EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFEDE LA COUR D’APPEL DE BOURGES

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Coralie MONICAULT

— M^e Florence BOYER

— TJ

LE : 15 MAI 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 MAI 2026

N° RG 25/00925 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DYNG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 02 Juillet 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [D] [I]

née le 17 Janvier 1987 à [Localité 1] (ITALIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Coralie MONICAULT, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 16/09/2025

II – Mme [A] [F]

née le 05 Décembre 1950 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Richard PERINETTI conseiller faisant fonction de Président de Chambre

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2016, Mme [A] [F] a donné à bail à Mme [D] [I] et M. [P] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] (58), moyennant un loyer mensuel de 620 euros charges comprises.

Par courrier en date du 18 mai 2018, M. [T] a donné congé et quitté les lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 octobre 2024, Mme [I] a donné congé à Mme [F], sans mention d’un préavis.

Par courrier en date du 5 décembre 2025, Mme [F] a donné rendez-vous à Mme [I] le vendredi 17 janvier 2025 pour effectuer l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

Le mercredi 15 janvier 2025, Me [V] [R], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat à la demande de Mme [F], dont il résulte que Mme [I] ne s’est pas présentée ce jour, que son nom figure sur la boîte-aux-lettres et que le logement et ses dépenses sont fermées à clé.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Mme [F] a assigné Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers en validation du congé, expulsion et paiement de loyers et charges impayés.

Par jugement en date du 2 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a :

' déclaré valable le congé donné le 15 octobre 2024 par Mme [I] à Mme [F] pour les locaux situés à [Localité 5] au lieu-dit [Adresse 4], no 4,

' constaté à la date du 15 janvier 2025 la résiliation du bail conclu le 29 août 2016 entre Mme [F], d’une part, et M. [T] et Mme [I], d’autre part, portant sur les locaux situés à [Localité 5] au lieu-dit [Adresse 4], no 4,

' ordonné l’expulsion de Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés à [Localité 5] au lieu-dit [Adresse 4], no 4, au besoin avec le concours de la force publique,

' dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné Mme [I] à payer à Mme [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges de 620 euros à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

' condamné Mme [I] à payer à Mme [F] la somme de 4 012 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025 pour les locaux situés à [Localité 5] au lieu-dit [Adresse 4], no 4,

' débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance,

' condamné Mme [I] aux dépens de l’instance,

' condamné Mme [I] à payer à Mme [F] la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration en date du 16 septembre 2025, Mme [I] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a ordonné son expulsion, l’a condamnée à payer à Mme [F] une indemnité mensuelle d’occupation de 620 euros jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et la somme de 4 012 euros au titre de l’arriéré locatif, l’a déboutée de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance et l’a condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2026, Mme [I] demande à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [F] la somme de 4 012 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025 pour les locaux situés à [Localité 5] au lieu-dit [Adresse 4], no 4,

' infirmer le jugement entrepris en ses autres chefs,

statuant à nouveau,

' « juger » qu’elle ne sera tenue à aucune indemnité d’occupation en raison de la résiliation du bail intervenue au 15 janvier 2025,

' à titre subsidiaire, « juger » qu’elle sera redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au 12 mai 2025, date de déclaration de vol des clés,

' « juger » que l’indemnité d’occupation ne saurait être égale à 620 euros,

' condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

' ordonner la compensation entre toutes les sommes dues et mises à la charge respective des parties,

' condamner Mme [F] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner Mme [F] aux entiers dépens exposés en cause de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, Mme [F] demande à la cour de :

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il prévoit une indemnité d’occupation à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

statuant à nouveau,

' fixer le terme de l’indemnité d’occupation due par Mme [I] d’un montant de 620 euros par mois du 16 janvier 2025 au 12 mai 2025,

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

' débouter Mme [I] de ses demandes,

' condamner Mme [I] à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la reprise des lieux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due au propriétaire par l’occupant de locaux sans droit ni titre jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la remise effective des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir.

Cette indemnité a une double nature indemnitaire et compensatoire, en ce qu’elle est destinée à indemniser le préjudice résultant du maintien indu dans les lieux et constitue la contrepartie de l’occupation des lieux.

En l’espèce, Mme [I] fait grief au jugement attaqué de l’avoir condamnée à payer à Mme [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges de 620 euros à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés.

Elle demande à la cour, à titre principal, de « juger » qu’elle ne sera tenue à aucune indemnité d’occupation en raison de la résiliation du bail intervenue au 15 janvier 2025 et, à titre subsidiaire, de « juger » qu’elle sera redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au 12 mai 2025, date de déclaration de vol des clés.

Elle expose, de manière contradictoire, avoir restitué les clés du logement le 5 mai 2025 et ne pas pouvoir les restituer car elles ont été volées lors de leur acheminement par la poste. Elle précise avoir déposé plainte pour le vol des clés le 12 mai 2025.

Pour en justifier, elle produit la copie d’un dépôt de plainte en ligne du 12 mai 2025 portant sur le vol des quatre clés du logement. Elle y déclare avoir posté, le lundi 5 mai 2025, dans un bureau de poste de [Localité 6], une lettre recommandée à l’attention de Mme [F] contenant les clés du logement, que le facteur est passé deux fois à son propre domicile les mercredi 7 et vendredi 9 mai 2025 et qu’il lui a remis, lors de son second passage, l’enveloppe vide en lui disant qu’elle était destinataire du courrier.

Il résulte de cette déclaration, dont le contenu n’est pas contesté par Mme [F], que nonobstant la résiliation du bail au 15 janvier 2025, Mme [I] est restée en possession des clés du logement jusqu’au 5 mai 2025, de sorte que l’indemnité d’occupation est due a minima pour cette période.

Mme [F] soutient à juste titre que la restitution des clés par voie postale s’effectue aux risques et périls du locataire, de sorte que Mme [I] est tenue de supporter les conséquences de son imprudence.

Mme [F] limitant, à hauteur de cour, sa demande d’indemnité d’occupation au 12 mai 2025, date du dépôt de plainte pour le vol des clés, il conviendra de fixer le terme de l’indemnité d’occupation due par Mme [I] à cette date.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer charges comprises, soit 620 euros par mois, étant précisé que les conséquences de l’éventuelle indécence du logement seront prises en considération ' y compris pour la période du 15 janvier au 12 mai 2025 ' au titre du préjudice de jouissance.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef, et Mme [I] condamnée à payer à Mme [F] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges de 620 euros par mois, du 16 janvier 2025 au 12 mai 2025 inclus.

Sur le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée [']

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Mme [I] fait grief au jugement attaqué de l’avoir déboutée de sa demande tendant à condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Elle soutient que le logement était indécent et qu’elle s’est plainte à de nombreuses reprises de problèmes d’humidité, d’infiltrations d’eau, de l’état de la toiture et de la défectuosité du chauffe-eau. Elle prétend que Mme [F] n’a effectué que de menues réparations, au surplus pendant la période de préavis.

Mme [F] critique la force probante des pièces produites par Mme [I] et soutient notamment que le constat de commissaire de justice du 18 avril 2025 est tardif et réalisé dans un contexte de fin d’occupation du logement conflictuelle. Elle prétend avoir commandé un chauffe-eau neuf et mandaté une entreprise pour la toiture, mais que Mme [I] a fait obstacle à la réalisation de ces travaux par son inertie ou son refus d’accès au logement.

Pour justifier de l’état du logement, Mme [I] produit tout d’abord un échange de courriels débuté le 2 juillet 2024 avec la chambre syndicale des propriétaires immobiliers privés de la Nièvre, dans lequel elle se plaint de problèmes d’humidité, d’un manque d’isolation thermique et de l’état dégradé d’une des chambres.

Par courriel du 22 septembre 2024, elle s’est pareillement plainte à sa conseillère de la CAF de l’existence de problèmes d’humidité, de désordres du toit et d’un manque d’isolation du grenier et de la cave.

Le 2 novembre 2024, Mme [I] a signalé par message téléphonique à Mme [F] un dysfonctionnement du chauffe-eau, en lui indiquant que l’eau chaude coulait « jaune-marron » au robinet du lavabo de la salle de bain.

Il résulte des messages téléphoniques échangés entre Mme [I] et Mme [F] les 5 et 6 septembre 2024 que Mme [F] a mandaté un artisan pour « voir le toit » et un menuisier pour « voir la porte ». Les messages téléphoniques postérieurs au 2 novembre 2024 démontrent que Mme [F] a promptement mandaté un plombier, mais que ce dernier a dû annuler le rendez-vous initialement fixé, proposant à Mme [I] de fixer un nouveau rendez-vous.

Il ne saurait donc être reproché à Mme [F] le dysfonctionnement du chauffe-eau, dès lors qu’elle a agi promptement pour y remédier. Par ailleurs, les courriels et messages téléphoniques susmentionnés ne permettent pas de déterminer la nature et l’ampleur des désordres ayant affecté la porte et le toit.

Mme [I] produit encore un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 18 avril 2025 à sa demande, dont la force probante ne saurait être remise en cause au motif de la nature conflictuelle de la fin des relations entre les parties, qui est sans effet sur les constatations objectives du commissaire de justice.

Il ressort de ce procès-verbal de constat que la maison était, au jour du constat, globalement dans un état d’usage avancé, et que certaines pièces, comme le petit couloir et le dégagement qui précède la montée d’escaliers au grenier, étaient entièrement vétustes.

Le commissaire de justice a relevé de nombreux désordres liés à l’humidité, à savoir des « auréoles blanchâtres de remontées humides » sur toute la surface du carrelage en tomettes de l’entrée, du salon et de la cuisine, des traces de remontrées capillaires sur les murs de la cuisine, de l’humidité à l’intérieur du placard de la cuisine, une « zone humide et noirâtre » sur le carrelage en tomettes de la chambre, une « auréole noirâtre d’humidité » sur les murs de la chambre, « quelques auréoles » sur le plafond du couloir et des « zones sombres d’humidité » sur les murs de la salle de bain.

Il a également constaté que des tuiles de rives étaient manquantes en pignon, que la dépendance à usage de garage était en mauvais état général, que sa toiture était endommagée et que des tuiles étaient manquantes, que la porte se désolidarisait de son support et que le plafond présentait d’importants décollements.

Si l’ensemble des constatations faites par le commissaire de justice sont insuffisantes à démontrer l’indécence du logement au regard des critères de l’article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, elles apportent en revanche la preuve que le logement présentait d’importants problèmes d’humidité d’origine structurelle, provenant de remontées capillaires, constitutifs d’un manquement à l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces problèmes d’humidité, de par leur impact sur la qualité de vie dans le logement, ont causé un préjudice de jouissance à Mme [I] qu’il conviendra d’évaluer souverainement à la somme de 20 euros par mois de location, étant précisé que Mme [I] s’est maintenue dans les lieux pendant 8 ans et 8 mois.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef, et Mme [F] condamnée à lui payer la somme de 2 080 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la compensation des dettes réciproques

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Faisant droit à la demande de Mme [I], il convient de constater la compensation entre les sommes dues par cette dernière au titre de l’indemnité d’occupation et celles qui sont dues par Mme [F] en indemnisation du préjudice de jouissance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions respectives, elles conserveront la charge de leurs propres dépens exposés en cause d’appel, sauf à préciser que les frais de commissaire de justice relatifs à la reprise des lieux, pour un montant de 815,54 euros (étant exclus les frais à hauteur de 100 euros relatifs à la signification du jugement de première instance), incomberont à Mme [I].

L’issue de la procédure et l’équité commandent enfin de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [D] [I] à payer à Mme [A] [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges de 620 euros à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés et débouté Mme [D] [I] de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE Mme [D] [I] à payer à Mme [A] [F] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges de 620 euros par mois, du 16 janvier 2025 au 12 mai 2025 inclus,

CONDAMNE Mme [A] [F] à payer à Mme [D] [I] la somme de 2 080 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONSTATE la compensation entre ces sommes,

DIT que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens exposés en cause d’appel, sauf les frais de reprise du logement loué par commissaire de justice, qui seront mis à la charge de Mme [D] [I] à hauteur de 815,54 euros,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par R. PERINETTI, conseiller faisant fonction de Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS R. PERINETTI

La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE