTE

SARL SOPA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 384 371 415

[…]

[…]

Représentée par M^e Valentine COUDERT de la SELARL OCTAAV, avocat au barreau de PARIS, toque : C1224

INTIMEE

[…] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 753 084 268

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370 substituée par M^e Anthony PIERRE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire

*********

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 29 septembre 2009, la société SILLON, aux droits de laquelle vient la société PREIM RETAIL 1, a donné à bail à la société ANKEVANO MJ, aux droits de laquelle vient la société SOPA, le local n°119 dépendant du centre commercial dit ESPACE OCEAN, désormais dit […], sis […] pour 10 ans à compter du 13 janvier 2010 moyennant un loyer annuel de base en principal de 33.000 euros et pour l’exercice d’une activité de « maroquinerie et vente d’articles de voyage, accessoires de mode ».

Soutenant que le centre commercial était laissé en déshérence par le bailleur ce qui lui causait un grave préjudice, la société SOPA a fait assigner par acte d’huissier de justice du 15 juin 2017 la société PREIM RETAIL 1 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 191.779,95 euros correspondant aux pertes d’exploitation subies depuis 2014.

La société PREIM RETAIL 1 a, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2017, délivré à la société SOPA un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme de 184.278,31 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1^er octobre 2017, terme du 4^e trimestre 2017 inclus.

Par acte d’huissier de justice du 10 janvier 2018, la société SOPA a fait assigner la société PREIM RETAIL 1 en opposition au commandement devant le tribunal de grande instance de Paris.

Cette instance, a été jointe à la précédente par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mars 2018.

A la demande du tribunal, par note en délibéré du 25 février 2019, la bailleresse a indiqué que s’agissant des modalités de calcul des intérêts de retard au taux légal majoré de 500 points, cette formulation se référait au point de base, notion utilisée par les banques centrales et pour le calcul des taux de croissance de tous les agrégats économiques, le point de base étant égal à 1/100ème de point de pourcentage. Elle expliquait qu’ainsi, si l’intérêt est de 2%, l’ajout de 500 points de base revient à un intérêt de 7%.

Par jugement en date du 11 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

Déclaré recevables les demandes de la société SOPA,

Rejeté les demandes de la société SOPA dirigées contre la société PREIM RETAIL 1 et tendant à bénéficier d’une exception d’inexécution, à obtenir le paiement de dommages et intérêts et à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur,

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société SOPA et la société PREIM RETAIL 1, portant sur des locaux sis […], à la date du 11 janvier 2018 à 24h00,

Dit que la société SOPA devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent Jugement,

Autorisé la société PREIM RETAIL l, faute pour la société SOPA de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-l et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamné la société SOPA à payer à la société PREIM RETAIL 1, à compter du 1^er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges et des accessoires,

Condamné la société SOPA à payer à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 209.0l8,l9 euros au titre des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation, intérêts de retard et clauses pénales, échus et impayés au 3^e trimestre 2018 inclus,

Condamné la société SOPA aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11'décembre 2017,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire,

Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 28 mai 2019, la SARL SOPA a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 3 février 2021, la SARL SOPA, demande à la Cour de :

Vu les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 11 avril 2019 ;

Statuant à nouveau,

Condamner la société PREIM RETAIL 1 à verser à la société SOPA la somme de 191.779,95 €, sauf à parfaire ;

Dire la société SOPA recevable et fondée à invoquer l’exception d’inexécution en tout ou, subsidiairement, partie ;

Débouter la société PREIM RETAIL 1 de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident';

Subsidiairement,

Constater la résiliation du bail au 18 juin 2017 ;

Dire que celle-ci est intervenue aux torts exclusifs de la société PREIM RETAIL 1 ;

Plus subsidiairement,

Ordonner la compensation de toutes sommes qui pourraient être mises à la charge de la société SOPA avec celles qui pourraient lui être allouées ;

Réduire dans les plus larges proportions les demandes de la société PREIM RETAIL 1 au titre des intérêts de retard outre majoration et pénalités ;

Dire n’y avoir à indemnité d’occupation ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société PREIM RETAIL 1 à payer à la société SOPA la somme 7 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société PREIM RETAIL 1 aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 24 février 2021, la société PREIM RETAIL 1, demande à la Cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence,

Vu les articles 1134, 1719 et 1720 du Code Civil,

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

— Infirmer le jugement entrepris :

* en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de la société SOPA au motif que cette dernière n’a pas renoncé à un recours en responsabilité contre la société PREIM RETAIL 1 pour manquement à l’obligation de délivrance, de jouissance paisible et d’entretien tout au long du bail ;

* en ce qu’il a condamné la société SOPA à régler à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 1 000 € au titre des clauses pénales (incluant les intérêts et pénalités contractuels, outre la clause de

non-restitution du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail en raison des manquements du locataire) ainsi qu’au paiement des intérêts au taux légal à compter dudit jugement ;

* en ce qu’il a condamné la société SOPA à régler à la société PREIM RETAIL 1 à compter du 1^er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges et des accessoires ;

* en ce qu’il a rejeté la demande formée par la société PREIM RETAIL 1 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Et, statuant à nouveau :

— Dire irrecevable la société SOPA en toutes ses demandes, fins et conclusions du fait de l’existence de la clause contractuelle de non recours du preneur contre le bailleur quant à l’environnement commercial et en conséquence, de sorte que son action se heurte à une fin de non-recevoir :

— A défaut et en tout état de cause, débouter la société SOPA en toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées ;

— Condamner la société SOPA au paiement des sommes dues postérieurement au 13 septembre 2018 jusqu’au 12 février 2020 date de reprise des locaux, pour un montant de 70.033,45 euros de sorte que la société SOPA est débitrice à l’égard de la société PREIM RETAIL 1 d’une somme totale de 279.051,64 euros T.T.C. correspondant à 209.018,19 € au titre de son arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2018, tel que constaté par le Jugement de premier instance, et 70.033,45 euros au titre des sommes dues entre le 13 septembre 2018 jusqu’au 12 février 2020';

— Condamner la société SOPA à payer à la société PREIM RETAIL 1 la pénalité contractuelle de 10 %, soit un montant de 27 905,16 euros € ;

— Condamner la société SOPA à payer à la société PREIM RETAIL 1 les intérêts contractuels de retard au taux d’intérêt légal, majoré de 500 points, commençant à courir à compter de chaque échéance impayée ;

— Condamner la société SOPA en ce que le dépôt de garantie restera acquis à la société PREIM RETAIL 1 ;

— Condamner la société SOPA à payer à la société PREIM RETAIL 1 une indemnité d’occupation à compter de résiliation du bail, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent, prorata temporis, et augmentée des charges et accessoires, et jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur ;

— Condamner la société SOPA à payer à la société PREIM RETAIL 1 une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

— A titre subsidiaire, si jamais la Cour devait infirmer la décision de 1^re instance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, il lui sera demandé de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société SOPA en raison de l’aggravation de l’arriéré locatif de la société SOPA ;

— La condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de la société SOPA

Le preneur agit en responsabilité à l’encontre du bailleur pour un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, lui reprochant la désertification de la galerie commerciale.

En cause d’appel la société bailleresse qui conclut à l’irrecevabilité de l’action du preneur se prévaut des articles 4 et 16 du contrat de bail qui constituent selon elle une clause de non-recours.

L’article16 du bail stipule que :« le preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité, la commercialité du centre commercial et reconnaît que le bailleur n’est tenu à aucune obligation de résultat dans le cadre de ses actions de promotion et d’animation commerciale. En conséquence, le preneur dégage le bailleur de toute responsabilité à cet égard ».

La cour relève que le jugement entrepris pour statuer sur la recevabilité de la demande du preneur a visé les clauses 4 et 5 du bail dont il a reproduit la teneur et en a déduit à juste titre que le preneur a renoncé à tout recours en responsabilité ou en réclamation contre le bailleur pour l’état du local lors de sa livraison, ou en cas de changement dans l’objet des activités des commerces voisins, mais non à mettre en jeu la responsabilité de ce dernier pour manquement à ses obligations de délivrance, de jouissance paisible et d’entretien tout au long du bail.

La clause 16 du bail, ne fait que rappeler que le bailleur n’est tenu à aucune obligation de résultat quant à la promotion et à l’animation du centre, ce qui ne signifie pas qu’il ne serait pas tenu à une obligation de moyens. Dans ces conditions, cette clause ne rend pas irrecevable l’action en justice du preneur.

En conséquence l’action du preneur est recevable.

Sur les demandes du preneur tendant au paiement de dommages-intérêts, exception d’inexécution et résiliation judiciaire aux torts du bailleur

Le bail ne contenant aucune obligation particulière quant à la commercialité du centre commercial ou au nombre de commerces devant exister, il convient d’adopter, faute d’éléments nouveaux en cause d’appel, la motivation du jugement entrepris qui a procédé à un rappel des clauses du bail et des dispositions légales et après avoir analysé lesdites clauses et les pièces produites aux débats en a déduit à juste titre que si le centre a présenté en 2017 un taux de vacances important, le bailleur a fait preuve de diligence en maintenant à un bon niveau d’entretien les parties communes du centre, en confiant un mandat de recommercialisation à la société ALTAREA et en justifant de la signature de baux, le cas échéant renouvelés, avec des enseignes nationales et/ou portant sur des cellules jusque là inoccupées ; que dès lors, la preuve d’un manquement de la société PREIM RETAIL 1 à ses obligations n’est pas rapportée et les demandes de la société SOPA tendant à bénéficier d’une exception d’inexécution du bail aux torts de la bailleresse doivent être rejetées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison d’un défaut de paiement des loyers, le preneur ne contestant pas la validité du commandement, ni le quantum des sommes réclamées et ne justifiant pas de s’être acquitté dans le délai d’un mois des causes du commandement.

Sur les demandes en paiement de la bailleresse

La société locataire soutient qu’elle a dû cesser son exploitation le 18 juin 2017, que la bailleresse ne peut sans mauvaise foi soutenir qu’elle ignorait qu’elle avait libéré les lieux à cette date, que ceci était notamment attesté par de nombreux éléments comme la résiliation des contrats de fluides qu’un bailleur ne peut ignorer et la résiliation de l’adhésion au GIE SILLON SHOPING.

Ainsi que l’ont rappelé les premiers juges la restitution des locaux au 17 ou 18 juin 2017 avec l’accord du bailleur n’est établie par aucune pièce. Le seul fait de déposer les clés dans la boîte aux lettres de centre, sous pli fermé, en cours de bail, ne peut valoir remise des clés au bailleur. La résiliation du contrat de fourniture d’électricité auprès du fournisseur de ce fluide, ne saurait davantage valoir remise des clés au bailleur. Quant à la résiliation du contrat auprès du GIE, outre le fait qu’elle n’équivaut pas à la remise des clés, ainsi que le souligne la bailleresse elle n’est même pas établie par la pièce 14 versée au débat qui constitue un appel de cotisation pour le 2^e trimestre 2017, sans aucune allusion au fait qu’il s’agirait selon la locataire d’un compte de fin de gestion.

Sur l’indemnité d’occupation

La société bailleresse indique que les locaux ont été repris le 12 février 2020 en exécution du jugement déféré. Elle en justifie par la production aux débats du procès-verbal établi ce jour là par l’huissier de justice.

Faute pour la société locataire d’établir une remise des clés entre les mains du bailleur à une date antérieure, celui-ci est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation, calculée par ses soins en exécution du jugement entrepris à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges. Le décompte locatif arrêté à la somme de

279.051,64 euros au 12 février 2020, (pièce 65 du bailleur) ne fait apparaître aucun versement du preneur depuis l’appel du 3^e trimestre 2018 inclus.

La bailleresse sollicite également l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer qui aurait dû être payé en cas de poursuite du bail majoré des charges et des accessoires et demande la condamnation du preneur à lui payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent, prorata temporis et augmenté des charges et accessoires jusqu’à la reprise des lieux.

Ainsi que l’a retenu le jugement entrepris, selon une motivation qui n’est pas utilement critiquée par le bailleur, la clause 23.5 du bail constitue une clause pénale que par adoption de motif, il convient de réduire au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Sur le dépôt de garantie et les intérêts et majorations de retard

Le bailleur sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a considéré que les clauses relatives aux intérêts, aux pénalités de retard et à la conservation du dépôt de garantie étaient des clauses pénales et en a réduit le montant à la somme de 1000 euros, les intérêts de retard aux taux légal ne courant qu’à compter du jugement.

La cour relève que c’est à juste titre, selon une motivation que la cour adopte, que les premiers juges ont qualifié de clause pénale ces diverses clauses qui avaient pour objet, non seulement d’indemniser de manière forfaitaire et anticipée le préjudice causé au bailleur par le non-respect du délai de paiement convenu, mais aussi de contraindre le preneur à exécuter ponctuellement ses obligations et réduit leur montant à la somme de 1000 euros en ce qui concerne les majorations de retard et la conservation du dépôt de garantie. Cependant, si c’est à juste titre que les premiers juges ont réduit le taux des intérêts de retard au montant du taux d’intérêt légal, le point de départ doit en être fixé, s’agissant d’intérêts moratoires, à compter du 13 septembre 2018 date de la notification des

conclusions sollicitant les intérêts sur la somme de 208.018,19 euros et pour le solde à compter des conclusions notifiées le 24 février 2021.

Sur les demandes annexes

Le jugement étant confirmé au principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance ainsi que celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure,

L’appelante qui succombe en son appel sera condamnée aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le point de départ des intérêts de retard,

l’infirmant de ce chef et y ajoutant,

Dit que les intérêts de retard sur la somme de 208. 018,19 euros seront calculés au taux légal à compter du 13 septembre 2018;

Constate que le montant hors taxes des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxe dues en exécution du bail s’élèvent à la somme totale de 279.051,64 euros arrêtée au 12 février 2020, selon décompte du 8 décembre 2020 ;

Condamne la société SOPA à payer à la société PREIM RETAIL 1 une somme complémentaire de 70.033,45 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2021;

Déboute les deux parties du surplus de leurs demandes;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société SOPA aux entiers dépens de l’appel

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,