AFFAIRE :N° RG 03102837 ARRET N° F.T. M-PO.

$ Code Aff. : wwwwwwww wwwwwwwwwww

ORIGINE DECISION du Tribunal de Grande Instance de E en date du 21 Août 2003

COUR D’APPEL DE E 296758 PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 22 NOVEMBRE 2005

APPELANT :

Monsieur F C

représenté par la SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués assisté de M^e BLANCHARD, avocat au barreau de E

INTIMEES :

Madame G B veuve X

non représentée bien que régulièrement assignée

La S.A.R.L. MANCHE IMMOBILIER

[…] prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués assistée de M^e CREANCE, avocat au barreau de E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Q, Président de Chambre,
Madame BEUVE, Conseiller,
Madame ODY, Conseiller, rédacteur

DEBATS : A l’audience publique du 13 Octobre 2005

GREFFIER présent aux débats : Madame O

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2005 et signé par M. Q, Président de Chambre, et Madame O, Greffier

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Première copie délivrée Copie exécutoire délivrée le : le : 22 Novembre 2005

à : SCP DUPAS-TRAUTVETTER YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR

SCP GRANSARD DELCOURT

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Suivant compromis passé par l’intermédiaire de la SARL

MANCHE IMMOBILIER le 29 septembre 2001, G B veuve X a vendu à F C une maison mitoyenne à rénover, sise au lieu-dit « le Percy »

à Y, moyennant le prix de 200.000 F.

Cet acte a été réitéré en la forme authentique par devant Maître

D, notaire à […], le 2 janvier 2002.

Soutenant qu’il avait appris postérieurement à la vente que

l’immeuble était régulièrement inondé, F C a, par actes des 13 et 14 mai 2002, fait assigner devant le Tribunal de grande instance de E G B veuve X et la SARL MANCHE IMMOBILIER aux fins d’annulation de la vente et de condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 37.807,36 €

à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 21 août 2003, cette juridiction a débouté F C de ses demandes en annulation de la vente et en dommages et intérêts.

Par arrêt du 19 octobre 2004, la Cour a, avant dire droit, ordonné la comparution personnelle des parties et une enquête à l’effet d’établir la fréquence et

l’importance des inondations affectant le hameau de Percy à Y, l’effet des inondations sur l’immeuble vendu et la connaissance ou la méconnaissance par Madame

B des risques d’inondation affectant l’immeuble par elle acquis en 1995.

Il a été procédé à ces mesures d’instruction le 22 novembre 2004.

Il est satisfait aux dispositions de l’article 455 du Nouveau Code de procédure civile par le visa des conclusions déposées par :

- F C le s 15 mars 2005 et 16 juin 2005,

Mla SARL MANCHE IMMOBILIER le 18 août 2005.

G B veuve X qui n’a pas constitué avoué, a été réassignée par acte d’huissier du 5 avril 2005 comportant copie des conclusions déposées par F C le 15 mars 2005.

Par contre, les conclusions du 16 juin 2005 ne lui ont pas été signifiées.

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MOTIFS

Sur la procédure

Les conclusions prises par F C le 16 juin 2005 sont inopposables à G B dès lors qu’elles ne lui ont pas été signifiées. La Cour

n’est régulièrement saisie à l’égard de celle-ci que des conclusions déposées le 15 mars 2005.

Sur la résolution de la vente

Il résulte des témoignages concordants recueillis au cours de

l’enquête, de H I, maire de Y, Z et J K, propriétaires de la maison voisine de celle acquise par F C, L A, propriétaire d’une maison et demeurant au hameau de Percy et de M N qui

a habité la maison litigieuse et demeure dans le hameau depuis 1997, que l’immeuble objet du compromis de vente du 29 septembre 2001 est situé en zone régulièrement inondée du fait du débordement du ruisseau voisin et a été inondé au moins en 1994,

1995 et 2001.

G B, loin de nier ces faits, a précisé lors de sa comparution que deux de ses locataires étaient partis en raison des inondations affectant

l’immeuble, le dernier lui ayant même reproché de ne pas l’avoir averti du phénomène.

Il résulte en outre du témoignage de Monsieur A et des photographies produites aux débats qu’en 2004, le ruisseau a également débordé et que l’eau est arrivée à proximité immédiate de l’immeuble vendu sans toutefois l’envahir.

Même si les eaux du ruisseau n’ont pas atteint la maison depuis la vente en raison de précipitations moins importantes, le caractère récurrent des inondations l’affectant au point de provoquer le départ de six locataires successifs et le renversement

d’un congélateur par l’effet du courant (cf témoignage de Monsieur A) constitue un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

Le vice était caché lors des visites de l’immeuble qui se sont effectuées en novembre et décembre 2001 en dehors d’une période de crue.

La SARL MANCHE IMMOBILIER qui affirme avoir ignoré le phénomène, n’a pu en bonne logique en aviser l’acheteur.

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Si G B affirme en avoir informé l’acquéreur chez le notaire, force est de constater que cet élément contesté par l’acquéreur n’est conforté par aucune pièce et n’apparaît pas vraisemblable.

En effet, aucune mention de cette nature ne figure dans l’acte authentique alors que s’agissant d’un élément de nature à affecter la validité de la vente, le notaire en professionnel du droit n’aurait pas manqué de le consigner.

Par ailleurs, la venderesse qui connaissait l’existence du vice affectant l’immeuble vendu ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés.

Le jugement frappé doit en conséquence être infirmé et la vente doit être résolue avec toutes ses conséquences de droit.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

L’agent immobilier est tenu en sa qualité de professionnel de rechercher et de vérifier les conditions d’efficacité de l’acte auquel il prête son concours.

S’il n’est pas établi que la venderesse l’avait avisé du caractère inondable de l’immeuble qu’elle l’avait chargée de vendre, il lui appartenait, du fait de

a présence à proximité immédiate d’un ruisseau et d’un lavoir, de s’informer auprès des voisins et au besoin de la mairie de l’absence de risque d’inondation.

Cette obligation était d’autant plus forte que l’acquéreur était un jeune majeur manifestement dépourvu de toute expérience en matière immobilière.

La simple interrogation des propriétaires riverains ou du maire de la commune aurait permis à la SARL MANCHE IMMOBILIER de se convaincre du vice affectant l’immeuble qu’elle proposait à la vente, dont le caractère notoire résulte tant de

l’audition de Madame B veuve X que de celle des témoins lors de

l’enquête.

La SARL MANCHE IMMOBILIER ne peut se retrancher derrière la réponse de la mairie de Y à la demande de renseignement d’urbanisme pour

s’exonérer de sa responsabilité alors que d’une part les renseignements demandés ne portaient pas sur le caractère inondable ou non de la parcelle vendue et que surtout cette réponse en date du 23 octobre 2001 est postérieure à la signature du compromis de vente en date du 29 septembre 2001.

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La SARL MANCHE IMMOBILIER a manqué à son obligation de

s’informer et de vérifier que l’immeuble que Madame B veuve X l’avait chargée de vendre était effectivement conforme à l’usage auquel le destinait l’acheteur

à savoir l’habitation. Elle a en conséquence engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’acheteur qu’elle a omis d’éclairer sur ce point.

Sur les conséquences de la résolution

Il convient d’ordonner la remise des choses dans leur état antérieur dans les rapports entre la venderesse et l’acquéreur.

Madame B épouse X sera par conséquent tenue de restituer à Monsieur C le prix de vente soit 30.489,80 €.

Connaissant le vice affectant la chose vendue, elle est tenue en application de l’article 1645 du Code Civil, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est réclamé la somme de 4.421,02 € au titre des frais de vente.

Ainsi que le fait observer la SARL MANCHE IMMOBILIER, F C ne justifie pas du montant des frais de vente effectivement exposés. Le bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions déposées les 15 mars et 16 juin 2005 ne vise pas l’état de frais de Maître D et il n’est pas justifié d’une communication postérieure antérieure à l’ordonnance de clôture.

Seuls sont par conséquent justifiés les droits de mutation figurant en page 5 de l’acte soit la somme de 1,491 €.

Madame B veuve X est également tenue au remboursement des frais d’agence inutilement exposés soit la somme de 3.201,43 € mentionnés en page 5 de l’acte authentique ainsi qu’au remboursement des frais d’inscriptions hypothécaires destinés à garantir les remboursement du prêt, soit la somme de 1.219,59 € (cf page 4 de l’acte authentique).

La demande tendant à la condamnation de Madame B veuve X au remboursement du coût du crédit est nouvelle puisqu’elle n’avait été présentée en première instance. Elle n’était pas virtuellement comprise dans les demandes et défenses soumises au premier juge. Toutefois, elle est le complément et l’accessoire de la demande en résolution de la vente puisque le prêt a été souscrit pour l’achat de

l’immeuble et que les sommes empruntées deviennent exigibles en raison de ladite résolution.

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F C ne peut toutefois réclamer remboursement du capital mais seulement des frais du crédit, des intérêts et des frais d’assurance qu’il a dû régler en pure perte jusqu’au présent arrêt ainsi que de l’indemnité due en cas de remboursement anticipée calculée à la même date soit les sommes de 304,90 €, 6.329,65

€, 504,91 € et 760,20 €.

Si la SARL MANCHE IMMOBILIER ne peut être tenue au remboursement du prix dont la venderesse est seule débitrice du fait de la remise des choses en leur état antérieur, elle doit être condamnée in solidum avec celle-ci au paiement des dommages et intérêts représentant le préjudice subi par l’acquéreur consécutivement à la résolution de la vente, ce préjudice étant en lien direct avec le manquement par elle à son obligation d’information.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Nouveau

Code de procédure civile
Madame B veuve X et la SARL MANCHE

IMMOBILIER qui succombent supporteront les dépens de première instance et d’appel.

Par suite, cette dernière sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

En équité, elles seront condamnées à payer à F C la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 21 août 2003 par le Tribunal de grande instance de E ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente reçue par Maître D le 2 janvier 2002 consentie par Madame G B veuve X, née à SAINT

LAURENT DE CUVES (50) le 31 décembre 1934, à F C, né à E le

23 août 1981, portant sur une maison mitoyenne, terrain et garage figurant au cadastre de la commune de Y (14) de la manière suivante :

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+H

Section N numéro 299 pour 01 a 09 ca

300 pour 01 a 19 ca

319 pour 01 a 01 ca

322 pour 01 a 87 ca

Ordonne en conséquence la remise des choses dans leur état antérieur à la vente ;

Condamne G B veuve X à rembourser à

F C la somme de 30.489,80 €;

Condamne in solidum G B veuve X et la

SARL MANCHE IMMOBILIER à payer à F C la somme de 13.811,68 € ;

Condamne in solidum G B veuve X et la

SARL MANCHE IMMOBILIER à payer à F C la somme de 2.000

€ par application de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Condamne in solidum G B veuve X et la

SARL MANCHE IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du Nouveau Code de procédure civile.

LE PRÉSIDENT LE GREFFIER

G. O J. Q