AFFAIRE : N° RG 10/00759

Code Aff. :

ARRET N°

M-J O. J B.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG-OCTEVILLE en date du 03 Décembre 2009 – RG n° 09/00198

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 MAI 2012

APPELANT :

Maître H A, Notaire

XXX

XXX

représenté par la SCP MOSQUET MIALON D OLIVEIRA LECONTE, avocats au barreau de CAEN,

assisté de M^e VALERY, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur D-O, Gilbert, F Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame Jocelyne, XXX épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avocats au barreau de CAEN

assistés de la SELARL MIALON-LEGRUEL & FOUCAULT, avocats au barreau de CAEN,

Monsieur B C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avocats au barreau de CAEN,

assisté de M^e LEJEUNE, avocat au barreau de CHERBOURG

DEBATS : A l’audience publique du 01 Mars 2012, sans opposition du ou des avocats, Madame MAUSSION, Président de chambre et Madame ODY, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : Madame X

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame MAUSSION, Président de chambre,

Madame ODY, Conseiller, rédacteur,

Monsieur JAILLET, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Mai 2012 et signé par Madame MAUSSION, Président, et Madame X, Greffier

* * *

Faits et procédure

Suivant compromis passé par l’intermédiaire de M^e A, notaire à Les Pieux, le XXX, J K a vendu à D-O Y et XXX épouse Y une maison d’habitation avec ses dépendances, située lieu-dit ' Le Haut de Queteville', commune de Helleville.

Cet acte stipulait au chapitre 'conditions générales’ :

L’acquéreur prendra immeuble dans son état actuel, sans

aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment :

° pour la présence ou non, dans les boiseries ou dans les murs, de champignons xylophages du type mérule.

Étant précisé ici que les arrondissements de Cherbourg et de Valognes sont des zones où les cas de mérule sont fréquents et qu’il est prudent de faire établir un état parasitaire dont le coût estimatif moyen ressort à 430 €.

Ce diagnostic n’est pas obligatoire mais sa réalisation est conseillée. Face à cette information, les parties ont décidé de faire établir cet état parasitaire aux frais de l’acquéreur. M^e A est chargé par l’acquéreur de faire effectuer cet état parasitaire.

M^e A a chargé B C qui exerce son activité sous l’enseigne Mesnil System d’établir un état parasitaire.

B C a conclu son rapport en indiquant : 'aucune présence de termites et de mérule dans les bâtiments contrôlés'.

L’acte authentique a été passé devant M^e A le 22 novembre 2005.

Soutenant qu’ils avaient découvert, en arrachant certaines cloisons, en janvier 2006, la présence de mérule, les époux Y ont, par actes d’huissier du 16 août 2006, fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Cherbourg J K, M^e A et B C afin d’entendre ordonner une expertise.

D E a été désigné en qualité d’expert par ordonnance du 24 octobre 2006.

Il a déposé son rapport le 17 décembre 2007.

Par actes d’huissier des 20 et 28 mars 2008, les époux Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Cherbourg, sur le fondement des articles 1992 et 1147 du Code civil, M^e A et B C aux fins de condamnation in solidum au paiement de la somme de 91'100 € en réparation de leur préjudice.

Par jugement du 1^er février 2010, le tribunal a :

' condamné in solidum M^e A et B C à payer aux époux Y la somme de 36'500 € en réparation de leur préjudice et celle de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné B C à garantir M^e A à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre.

M^e A a interjeté appel par déclaration du 15 mars 2010.

L’exposé des prétentions et des moyens des parties revêt la forme, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, du visa des conclusions déposées pour:

' M^e A le XXX,

' B C le 7 septembre 2011,

' les époux Y le 26 juillet 2011.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2012.

Motifs

Sur la responsabilité de B C

B C soutient que M^e A lui a confié la

charge d’établir un état parasitaire ne portant pas sur la recherche de la présence d’un champignon lignivore de type mérule ; qu’il n’a aucune obligation contractuelle à l’égard des époux Y et qu’il est étranger au compromis de vente signé entre eux et J K.

Toutefois, B C n’ignorait pas que M^e A agissait en qualité de mandataire des époux Y. Il a établi le rapport d’état parasitaire au nom de D-O Y, en qualité de propriétaire, et a mentionné que les époux Y étaient acquéreurs de l’immeuble.

B C ne s’explique pas sur les raisons qui l’auraient conduit à procéder à la recherche d’un champignon lignivore du type mérule dans l’immeuble contrôlé, si comme il le soutient,il n’avait pas reçu mission de le faire.

Si B C n’est pas partie à l’acte sous seing privé du XXX,la circonstance qu’il ait conclu à l’absence de mérule dans les bâtiments contrôlés établit que sa mission portait bien sur la recherche d’un champignon lignivore de ce type.

B C soutient par ailleurs qu’il n’était chargé que d’une recherche visuelle sans avoir à effectuer de sondages destructifs.

L’expert a constaté :

' la présence de la pourriture cubique :

* dans l’ancien salon, sur le filet supportant les solives constituant le plancher haut et au-dessus de la fenêtre,

* dans l’ancienne salle de bains, sur le bâti de la porte sur l’extérieur et sur le côté droit sur une hauteur de 1 mètre,

* des traces de filaments dans le séjour, autour de la fenêtre, à droite de la porte d’entrée, au niveau des ébrasements et en allège.

La présence de pourriture cubique et de ramifications sèches apportent la preuve du développement ancien d’un champignon lignivore.

Si la détection de ce champignon était impossible sans destruction des doublages dans le salon et le séjour, un examen attentif et minutieux aurait permis à B C de le déceler sur le bâti de la porte de l’ancienne salle de bain.

Alerté par l’aspect du bois, B C aurait dû détecter par une simple pression ou par l’enfoncement d’une lame, lesquels ne s’analysent pas en des sondages destructifs, la présence de pourriture cubique.

En outre, la demande d’état parasitaire présentée par M^e A, pour le compte des époux Y, portant clairement sur la recherche d’un champignon lignivore du type mérule, B C aurait dû informer ses cocontractants qu’il ne pouvait remplir correctement sa mission au moyen d’une simple recherche visuelle, sans effectuer des investigations comportant des démolitions.

En ne détectant pas la présence d’un champignon lignivore dans l’ancienne salle de bains et en n’alertant pas ses cocontractants sur la nécessité d’effectuer des recherches plus approfondies comportant des sondages destructifs, B C a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard des époux Y.

Il ne peut échapper à sa responsabilité en soutenant que sa mission était limitée à la recherche de mérule alors que le champignon présent dans l’immeuble était un coniophore des caves lequel est, comme la mérule, un champignon lignivore, s’attaquant à la cellulose du bois, produisant les mêmes effets destructeurs et se traduisant par les mêmes manifestation, à savoir une pourriture cubique et des ramifications par filaments.

Seules les analyses en laboratoire ordonnées par l’expert ont permis d’ identifier ce champignon et de le distinguer de la mérule.

Le premier juge a exactement énoncé que les signes de la présence des deux champignon sont les mêmes de sorte que des investigations normales auraient permis à B C de détecter la présence du coniophore des caves, la circonstance que celui-ci ne soit pas actuellement actif ne dispensant pas un professionnel consciencieux de le signaler.

Il est ainsi établi que B C a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard des époux Y.

Sur la responsabilité de M^e A

Les époux Y recherchent la responsabilité de M^e A en sa qualité de négociateur de l’immeuble et de mandataire pour l’établissement de l’état parasitaire.

En premier lieu, le notaire n’est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir détecté la présence d’une attaque ancienne d’un champignon lignivore laquelle ne pouvait être décelée que par un professionnel attentif.

Il a averti les époux Y de la fréquence des cas de mérule dans les arrondissements de Valognes et de Cherbourg et leur a conseillé utilement de faire établir un état parasitaire .

Il n’est établi aucune faute à la charge du M^e A en sa qualité de négociateur.

Par l’acte sous seing privé du XXX, les époux Y ont donné mandat à M^e A de faire établir à leurs frais un état parasitaire.

L’acte précise que le coût estimatif d’une telle investigation ressort à 430 €.

M^e A a bien donné mission à B C de procéder à la recherche de la présence d’un champignon lignivore du type mérule dans l’immeuble objet du compromis de vente.

Alors que le notaire n’a aucune compétence technique dans ce domaine, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir supervisé le travail du diagnostiqueur qu’il a missionné.

Alors que ce technicien ne l’a pas avisé de l’insuffisance de la mission qu’il avait acceptée et de la nécessité de recourir à des sondages destructifs, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir pris conscience de l’insuffisance des investigations entreprises au seul vu du montant de la facture de l’entreprise de contrôle.

Aucune faute n’est établie à la charge de M^e A, en sa qualité de mandataire des époux Y pour l’établissement de l’état parasitaire.

Le jugement frappé d’appel sera réformé et les époux Y seront déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur les préjudices

Sur la perte de chance de discuter le prix de l’immeuble

Les époux Y et B C reprennent devant la cour les moyens de fait et de droit qu’ils avaient développés devant le premier juge. Le jugement frappé d’appel sera confirmé par adoption des motifs pertinents des premiers juges .

Il sera précisé que B C ne peut soutenir qu’il n’a pas à supporter, même partiellement, le coût des réparations des structures bois endommagées au motif que le pourrissement est dû à l’humidité et non à la présence du champignon alors que si la dégradation de ces bois est essentiellement due aux infiltrations en façade, elle résulte également du développement du champignon favorisé par ces infiltrations.

Sur la dépréciation de la valeur de l’immeuble

Les époux Y sollicitent la condamnation de B C à leur payer la somme de 27'700 € correspondant à la perte de valeur de l’immeuble résultant du risque potentiel de récidive de l’ infestation.

Toutefois, les traitements préconisés par l’expert ont justement pour objet d’éliminer de manière définitive le champignon coniophore dont la présence a été constatée. Le premier juge a, par des motifs pertinents, débouté les époux Y de leurs demandes.

Sur la perte de loyers

La découverte du champignon en janvier 2006 a retardé l’exécution des travaux de remise en état jusqu’au dépôt du rapport d’expertise en décembre 2007. L’exécution des travaux a par conséquent été différée pendant deux ans.

Les époux Y qui souhaitaient habiter l’immeuble acquis et donner à bail celui où il résidait ont perdu par conséquent deux années de loyers dudit immeuble.

Au vu des pièces produites, il convient dévaluer la perte de loyers subis par les époux Y à la somme de 22'000 €.

Les pièces nouvelles produites aux débats qui concernent le montant du loyer qui pourrait être actuellement perçu pour l’immeuble acquis en 2006 sont sans incidence sur la perte de loyers demandée qui concerne l’immeuble où ils sont demeurés dans l’ attente de l’exécution des travaux.

Sur le retard accumulé dans les travaux

Si les époux Y soutiennent, en se bornant à se référer à leurs conclusions de première instance qui ne peuvent saisir la Cour et sans autre démonstration qu’entre le moment où ils ont fait l’acquisition de l’immeuble et l’introduction de la procédure le prix des travaux a augmenté de 22 %, les pièces produites aux débats ne corroborent pas cette affirmation.

Les époux Y qui ont été indemnisés, au titre de la perte de chance de discuter le prix de l’immeuble, d’une fraction importante du coût des travaux de traitement et d’une fraction plus faible du coût du remplacement des structures bois endommagées (les dégradations affectant celles-ci n’étant pas exclusivement imputables au champignon) n’établissent pas qu’ils subissent un préjudice complémentaire lié au surcoût des travaux, en lien direct avec la faute commise par B C.

Seul peut être indemnisé le préjudice résultant du fait qu’ils ont été privés de la jouissance de leur immeuble pendant deux ans.

Ce préjudice sera réparé par la somme de 4000 €.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

B C qui succombe principalement supportera les dépens d’appel.

Par suite, il sera débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, il sera condamné à payer aux époux Y la somme de 1500 € et à M^e A la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant publiquement, contradictoirement,

Réforme le jugement frappé d’appel en ce qu’il a :

' condamné in solidum M^e A et B C à payer aux époux Y la somme de 36'500 € en réparation du préjudice résultant de l’absence de découverte de l’infestation de l’immeuble vendu par un champignon lignivore ,

' condamné M^e A à payer la somme de 2500 € aux époux Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné B C à garantir M^e A à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à son encontre,

' condamné in solidum H A et B C aux dépens.

Statuant à nouveau sur ces chefs,

Déboute les époux Y de leurs demandes à l’encontre de M^e A .

Condamne B C à payer aux époux Y les sommes de 14'500 €, au titre de la perte de chance de discuter le prix d’achat, celle de 22'000 € au titre de la perte de loyers et celle de 4000 € au titre du préjudice résultant du retard pris dans la jouissance de l’immeuble acquis.

Condamne B C aux dépens de première instance.

Confirme le jugement frappé d’appel en ses autres dispositions.

Y ajoutant,

Condamne B C à payer à M^e A la somme de 1500 € et aux époux Y celle de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne B C aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X E. MAUSSION