AFFAIRE : N° RG 15/01981 ARRET N° BC. JB.

Code Aff. : ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance d’ARGENTAN en date du 09 Avril 2015 -

RG n° 08/00259

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 JUIN 2017

APPELANTE : LA COMMUNAUTE DES COMMUNES DU PAYS FERTOIS

XXX

XXX

prise en la personne de son Président de la communauté de communes

représentée et assistée de M^e Dominique LE PASTEUR, avocat au barreau D’ARGENTAN

INTIMÉS : Monsieur F, Maurice, D Y

né le XXX à XXX

'La Ferme de Maure'

XXX

représenté par M^e Patrick LEPELLETIER, avocat au barreau d’ARGENTAN,

assisté de M^e Emeric MORICE, avocat au barreau de PARIS

Maître Jean-Daniel A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté et assisté de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

LA SARL GROUAS Z IMMOBILIER

N° SIRET : 433 374 857 2 XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-François CHAPPE, avocat au barreau D’ARGENTAN

assistée de M^e Georges BONS, avocat au barreau du MANS,

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son maire en exercice

non représentée bien que régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. CASTEL, Président de chambre, rédacteur,

M. JAILLET, Conseiller,

M. BRILLET, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 06 décembre 2016

GREFFIER : M^me X

ARRÊT : prononcé publiquement et contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 13 Juin 2017 par prorogations du délibéré initialement fixé au 28 février, 28 mars, 25 avril puis 30 mai 2017 et signé par M. CASTEL, président, et M^me CHESNEAU, greffier

*** Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2004, déposé entre les mains de M^e A, notaire, M. Y et la société Grouas-Z Immobilier (par commodité SARL GTI) ont conclu une promesse synallagmatique de vente de diverses parcelles, sous plusieurs conditions suspensives dont celle tenant à l’obtention d’un permis autorisant l’acquéreur à réaliser une zone commerciale et artisanale, sans terme convenu pour la réalisation des conditions suspensives.

La clause de la promesse intitulée « délai et conditions de réalisation » stipulait que la vente devrait être réalisée au plus tard dans les deux mois, suivant la réalisation de la dernière condition suspensive, par la signature de l’acte authentique à recevoir par Maître A, notaire à la Ferté-Macé, assisté de Maître C, notaire à Beaumont-sur-Sarthe .

La société GTI, qui avait renoncé aux conditions suspensives, a assigné M. Y pour faire dire la vente parfaite. Par jugement du 20 décembre 2007 Le tribunal de grande instance d’Argentan a déclaré la vente parfaite, dit que le jugement valait titre de propriété, dit que la SARL Grouas Z Immobilier se libérerait du prix soit la somme de 172.538 € HT entre les mains de M. Y sur justification d’un état hypothécaire vierge de toute inscription du chef du vendeur, condamné M. Y à payer à la SARL Grouas Z Immobilier la somme de 17.253,80 € au titre de la clause pénale, débouté la SARL Grouas Z Immobilier de sa demande de dommages et intérêts, débouté M. F Y de ses demandes. Il a retenu qu’en l’absence de réalisation des conditions suspensives, les délais pour exiger la réalisation de la vente n’avaient pas couru, et qu’en renonçant aux conditions suspensives la société GTI avait fait connaître son intention d’acquérir le bien.

Par arrêt du 9 juin 2009, la cour d’appel de Caen a infirmé cette décision et débouté la société GTI de ses demandes en retenant que dès lors que le conseil de la société GTI avait omis de joindre au courrier adressé le 22 juin 2007, destiné à obtenir la signature de l’acte authentique à la date du 9 juillet, la consignation du prix et des frais, alors que plus de deux mois s’étaient écoulés depuis la renonciation de l’acquéreur à la réalisation des conditions suspensives, M^e A avait pu écrire le 25 juin 2007, qu’il ne lui paraissait pas possible de répondre positivement à la demande de réitération forcée de la vente. La cour d’appel imputait donc à l’acquéreur le défaut de réalisation de la vente faute de consignation du prix et des frais et analysait la lettre recommandée du notaire comme une notification de la défaillance de l’acquéreur, entraînant la caducité de la promesse.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt pour avoir relevé que par lettre recommandée du 16 février 2007, M. Y avait considéré la promesse comme nulle et non avenue et que sa lettre du 5 mai 2007 par laquelle il se considérait comme dégagé de ses obligations était inopérante comme prématurée, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le promettant avait invoqué de bonne foi la défaillance de son cocontractant.

Par arrêt du 3 mai 2012 la cour d’appel de Caen, cour d’appel de renvoi, a confirmé le jugement en considérant que Monsieur Y n’avait pas pu invoquer de bonne foi l’absence de versement de prix dès lors qu’il se refusait à réitérer la vente qu’il considérait à tort comme caduque, en sorte que la SARL GTI était fondée à demander de faire déclarer la vente parfaite, en écartant par ailleurs l’argumentation de Monsieur Y qui prétendait que la valeur réelle des parcelles était supérieure de plus de 7/12 au prix retenu. Elle a condamné Monsieur Y au paiement de la clause pénale de 17 953,80 euros représentant 10 % du prix de vente. Sur l’action en garantie à l’encontre de Maître A, la cour a considéré que les demandes faites contre lui étaient nouvelles en cause d’appel, puisque le notaire n’était intervenu en appel qu’au soutien des prétentions de Monsieur Y.

Par acte authentique du 14 novembre 2007 passé devant le même notaire Monsieur Y, malgré la vente précédente, a vendu à la communauté de communes du Pays Fertois les mêmes parcelles de terre pour un prix de 300 000 €.

Ayant appris cette vente, la SARL GTI a fait assigner Monsieur Y, maître A, et la communauté de communes du Pays Fertois pour revendiquer la propriété de ces immeubles et obtenir des dommages-intérêts.

Par jugement du 26 juin 2008 le tribunal de Grande instance d’Argentan a sursis à statuer en l’attente de l’arrêt de la cour d’appel précité rendu le 3 mai 2012.

Parallèlement et par arrêté préfectoral du 28 mars 2011, le préfet de l’Orne a entériné le retrait de la ville de la Ferté-Macé de la communauté de communes du Pays Fertois, et par un second arrêté du 29 mars 2011 portant répartition du patrimoine entre la ville et la communauté de communes, il a décidé du transfert à titre gratuit des terrains litigieux à la ville. Par jugement du 26 janvier 2012, le tribunal administratif de Caen a confirmé le bien-fondé de ce transfert. En exécution de ce jugement un nouvel arrêté préfectoral du 16 février 2012 publié au service de la publicité foncière a intégré au patrimoine de la ville de la Ferté-Macé les biens en cause.

Le 16 novembre 2012, la SARL GTI a fait assigner la ville de la Ferté-Macé en intervention forcée dans la procédure en cours devant le tribunal de Grande instance d’Argentan, en revendication des terrains et afin d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par un protocole d’accord transactionnel en date du 26 décembre 2012, la commune de la Ferté-Macé et la SARL GTI ont convenu d’acter le transfert de la propriété des terrains au profit de la SARL moyennant le versement par celle-ci d’une somme de 20 000 € à titre forfaitaire et transactionnel au bénéfice de la ville de la Ferté-Macé pour solde de tout compte entre eux .

Entre deux et par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 juin 2012, un sursis à statuer a été ordonné en l’attente de la décision de la cour administrative d’appel de Nantes. Par une autre ordonnance du 14 mars 2013, le juge de la mise en état a donné acte à la société GTI de son désistement d’action à l’égard de la commune de la Ferté-Macé.

Par arrêt du 14 novembre 2014, l’appel exercé par la communauté de communes contre le jugement du tribunal administratif a été rejeté par la cour administrative.

Par jugement rendu le 9 avril 2015, jugement faisant l’objet du présent appel, le tribunal de Grande instance d’Argentan, saisi notamment par la communauté de communes sur le fondement de l’article 1599 du Code civil aux termes duquel la vente de la chose d’autrui est nulle et peut donner lieu à dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fut à autrui, a déclaré irrecevable la demande en annulation pour vente antérieure des mêmes parcelles à la société GTI, de la vente passée devant M^e A le 14 novembre 2007 au motif qu’elle n’avait pas qualité pour former une demande portant sur les parcelles litigieuses qui ont été attribuées à la commune de la Ferté-Macé.

Par déclaration au greffe en date du 5 juin 2015, la communauté de communes a fait appel général de ce jugement.

Pour l’exposé des demandes et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2016 par la Communauté de Communes, le 24 septembre 2015 par la SARL GTI, le 20 octobre 2015 par Monsieur Y et le 26 septembre 2016 par M^e A.

Il est précisé que la commune de la Ferté-Macé qui n’a pas constitué doit être mise hors de cause puisqu’aucune demande n’est plus formée contre elle.

Motifs de la cour d’appel

— Sur l’absence de lien entre la demande de nullité de la vente et le litige initial

Il découle du jugement que le tribunal de Grande instance d’Argentan a été saisi d’une part le 6 mars 2008 par la société GTI d’une action en revendication des parcelles vendues le 14 mars 2007 par Monsieur Y à la communauté de communes du Pays Fertois également assignée de même que le notaire instrumentaire, en soutenant qu’elle bénéficiait elle-même d’un acte de vente SSP sur les mêmes parcelles en date du 28 octobre 2004, d’autre part le 16 novembre 2012 par la société GTI encore d’une action tendant à la même demande de revendication sur les mêmes parcelles à l’encontre de la commune de la Ferté-Macé. Devant le tribunal, la communauté de communes avait formé une demande reconventionnelle pour notamment entendre annuler la vente du 14 novembre 2007 et condamner Monsieur Y à lui restituer la somme de 300 000 € correspondant au prix de vente.

Devant la cour comme il l’a fait devant le tribunal, Monsieur Y a conclu à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles en raison de leur absence de rattachement aux prétentions originaires par un lien suffisant. La communauté de communes rétorque que le litige initial concernait une action en revendication et que la demande reconventionnelle qui porte sur la nullité de la vente du 14 novembre 2007 est relative aux mêmes parcelles et aux mêmes personnes.

Aux termes de l’article 64 du code de procédure civile une demande reconventionnelle est celle par laquelle le défendeur prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire, et en application de l’article 70 une telle demande n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l’espèce le litige initial porte sur une action en revendication de la société GTI à l’encontre de la communauté de communes relativement aux parcelles litigieuses. La demande reconventionnelle de la communauté de communes porte sur la nullité de la vente relative aux mêmes parcelles. Elle se rattache donc aux prétentions originaires par un lien suffisant et suffisamment expliqué. Dès lors la demande est recevable (le tribunal n’ayant pas statué dans dispositif à cet égard la cour prononcera la recevabilité).

— Sur l’absence de qualité/intérêt à agir de la communauté de communes

Monsieur Y fait valoir que la communauté de communes demande d’annulation de la vente de terrains dont la propriété a été transférée à la commune de la Ferté-Macé depuis plus de 4 ans par un acte de l’État dont la légalité a été confirmée par les juridictions administratives, en sorte que la communauté de communes n’est plus propriétaire des parcelles, ce qui a été enregistré au service de la publicité foncière. Il en déduit que la communauté de communes est dépourvue d’un intérêt légitime au succès de son action en annulation de la vente à laquelle il a été procédé par acte authentique du 14 novembre 2007.

La communauté de communes critique le jugement pour avoir déclaré son action irrecevable au motif que le préfet a transféré les droits et actions relatif aux parcelles précitées à la commune de la Ferté-Macé et que dès lors la communauté de communes n’avait plus qualité pour agir depuis les arrêtés préfectoraux. Elle fait valoir que la nullité de la cession est relative, et que l’acquéreur seul est en droit de l’invoquer en remarquant que dans le protocole d’accord passé le 26 décembre 2012 avec le promoteur, la commune de La Ferté Macé a expressément reconnu que le promoteur était bien propriétaire des immeubles en vertu du jugement du tribunal d’Argentan confirmé par la cour d’appel de Caen le 3 mai 2012. Elle en déduit que le transfert des parcelles par arrêtés préfectoraux importe peu puisque ces parcelles n’étaient pas la propriété de la communauté de communes, mais celle du promoteur, en tout cas pas de la commune de la Ferté-Macé qui n’en a jamais été propriétaire. Elle fait remarquer que la nullité de l’acte de vente demandée n’aurait pour effet que d’entraîner la remise en état au jour de l’acte de vente annulé pour laquelle elle a versé 300 000 € à Monsieur Y.

M. Y répond que la remise en état antérieur est impossible puisque la communauté de communes ne peut restituer les terres litigieuses. La communauté de communes réplique que le paiement a été fait sans contrepartie et constitue donc pour elle une perte de 300 000 € puisque le bien en cause est entre les mains du propriétaire évincé par la seconde vente devenue nulle. Elle critique donc la position de l’ensemble des autres parties à cet égard, et notamment celle du notaire M^e A pour qui « la commune de la Ferté-Macé a valablement cédé à titre transactionnel les parcelles litigieuses à la SARL GTI qui en était légitimement propriétaire », alors qu’en réalité il n’y a jamais eu d’acte ni de jugement de cession entre la commune et le promoteur.

La cour considère qu’en l’état actuel la vente par acte authentique du 14 novembre 2007 n’a pas été annulée et c’est d’ailleurs l’un des objets du litige, alors que cet acte engageait à la fois Monsieur Y, vendeur, et la communauté de communes, acquéreur. Il découle de ce titre et de l’effet relatif des contrats que la communauté de communes a qualité pour agir pour faire annuler cette vente. Le raisonnement tendant à dire que n’étant pas propriétaire des parcelles litigieuses cela lui enlèverait toute qualité pour agir n’a pas de sens puisque précisément l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 3 mai 2012 qui a confirmé la décision de première instance du 20 décembre 2007 jugeant la vente de 2004 parfaite entre Monsieur Y et la SARL GTI (et disant que le jugement valait titre de propriété au profit de la SARL GTI) a indirectement privé la communauté de communes, qui n’était pas partie à la première instance ni à l’instance d’appel, de l’acquisition des parcelles énoncées dans l’acte authentique du 14 novembre 2007, au profit de l’acquéreur initial . A cet égard, le transfert antérieur à l’arrêt de la cour d’appel de Caen par décision administrative validée par les juridictions administratives est indifférent, quelle que soit la publicité foncière donnée aux actes préfectoraux qui sont totalement étrangers à la notion de partage judiciaire invoquée par le notaire, comme le montre l’attribution des terres litigieuses à la commune de la Ferté-Macé « à titre gratuit ».

L’argument de l’impossibilité de restitution des parcelles pour faire déclarer irrecevable l’action en annulation de l’acte du 14 novembre 2007 n’est pas pertinent, puisqu’une telle impossibilité découle de la décision précitée du tribunal de grande instance d’Argentan confirmée par la cour d’appel le 3 mai 2012 , faisant ainsi barrage au transfert de propriété de ces biens qui appartenaient à un tiers tant au profit de la commune que de la communauté de communes.

Par ailleurs la communauté de communes avait payé le prix de vente à Monsieur Y qui ne lui a toujours pas été restitué, le retard de 2 ans dans le paiement ayant d’autant moins d’incidence que Monsieur Y qui ne le conteste pas à continué d’ exploiter les terres jusque 4 ans après la vente de 2007. Ainsi elle a un intérêt à agir en annulation de la vente du 14 novembre 2007 dans le but de se faire restituer le prix.

Entre deux, la vente par acte authentique de 2007 ayant été publiée, les terres ont été attribuées par décision préfectorale à la commune de la Ferté-Macé qui s’était séparée de la communauté de communes du Pays Fertois. Que la commune ait considéré que les parcelles devaient revenir à la SARL GTI ne prive pas la communauté de communes de son intérêt pour agir dans la mesure où la communauté de communes a payé un bien dont elle n’a jamais reçu la contrepartie juridique pérenne effective. D’ailleurs comme le fait remarquer la communauté de communes le protocole d’accord du 26 décembre 2012 passé entre la commune de la Ferté Macé et la SARL GTI comme il y figure en page 6 in fine n’a pas eu le caractère d’une vente mais a tiré les conséquences du jugement précité confirmé.

Il doit être ajouté qu’on ne voit pas en quoi le moyen tiré par la SARL GTI de ce que l’acte de vente du 14 novembre 2007 aurait été passé en connaissance de cause par la communauté de communes, à la fois informée par le notaire et par la publicité foncière ' opérée par elle-même SARL GTI ' de l’acte sous-seing-privé de la vente précédente de 2004, rendrait irrecevable l’action de celle-ci, puisque Monsieur Y avait accepté de lui vendre en sachant qu’il avait lui-même vendu les mêmes parcelles 3 ans plus tôt à la SARL GTI sans qu’une réitération n’intervienne. La mauvaise foi invoquée, à la supposer établie, ne rend pas irrecevable l’action de la communauté de communes. Ainsi la communauté de communes a qualité et intérêt pour agir et les fins de non-recevoir doivent être rejetées, et le jugement infirmé de ces chefs.

Au fond

En application de l’article 1599 du Code civil soulevé par la communauté de communes, la vente de la chose d’autrui est nulle. L’acquéreur est en droit seul de l’invoquer.

En vendant à la communauté de communes les immeubles déjà vendus à la SARL GTI, Monsieur Y non seulement n’était pas en droit de le faire puisqu’il a été jugé depuis que ces biens étaient déjà vendus, mais comme le soutient la communauté de communes, cette vente est nulle faute d’objet et de contrepartie. Il importe peu comme il a été dit plus haut que la communauté de communes ne puisse restituer les terres vendues, puisqu’il n’y a pas eu au plan civil transfert de propriété.

Le moyen tiré par Monsieur Y de ce que Monsieur B, alors président de la communauté de communes qui aurait choisi son avocat et organisé sa défense par la suite, aurait abusé de son influence auprès de lui pour lui faire dénoncer le compromis de vente de 2004 (avec le même conseil du notaire M^e A, ce qui n’est pas établi) allant même jusqu’à lui dicter des courriers à lui adresser en sa qualité de président de la communauté de communes, notamment celui du 8 avril 2007 où Monsieur Y dit écrire sous la plume de Monsieur B qu’il est « bien vendeur pour un prix de vente de 330 000 » et qu’il l'« autorise bien entendu à faire part de ce courrier au conseil de la communauté de communes », le tout accompagné d’un post it manuscrit où il figure « comme convenu à recopier à la main », est inopérant dans la mesure où tout cela ne constitue pas la preuve de man’uvres opérées de mauvaise foi, dont on puisse déduire que l’annulation de la vente soit sollicitée sur le fondement des propres turpitudes de la communauté de communes comme l’écrit Monsieur Y qui ne pouvait pas ne pas avoir parfaitement compris qu’on lui offrait un prix très supérieur à celui de la vente de 2004. Tout au plus cela démontre-t-il l’importance accordée par la communauté de communes à ces terrains dans le cadre du développement local sans permettre pour autant de contourner l’application de l’article 1599 précité en ce qu’il énonce que « la vente de la chose d’autrui est nulle». De plus la connaissance par la commune de la première vente n’interdirait en application de la suite du texte précité (« elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fut à autrui ») que l’octroi de dommages-intérêts qui ne sont pas réclamés, la communauté de communes ne réclamant que la restitution du prix payé.

De plus la présente affaire a commencé par une action en revendication formée par la société GTI sur laquelle s’est greffée la demande sur le sort de la vente de 2007 avec un sursis à statuer ordonné en l’attente de la solution en cour d’appel du litige portant sur la première vente de 2004. Or cela n’est qu’avec l’arrêt de la cour d’appel de 2012 que la vente sous-seing-privé a été validée définitivement.

Le moyen soulevé par le notaire d’une consolidation de la vente ayant fait disparaître tout risque d’éviction en vantant une jurisprudence de la Cour de cassation première chambre civile du 12 juillet 1962 n’apparaît pas pertinent puisque dans l’espèce vantée, le vendeur qui n’était pas titré a obtenu un arrangement du véritable propriétaire lui permettant de devenir propriétaire avec pour effet de consolider l’acte de vente avec l’acquéreur, ce qui n’a rien à voir avec l’affaire présentement soumise à la cour. Au 11 février 2013, date de la demande en nullité par conclusions (en première instance) de la communauté de communes, si le risque d’éviction de la société GTI avait disparu par l’effet de l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 3 mai 2002, la vente de 2004 validée par la cour maintenait le risque d’anéantissement de la vente de 2007. L’autre moyen du notaire tendant à prétendre que la communauté de communes n’a pas été évincée par la société GTI, laquelle a renoncé à contester la vente intervenue le 14 novembre 2007 dans un protocole d’accord signé avec la commune de la Ferté Macé par lequel les parties au protocole se sont mises d’accord pour la vente à la société GTI les parcelles litigieuses, n’est pas pertinent, puisque comme le soutient la communauté de communes ce protocole d’accord n’emporte pas vente comme il a été écrit supra , mais remise des terres à la société GTI en raison de l’arrêt de renvoi de la cour d’appel de Caen en date du 3 mai 2012 confirmant le tribunal , lequel avait décidé que son jugement vaudrait vente.

Le notaire fait soutenir encore que la communauté de communes ne peut pas invoquer son éviction par la société GTI puisque le protocole d’accord porte renonciation à contester la vente intervenue au profit de la communauté de communes. Il en déduit que la vente du 14 novembre 2007 est pérenne et que le droit de propriété transmis à la communauté de communes ne peut plus être remis en cause. Toutefois force est de constater que la communauté de communes n’était pas partie au protocole et que la remise des terres à la SARL GTI aboutit à consolider le droit de propriété de cette société, pas celui de la communauté de communes.

Par ailleurs le notaire prétend encore que le transfert de propriété intervenu le 14 novembre 2007 a bien produit ses effets, la preuve découlant du transfert de propriété des terrains par le préfet à la commune de la Ferté-Macé qui les a elle-même transférée à la société GTI. Toutefois la communauté de communes n’a pas bénéficié de ce transfert, ce qui rend l’argument inopérant.

Le notaire fait valoir de plus que le jugement du 20 décembre 2007 confirmé par l’arrêt du 3 mai 2012 qui a déclaré parfaite la vente par Monsieur Y à la société GTI n’a jamais été exécuté et que la société GTI a implicitement renoncé au bénéfice de ce jugement, notamment parce qu’elle aurait dû payer le prix prévu de 172 538 €, ce qu’elle n’a pas fait. Il en déduit que la société GTI a renoncé au bénéfice du jugement en signant le protocole d’accord transactionnel avec la commune.

Ce raisonnement ne peut être admis comme il a été dit supra puisque le protocole transactionnel, comme le soutient la communauté de communes, ne fait que constater l’état de droit provenant du jugement validé par l’arrêt, et qu’au final la société GTI se trouve en possession des terres, le problème du paiement de Monsieur Y par la société GTI étant étranger aux relations entre Monsieur Y et la communauté de communes.

À propos de la somme réclamée par la communauté de communes, le notaire conteste ce qu’il appelle « le préjudice », sous-entendant par là la demande en paiement de 300 000 €, au motif que si la communauté de communes n’est plus propriétaire des terrains, ce n’est pas à cause de l’action de la société GTI, mais uniquement en raison du retrait de la commune de la Ferté-Macé de la communauté de communes et du partage préfectoral qui a suivi, lequel partage a permis selon lui à la communauté de communes de recevoir un certain nombre d’immeubles qui sont la contrepartie du transfert des parcelles litigieuses à la commune de la Ferté-Macé puisqu’ « il est évident que le préfet a veillé à ce que le partage soit équilibré et que la communauté de communes a dû recevoir des biens la remplissant de ses droits à l’occasion de ce partage », tout en ajoutant « de toutes façons les conséquences de ce partage sont sans lien de causalité avec la vente du 14 novembre 2007 ». Toutefois ces assertions ne sont nullement prouvées quant au fait que la communauté de communes aurait bénéficié d’une contrepartie dans le partage préfectoral non assimilable à un partage judiciaire et la communauté de communes invoque à bon droit l’attribution des terres litigieuses à titre gratuit comme il ressort de l’extrait de la délibération du conseil municipal du 17 décembre 2012 page 3 qu’elle produit, la clause « compte tenu de ce que la ville de la Ferté-Macé s’est vue transférer la propriété desdites parcelles à titre gratuit » étant reprise intégralement dans le protocole d’accord. En définitive et dès lors que la cour d’appel, statuant sur l’acte sous-seing-privé de 2004, a confirmé le tribunal qui a décidé que le jugement vaudrait vente, la vente de 2004 primait, en sorte que la vente postérieure doit nécessairement être annulée sur le fondement du texte précité invoqué. Cette annulation entraîne la remise en état antérieur, c’est-à-dire dans la situation où la communauté de communes ne disposait pas des biens vendus et n’avait pas payé les 300 000 €.

La communauté de communes n’étant pas en possession des terres remises au premier acquéreur depuis, n’a pas à les restituer. Par contre elle est en droit d’exiger la restitution du paiement d’un prix devenu sans objet. Monsieur Y doit donc être condamné à payer la somme de 300 000 € avec intérêts au taux légal non à compter du paiement, mais de la demande en nullité de la vente et en restitution du prix faite en première instance le 11 février 2013.

— Sur l’action en responsabilité de Monsieur Y à l’encontre de Maître A

Monsieur Y se plaint de ce que le devoir de conseil reposant sur le notaire n’a pas été rempli alors qu’il présente un caractère impératif et absolu, et que cette obligation est rigoureuse « en présence de clients peu instruits, inexpérimentés ou dépourvus de connaissances juridiques ». Il ajoute que l’obligation la plus prégnante concerne l’efficacité de l’acte. Or écrit-il, maître A qui a :

— procédé à la rédaction du compromis, – échangé avec le promoteur (GTI), -pris l’initiative de déposer au rang des minutes le compromis de vente et deux lettres recommandées AR de Monsieur Y au gérant de la SARL GTI en date du 16 février et du 5 mai 2007 où il se réservait dans la première une action rescision pour lésion, et notifiait dans la seconde « que je suis totalement dégagé de mes obligations à votre égard », a accepté d’ instrumenter lors de la passation du contrat de vente par acte authentique du 14 novembre 2007 entre Monsieur Y et la communauté de communes. Il en déduit que le notaire a procédé aux 2 actes de vente successifs et qu’il lui doit garantie de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens. Il remarque que le jugement entrepris a relevé que M^e A avait commis une faute « en dressant un acte de vente le 14 novembre 2007 alors que l’assignation de la société GTI portant sur les parcelles litigieuses avait fait l’objet des formalités de publicité antérieurement » (la cour précise que c’était pour débouter le notaire de sa demande de frais). Il ajoute que M^e A par certificat du 25 janvier 2010 (fait en application de la rubrique 5 de l’annexe n° 22 de l’instruction codificatrice de l’article D 1617'19 du code général des collectivités territoriales qui imposent cette formalité au profit des comptable publics) s’est engagé à prendre à sa charge les sommes qui après paiement au vendeur du prix d’acquisition s’avéreraient être dues à la suite de l’inscription au fichier mobilier à des créanciers inscrits ou à un autre propriétaire. Il en déduit que le notaire est ainsi le seul garant des sommes versées par la collectivité publique quand celle-ci n’est pas fautive.

M^e A soutient aussi qu’il n’a pas commis de faute en invoquant les courriers précités de son client, Monsieur Y, lequel a pris l’initiative de considérer que le compromis passé avec la société GTI était nul et non avenu. Or, écrit le notaire Monsieur Y n’ignorait pas que la société GTI contestait sa prétention puisque son notaire, Maître C lui avait écrit le 27 février 2007 que son courrier du 16 février 2007 était inopérant et que l’engagement pris dans le compromis était toujours d’actualité, et que conformément au compromis la vente serait réalisée dans les 2 mois de la réalisation de la dernière condition suspensive, ces conditions suspensives n’étant pas encore réalisées. Malgré cela selon lui, Monsieur Y a décidé de vendre beaucoup plus cher à la communauté de communes (300 000 € au lieu de 172 738 €). M^e A fait valoir qu’il n’avait pas connaissance de la procédure engagée par la société GTI devant le tribunal de Grande instance d’Argentan pour entendre juger que la vente des terrains signée le 28 octobre 2004 était parfaite. L’assignation a été publiée le 14 octobre 2007, toutefois le notaire explique que lorsqu’il a reçu l’acte de vente du 14 novembre 2007, il n’en avait pas connaissance parce que Monsieur Y ne l’en a pas informé, et que le conservateur n’a établi l’état hypothécaire qu’il avait réclamé que le 14 novembre 2007 en sorte qu’il ne l’a reçu que le lendemain 15 novembre 2007.

M^e A prétend également qu’il a informé Monsieur Y et la communauté commune que la société GTI pourrait contester la caducité du compromis avec risque de remise en cause de la vente, et il a fait signer une reconnaissance d’avis par Monsieur Y qui y a déclaré n’avoir reçu aucune notification alors qu’il avait reçu l’assignation. Il ajoute qu’il y était indiqué « qu’il est requis malgré les faits ci-dessus exposés » de recevoir l’acte de vente par Monsieur Y au profit de la communauté de communes, et que les 2 parties s’interdisaient tout recours contre le notaire rédacteur.

La cour considère que la faute reprochée au notaire pour avoir dressé l’ acte de vente du 14 novembre 2007 alors que l’assignation de la société GTI en date du 6 septembre 2007 tendant à faire déclarer parfaite la vente par acte SSP de 2004 des parcelles litigieuses avait fait l’objet des formalités de publicité antérieurement, n’est pas établie (même si le notaire, non encore avisé de cette assignation par la conservation des hypothèques pouvait surseoir à la vente en l’attente), puisque Monsieur Y était nécessairement informé de l’assignation dont il n’a pas donné connaissance au notaire.

Par ailleurs, maître A ne peut s’entendre reprocher un manquement à son obligation de conseil à partir du moment où préalablement à la signature de la vente il a donné connaissance aux parties ce qui est démontré par la 'reconnaissance de conseils donnés ' des risques encourus en passant l’acte. Pour la même raison, le notaire n’a pas manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte auquel il prêtait son concours dès lors que les parties contractantes étaient parfaitement informées du risque qu’elle prenait à passer le contrat, leur consentement étant donc éclairé, et qu’elles ont requis le notaire de passer l’acte. Monsieur Y savait aussi par les termes du courrier de Maître C ci-dessus reproduits à quoi s’en tenir.

Le certificat du 25 janvier 2010 ne saurait avoir une incidence sur l’action en responsabilité dans la mesure où il avait pour but de garantir la personne publique concernée de toute action contre elle, ce qui est étranger à la présente action en responsabilité contre le notaire par le vendeur.

En conséquence l’action en responsabilité de Monsieur Y contre le notaire doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur Y qui succombe doit être condamné aux dépens dont distraction au profit pour sa part de la SCP Lepasteur-Camassel, excepté ceux concernant la SARL GTI qui demande uniquement la condamnation de la communauté de communes (à lui payer des frais). Il ne peut être oublié que c’est la SARL GTI qui initialement a agi en revendication des terrains vendus en 2004, ce en quoi elle n’a pas persisté après la signature du protocole d’accord. Elle conservera la charge de ses dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais non compris dans les dépens dans la mesure où la communauté de communes a été consciente des risques qu’elle prenait en passant l’acte du 14 novembre 2007, où le notaire, même requis, pouvait le retarder au moins jusqu’à l’obtention du relevé de publicité foncière, et où la SARL GTI a finalement récupéré toutes les terres faisant l’objet de l’acte de 2004, sans que soit démontré leur paiement à Monsieur Y. Il ne peut évidemment pas être fait droit à la demande de frais de Monsieur Y puisqu’il succombe. Par ces motifs

' infirme intégralement le jugement excepté en ce qu’il a débouté la société Grouas-Z Immobilier, la communauté de communes et maître A de leur demande au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile

statuant à nouveau :

' dit que la communauté de communes du Pays Fertois a qualité et intérêt pour agir et que ses demandes sont recevables,

' prononce l’annulation de la vente intervenue le 14 novembre 2007 devant M^e A, notaire entre Monsieur Y et la communauté de communes du Pays Fertois,

' condamne en conséquence Monsieur F Y à restituer à la communauté de communes du Pays Fertois la somme de 300 000 € versée par elle en paiement du prix avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2013,

' condamne Monsieur Y aux dépens ' dont distraction pour sa part au profit de la SCP Lepasteur-Camassel, exceptés ceux de première instance et d’appel exposés par la SARL Grouas-Z Immobilier dont celle-ci gardera la charge,

y ajoutant :

' met hors de cause la commune de la Ferté Macé,

' déboute les parties au surplus,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

A. CHESNEAU B. CASTEL