SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SELARL CREALEX

— la SCP JACQUET LIMONDIN

Expédition TJ

LE : 16 NOVEMBRE 2023

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023

N° – Pages

N° RG 23/00189 – N° Portalis DBVD-V-B7H-DQYY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 19 Janvier 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.S. ICA PATRIMOINE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 4]

[Localité 3]

N° SIRET : 512 424 219

Représentée par M^e Ophélie GIRARD de la SELARL CREALEX, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de Toulouse

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 21/02/2023

II – M. [O] [C]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

— Mme [R] [P] épouse [C]

née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés et plaidant par la SCP JACQUET LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

16 NOVEMBRE 2023

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CLEMENT Présidente de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation soumise à la 'loi Scellier', M et Mme [C] ont acquis en l’état futur d’achèvement un bien immobilier situé à [Localité 7] ' [Adresse 9]' consistant en un appartement T3 avec balcon et parking en sous-sol, suivant contrat de réservation du 21 octobre 2011 puis acte authentique du 7 décembre 2011, moyennant le prix de 166 500 €.

Le promoteur vendeur était la SCI le Cosilodge de la Chapelle et la commercialisation était assurée par la société ICA Patrimoine.

La location était confiée à la société Elyade. Une garantie des loyers impayés et détériorations immobilières ainsi qu’une garantie vacance locative était proposée aux acquéreurs qui l’ont souscrite.

Le bien a été livré le 10 juillet 2012 et le premier bail a été signé le 1er août 2012.

A l’issue de la période de défiscalisation, les acquéreurs ont sollicité une estimation de leur bien, lequel a été évalué entre 120 000 et 130 000 € le 25 novembre 2021.

Par acte du 15 avril 2022, M et Mme [C] ont fait assigner la SAS ICA Patrimoine aux fins de voir :

I- Sur la recevabilité de l’action

— Fixer le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en responsabilité au jour de la prise de conscience de la valeur de l’appartement, à savoir le 25 novembre 2021 ou au plus tôt à la date de la fin de l’obligation locative, 10 juillet 2021,

— Juger l’action recevable,

II- Sur la responsabilité quasi-délictuelle de la SCCV Le Cosilodge de la Chapelle

— Juger que la SCI Le Cosilodge de la Chapelle engage sa responsabilité quasi-délictuelle en raison des agissements et des écrits de son mandataire, la société ICA Patrimoine

III- Sur la faute délictuelle de la société ICA Patrimoine

— Juger que la SAS ICA Patrimoine, mandataire de la société le Cosilodge de la Chapelle, a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard des époux [C],

— Juger que la SAS ICA Patrimoine a commis une faute grave de nature à engager sa responsabilité délictuelle

IV- Sur les préjudices subis par M et Mme [C]

— Condamner la SAS ICA Patrimoine à leur verser à titre de dommages et intérêts :

* la somme de 98 948,70 € au titre du préjudice de perte de chance de ne pas réaliser un investissement rentable

* la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi à la suite des conséquences de l’opération.

V- En tout état de cause,

— Condamner la SAS ICA Patrimoine à verser à M et Mme [C] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société ICA Patrimoine a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer prescrite l’action, le point de départ de la prescription devant être fixé selon elle au jour de la conclusion du contrat, soit plus de cinq ans avant l’assignation.

Les demandeurs ont répliqué que la prescription quinquennale courait à compter de la date à laquelle ils ont eu connaisance de leur préjudice, c’est à dire à la date d’estimation du bien, en l’espèce réalisée le 25 novembre 2021, révélant une perte de valeur du bien, évalué entre 120 000 € et 130 000 € net vendeur, ou au plus tôt à l’issue de la fin de l’obligation locative.

Le tribunal judiciaire de Bourges, statuant en matière d’incident par application de l’article 789 du code de procédure civile, a, par jugement du 19 janvier 2023 :

— Dit que M.et Mme [C] n’ont été en mesure de découvrir leur préjudice qu’au terme de la durée de 9 années de l’opération de défiscalisation, en principe débutée le 1er juillet 2012, soit à la date du 1er juillet 2021,

— Déclaré recevable comme non prescrite l’action en responsabilité introduite par M et Mme [C] à l’encontre de la société ICA Patrimoine ;

— Réservé les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Renvoyé le dossier à la mise en état du 21 février 2023,

— Réservé les dépens.

Suivant déclaration du 21 février 2023, la SAS ICA Patrimoine a relevé appel de ce jugement sur l’ensemble de ses dispositions (à l’exception du renvoi à la mise en état).

Dans ses dernières conclusions signifées le 21 août 2023, la SAS ICA Patrimoine demande à la cour de :

— REFORMER en toutes ses dispositions le jugement du 19.01.2023

ET STATUANT A NOUVEAU,

— DECLARER les demandes de M et Mme [C] irrecevables comme prescrites.

— DEBOUTER ainsi M et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes.

— Les CONDAMNER à payer à la société ICA PATRIMOINE la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

L’appelante soutient principalement que dans une action en responsabilité pour manquement à l’obligation de conseil et d’information, obligation pré-contractuelle, le préjudice est la perte de chance d’investir de manière différente ou la perte de chance de ne pas contracter, lequel se manifeste au plus tard à la signature des engagements contractuels, c’est à dire au jour de la signature de la vente, point de départ du délai de prescription.

Elle rappelle que le document intitulé ' Simulation’ n’ a aucun caractère contractuel et qu’au surplus, il ne s’agit que de prévisions. Elle précise qu’elle a fait signer un contrat de réservation extrêmement complet et que ses obligations de commercialisateur s’arrêtaient là.

Elle ajoute que le risque de perte de valeur vénale est inhérent à toute acquisition immobilière et est connu dès la date de celle-ci, que s’il ne peut être imposé aux acquéreurs de faire procéder à des investigations pour pallier l’absence d’information du vendeur, le devoir de vigilance les oblige à faire preuve d’une certaine curiosité au moment de la vente sur le prix moyen au mètre carré et le montant des loyers dans le secteur du bien concerné.

Elle soutient que c’est à tort que les premiers juges ont fait partir le point de départ de la prescription à l’issue de la période de défiscalisation et qu’on ne peut davantage retenir la date à laquelle les intimés ont fait procéder à une évaluation de leur bien, les acquéreurs ne pouvant faire partir la prescription selon leur gré.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 août 2023, M et Mme [C] présentent les demandes suivantes :

— Confirmer la décision critiquée, en ce qu’elle a jugé leur action recevable comme non prescrite,

— Confirmer la décision critiquée, en ce qu’elle a jugé qu’ils n’ont été en mesure de découvrir leur préjudice qu’au terme de la durée de 9 années de l’opération de défiscalisation débutée le 10 juillet 2012, soit à la date du 10 juillet 2021,

En conséquence,

— Juger recevable comme non prescrite l’action en responsabilité de M et Mme [C],

— Débouter la société ICA PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En toutes hypothèses,

— Condamner la société ICA PATRIMOINE à payer à M et Mme [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens d’appel.

Les intimés font valoir que l’opération, intégralement gérée par la société ICA patrimoine, de la recherche du financement à l’assurance loyers, consistait en un autofinancement pendant une durée de 9 ans, le coût de l’opération étant couvert par les réductions d’impôts et les loyers, et devait procurer à l’issue de cette période, une rentabilité présentée comme certaine avec la prévision d’une revalorisation annuelle de la valeur du bien à hauteur de 2% par an.

Ils soutiennent qu’ils n’ont pu avoir connaissance de leur préjudice que lorsqu’ils ont fait estimer leur bien en vue de sa revente à l’issue du dispositif loi Scellier et qu’en conséquence le point de départ de la prescription se situe au jour où le préjudice s’est manifesté à eux, à savoir où ils ont été correctement informés, et au plus tôt à la fin dudit dispositif, le11 juillet 2021. Ils exposent que, profanes, aucune mise en garde ne leur a été apportée sur un risque de revente à perte et sur le risque que l’opération immobilière aboutisse à l’absence de constitution d’un capital, principale motivation de leur achat.

Il est fait expressément référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la prescription

sur le délai de prescription

L’action en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle engagée par M et Mme [C] est une action personnelle mobilière et se trouve ainsi soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, ce qui ne fait pas l’objet de débat de la part des parties.

sur le point de départ du délai de prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en application le 19 juin 2008, ' les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

En l’espèce, M et Mme [C] entendent engager la responsabilité de la société ICA Patrimoine pour dol et pour manquement à son obligation d’information et de conseil sur la rentabilité de l’opération de défiscalisation, présentée comme certaine et sans risque alors que s’est révélée à l’issue de la période de défiscalisation une importante perte de valeur du bien.

La prescription en matière de dol court à compter de la découverte du dol en application de l’article 1304 ancien applicable à la cause. Quant à l’action pour manquement à une obligation précontractuelle d’information et de conseil, elle se prescrit dans les conditions de l’article 2224 du code civil, à savoir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le préjudice des acquéreurs s’analyse, selon la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ 3ème , 14 janvier 2021) en une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable.

Il est jugé que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102).

Ainsi que le fait valoir la société ICA Patrimoine à l’appui de son appel, des jurisprudences de cours d’appel considèrent que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité pour manquement au devoir d’information et de conseil doit être fixé au jour de la conclusion de la vente, le dommage (la perte de chance) étant réalisé dès cette date dans la mesure où tout acquéreur d’un bien immobilier, fût-il profane, peut aisément obtenir des renseignements avant l’achat envisagé sur les prix pratiqués dans la commune concernée, sur le montant des loyers et sur tous éléments de contexte permettant d’apprécier l’économie générale de l’opération et les risques encourus.

Cependant, d’autres cours d’appel considèrent que l’acquéreur n’est pas en mesure de découvrir les manquements du vendeur ou de son mandataire lors de l’achat du bien mais seulement lorsqu’un événement l’amène à s’interroger sur la rentabilité effective de son investissement.

Dans le même sens, la Cour de cassation a récemment jugé que : 's’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat '(Cass civ 3ème 26/10/2022 21-19.898). (Il est précisé à l’appelante qui oppose le fait que cet arrêt ne concernerait qu’une action fondée sur le dol, que les points 14 et 15 de l’arrêt concernent bien le manquement à l’obligation d’information et de conseil.)

En l’espèce, les acquéreurs n’émettent aucune critique concernant la location du bien et un éventuel défaut de rentabilité locative. Ils ne soulèvent pas davantage la surévaluation du coût d’achat mais seulement une perte à la revente qu’ils ont découverte lorsqu’ils ont solllicité une estimation de leur bien en vue de sa revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 ans, seul élément selon eux, qui leur a fait prendre conscience du dommage subi.

La société ICA Patrimoine a établi un document intitulé 'Simulation', précisant qu’il était dépourvu de valeur contractuelle, simulation réalisée à partir des revenus des parties et présentant principalement des chiffres, sans texte explicatif. S’il n’y figure aucune garantie de revendre avec plus-value, il est néanmoins indiqué en page 2 : 'Le résultat de l’opération sous-entend une revente au cours de la 10ème année avec un prix sans réevaluation de la valeur du bien, en appliquant uniquement une érosion monétaire moyenne de 2% par an (ref tableau INSEE : 4,87 %)'.

La société ICA Patrimoine, sur laquelle pèse la charge de la preuve de la prescription qu’elle a soulevée, doit démontrer que la manifestation du dommage existait déjà pour l’acquéreur lors de la conclusion du contrat ou à tout le moins plus de cinq ans avant l’assignation.

Or, profanes en matière d’immobilier, les acquéreurs se sont fiés à la simulation réalisée par la société ICA Patrimoine et pensaient pouvoir attendre une revente, a minima sans augmentation de la valeur du bien, sauf 2% par an, mais aussi sans perte.

Les acquéreurs n’ont ainsi eu connaissance de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat que lorsqu’ils ont fait évaluer leur bien à l’issue de la dernière année de défiscalisation. Ce n’est en effet qu’à l’expiration de cette période que la vente du bien était possible sans incidence fiscale et c’est à cette date au plus tard que le point de départ de la prescription doit être fixé, ainsi que l’a exactement dit le premier juge, aucun événement n’ayant fait apparaître l’absence de rentabilité durant toute la période de 9 ans.

Ce point de départ n’est pas potestatif puisqu’il ne dépend pas des acquéreurs mais est fixé 9 ans après la date de livraison du bien, soit en l’espèce le 10 juillet 2021, date à laquelle les acquéreurs pouvaient et partant auraient dû avoir connaissance de leur dommage au sens de l’article 2224 du code civil,à savoir la perte de chance d’avoir réalisé un investissement plus rentable.

En conséquence, l’action introduite par assignation délivrée le 15 avril 2022 n’est pas prescrite, ce en quoi le jugement sera confirmé, sauf à fixer le point de départ de la prescription au 10 juillet 2021.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société ICA Patrimoine, qui succombe en ses prétentions, versera aux intimés la somme de 500 euros au titre des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. La société ICA Patrimoine, partie succombante, devra supporter la charge des dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourges du 19 janvier 2023 sauf à fixer le point de départ du délai de prescription au 10 juillet 2021 ;

CONDAMNE la société ICA Patrimoine à verser à M et Mme [C] une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ICA Patrimoine aux dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT