AFFAIRE : N° RG 13/01462

Code Aff. :

ARRÊT N°

XXX

ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 28 Mars 2013 – RG n° 11/01417

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 FÉVRIER 2016

APPELANTE :

La SCI SAINT-CLAIR

N° SIRET : 442 802 518

XXX

91240 SAINT-MICHEL-SUR-ORGE

prise en la personne de son représentant légal

représentée M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS,

INTIMES :

Maître Jacki C

N° SIRET : 390 599 769

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Maître Jacques MAYEUX

né le XXX à XXX

XXX

XXX

La SCP LECORDIER ROMAIN LEBLANC DAVID VERRECKT VALÉRIE

anciennement dénommée SCP MAYEUX-TATARD-LECORDIER-ALLO-RANC

N° SIRET : 301 222 543

XXX

50800 VILLEDIEU-LES-POËLES

prise en la personne de son représentant légal

représentés et assistés de M^e Christophe VALÉRY, avocat au barreau de CAEN

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assisté de M^e SOUET, avocat au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame PIGEAU, président de chambre, rédacteur

Monsieur JAILLET, conseiller,

Monsieur TESSEREAU, conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 15 décembre 2015

GREFFIER : Madame X

ARRÊT : mis à disposition au greffe le 02 février 2016 et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame X, greffier

* * *

La SCI SAINT-CLAIR a acquis des époux Y -suivant acte notarié du 14 mars 2008 reçu par M^e C et M^e Mayeux, notaires- une maison et un terrain d’une superficie de 1 ha, 19 a et 21 ca au prix de 77.000 euros.

La SCI n’a pas obtenu un permis de construire permettant d’agrandir la maison, celle’ci ne figurant pas au cadastre.

S’estimant victime d’une erreur sur la substance et se prévalant des manquements des notaires (défaut de conseil) la SCI Saint-Clair a fait assigner les époux Y et B C et Mayeux en nullité de la vente, sollicitant en outre 99.100 euros à titre de dommages et intérêts (prix d’acquisition ' frais notariés ' frais d’agence).

Elle en a été déboutée par jugement du tribunal de grande instance de Cherbourg en date du 28 mars 2013.

Elle a interjeté appel de la décision le 30 avril 2013.

Au terme de ses dernières écritures (5 novembre 2013), la SCI Saint-Clair conclut à l’infirmation du jugement et reprend ses demandes telles que présentées en première instance, sauf à limiter à 90.100 euros sa réclamation chiffrée.

Elle se prévaut des man’uvres dolosives des époux Y et des manquements dolosifs des deux notaires.

Elle rappelle que le compromis de vente portait bien sur une maison d’habitation, que celle ' ci était donc l’objet principal de leur achat, en vue de l’agrandir et aménager à titre de résidence secondaire.

Elle soutient que ni la maison ni le garage n’ont d’existence légale pour avoir été édifiés sans permis de construire et qu’elle ne pourra obtenir aucun permis de construire, l’immeuble risquant même d’être détruit.

Elle considère que les vendeurs ont sciemment, depuis la signature du compromis, retenu des informations indispensables (autorisations administratives données pour l’existence du bien), que les mentions incluses dans l’acte authentiques sont ambigües et peu claires, rien ne permettant de retenir que la maison aurait été édifiée sans permis.

Elle écrit même que l’importance du coût de raccordement au réseau public (près de 30.000 euros) a été l’origine d’une demande de permis de construire pour un hangar alors que la volonté des époux Y était d’édifier une maison à usage d’habitation.

A l’égard des deux notaires, elle considère qu’ils ont participé au dol commis par les époux Y, le notaire rédacteur (M^e C) ne pouvant, au vu des éléments qui lui étaient communiqués, rédigé l’acte comme il l’a fait et son propre notaire ayant manqué à son obligation de conseil pour ne pas l’avoir avisée du défaut de permis de construire et de ce que la construction était non une maison mais un simple hangar à bois, lequel de fait n’aurait jamais été construit.

Elle fait valoir également que les deux notaire ont commis d’autres fautes’ -la réponse de la SAFER vise l’absence totale de bâtiment alors que la demande de renseignements d’urbanisme fait état d’un terrain bâti, la vente portait également sur un garage pour lequel l’acte de vente ne fait nullement mention de sa licéité- en établissant un acte aux mentions contradictoires.

Elle considère que son préjudice est évident puisqu’elle n’est juridiquement propriétaire que d’une parcelle boisée d’une valeur de 8.655 euros alors qu’elle a acquitté la somme de 77.000 euros hors frais annexes.

Elle forme une demande d’indemnité de 6.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y (son épouse est décédée en 2011) a conclu pour la dernière fois le 10 février 2014.

Il demande à titre principal la confirmation du jugement, soutenant que l’acquéreur, qui avait visité les lieux et disposait des clefs depuis la signature du compromis, ne pouvait ignorer que «la maison» découlant de la transformation de la grange (pour laquelle le couple avait obtenu permis de construire et certificat de conformité) n’avait jamais eu cet usage, ne disposant d’aucun réseau électrique et ne disposant pas de l’eau courante.

Il ajoute qu’au surplus cette maison n’était que l’accessoire du principal: l’achat du terrain sur lequel la SCI entendait installer un parc de mobil homes.

Il conteste le principe même d’un dol dont il se serait rendu coupable en se référant au contenu même de l’acte de vente et oppose à l’appelante l’absence de preuve d’une quelconque man’uvre dolosive de sa part.

A titre subsidiaire et si la vente était annulée, il forme recours et garantie contre M^e C.

En réparation de son propre préjudice, découlant pareillement de l’annulation de la vente qui le contraindrait à restituer le prix, il sollicite la condamnation de son notaire à lui verser 30.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure.

M^e Mayeux et M^e C, ainsi que la SCP Romain Lecordier-David Leblanc- Valérie Verreckt (anciennement Mayeux-Tatard-Lecordier-Allot-Ranc) ont conclu pour la dernière fois le 5 novembre 2013.

Ils sollicitent la confirmation du jugement.

Ils opposent à la SCI le fait que M^e C n’a rédigé que l’acte authentique de vente lequel est parfaitement clair sur la situation réelle de l’immeuble vendu et sa situation au regard du droit de l’urbanisme, qu’en toute hypothèse l’achat n’était pas fait dans l’optique de vivre dans cette maison après travaux mais uniquement dans celle d’installer un parc de loisirs avec mobil homes.

A titre subsidiaire et sur le préjudice, ils rappellent que la restitution du prix d’achat ne constitue pas un préjudice indemnisable, que les frais de mutation sont remboursables par l’administration fiscale et ne constituent dès lors nullement un préjudice certain.

Sur le recours en garantie de M. Y, M^e C fait valoir qu’il n’est pas le rédacteur du compromis de vente, établi par une agence immobilière, qu’il s’est limité à reprendre les termes du compromis (lequel portait sur la vente d’une maison d’habitation).

Il estime que si le dol est retenu à l’encontre des vendeurs, ceux ci doivent en assumer seuls les conséquences.

A titre subsidiaire et sur le préjudice ils considèrent que M. Y ne fait pas la preuve qui lui incombe, la somme de 30.000 euros qu’il réclame correspondant pour partie à la somme qu’il serait contraint de restituer, si la vente est résolue, au titre du prix de vente (préjudice non indemnisable).

Ils demandent paiement par tout succombant d’une indemnité de procédure de 4.000 euros.

Motifs de la décision

Le compromis de vente établi le 13 février 2008 par l’agence immobilière à laquelle les époux Y avaient confié la vente de leur propriété porte sur «une maisonnette comprenant une pièce de vie avec cheminée, coin cuisine, salle d’eau avec WC, garage, terrain boisé» et précise que «l’assainissement est autonome de type fosse septique à remettre aux normes si nécessaire».

Ce même acte précise que l’acquéreur déclare expressément destiner l’immeuble à un usage d’habitation et ne pas agir en qualité de professionnel.

Le prix total de l’acquisition, frais d’agence inclus, est de 90.300 euros dont 13.300 euros au titre des frais de négociation et d’acte.

L’acte notarié établi par M^e C le 14 mars 2008 reprend cette même désignation, rappelle la définition de «logement décent» et précise que la taxe d’habitation sera acquittée en totalité par l’acquéreur, qu’enfin l’immeuble n’est pas raccordé à l’eau courante et au réseau d’électricité.

Ce même acte contient les informations suivantes (page 8)': les vendeurs «déclarent qu’un permis de construire pour la construction d’un hangar leur a été accordé le 3 février 1983, qu’ils ont obtenu un certificat de conformité le 14 juin 1985 et que ce hangar a été transformé en petite maison».'

Il rappelle également les résultats du diagnostic amiante'- à l’extérieur dans des débris de tôles ondulées amiante-ciment, à l’intérieur (sauf salon) et dans les combles dans la toiture faite de tôles ondulées amiante-ciment et dans le plafond -toiture du cabanon et du garage- et du contrôle de l’installation d’assainissement (installation incomplète, épandage à prévoir et mise en place d’une conduite d’extraction).

Le permis de construire délivré le 16 mars 1983 portait sur la construction d’un hangar à bois.

Le maire de la commune a établi le 31 janvier 2008 une attestation, annexée à l’acte de vente, selon laquelle «la petite maison (') a été édifiée au cours de l’année 1983 et elle est bien conforme à la législation».

La SCI Saint-Clair verse aux débats':

— le plan cadastral du lieu dit sur lequel la construction n’apparaît pas, même comme bâtiment léger,

— une esquisse non datée de plan de travaux d’extension,

— un courrier qu’elle a adressé au maire en octobre 2009 vantant un projet d’implantation de mobil homes sur le terrain acquis,

— la réponse apportée par l’administration en novembre 2010 sur l’impossibilité d’implanter des mobil homes,

— des échanges mails datés d’octobre 2013 dont il résulte qu’un permis de construire a été refusé en l’absence d’une part de recours à un architecte, s’agissant d’une demande présentée par une personne morale (la demande n’est pas produite) et d’autre part de raccordement au réseau électrique et de système d’assainissement,

— un devis estimatif de novembre 2013 chiffrant à plus de 26.000 euros le branchement au réseau d’eau potable,

— enfin un courrier daté d’octobre 2013 émanant d’une société T. attestant d’un rendez vous en janvier 2009 à raison d’un projet de rénovation d’une maison.

Les assignations initiales ont été délivrées en juin 2011.

Les pièces versées aux débats établissent que le «hangar à bois» a effectivement été remplacé par’une petite maison ou transformé comme telle : élévation de murs en pierre, création d’une cheminée, division en deux pièces. La toiture est restée en plaques de fibro-ciment.

Le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Saint-Clair de ses demandes contre les vendeurs doit être confirmé.

En effet c’est par une exacte appréciation et lecture de l’acte notarié qu’il a retenu que l’acquéreur ne pouvait s’être mépris sur la nature de la chose vendue’ -maison avec pièce à vivre dans laquelle se trouve la cheminée, salon, coin cuisine, salle d’eau et WC sans aucun raccordement aux réseaux d’eau portable et d’électricité et sans autre système d’assainissement qu’une fosse septique insuffisante- et surtout construite sans permis à cet effet.

Il n’est fourni aucun élément par la SCI permettant de retenir que la DDE lui aurait refusé (et à quelle date'') la possibilité de travaux d’extension au motif que la construction existante n’apparaissait pas au cadastre alors même qu’il ressort de ses propres pièces que sa demande de permis de construire, telle qu’elle a pu être faite en 2013, s’est heurtée à un refus pour deux motifs totalement différents.

Il n’existe dès lors aucune erreur sur l’objet du contrat.

De même les man’uvres dolosives imputées aux vendeurs (ou plus exactement leur réticence dolosive à préciser lors de la signature du compromis la nature juridique exacte de la construction) ne sont pas caractérisées et a fortiori établies.

Enfin, l’affirmation de la SCI selon laquelle ce serait le coût des branchements divers qui aurait conduit les vendeurs à solliciter un permis de construire pour un hangar sachant qu’ils construiraient en réalité une maison d’habitation (le terrain disposant d’un puits et d’un groupe électrogène) se heurte à la seule délivrance du certificat de conformité qui a été établi après la construction du hangar.

L’attestation du maire, certes maladroitement rédigée, doit être regardée comme valant seulement acceptation de la transformation du hangar en maison d’habitation.

La SCI Saint-Clair était assistée de son propre notaire lors de la signature de l’acte de vente, même si c’est M^e C qui a tenu la plume en sa qualité de notaire des vendeurs.

Ni l’un ni l’autre n’ont participé, de près ou de loin, au compromis. Il ne leur appartenait pas dans ces conditions d’aller vérifier sur le terrain la conformité du bien objet de la vente au contenu du compromis, sachant que la vente était déjà parfaite de par la signature dudit, l’acte authentique n’ayant d’autre finalité que permettre d’assurer son opposabilité aux tiers.

Cet acte dont l’essentiel a été rappelé ci dessus permettait par ailleurs à la SCI d’être totalement éclairée sur la nature juridique du bien vendu et les limites apportées à son usage.

Le rejet de la demande principale rend sans objet les recours en garantie.

Perdant sur ses prétentions, la SCI Saint-Clair devra supporter les entiers dépens de la procédure sans que l’équité ne s’oppose à ce que tous les intimés conservent la charge des frais générés par cette procédure.

Par ces motifs

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 28 mars 2013,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Saint-Clair aux entiers dépens,

Dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. X D. PIGEAU