COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2021

N° RG 19/04283

— N° Portalis DBV3-V-B7D-TII4

AFFAIRE :

SARL CEDIMMO

C/

B Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 1

N° RG : 17/02104

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Estelle FAGUERET-

LABALLETTE

M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL CEDIMMO

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1961901 -

Représentant : M^e Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0465

APPELANTE

****************

Monsieur B Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, Plaidant,

avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 020588

G.M. 92

N° SIRET : 382 682 482

[…]

[…]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 – N° du dossier 13719 -

Représentant : M^e Aracelli CERDA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0788

SCP D E ET B Y Notaires associés d’une Société Civile Professionnelle titulaire d’un Office Notarial,

[…]

[…]

Représentant : M^e Estelle FAGUERET-LABALLETTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, Plaidant,

avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 020588

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Février 2021, Madame Françoise BAZET, Conseiller,ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 18 avril 2008 reçu par Maître Y, notaire associé de la société D E et B Y (la SCP) la société G.M. 92 a acquis de la société F G Immobilier, aujourd’hui dénommée Cedimmo, un bien immobilier situé 235 et […] à Ville-d’Avray, moyennant le prix de 96 500 euros.

La société G.M. 92 a donné à bail ledit bien immobilier à M^me H I le 3 septembre 2012.

Par lettre recommandée du 8 novembre 2013, l’agence régionale de santé a informé la société G.M. 92 qu’à la suite d’une enquête menée le 4 novembre 2013, il était apparu que le local donné à bail était impropre à la location à usage d’habitation du fait d’une surface d’éclairement naturel et d’une ventilation insuffisantes, de traces de moisissures au plafond et de la configuration du local en sous-sol.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2013, la société G.M. 92 a été informée de l’arrêté du 10 décembre 2013 par lequel le préfet des Hauts de Seine la mettait en demeure de faire cesser l’occupation pour habitation.

La société G.M. 92 a mandaté M. X, expert, pour estimer la valeur vénale du bien, lequel, dans son rapport du 17 juillet 2014, a estimé la valeur vénale du bien au 1^er juillet 2014 à 39 000 euros.

Par actes des 12 et 13 novembre 2014, la société G.M. 92 a assigné la société Cedimmo, Maître Y et la SCP D E et B Y devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Par ordonnance du 2 juillet 2015, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive du tribunal administratif saisi d’un recours en annulation formé contre l’arrêté préfectoral.

Par jugement du 24 novembre 2016, devenu définitif, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la requête de la société G.M. 92 en annulation de l’arrêté préfectoral du 10 décembre 2013.

Par jugement du 9 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— constaté le vice caché affectant le lot de copropriété n°10 vendu le 18 avril 2008 à la société G.M. 92 par la société Cedimmo et le rendant impropre à l’usage d’habitation,

— prononcé la résolution de la vente reçue le 18 avril 2008 par Maître Y, notaire associé de la SCP E et Y, titulaire d’un office notarial à Versailles, entre la société G.M. 92 et la société Cedimmo, portant sur le lot n°10 de l’état descriptif de division reçu le 21 janvier 1964 et publié le 26 février 1964 volume 4588 n°7, de l’immeuble situé 235 et […] à […] et cadastré section […] pour 8 a et 87 ca et […] pour 45 a et 66 ca,

— condamné la société Cedimmo à restituer à la société G.M. 92 la somme de 90 992 euros au titre du prix et des droits de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné la société Cedimmo in solidum avec Maitre Y et la SCP E et Y à payer à la société G.M. 92 la somme de 2 160 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et dit que Maître Y et la SCP E et Y devront garantir la société Cedimmo de cette condamnation,

— condamné solidairement Maitre Y et la SCP E et Y en réparation du manquement de Maitre Y à son devoir de conseil à restituer à la société G.M. 92 la somme de 4 912 euros ainsi que les frais de la vente perçus par le notaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et dit que Maître Y et la SCP E et Y devront garantir la société Cedimmo de la condamnation à payer les droits de la vente pour 4 912 euros,

— condamné solidairement Maître Y et la SCP E et Y en réparation du manquement de Maître Y à son devoir de conseil à payer à la société G.M. 92 la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— rejeté l’intégralité des autres demandes de la société G.M. 92 et de la société Cedimmo,

— condamné in solidum la société Cedimmo, Maître Y et la SCP D E et B Y à payer à la société G.M. 92 la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Maître Y et la SCP E et Y à payer à la société Cedimmo la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes des parties au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum la société Cedimmo, Maître Y et la SCP E et Y à supporter les entiers dépens de l’instance avec recouvrement direct.

Par acte du 12 juin 2019, la société Cedimmo a interjeté appel et demande à la cour, par dernières conclusions du 22 octobre 2020, de :

— infirmer le jugement

Statuant à nouveau :

Sur l’action en garantie des vices cachés :

A titre principal :

— juger que la société G.M. 92 a assigné la société Cedimmo le 13 novembre 2014, soit plus de cinq ans après la conclusion de la vente le 18 avril 2008,

— juger que l’action en garantie des vices cachées formée par la société G.M. 92 est prescrite,

— juger la société G.M. 92 irrecevable en son action et la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

A titre subsidiaire :

— juger que la société G.M. 92 ne justifie pas d’un vice 'caché’ au jour de la vente (les caractéristiques intrinsèques du bien immobilier, et notamment sa configuration dans un sous-sol semi enterré étant parfaitement connues de l’acquéreur au jour de la vente),

— juger que la société G.M. 92 ne justifie pas d’un vice 'inhérent à la chose’ au jour de la vente (l’arrêté préfectoral ne constituant pas un 'défaut de la chose’ et n’étant en tout état de cause, intervenu que postérieurement à la vente, le 10 décembre 2013),

— juger que la société G.M. 92 ne justifie pas d’un vice rendant la chose 'impropre’ à son usage,

— juger que la société G.M. 92 ne rapporte pas la preuve d’un vice caché rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu, au sens de l’article 1641 du code civil,

— débouter la société G.M. 92 de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

Sur les prétendus vices du consentement :

— juger que la société G.M. 92 ne rapporte pas la preuve d’un quelconque vice du consentement, tel qu’un dol ou une erreur sur la substance,

— juger que les conditions du dol et de l’erreur sur la substance ne sont en l’espèce pas remplies,

— juger, en tout état de cause, que la société G.M. 92 ne démontre pas avoir commis une erreur 'excusable'

— débouter la société G.M. 92 de ses demandes d’annulation de la vente du 18 avril 2008 pour dol et erreur sur la substance,

— débouter la société G.M. 92 de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

A titre subsidiaire, sur le préjudice invoqué (si par extraordinaire, la cour prononçait

la résolution ou l’annulation de la vente) :

— juger que la société G.M. 92 ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle invoque,

— débouter la société G.M. 92 de sa demande en remboursement des droits de mutation d’un montant de '7 900 euros’ alors que ceux-ci se sont en réalité élevés à la somme de 4 912 euros,

— juger que la société G.M. 92 ne saurait réclamer paiement, dans la présente instance, de ses frais d’avocat sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ni de ceux exposés à l’occasion de la procédure administrative,

— juger que la société G.M. 92 ne rapporte pas la preuve d’une perte de chance de

contracter, ni d’un quelconque préjudice financier, ni d’un préjudice moral.

En tout état de cause :

— juger que la société G.M. 92 a perçu des fruits du bien postérieurement à la vente à hauteur de la somme de 51 290 euros, condamner la société G.M. 92 à payer cette somme à la société Cedimmo et ordonner la compensation de cette somme avec les montants alloués à la société G.M. 92,

— débouter la société G.M. 92 de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

En tout état de cause, sur la responsabilité du notaire (si par extraordinaire, la cour

faisait droit aux demandes de la société G.M. 92 à l’encontre de la société Cedimmo):

— juger que la SCP E et Y et Maître Y, notaire associé de la SCP E et Y ont failli à leur devoir de conseil envers la société Cedimmo,

— condamner la SCP E et Y, ainsi que Maître Y in solidum, à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la société G.M. 92, en ce compris les frais irrépétibles et dépens,

— débouter la SCP E et Y, ainsi que Maître Y de leurs demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions.

Sur les frais et dépens :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Cedimmo à payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi que les dépens,

— condamner la société G.M. 92, ainsi que la SCP E et Y et Maître Y, in solidum, à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par dernières écritures du 28 octobre 2020, la société G.M. 92 demande à la cour de:

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

• dit qu’elle justifie de l’existence d’un vice, que ce vice lui a été caché, que ce vice était antérieur à la vente du bien litigieux du18 avril 2008 et est de nature à rendre le bien impropre à sa destination,

• dit la résolution de la vente du 18 avril 2018 par la société Cedimmo au profit de la société G.M. 92,

• condamné la société Cedimmo à lui restituer la somme de 90 992 euros au titre du prix et des droits de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

• retenu la responsabilité solidaire de Maître Y et de la SCP E et Y pour manquement à leur obligation de conseil et d’information,

• condamné la société Cedimmo in solidum avec Maître Y et la SCP E et Y à payer à la société G.M. 92 la somme de 2 160 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et dit que Maître Y et la SCP E et Y devront garantir la société Cedimmo de cette condamnation,

• condamné solidairement Maître Y et la SCP E et Y en réparation du manquement de Maître Y à son devoir de conseil à restituer à la société G.M. 92 la somme de 4 912 euros ainsi que les frais de la vente perçus par le notaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et dit que Maître Y et la SCP E et Y devront garantir la société Cedimmo de la condamnation à payer les droits de la vente pour 4 912 euros,

• condamné solidairement Maître Y et la SCP E et Y en réparation du manquement de Maître Y à son devoir de conseil à payer à la société G.M. 92 la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

• condamné in solidum la société Cedimmo, Maître Y et la SCP E et Y à payer à la société G.M. 92 'à l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens'.

A titre subsidiaire :

— dire que le consentement de la société G.M 92 a été vicié par dol.

A titre plus subsidiaire :

— dire que le consentement de la société G.M 92 a été vicié par l’erreur,

— prononcer la nullité de la vente du 18 avril 2008 pour vice de consentement.

En tout état de cause :

— dire que l’action en résolution d’un acte de vente portant sur un bien immobilier n’est pas prescrite,

— par conséquent, rejeter la fin de non-recevoir invoquée pour la première fois par la société Cedimmo.

Recevoir l’appel incident de la société G.M. 92, l’y déclarer bien fondée et infirmer le jugement sur les points suivants :

— condamner in solidum la société Cedimmo et Maître Y et la SCP E et Y à lui restituer le prix de vente, les droits d’enregistrement, les émoluments et tous les frais liés à la vente avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— dire que la société G.M. 92 conservera l’ensemble des fruits perçus en réparation de son préjudice économique lié à cette acquisition,

— condamner in solidum la société Cedimmo et Maître Y et la SCP E et Y à lui payer la somme de 77 200 euros en réparation de son préjudice pour perte de chance de renoncer à l’acquisition avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum les mêmes à lui payer une somme de 31 560,71 euros au titre de la réparation de son préjudice financier avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum les mêmes à lui payer une somme de 20 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’huissier et frais d’expert avec recouvrement direct ainsi qu’au paiement de la somme de 27 765 euros par application de l’article 700 du même code,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques.

Par dernières écritures du 28 octobre 2020, Maître Y et la société D E et B Y demandent à la cour de :

— déclarer la société Cedimmo recevable mais mal fondée en son appel

— débouter la société Cedimmo de ses demandes à l’encontre du notaire et de la SCP E et Y,

— débouter la société G.M. 92 de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du notaire et de la SCP E et Y,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu un manquement de Maître Y ainsi que de la SCP E et Y au devoir de conseil et les a :

• condamnés in solidum avec la société Cedimmo à payer à la société G.M. 92 la somme de 2 160 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et à garantir la société Cedimmo de cette condamnation,

• condamnés à restituer à la société G.M. 92 la somme de 4 912 euros ainsi que les frais de la vente perçus par le notaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et dit qu’ils devront garantir la société Cedimmo de la condamnation à payer les droits de la vente pour 4 912 euros,

• condamnés à payer à la société G.M. 92 la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

• condamnés in solidum avec la société Cedimmo à payer à la société G.M. 92 la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamnés à payer à la société Cedimmo la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamnés in solidum avec la société Cedimmo à supporter les entiers dépens de l’instance conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— le réformant,

— mettre hors de cause Maître Y ainsi que la SCP E et Y,

— condamner tout succombant à payer à la SCP E et Y une somme de

3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2020.

SUR QUOI LA COUR

Sur la fin de non-recevoir tiré de la prescription de l’action en garantie des vices cachés

La société Cedimmo fait valoir que l’action en garantie des vices cachés est enfermée dans un double délai de prescription, celui de deux ans fixé par l’article 1648 alinéa1 du code civil mais aussi dans le délai de prescription de droit commun, qui court à compter de la vente.

Elle souligne qu’au cas présent, le nouveau délai de prescription de droit commun de 5 ans a commencé à courir le 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, pour expirer le 19 juin 2013 et que ce n’est que par acte du 13 novembre 2014, soit plus de six ans après la vente et plus de six ans après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, que la société G.M92 l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

La société Cedimmo rappelle qu’il a été jugé que l’action en vice caché était enfermée dans le délai de cinq ans posé par l’article L110-4 du code de commerce et dans ce même délai de cinq ans posé par l’article 2224 du code civil.

La société G.M.92 réplique que les actions fondées sur les articles L.110-4 du code de commerce, 1648 et 2224 du code civil sont différentes notamment parce qu’elles ont des points

de départ différents et autonomes, car certaines sont générales et d’autres spéciales. Elle soutient que les dispositions de l’article 1648 sont spéciales et dérogent donc aux règles générales posées par les deux autres articles.

* * *

Aux termes de l’article 1648 alinéa1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est de principe que l’action de l’acquéreur, soumise au délai de deux ans qui court à compter de la découverte du vice, ne peut être engagée qu’à l’intérieur de la prescription de droit commun, qu’il s’agisse de celle posée par l’article 2224 du code civil ou de celle fixée par l’article L110-4 du code de commerce, dont le point de départ se situe à la date de la vente.

La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription a remplacé le délai de prescription de droit commun, soit 30 ans en matière civile et 10 ans en matière commerciale, par un même délai de prescription de 5 ans.

Par application de l’article 26-II de la loi du 17 juin 2008 , les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Au cas présent, le nouveau délai de prescription de droit commun a commencé à courir le 19 juin 2008, date de l’entrée en vigueur de la loi, pour expirer le 19 juin 2013.

L’action en garantie des vices cachés engagée par la société G.M.92 par assignations des 12 et 13 novembre 2014 doit être tenue pour tardive et donc prescrite.

La fin de non-recevoir opposée par la société Cedimmo à l’action de la société G.M.92 doit être accueillie et le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés.

Sur les vices du consentement

La société G.M.92 demande subsidiairement qu’il soit jugé que son consentement a été vicié.

* le dol

La société G.M.92 soutient que la société Cedimmo a fait une fausse déclaration dans la promesse de vente sur la destination du bien, en qualifiant le bien de studio à usage d’habitation, en dissimulant intentionnellement les caractéristiques du bien qui ne permettaient pas l’habitation puisque la mention 'usage à habitation’ n’a pas été reprise dans l’acte définitif de vente, sans que cela soit expliqué clairement à la société G.M. 92.

Elle fait valoir que les man’uvres dolosives sont constituées par cette déclaration faite dans la promesse de vente par la société Cedimmo, un professionnel de l’immobilier, qui détenait le bien depuis un an et qui après avoir pu vérifier les caractéristiques dudit bien s’est empressée de le revendre à un prix excessif.

La société Cedimmo affirme que les qualités intrinsèques du bien, et notamment sa configuration en sous-sol, étaient parfaitement connues de tous au jour de la vente et que l’arrêté préfectoral est intervenu plus de 5 ans après la vente, de sorte qu’elle ne peut avoir caché cet élément lors de la conclusion de celle-ci.

* * *

Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé.

L’Eurl F G Immobilier devenue la société Cedimmo a acquis de M Z et M^me A, par acte notarié du 31 janvier 2007, un bien en copropriété au sein d’un immeuble situé […], à Ville d’Avray. L’acte de vente décrit le bien comme suit : ' une pièce située au sous-sol du bâtiment A, escalier 1" et le vendeur y précise que 'par suite d’aménagements réalisés 41 ans auparavant par ses soins, la désignation actuelle de l’appartement est la suivante : une pièce principale avec coin cuisine, une salle de douche avec WC'.

L’acte de vente conclu entre la société Cedimmo et la société G.M.92 le 18 avril 2008 désigne ainsi le bien : ' lot numéro dix (10) Dans le bâtiment ' A’ au sous-sol, escalier 1 : une pièce, observation étant ici faite que par suite de travaux d’aménagements réalisés par le précédent propriétaire, la désignation actuelle de ce lot est la suivante : une pièce principale avec coin cuisine, une salle de douche avec les quarante huit/dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.

Le gérant de la SCI a visité le bien et ses caractéristiques essentielles n’ont pu lui échapper, s’agissant de la surface d’éclairement naturel, de la ventilation du local, de son humidité éventuelle et de sa configuration en sous-sol. La société G.M.92 a disposé d’un délai de près de trois mois entre le compromis et l’acte authentique.

Au demeurant, il est désormais établi, après la délivrance d’une sommation de communiquer par l’appelante, que postérieurement à l’acquisition et jusqu’à l’intervention de l’agence régionale de santé en novembre 2013, la société G.M.92 a loué sans difficulté le bien à plusieurs reprises et ce dès le 10 mai 2008, pour un loyer mensuel compris entre 630 et 670 euros, la cour observant que dans les contrats de location versés aux débats, la bailleresse ne craint alors pas de désigner le bien loué comme situé 'en rez de chaussée en cour anglaise'.

Les mentions de l’acte de vente du 31 janvier 2007 par lequel la société Cedimmo est devenue propriétaire établissent que ce sont les travaux effectués par les anciens propriétaires, 41 ans plus tôt, qui ont modifié les lieux. L’acte en donne une description précise et c’est cette même définition qui est reprise à la promesse de vente (page 4) puis à l’acte de vente (page 3) conclus avec la société G.M.92.

C’est de façon pertinente que le vendeur fait observer qu’il avait reçu du syndic une note d’information certifiant qu’aucun arrêté de péril, ni aucune déclaration d’insalubrité, ni injonction de travaux n’avait été délivré à l’encontre de l’immeuble et du lot vendu.

La cour observe par ailleurs, à la suite de la société Cedimmo, que l’arrêté préfectoral du 10 décembre 2013 a été rendu au visa de l’article L1331-22 du code de la santé publique, lequel, dans sa rédaction alors applicable, dispose que ' les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux'. Il en résulte que le local peut être occupé mais ne peut être mis à la disposition d’autrui.

La promesse de vente du 21 janvier 2008 reprend en page 4 l’exacte définition du bien donnée à l’acte de vente du 31 janvier 2007 mais précise en page 7 que les locaux sont à usage d’habitation. Il est exact que cette dernière mention n’est pas reprise à l’acte de vente.

Dés lors que que le notaire rédacteur a donné à la société G.M.92 les indications nécessaires sur les lots acquis et leur transformation telle que décrite dans l’acte de vente du 31 janvier 2007 et a porté à sa connaissance la définition du logement décent, que le gérant de la société G.M.92 a pu, lors des visites des lieux, constater leur situation au sous-sol, l’insuffisance de la luminosité et l’humidité, il sera jugé que la société G.M.92 a valablement donné son consentement lors de la vente et ce d’autant que ce n’est que cinq années plus tard, alors que le bien avait été régulièrement loué dans l’intervalle, que l’interdiction de louer lui a été notifiée.

Il n’est de surcroît nullement démontré que la société G.M.92. poursuivait par son acquisition une finalité d’investissement locatif et en tout état de cause qu’elle en ait informé la société Cedimmo.

* l’erreur

La société G.M.92 soutient que la société Cedimmo lui a vendu une pièce située au sous-sol transformée en studio et destinée à l’habitation, que le risque lié à ce que ce bien soit inhabitable préexistait à la vente, ce dont elle ne pouvait avoir conscience, de sorte que le contrat de vente est nul.

La société Cedimmo réplique que pour être une cause de nullité, l’erreur, à la supposer caractérisée, doit être excusable, porter sur une qualité substantielle et être déterminante du consentement du contractant et qu’aucune de ces conditions n’est remplie au cas présent.

* * *

Aux termes de l’article 1110 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Pour entraîner la nullité de la vente, l’erreur doit porter sur une qualité substantielle de la chose vendue et doit être excusable. Elle doit s’apprécier au moment de la formation du contrat.

Au cas présent, il a été observé précédemment que la société G.M.92 disposait des informations utiles pour apprécier la substance du bien et ses caractéristiques essentielles, dont la très faible

surface d’éclairement naturel, l’insuffisante ventilation du local et sa configuration en sous-sol, lesquelles n’ont pas été découvertes postérieurement à la vente et ne lui ont pas été cachées.

La mention 'à usage d’habitation’ qui figure dans la promesse de vente et non à l’acte de vente, n’était pas une mention erronée dans la mesure où à la date de la conclusion de la promesse, le bien n’avait pas fait l’objet d’une interdiction préfectorale et il sera rappelé que cette interdiction ne porte que sur sa mise à disposition à des tiers à des fins d’habitation.

Ainsi qu’il a été jugé précédemment, il n’est par ailleurs pas démontré que la société G.M.92. poursuivait par son acquisition une finalité d’investissement locatif et en tout état de cause qu’elle en ait informé la société Cedimmo.

Il y a lieu en conséquence de juger que le consentement de l’acquéreur n’a pas été vicié par dol ni par erreur et sa demande subsidiaire tendant au prononcé de la nullité de la vente du 18 avril 2008 pour dol ou erreur sera rejetée.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Cedimmo à restituer à la société G.M.92 la somme de 90 992 euros correspondant au prix de vente ( 96 500 euros) augmenté des droits de mutation (4912 euros) et déduction faite des fruits perçus par l’acquéreur depuis la signature du bail du 3 septembre 2012 (10 420 euros).

Sur les demandes dirigées contre les notaires

Les demandes que forme la société Cedimmo tendant à la condamnation de la SCP et de M. Y à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son égard sont sans objet.

Le tribunal a jugé que Maître Y était parfaitement informé de la destination envisagée pour le bien par la promesse préalablement reçue, que l’absence de précision dans l’acte définitif n’a pas eu pour effet de modifier. Le notaire a, selon le tribunal, pu se convaincre de la localisation du bien par sa désignation identique à l’acte d’achat du vendeur, ainsi que des travaux d’aménagement réalisés et manifestement destinés à rendre le bien habitable.

Le tribunal a observé que si le notaire n’est pas tenu de procéder à une visite des lieux, ni de vérifier sur place la consistance du bien vendu au regard des caractéristiques et des déclarations faites par les parties, il doit, s’il dispose d’éléments de nature à le faire douter du caractère habitable du bien, informer les parties sur l’incidence juridique d’une caractéristique physique du bien.

Dans ces conditions, en l’absence au surplus de toute trace dans le dossier d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires des aménagements réalisés dans le lot vendu, les premiers juges ont jugé que Maître Y aurait dû, en sa qualité de professionnel qui ne pouvait ignorer les termes de l’article L1331-22 du code de la santé publique, et compte tenu de la localisation du bien, à tout le moins attirer l’attention des parties sur le risque d’incompatibilité entre l’usage attendu et la législation en vigueur relative à la situation du local vendu ainsi que sur ses conséquences s’agissant d’une possible action en garantie de l’acquéreur à l’encontre du vendeur.

La société G.M.92 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le manquement fautif du notaire. Elle sollicite la confirmation du jugement s’agissant de la condamnation des notaires au paiement de la somme de 4 912 euros ainsi que les frais de la vente perçus par le notaire et celle de 5000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle demande en outre la condamnation des notaires in solidum avec la société Cedimmo à lui restituer le prix de vente, les droits d’enregistrement, les émoluments et tous les frais liés à la vente, déduction non faite des loyers qu’elle a perçus, leur condamnation in solidum avec la société Cedimmo à lui payer la somme de 77 200 euros en réparation de son préjudice pour perte de chance de renoncer à l’acquisition, celle de 31 560,71 euros au titre de la réparation de son préjudice financier et celle de 20 000 euros en réparation

de son préjudice moral.

Les demandes en rapport avec la mise à néant de la vente sont désormais sans objet.

M. Y et la SCP D E et B Y font valoir qu’ils n’ont commis aucun manquement. Ils affirment qu’il résulte au contraire des termes de l’acte de vente du 18 avril 2008 que le notaire a parfaitement rempli son obligation de conseil en ayant attiré l’attention de l’acquéreur sur les travaux d’aménagement réalisés par le précédent propriétaire sur le bien vendu ainsi qu’en lui ayant rappelé les dispositions légales relatives à la notion du logement décent.

Ils ajoutent que le notaire n’est pas tenu de vérifier sur place les conditions matérielles d’habitabilité du bien, de sorte qu’il ne s’est pas trouvé confronté, au-delà des informations ainsi recueillies, à des indices sérieux susceptibles de remettre en cause la véracité des déclarations recueillies.

* * *

L’acte de vente du 18 avril 2008 indique clairement à la désignation du bien vendu :

' lot numéro dix : Dans le bâtiment A, au sous-sol, escalier 1: une PIECE

Observation étant ici faite que par suite de travaux d’aménagements réalisés par le

précédent propriétaire, la désignation actuelle de ce lot est la suivante : une pièce

principale avec coin cuisine, une salle de douche avec wc'.

En page 10, l’acte mentionne : 'le notaire avertit l’acquéreur qu’aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit 'décent’ se caractérise par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un water-closets séparé.

L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un water-closets extérieur au logement à condition que ce water-closets soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d’instance'.

Lors de l’instruction du dossier, le notaire a recueilli des informations.

Le questionnaire rempli par le syndic de la copropriété mentionne l’absence de déclaration d’insalubrité du bien et la note de renseignements d’urbanisme délivrée par la commune précise qu’il n’existe pas d’interdiction d’habiter concernant l’immeuble. Ces informations ont été confirmées par la société Cedimmo et portées à la connaissance de l’acquéreur.

Ainsi que le soulignent les notaires, la pièce litigieuse de par sa superficie et étant dotée de fenêtres n’était pas en elle même susceptible de faire l’objet d’une interdiction d’habiter. Ce sont les éléments constatés lors de l’enquête réalisée par l’ARS en novembre 2013 qui ont conduit à cette interdiction, cinq années après la vente, soit le fait que le local est enterré de plus de 50%, ce qui entraîne automatiquement sa qualification de 'sous-sol', que la surface d’éclairement naturel est inférieure au 1/6^e de la surface au sol, que le talus situé devant les fenêtres réduit considérablement la

luminosité du local et que des traces de moisissures sont visibles au plafond et sur les murs, tous éléments que le notaire, qui n’a aucune obligation de se déplacer sur les lieux, ne pouvait connaître, à la différence de l’acquéreur qui avait visité les lieux.

N’est donc pas rapportée par la société G.M.92 la preuve de la réalité d’un manquement imputable à M. Y et les demandes dirigées contre lui et la SCP seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux indemnités de procédure.

La société G.M.92, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct.

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes faites à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Infirme le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

Déclare prescrite l’action en garantie des vices cachés formée par la société G.M.92.

Rejette l’ensemble des demandes formées par la société G.M.92 à l’encontre de la société Cedimmo sur le fondement du dol et de l’erreur.

Rejette l’ensemble des demandes formées à l’encontre de M. Y et de la SCP D E et B Y.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société G.M.92 aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,