SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

— SCP GERIGNY & ASSOCIES

EXPÉDITION TC

LE : 14 NOVEMBRE 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00087 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DWVR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de commerce de BOURGES en date du 10 Décembre 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.S. VITALIS RE, venant aux droits de la SAS EQUILOGE, elle-même venant aux droits de la SCI Jacques Coeur agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 9]

N° SIRET : 947 542 874

Représentée par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par l’AARPI ACTE DIXHUIT, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 22/01/2025

II – S.A.S. GROUPE SCAC agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 6]

[Localité 1]

N° SIRET : 434 170 478

Représentée et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ :

Suivant acte authentique en date du 7 juillet 1998, la SCI Jacques C’ur a donné à bail commercial à la société SCAC Automobiles un terrain nu cadastré section [Cadastre 12] d’une surface de 26a19ca, situé [Adresse 3] à Bourges, pour une durée de 10 ans à compter du 1er juillet 1998.

Le contrat de bail prévoyait une promesse de vente de la part de la SCI Jacques C’ur au profit de la société locataire pour un prix de 525 000 francs, le bénéficiaire pouvant en exiger la réalisation au plus tard le 31 juillet 2007.

Suivant acte authentique du 16 décembre 2002, comprenant un avenant à la promesse de vente, la société SCAC Automobiles a cédé à la société SCAC le bail en cause.

Par courrier en date du 27 juin 2006, la SA Groupe SCAC a fait connaître son intention de lever l’option de manière anticipée.

La SCI Jacques C’ur lui a indiqué, le 13 septembre 2006, qu’elle souhaitait conserver une partie du terrain afin de s’aménager un accès à la voirie.

Les deux parties n’ayant pu parvenir à un accord quant aux conditions de levée d’option, la SA Groupe SCAC a fait assigner la SCI Jacques C’ur devant le tribunal de grande instance de Bourges aux fins de faire constater la réalisation de la vente entre les parties pour un montant de 65.204,36 €.

Par jugement du 20 janvier 2011 du tribunal de grande instance de Bourges, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Bourges en date du 21 août 2012, la vente portant sur le terrain nouvellement cadastré section AT n°[Cadastre 8] d’une superficie de 1.706 m2 au profit de la SA Groupe SCAC pour un montant de 65.204,36 € a été considérée parfaite au 13 novembre 2006.

Le pourvoi formé par la SCI Jacques C’ur à l’encontre de cet arrêt a été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2013.

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S’estimant lésée du fait de la modicité du prix de vente, la SCI Jacques C’ur, par acte d’huissier en date du 9 septembre 2015, a fait assigner la SA Groupe SCAC devant le tribunal de grande instance de Bourges aux fins d’obtenir la désignation de trois experts mandatés pour évaluer la valeur vénale de la parcelle cédée.

Par jugement contradictoire en date du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Bourges a débouté la SCI Jacques C’ur de l’intégralité de ses demandes.

La SCI Jacques C’ur a interjeté appel de cette décision et, par arrêt du 4 février 2021, la cour de céans a rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et de la règle de concentration des moyens soulevées par la SA Groupe SCAC, déclaré recevable l’action de la SCI Jacques C’ur, infirmé le jugement rendu le 11 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Bourges en l’intégralité de ses dispositions frappées d’appel, et statuant de nouveau des chefs réformés, ordonné une expertise confiée à [E] [D], expert près la cour d’appel d’Orléans, [Y] [P] et [I] [O], experts près la cour d’appel de Bourges.

Ces derniers ont déposé leur rapport définitif le 25 novembre 2021.

Par arrêt du 11 août 2022, la présente cour considérait avoir vidé sa saisine, limitée à la demande d’organisation d’une expertise et exclusive de toute prétention tendant au prononcé de la rescision pour lésion de la vente intervenue le 13 novembre 2006 entre la SCI Jacques C’ur et la SA Groupe SCAC.

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C’est dans ces circonstances que la société en commandite simple VITALIS RE, venant aux droits de la SAS EQUILOGE, venant elle-même aux droits de la SCI JACQUES C’UR, a assigné le 29 mars 2023 la SA Groupe SCAC devant le tribunal de commerce de Bourges, sollicitant la rescision pour lésion de la vente précitée.

Par jugement rendu le 10 décembre 2024, le tribunal de commerce de Bourges l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, toutes causes confondues et condamnée à régler à GROUPE SCAC la somme de 20.000 € du chef de l’article 700 du Code de procédure civile outre les frais de greffe taxés et liquidés à 60,22€.

La société en commandite simple VITALIS RE, venant aux droits de la SAS à capital variable EQUILOGE suite à un apport partiel d’actif, venant elle-même aux droits de la SCI JACQUES C’UR, a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 22 janvier 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 15 septembre 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 1674 et suivants du Code civil et 700 du code de procédure civile, d’accueillir son appel et d’infirmer le jugement entrepris.

Statuant à nouveau, il est demandé de constater la rescision pour lésion de la vente intervenue entre la société VITALIS RE, et de condamner en conséquence le GROUPE SCAC, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser la somme totale de 35.000 euros, à parfaire (pour la première instance et l’appel), à la société VITALIS RE, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, dont l’intégralité des frais d’expertises, amiables comme judiciaire ;

Dans l’hypothèse où le GROUPE SCAC opterait, avant la décision à intervenir, pour l’option de la restitution de la chose prévue à l’article 1681 du code civil, il est demandé à la cour d’ordonner la restitution au bénéfice de la société VITALIS RE la parcelle concernée par la vente intervenue entre la société VITALIS RE, et le GROUPE SCAC ainsi que les fruits au jour de la demande ;

Dans l’hypothèse où le GROUPE SCAC opterait, avant la décision à intervenir, pour l’option du paiement du supplément du juste prix prévu à l’article 1681 du code civil, il est demandé de condamner le GROUPE SCAC à lui verser les sommes de:

—  108.262,54 euros (supplément du juste prix),

—  150.054 euros correspondant au rendement moyen qu’aurait pu tirer la société VITALIS RE si la vente n’avait pas été lésionnaire ;

A titre subsidiaire, au paiement des intérêts au taux légal (intérêt du supplément) à compter du jour de la demande de rescision pour lésion sur le supplément, soit du 9 septembre 2015.

Et à défaut d’exercice de l’option prévue à l’article 1681 du code civil, avant la décision à intervenir, (« rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé ou garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total ») il est sollicité à titre principal d’ordonner au GROUPE SCAC d’exercer l’option prévue à l’article 1681 et s’exécuter sous quinzaine à compter de la date de la décision à intervenir, à savoir :

— dans l’hypothèse où le GROUPE SCAC opterait pour l’option de la restitution de la chose prévue à l’article 1681 du code civil, la restitution par le GROUPE SCAC au bénéfice de la société VITALIS RE de la parcelle concernée par la vente intervenue entre la société VITALIS RE, ainsi que les fruits au jour de la demande ;

— dans l’hypothèse où le GROUPE SCAC opterait pour l’option du paiement du supplément du juste prix prévu à l’article 1681 du code civil la condamnation du GROUPE SCAC à lui verser la somme de 108.262,54 euros (supplément du juste prix) outre à titre principal, 150.054 euros correspondant au rendement moyen qu’aurait pu tirer la société VITALIS RE, si la vente n’avait pas été lésionnaire et à titre subsidiaire, au paiement des intérêts au taux légal (intérêt du supplément) à compter du jour de la demande de rescision pour lésion sur le supplément, soit du 9 septembre 2015.

À titre subsidiaire il est encore demandé de fixer le délai pour l’option prévue à l’article 1681 du code civil, et s’exécuter, à savoir :

— dans l’hypothèse où le GROUPE SCAC opterait pour l’option de la restitution de la chose prévue à l’article 1681 du code civil la restitution de la parcelle concernée par la vente intervenue entre la société VITALIS RE, ainsi que les fruits au jour de la demande;

— dans l’hypothèse où le GROUPE SCAC opterait pour l’option du paiement du supplément du juste prix prévu à l’article 1681 du code civil de la condamner à lui verser la somme de 108.262,54 euros (supplément du juste prix) outre 150.054 euros correspondant au rendement moyen qu’aurait pu tirer la société VITALIS RE si la vente n’avait pas été lésionnaire.

À titre encore plus subsidiaire il est sollicité la condamnation de l’intimée au paiement des intérêts au taux légal (intérêt du supplément) à compter du jour de la demande de rescision pour lésion sur le supplément, soit du 9 septembre 2015.

Et en tout état de cause la condamner au paiement des sommes de 20.000 € du chef de l’article 700 du Code de Procédure civile et les entiers dépens, dont frais de Greffe taxés et liquidés à 60,22 € ;

Statuant a nouveau, il est demandé à la cour d’appel de Bourges en tout état de cause, de constater la rescision pour lésion de la vente intervenue entre la société VITALIS RE, et en conséquence de condamner le GROUPE SCAC, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à lui verser la somme totale de 40.000 euros, à parfaire (pour la première instance et l’appel) aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont l’intégralité des frais d’expertises, amiables comme judiciaire ;

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La SAS GROUPE SCAC, intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 15 septembre 2025, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de la débouter et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Bourges le 10 décembre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2025.

SUR QUOI :

Selon l’article 1674 du code civil, « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ».

L’article 1675 du même code précise à cet égard que « pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation ».

Aux termes des articles 1677 et 1678, « la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion » et « cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix ».

Les articles 1681 et 1682 du même code disposent par ailleurs que « dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total (…) » et que « si l’acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l’article précédent, il doit l’intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision. S’il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande. L’intérêt du prix qu’il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du paiement, s’il n’a touché aucuns fruits ».

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que selon acte notarié établi le 7 juillet 1998 par Maître [W], notaire à [Localité 15] (Essonne), la société civile immobilière Jacques C’ur a donné à bail à loyer à titre commercial à la société anonyme SCAC Automobiles, dans le cadre du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 et pour une durée de 10 ans, un terrain nu situé [Adresse 4] à [Localité 14], d’une contenance de 26 ares et 19 centiares, cadastré section AT n° [Cadastre 7] au lieu-dit « [Localité 16] », moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 82 000 francs (pièce n° 1 du dossier de l’intimée).

Cet acte prévoyait, dans un paragraphe intitulé « autorisation de construire » figurant en page 3, que : « le preneur est autorisé par le bailleur :

1°) à édifier sur le terrain présentement loué un bâtiment en matériaux traditionnels, d’une superficie approximative de 230 m² à usage de garage automobile et de bureaux

2°) à aménager le terrain

3°) à le clôturer , le tout, à ses frais » et que « les constructions édifiées par le preneur sur le terrain objet des présentes resteront sa propriété pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs, l’accession du bailleur à la propriété des constructions n’ayant lieu qu’au départ du preneur. En cas de résiliation du bail pour inexécution d’une des conditions des présentes, ou pour une cause quelconque imputable au preneur, les constructions édifiées par ce dernier, sur le terrain objet des présentes, resteront acquises au bailleur à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres».

Ce même acte prévoyait en outre (page n° 10) que « le bailleur/promettant confère au preneur/bénéficiaire, pour lui ou toute personne physique ou morale qu’il se substituerait, la faculté d’acquérir, si bon lui semble, jusqu’à la date limite du 31 juillet 2007 à 18 heures, le terrain ci-dessus désigné, tel qu’il existe et comporte, avec toutes aisances et dépendances et tel que le bénéficiaire reconnaît l’avoir visité et mesuré en vue des présentes », moyennant « un prix de 525 000 francs HT, ou son équivalence en euros » (page 13), les parties étant par ailleurs convenues que le bénéficiaire ne pourrait exiger la réalisation de ladite promesse avant le 23 avril 2007.

Par courrier du 1er octobre 2006, la société SCAC Automobiles a fait part à la SCI Jacques C’ur de son intention d’acquérir de manière anticipée le terrain faisant l’objet du bail précité, cette intention de levée d’option d’achat ayant été réitérée par un courrier ultérieur du 20 avril 2007.

La SCI Jacques C’ur ayant estimé que le bail se poursuivait à défaut de signature de la promesse de vente avant le 31 juillet 2007, elle a été assignée devant le tribunal de grande instance de Bourges le 4 janvier 2008 par la société SCAC, afin qu’il soit constaté que la vente intervenue entre la SCAC et la SCI Jacques C’ur portant sur la parcelle située [Adresse 4] à Bourges et cadastrée section AT n° [Cadastre 8] au prix de 65 204,36 € est parfaite, et qu’il soit dit que le jugement à intervenir vaudra titre de vente.

Par jugement rendu le 20 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Bourges a principalement dit que la vente intervenue entre la SCAC et la SCI Jacques C’ur portant sur le terrain situé [Adresse 4] à Bourges cadastré section AT n° [Cadastre 8] d’une superficie de 1706 m² – provenant de la division de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 7] d’une superficie de 2619 m² – au prix de 65 204,36 €, est parfaite, et a dit que le jugement valait titre de vente, le tribunal retenant l’existence d’un accord des parties le 9 octobre 2006 sur la chose telle qu’elle allait résulter de l’acte de division parcellaire, et dès le 13 novembre 2006 sur le prix (pièce n° 29 du dossier de l’appelante).

La SCI Jacques C’ur a interjeté appel de cette décision et, par un arrêt en date du 21 août 2012, la cour d’appel de Bourges a confirmé en toutes ses dispositions le jugement précité, sauf à rectifier l’erreur matérielle contenue dans le dispositif de cette décision sur l’identité de l’acquéreur (pièce n° 30 du même dossier). La cour a retenu, en effet, qu’il était suffisamment établi que les deux parties étaient convenues d’une nouvelle vente en déterminant un nouvel objet – résultant de la délimitation effectuée par la SCI Jacques C’ur sur le plan cadastral acceptée par la SCAC Automobiles – et d’un nouveau prix, retenant ainsi l’existence de l’intention des parties d’opérer une novation par rapport à la promesse de vente initialement conclue, dont la date prévue pour lever l’option n’était d’ailleurs pas encore atteinte.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté, par un arrêt du 17 décembre 2013, le pourvoi formé contre cet arrêt en retenant que la cour d’appel avait valablement pu déduire des échanges de courriers entre les parties que la vente de la parcelle litigieuse « était parfaite dès le 13 novembre 2006 ».

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris ' qui l’a déboutée de l’intégralité de ses prétentions ' la société VITALIS RE venant aux droits de la SAS EQUILOGE venant elle-même aux droits de la SCI Jacques C’ur fait valoir que la rescision pour lésion de la vente intervenue entre cette dernière et le groupe SCAC doit être ordonnée sur le fondement des articles 1674 et suivants du code civil, dès lors que le prix payé ' soit 65 204,26 € ' est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la vente.

Le principal point de litige entre les parties consiste à déterminer s’il y a lieu de prendre en considération la valeur vénale du terrain nu faisant l’objet du bail commercial concédé par la SCI Jacques C’ur par acte authentique du 7 juillet 1998, ou bien s’il convient d’estimer la valeur du terrain avec la construction qui avait été édifiée sur celui-ci en cours de bail par le groupe SCAC.

Il a été à cet égard précédemment rappelé que selon l’article 1675 du code civil, «pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ».

Celle-ci, telle qu’elle résulte des décisions de justice précitées, doit être fixée au 13 novembre 2006, jour où l’accord des parties sur la chose et sur le prix a pu être établi.

La parcelle vendue à cette date, située [Adresse 5], et cadastrée section AT n° [Cadastre 8], est d’une superficie de 1706 m² et provient de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] d’une superficie de 2619 m² faisant l’objet du bail commercial initial du 7 juillet 1998 suite à l’acte de division parcellaire réalisé à la demande de la SCI Jacques C’ur qui souhaitait conserver une partie du terrain pour permettre un accès à la voirie de sa station de lavage.

Il y a lieu de préciser, à la lecture de la motivation des décisions de justice précitées, que la vente de la parcelle n° [Cadastre 8], que ces dernières ont reconnue valable, procède, non pas de la réalisation de la promesse de vente contenue dans l’acte authentique du 7 juillet 1998, mais d’un accord des parties sur la chose et sur le prix le 13 novembre 2006, soit à une date antérieure à celle permettant la levée de l’option de ladite promesse.

Selon l’article 1300 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable aux faits de la cause, « lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances ».

En conséquence et en application de ce texte, si le locataire acquiert, en cours de bail commercial, l’immeuble qui lui a été précédemment loué, il convient de considérer que le bail s’éteint par confusion en raison de la réunion des qualités de créancier et de débiteur de la même obligation dans la même personne.

Dès lors, c’est de la vente du terrain que procède l’extinction du bail, celui-ci s’éteignant en conséquence de la vente, et donc nécessairement postérieurement à celle-ci.

Ainsi la Cour de cassation a-t-elle pu retenir, dans un dossier où les parties avaient conclu un bail commercial aux termes duquel « tous les travaux, embellissements et décors quelconques réalisés par le preneur même avec l’autorisation du bailleur resteraient en fin de bail, pour quelque raison qu’elle intervienne, la propriété du bailleur, sans indemnité et charge de ce dernier, par accession », que la confusion des droits locatifs et de propriété ayant éteint le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire, les travaux et améliorations réalisés par le preneur, qui devaient appartenir au bailleur en fin de bail commercial, ne peuvent entrer dans l’assiette des droits d’enregistrement faute d’avoir transité par le patrimoine de celui-ci avant la vente et d’avoir ainsi constitué l’objet de la mutation, la Cour de cassation jugeant que «l’acquisition par le preneur n’avait pas entraîné la résiliation anticipée du bail commercial mais son extinction par confusion des droits au sens de l’article 1300 du code civil et qu’aucun transfert de la propriété des constructions réalisées par le preneur ne s’était produit entre son patrimoine et celui du bailleur avant cette acquisition» (Cass. com., 4 déc. 2012, n° 11-25.958).

Il ne saurait, dès lors, être considéré en l’espèce que «l’accession du bailleur à la propriété des constructions» stipulée par les parties «au départ du preneur» serait intervenue avant l’accord des parties sur la chose et sur le prix le 13 novembre 2006 constituant la vente de la parcelle litigieuse, la SCAC n’ayant donc pas cessé de détenir la propriété du bâtiment de 230 m² que le preneur l’avait autorisée à construire sur la parcelle initialement donnée à bail dans l’acte authentique du 7 juillet 1998.

C’est en conséquence à tort que l’appelante soutient qu’il convient, dans le cadre de l’examen de sa demande formée au titre de la rescision pour lésion, de prendre en considération la valeur vénale, non pas du seul terrain nu, mais de la parcelle litigieuse incluant les constructions existantes, ce qui aboutirait, au demeurant, à retenir de façon peu logique qu’il appartenait à la société SCAC de verser le prix d’une construction qu’elle avait fait réaliser, à ses frais, et dont les parties étaient convenues qu’elle resterait «sa propriété pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs».

Les trois experts désignés le 4 février 2021 par la cour de céans avec pour mission d’évaluer la valeur vénale de la parcelle faisant l’objet de la vente du 13 novembre 2006 ont déposé leur rapport le 21 novembre 2021.

Dans celui-ci, ils ont conclu (pièce n° 45 du dossier de l’intimée) à une valeur retenue au 13 novembre 2006 pour le terrain litigieux d’une superficie de 1706 m² fixée à 68 000 € (page 34 du rapport).

Pour parvenir une telle conclusion, les trois experts rappellent tout d’abord les références cadastrales du terrain, son emplacement avec un «accès facile, sur un grand axe de circulation», mais une «commercialité peu favorable, dans un secteur peu commerçant en 2006, hormis la présence de la concession Renault voisine» (pages numéros 6 et 7) et précisent que celui-ci est constitué d’une partie aménagée du côté nord en pente légèrement déclinante vers l’avenue d’une superficie de 795 m², et d’une partie sud laissée à l’état de friche sur une surface de 911 m².

Les trois experts précisent leur méthode d’évaluation en pages 15 à 19 de leur rapport, rappelant l’existence d’un volume des ventes «limité» sur le «marché des terrains d’activité» en 2006.

Après avoir constaté l’absence de vente [Adresse 13], les experts indiquent avoir élargi leur recherche aux zones d’activités professionnelles et aux zones commerciales de l’agglomération berruyère, avec des exemples de transactions servant de termes de comparaison et faisant état de ventes réalisées entre 2004 et 2006 «sur une échelle de valeurs évoluant généralement entre 15 et 35 euros par mètre carré» (page 18 du rapport).

Les experts ont par ailleurs cité des exemples de transactions intervenues concernant des terrains destinés à l’habitation, dont ils indiquent qu’ils «enregistrent des prix sensiblement supérieurs à ceux destinés à usage d’activité», figurant également en page 18 du rapport.

Faisant la synthèse de l’ensemble de ces données, et rappelant que «la valeur vénale est le prix d’un bien qu’un acquéreur est disposé à payer dans des conditions normales du marché, chaque contractant étant supposé être normalement motivé et connaître parfaitement les conditions du marché», les trois experts retiennent une estimation du terrain litigieux sur la base de 40 € par mètre carré ' soit un total de 68 000 € ' compte tenu «de la situation favorable sur un axe entrant important de [Localité 14] avec une belle largeur de façade commerciale, de la taille relativement importante permettant la division en deux lots».

Pour contester cette évaluation de la valeur vénale de la parcelle au 13 novembre 2006, la société VITALIS RE se prévaut, en premier lieu, d’un rapport établi par [R] [C] en date du 2 juin 2015 (pièce n° 12 de son dossier), dans lequel celui-ci conclut à une valeur de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] devant être fixée à 215 000 € «au 27 octobre 2007», après avoir rappelé (en page 4 de son rapport) que «le prix de 65 204 € ne prend pas en compte deux éléments résultant des conventions entre les parties : 1) le loyer du terrain nu et 2) les constructions réalisées par le preneur et qui allaient devenir la propriété du bailleur».

Force est donc de constater que le rédacteur de ce document a pris en considération une majoration de 25 % de la base retenue «pour prendre en compte le principe de l’accession», contrairement à ce qui a été retenu supra par la cour.

Par ailleurs, si ce document retient une valeur des terrains nus sur l’agglomération de [Localité 14] se situant «entre 80 et 100 euros le mètre carré eu égard à la localisation et à la vocation commerciale de la parcelle à estimer», retenant «la partie haute de la fourchette : 100 € le mètre carré», il ne mentionne nullement, à la différence du rapport d’expertise judiciaire, les termes de comparaison avec des exemples dûment datés et chiffrés de transactions pour des terrains similaires.

Le rapport de Monsieur [C] n’apparaît pas, dans ces conditions, de nature à contredire utilement les conclusions des trois experts précités.

En second lieu, l’appelante invoque également le rapport rédigé le 5 mai 2020 par Monsieur [U], concluant à une valeur vénale de la parcelle litigieuse devant être fixée à 193 000 € compte tenu du contexte locatif «et de l’accession au bailleur du bâtiment édifié par le preneur» (pièce n° 20 du dossier de l’appelante, page 19 du rapport).

Cette valeur représente la moyenne des deux estimations réalisées par Monsieur [U], en premier lieu au titre de la «méthode par le revenu» consistant à déterminer la valeur d’un bien à partir du revenu qu’il génère et du rendement exigé par un investisseur aboutissant à une valeur de la parcelle arrondie à 190 200 € «compte tenu de l’accession au départ du preneur du bâtiment édifié par celui-ci» (page 15 du rapport) et, en second lieu, au titre de la «méthode sol + construction» aboutissant à une estimation de 196 000 € compte tenu également de l’accession du bâtiment.

Les deux estimations figurant dans ce rapport prennent donc en considération, contrairement à ce qui a été retenu supra, le bâtiment édifié sur le terrain loué par le groupe SCAC.

D’autre part, il convient de constater qu’à la différence du rapport des trois experts désignés par la cour, ce rapport amiable retient une valeur du terrain nu de 80 € par mètre carré sans citer des exemples de transactions portant sur des biens immobiliers de même nature à l’époque de la cession, et en se bornant à faire état d’une courbe reflétant l’évolution du prix de l’immobilier à [Localité 14] depuis 1998 (pièce n° 16 de ce rapport).

Au demeurant, même s’il devait être retenu une valeur unitaire de 80 € par mètre carré pour le terrain nu, comme le propose Monsieur [U], et donc une valeur de la parcelle d’une superficie de 1706 m² d’un total de 136 500 € en novembre 2006, force est de constater que le prix de la vente dont la rescision est sollicitée, soit 65 204,36 €, n’est pas inférieur aux 5/12èmes de ladite valeur (136 500 x 5 /12 = 56 875 €).

Dès lors, et même dans cette hypothèse, la valeur retenue par Monsieur [U] pour le terrain nu ayant fait l’objet de la cession litigieuse ne permettrait pas de considérer, au sens de l’article 1674 du code civil précité, que le vendeur aurait été lésé de plus de 7/12èmes dans le prix de cet immeuble, ce qui lui conférerait la possibilité de solliciter la rescision de cette vente.

La cour considère en conséquence que le bien-fondé de l’action en rescision pour lésion doit être examiné en prenant en considération une valeur vénale du terrain cédé le 13 novembre 2006 calculée sur la base de 40 € par mètre carré, soit un montant de 68 000€, ainsi que cela figure dans le rapport des trois experts judiciaires.

Force est de constater que le prix de vente intervenu entre les parties, 65 204,26 €, n’est pas inférieur aux cinq douzièmes de cette somme, et en est même d’ailleurs très proche.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société VITALIS RE ne rapporte pas la preuve que les conditions de l’action rescision pour lésion prévue aux articles 1674 et suivants du code civil précité seraient réunies en l’espèce, de sorte qu’il y aura lieu, pour les motifs ainsi substitués, de confirmer la décision rendue par le tribunal de commerce l’ayant déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…) ».

La société VITALIS RE, qui succombe ainsi en l’intégralité de ses prétentions, doit donc être tenue aux entiers dépens de première instance, ainsi qu’aux dépens d’appel.

La somme de 20 000 € allouée en première instance en application de ce texte au groupe SCAC devra être ramenée à une plus juste proportion de 3000 €, l’équité commandant, en outre, d’allouer à l’intimé une indemnité d’un même montant au titre des frais irrépétibles que celui-ci a dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour

' Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a fixé à 20 000 € l’indemnité mise à la charge de la société VITALIS RE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé

' Condamne la société en commandite simple VITALIS RE, venant aux droits de la SAS EQUILOGE, venant elle-même aux droits de la SCI Jacques C’ur, à verser à la société par actions simplifiée GROUPE SCAC une indemnité de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance

Y ajoutant

' Déboute la société en commandite simple VITALIS RE, venant aux droits de la SAS EQUILOGE, venant elle-même aux droits de la SCI Jacques C’ur, de l’ensemble de ses demandes,

' La condamne à verser à la société par actions simplifiée GROUPE SCAC une indemnité de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT A. TESSIER-FLOHIC