SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Vincent BILLECOQ

— M^e Florence BOYER

Expédition TJ

LE : 14 NOVEMBRE 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00051 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DWS2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 29 Novembre 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [C] [X]

né le 18 Janvier 1992 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

— Mme [H] [O]

née le 23 Avril 1990 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Vincent BILLECOQ, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 10/01/2025

II – M. [K] [U]

né le 20 Juillet 1993 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2020, M. [K] [U] a donné à bail à M. [C] [X] et Mme [H] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant total de 724,43 euros, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, le bailleur a fait signifier aux locataires une mise en demeure de justifier de l’occupation du local d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, le bailleur a fait signifier aux locataires une sommation de payer la somme de 10 892,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, M. [U] a assigné M. [X] et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers en paiement de la somme de 32 412,32 euros au titre de l’arriéré locatif et des travaux non réalisés par les locataires dans les locaux donnés à bail.

Par jugement contradictoire en date du 29 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a :

' rejeté la demande de nullité de l’assignation formée par M. [X] et Mme [O],

' condamné M. [X] et Mme [O] à payer à M. [U] la somme de 10 367,32 euros au titre de l’arriéré locatif et du délai de préavis relatifs au logement situé [Adresse 3],

' débouté M. [U] de sa demande au titre des réparations locatives,

' condamné M. [X] et Mme [O] aux dépens,

' débouté M. [U] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

Le juge des contentieux de la protection a retenu que les locataires ne rapportaient pas la preuve du paiement de la somme de 8 194,03 euros réclamée au titre des loyers de juin 2020 à septembre 2023. Il a estimé que le seul départ des locataires et la remise des clés ne pouvaient faire échec aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 imposant un délai de prévenance minimale du propriétaire, en conséquence de quoi le loyer correspondant au délai de préavis de trois mois était dû. Il a enfin considéré que l’absence de réalisation d’état des lieux d’entrée par le bailleur l’empêchait de se prévaloir de la présomption de réception des lieux en bon état, de sorte qu’il ne démontrait pas les dégradations et pertes qui seraient imputables aux locataires.

Par déclaration en date du 10 janvier 2025, M. [X] et Mme [O] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de nullité de l’assignation et les a condamnés à payer à M. [U] la somme de 10 367,32 euros et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2025, M. [X] et Mme [O] demandent à la cour de :

' dire recevable et bien fondé leur appel,

' réformer « les dispositifs suivants » :

> rejeté la demande de nullité de l’assignation formée par M. [X] et Mme [O],

> condamné M. [X] et Mme [O] à payer à M. [U] la somme de 10 367,32 euros au titre de l’arriéré locatif et du délai de préavis relatifs au logement situé [Adresse 2] [Localité 8],

> condamné M. [X] et Mme [O] aux dépens,

' « juger » l’assignation nulle,

' débouter M. [U] de toute prétention à leur encontre,

' condamner M. [U] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2025, M. [U] demande à la cour de :

' dire et juger l’appel interjeté recevable mais non fondé,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [X] et Mme [O] à lui payer la somme de 10 367,32 euros au titre de l’arriéré locatif et du délai de préavis relatifs au logement situé [Adresse 2] [Localité 8], outre intérêts au taux légal à compter de la sommation du 3 octobre 2023,

' débouter M. [X] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes,

' condamner M. [X] et Mme [O] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront la moitié du coût du constat de commissaire de justice du 5 septembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions.

L’article 114 du même code précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, les appelants font grief au jugement attaqué d’avoir rejeté leur demande en nullité de l’assignation.

Ils soutiennent que cette dernière ne contenait pas les moyens en fait et en droit de M. [U], de sorte qu’ils ont été empêchés d’organiser utilement leur défense.

M. [U] réplique que le demandeur n’est pas tenu de viser le texte de loi sur lequel repose son action, que ses demandes en paiement reposaient sur les pièces versées aux débats et que la procédure étant orale, il a précisé le fondement juridique de ses demandes à l’audience, de sorte que les défendeurs ne pouvaient se méprendre sur l’objet de l’instance.

Les appelants ne produisent pas l’assignation en justice dont ils critiquent le contenu, et n’apportent pas dès lors la preuve que cette dernière ne contenait pas un exposé des moyens en fait et en droit de M. [U], alors même que le premier juge a relevé que l’assignation contenait plusieurs paragraphes succincts, ainsi que des pièces explicitant le montant des condamnations demandées.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de l’assignation formée par M. [X] et Mme [O].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et du délai de préavis

L’article 7, a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 12 prévoit que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

L’article 15 I, alinéas 11 et suivants, précise que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, les appelants font grief au jugement attaqué de les avoir condamnés à payer à M. [U] la somme de 10 367,32 euros au titre de l’arriéré locatif et du délai de préavis.

Ils soutiennent avoir réglé les loyers en espèces et que seuls les loyers à partir du mois de décembre 2022 sont restés impayés. Ils ajoutent ne pas avoir été convoqués pour la réalisation de l’état des lieux de sortie et que le propriétaire a accepté de se voir remettre les clés au début du mois d’août 2023, de sorte que le préavis de trois mois n’est pas applicable. Ils prétendent encore avoir prévenu le propriétaire un mois avant de quitter les lieux et que M. [X] a subi une perte de revenus professionnels, ce qui justifie l’application d’un délai de préavis réduit.

M. [U] réplique que lorsqu’il recevait des espèces en paiement du loyer, il en accusait réception par SMS et que tous les règlements effectués par les locataires apparaissent dans son décompte. Il prétend que les locataires ne justifient pas avoir donné congé, même en invoquant un délai de préavis réduit, et que M. [X] ne justifie pas d’une perte de revenus professionnels lui permettant de se prévaloir d’un tel délai.

Pour justifier du montant de sa créance, M. [U] produit un décompte pour la période de juin 2020 à septembre 2023, mentionnant les versements effectués par les locataires et faisant apparaître un impayé de 8 194,03 euros au jour de la remise des clés, outre 2 173,29 euros au titre du préavis de 3 mois.

Les locataires n’apportent pas la preuve qu’ils resteraient seulement à devoir la somme de 5 600 euros, les extraits de compte qu’ils produisent aux débats et qui font état de retraits en espèces sur le compte courant de M. [X] ' dont aucun ne correspond au montant du loyer ' n’étant pas de nature à démonter le bon paiement des loyers et charges en espèces jusqu’au mois de novembre 2022.

En ce qui concerne la période de préavis, les locataires ne justifient pas avoir donné congé au bailleur dans les formes prescrites par l’article 15 de la loi précitée, le message téléphonique envoyé par M. [X] à M. [U] le 17 juin 2023, par lequel il écrit : « nous ne somme[s] plus dans la capacité d’assumer un loyer de 700 euros, nous allons devoir vous rendre les clefs du logement pour le 15 juillet » ne constituant pas une notification de congé valable.

Ils n’apportent pas davantage la preuve de ce que M. [U] aurait accepté de se voir remettre les clés au mois d’août 2023.

Faute d’avoir justifié d’un motif permettant de bénéficier d’un délai réduit de préavis au moment de l’envoi d’une lettre de congé, le délai de préavis applicable aux locataires est de trois mois. Les appelants ne sont donc plus fondés à soutenir, en cause d’appel, que leur situation leur permettait de bénéficier d’un délai réduit de préavis.

Il résulte enfin de l’article 15 précité que les locataires sont redevables du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. La seule circonstance que les clés aient été remises au bailleur pendant la période de préavis est sans incidence sur l’exigibilité du loyer et des charges jusqu’à la fin de cette période.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est donc à juste titre que le premier juge a condamné M. [X] et Mme [O] à payer à M. [U] la somme de 10 367,32 euros au titre de l’arriéré locatif et du délai de préavis, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Partie succombante, M. [X] et Mme [O] seront condamnés aux dépens d’appel.

L’issue de la procédure et l’équité commandent de les condamner à payer à M. [U] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de les débouter de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

CONDAMNE M. [C] [X] et Mme [H] [O] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [C] [X] et Mme [H] [O] à payer à M. [K] [U] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [C] [X] et Mme [H] [O] de leur propre demande à ce titre.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT