COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74Z

1^re chambre

1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 NOVEMBRE 2018

N° RG 17/03546

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

C/

SAS X HYPERMARCHE

A.S.L. DU CENTRE COMMERCIAL LES TROIS MOULINS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

[…]

N° Chambre : 8

N° RG : 14/02383

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

M^e Sandra SALVADOR

AARPI CORTEN

M^e Mélina PEDROLETTI

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] […]

C/O Cabinet SERGIC, syndic

[…]

Représentant : M^e Sandra SALVADOR, Postulant/Déposant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 231

APPELANT

****************

SAS X HYPERMARCHE, anciennement X FRANCE

[…]

Représentant : M^e A B de l’AARPI CORTEN, Postulant/Déposant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1939 – N° du dossier 300286

L'[…]

[…] […]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : V 626 – N° du dossier 23715 – Représentant : M^e Jérôme NORMAND substitué par M^e Samia BENDAIF de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, Déposant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 septembre 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport, et Madame Anne LELIEVRE, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,

Vu le jugment du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 2 février 2017 qui a statué ainsi':

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux représenté par son syndic, le cabinet Sergic, de toutes ses demandes,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux représenté par son syndic, le cabinet Sergic, à payer à la société X France et à l’ASL du centre commercial Les Trois Moulins la somme de 2 500 euros chacune chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux représenté par son syndic, le Cabinet Sergic, aux dépens et autorise Maître A B à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux en date du 4 mai 2017.

Vu les dernières conclusions en date du 4 août 2017 du syndicat des copropriétaires qui demande à la cour de':

— infirmer le jugement,

En conséquence,

A titre principal :

— dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires du 13/23 esplanade Raoul Follereau à Issy-les-Moulineaux sont recevables et bien fondées,

— dire et juger qu’aucun document de la ZAC Saint-Lucie ne crée de servitudes d’enseigne grevant l’immeuble de la copropriété du 13/23 esplanade Raoul Follereau à Issy-les-Moulineaux,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires du 13/23 esplanade Raoul Follereau à Issy-les-Moulineaux n’est pas signataire des conventions signées le 9 décembre 2011 entre X France et Immobilière 3F et entre l’ASL du Centre Commercial des Trois Moulins et Immobilière 3F,

— dire et juger qu’Immobilière 3F n’a ni cédé ni transféré au syndicat des copropriétaires les conventions signées le 9 décembre 2011 entre X France et Immobilière 3F et entre l’ASL du Centre Commercial des Trois Moulins et Immobilière 3F,

— en conséquence, dire et juger que les conventions signées le 9 décembre 2011 entre X France et Immobilière 3F et entre l’ASL du Centre Commercial des Trois Moulins et Immobilière 3F, sont inopposables au syndicat des copropriétaires et en prononcer la résiliation judiciaire,

— dire et juger que X France et l’ASL du Centre commercial des Trois Moulins occupent le toit terrasse de l’immeuble sans droit ni titre,

A titre subsidiaire, sur l’application du régime des pré-enseignes :

— dire et juger que les conventions signées le 9 décembre 2011 entre X France et Immobilière 3F et entre l’ASL du Centre Commercial des Trois Moulins et Immobilière 3F, constituent juridiquement des contrats de louage d’emplacement publicitaire soumis au régime des pré-enseignes au sens de l’article L.581 -3 du code de l’environnement,

— en conséquence, dire et juger que les conventions signées le 9 décembre 2011 entre X France et Immobilière 3F et entre I’ ASL du Centre Commercial des Trois Moulins et Immobilière 3F, sont nulles puisqu’ elles ne respectent pas les dispositions d’ordre public de l’article L.581-25 du code de l’environnement,

— condamner la société X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 78 326 euros, à titre de dommages et intérêts et indemnités d’occupation pour la période du 9 décembre 2011 au 31 juin 2015 inclus, et la somme de 1 833,30 euros par mois supplémentaire, jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— condamner l’ASL du Centre Commercial des Trois Moulins à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 78 326 euros à titre de dommages et intérêts et indemnités d’occupation pour la période du 9 décembre 2011 au 31 juin 2015 inclus, et la somme de 1 833,30 euros par mois supplémentaire, jusqu’au jour du jugement à intervenir,

— ordonner la publication aux hypothèques de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement la société X et l’ASL du Centre Commercial des Trois Moulins à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société X, l’ASL du Centre Commercial des Trois Moulins aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions en date du 6 avril 2018 de la Sas X Hypermarché, anciennement X France, qui demande à la cour de':

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer à l’exercice de la servitude dont elle bénéficie,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 13-23 esplanade Raoul Follereau à Issy-les-Moulineaux au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître A B, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions en date du 2 octobre 2017 de l’Association Syndicale Libre du centre commercial Les Trois Moulins qui demande à la cour de':

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où, par extraordinaire, la cour réformerait le jugement et ferait droit à la demande d’annulation ou de résiliation de la convention du 9 décembre 2011 formulée par le syndicat des copropriétaires,

— dire et juger qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires du 13/23 esplanade Raoul Follereau à Issy-les-Moulineaux de ne pas entraver l’usage de la servitude d’enseigne par l’ASL et qu’il devra, notamment, permettre l’accès à son personnel ou à tout prestataire sur la toiture-terrasse de l’immeuble en vue de l’entretien, la surveillance, la réparation, le remplacement et la rénovation de l’enseigne lumineuse,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à l’ASL d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance devant le tribunal comme devant la cour, dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pédroletti, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 mai 2018.

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FAITS ET MOYENS

Par acte du 22 avril 1984, la ville d’Issy-les-Moulineaux a chargé l’Office Général de l’Immobilier et de la Construction (OGIC) de réaliser une opération de rénovation de la zone d’aménagement concertée dite ZAC Sainte Lucie.

Par arrêté préfectoral du 18 octobre 1984, a été créée sur le territoire de la commune d’Issy-les-Moulineaux, une zone d’aménagement concertée dénommé ZAC Sainte Lucie.

Par acte du 20 mai 1987, déposé au rang des minutes de Maître Y, notaire à Paris, le 2 décembre 1988 et publié au 5^e bureau de la conservation des hypothèques de Nanterre le 10 avril 1989, un cahier des charges de réalisation de la ZAC a été établi.

Par acte du 20 mai 1987, déposé au rang des minutes de Maître Y, notaire à Paris, le 2 décembre 1988 et publié au 5^e bureau de la conservation des hypothèques de Nanterre le 10 avril 1989, un cahier des charges de cession de la ZAC a été établi.

Le cahier des charges de réalisation qui s’applique aux immeubles à édifier et qui est opposable à tout maître d’ouvrage, acquéreur de droit à construire ou de terrain’comprend un paragraphe V intitulé « Enseignes et Signalisations'» rédigé ainsi':

« L’ensemble des projets de la ZAC est frappé d’une servitude d’enseignes et de signalisations.

Les projets d’emplacement, de taille, de dessin, feront l’objet d’une coordination confiée au Maître d''uvre de Conception qui soumettra l’ensemble des projets à l’Aménageur pour approbation ».

L’article 20-1 du chapitre 2 du cahier des charges de cession énonce que les droits immobiliers qui seraient cédés porteraient notamment sur les servitudes nécessaires à la réalisation et à l’utilisation des autres bâtiments de la zone.

Il comprend un article 20-5 ainsi libellé':

«'Enseignes – Publicité de jour et de nuit – fléchage.

Compte tenu du caractère particulier de la zone, une réglementation spéciale pourra être imposée par l’aménageur ou par la commune pour les installations d’enseignes de publicité, lumineuse ou non.

Il est précisé que cette réglementation laisserait aux commerçants la faculté d’utiliser leurs enseignes et leurs sigles éventuels … ».

Par acte authentique du 9 novembre 1987, a été dressé un état descriptif de division en volumes de la zone Nord de la ZAC qui indique que les conditions de réalisation des constructions et des cessions étaient soumises aux cahiers des charges de réalisation et de cession établi le 20 mai 1987 et annexés.

Le lot numéro 11 correspond principalement à un centre commercial et à une galerie marchande, désignés actuellement comme le centre commercial Les Trois Moulins.

Le lot numéro 2 est désigné comme un ensemble de logements sur 9 niveaux situés au-dessus de la dalle. Il était la propriété de la société d’Hlm Immobilière 3 F, propriétaire de l’immeuble du 13-23 esplanade Raoul Follereau.

Cet immeuble se situe au-dessus de la dalle constituant le toit du centre commercial Les Trois Moulins qui est composé de l’hypermarché X et de boutiques.

Les parties communes de ce centre sont gérées par l’association syndicale libre du Centre commercial Les Trois Moulins, ci-après désignée l’ASL.

La société Immobilière 3 F a décidé de mettre en vente les appartements au profit de ses locataires.

Par actes des 25 novembre et 9 décembre 2011, la société Immobilière 3 F a conclu avec la société X France et avec l’ASL du centre commercial des Trois Moulins deux conventions rappelant les servitudes d’enseignes.

Celle signée avec la société X a pour objet de «'définir les conditions d’accès au site et les modalités d’intervention … sur l’enseigne lumineuse X …'».

Celle signée avec l’ASL a pour objet «'de définir les conditions d’accès au site ainsi que les modalités d’intervention du personnel … sur l’enseigne lumineuse du centre commercial des 3 Moulins implantée sur la toiture-terrasse …'».

Un état descriptif de division-règlement de copropriété a été établi et reçu le 9 décembre 2011 par Maître C D, notaire associé à Paris.

L’article 3 de ce règlement de copropriété intitulé « Servitudes -Association Syndicale Libre » reprend, au paragraphe c) dénommé « servitudes résultant du cahier des charges de cession et du cahier des charges de réalisation » toutes les dispositions relatives à la servitude d’enseignes et de signalisations contenues dans les deux cahiers des charges et fait référence aux conventions du 9 décembre 2011.

Ces conventions ont été reprises et annexées au règlement de copropriété.

Ce même règlement indique que les parties communes générales comprennent « les servitudes actives ou passives pouvant, présentement, exister ou être créées dans l’avenir et notamment celle

relatée à l’article 3 ci-dessus ».

Le paragraphe relatif aux « enseignes-plaques-affichages » stipule :

« Tous écriteaux, plaques, enseignes visibles de l’extérieur et décorations extérieures sont interdits, sauf obligation légale, sous réserve d’en référer au Syndic qui décidera de la nature et de la dimension des plaques, ainsi que de leur emplacement, le cas échéant, après avis de l’architecte de la copropriété, à l’exception des deux enseignes lumineuses implantées en toiture-terrasse ci-dessus visées sous le paragraphe II – de l’article 3 ».

Par actes des 5 et 6 février 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux a fait assigner la société X France et l’ASL devant le tribunal de grande instance de Nanterre qui a prononcé le jugement querellé.

Aux termes de ses conclusions précitées, le syndicat des copropriétaires précise que la ZAC est clôturée et n’est plus en vigueur depuis son achèvement constaté aux termes d’une délibération du conseil municipal de la ville d’Issy-les-Moulineaux du 15 décembre 1994, observe que les conventions conclues par la SA Immobilière 3 F ont été consenties sans indemnités et fait état des échanges entre un copropriétaire, son syndic et la société Immobilière 3 F et les deux intimées dans lesquels il souligne qu’il n’a pas donné son accord à la présence des enseignes.

Il fait état de ses vaines demandes de suppression et de conclusion d’un contrat de louage et relève que, la société Immobilière 3 F a voté en faveur des résolutions demandant cette suppression et cette conclusion.

Il indique qu’en cours de procédure, l’enseigne X a brûlé – causant des dommages à la copropriété et à des copropriétaires – et qu’elle a été déposée.

Il soutient, à titre principal, qu’il n’existe pas de servitude d’enseigne grevant l’immeuble.

Il rappelle la clause « Enseignes – Publicité de jour et de nuit – fléchage » du cahier des charges de cession et celle figurant au paragraphe V du cahier des charges de réalisation de la ZAC Sainte Lucie.

Il fait valoir que les documents de la ZAC sont caducs depuis la suppression de la ZAC intervenue le 15 décembre 1994 et qu’ils ne peuvent donc justifier une quelconque servitude d’enseigne.

Il cite l’article R.311-19 du code de l’urbanisme tel que rédigé au moment de l’élaboration de la ZAC et en conclut que les prescriptions susvisées ont cessé de s’appliquer à la date de la suppression de la ZAC, soit depuis le 15 décembre 1994.

Il souligne que l’article vise les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales.

En réponse à la société X, il affirme que les réponses ministérielles invoquées ne sont pas exactes car la caducité des prescriptions des CCCT ne s’apprécient pas en fonction des stipulations des CCCT mais en fonction des dispositions réglementaires applicables à l’époque de la réalisation de la ZAC et se prévaut d’un article de M. Z.

Il en conclut que les documents de ZAC, si tant est qu’ils prévoyaient des servitudes d’enseignes, ne sont plus applicables et ne sauraient justifier la présence d’enseignes lumineuses sur le toit-terrasse de l’immeuble.

S’il est jugé qu’ils continuent à s’appliquer, il affirme qu’il n’existe aucune servitude d’enseigne.

Il estime que ces documents n’évoquent que la possibilité de mise en place d’une telle servitude et déclare qu’ils utilisent le temps grammatical du conditionnel et du futur.

Il affirme que la mise en place d’une telle servitude n’est jamais intervenue, et qu’aucune servitude d’enseigne n’a été consentie d’un fonds à un autre.

Il ajoute que les documents n’indiquent ni fonds servant, ni fonds dominant, ni assiette de servitude, ni plan.

Il en infère qu’ils ne prévoient pas de servitude au sens de l’article 686 du code civil puisque celle-ci ne peut être imposée que « à un fonds et pour un fonds ».

En réponse à l’ASL, il conteste que les documents prévoient l’enseigne du centre commercial et rappelle que le litige porte sur l’existence d’une servitude et non sur son opposabilité.

Il ajoute que l’état descriptif de division énonce d’autres servitudes en indiquant les fonds dominants et servants.

Il estime sans incidence le nombre d’enseignes et relève qu’aucune servitude d’enseigne n’a été publiée contrairement aux servitudes de passage ou autres.

Il relève que les arrêtés de permission de voirie communale dont il est fait état dans les conventions, ont été autorisés au profit d’X et de l’ASL du Centre commercial soit à des personnes morales et non au profit de fonds dominant ce qui exclut qu’elles créent des servitudes d’enseignes.

Il souligne que les servitudes doivent être imposées à un fonds et pour un fonds dominant et se prévaut d’un arrêt de la cour d’appel de Paris relatif à des enseignes situées en bordure du périphérique qui fait état d’une obligation personnelle s’analysant en un engagement de location d’emplacement publicitaire consenti à titre perpétuel et gratuit en violation de l’article L.581-25 du code de l’environnement.

Il souligne également que ces arrêtés n’accordent qu’une autorisation d’installer les enseignes litigieuses à titre précaire et révocable ce qui contredit l’existence d’une servitude.

Il fait en outre valoir qu’aux termes de l’article 686 du code civil, la servitude n’est valable que si « elle n’est rien de contraire à l’ordre public. » et soutient qu’une telle servitude d’enseigne serait contraire aux dispositions d’ordre public du code de l’environnement.

Il estime que ces servitudes sont d’autant plus inexistantes que les conventions n’ont été régularisées que la veille de la mise en copropriété de l’immeuble et affirme qu’elles ne préexistaient pas avant ces conventions.

Enfin, il considère que l’économie d’une ZAC n’a pas vocation à mettre à disposition gratuite une partie d’un immeuble au bénéfice d’une activité commerciale.

Il conclut que les documents de la ZAC constituent de simples normes qui règlementent les éventuelles installations de type « enseigne » qui pourraient être autorisés, à l’avenir, dans le périmètre de la ZAC, ce qui n’est pas le cas, et rappelle qu’ils ne sont pas des actes authentiques et ne tiennent d’ailleurs pas de lieu de publication de servitude.

Il en infère que ces règlements de la ZAC n’ont qu’une valeur contractuelle et n’ont pas pour effet de donner à toute personne de la ZAC (et à tout commerçant en l’occurrence) le droit d’apposer une enseigne sur tous les bâtiments entrant dans le périmètre de la ZAC.

Il estime donc qu’X et l’ASL du centre commercial occupent le toit-terrasse sans droit ni titre, puisque l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude de passage.

Le syndicat soutient en outre que les conventions conclues le 9 décembre 2011 lui sont inopposables.

Il relève qu’il ne les a pas signées.

Il précise que les sociétés Free Mobile et Bouygues Telecom ont conclu des baux avec lui afin de prévoir les modalités d’accueil des installations de communications électroniques situées sur le toit-terrasse de l’immeuble.

Il affirme que la société Immobilière 3 F ne lui a ni cédé ni transféré ces conventions et qu’aucune assemblée générale des copropriétaires ne les a ratifiées.

Il estime également qu’elles sont vagues et peu claires concernant leur transmission à la copropriété.

Il observe que la convention avec la société X prévoit que «'le contrat est conclu intuitu personae, la société Immobilière 3F s’engage toutefois à transférer le présent contrat au Syndicat des Copropriétaires'» et que celle avec l’ASL énonce que «'le contrat est conclu intuitu personae, la société Immobilière 3F pourra toutefois céder ou transférer le présent contrat au Syndicat des Copropriétaires ».

Il affirme que la société Immobilière 3 F ne lui a jamais « transféré » la «'Convention X'» ou « cédé ou transféré » la «'Convention ASL'».

Il en conclut que ces conventions lui sont inopposables.

Il ajoute que la position de la société Immobilière 3 F est contradictoire compte tenu de ses votes précités lors de l’assemblée générale et de sa reconnaissance que ces conventions constituent des « contrats de louage d’emplacements publicitaires ».

A titre subsidiaire, il soutient que ces conventions sont nulles car elles constituent juridiquement des contrats de louage d’emplacements publicitaires qui ne respectent pas les dispositions d’ordre public du code de l’environnement.

Il fait valoir que les enseignes lumineuses sont soumises au régime des pré-enseignes au sens de ce code.

Il affirme que, situées sur le toit-terrasse de l’immeuble et consistant en une inscription, forme et image indiquant la proximité d’un immeuble où s’exerce leur activité, elles constituent des pré-enseignes définies par l’article L 581-3 du code de l’environnement.

Il rappelle qu’afin de protéger les propriétaires immobiliers contre d’éventuels agissements abusifs, le code de l’environnement a institué une protection spéciale en faveur des propriétaires d’immeuble qui acceptent l’affichage de panneaux publicitaires sur leurs murs ou qui consentent à l’édification de supports de publicité dans leur propriété.

Il excipe de l’article L 581-25 qui prévoit notamment que toute convention régissant les pré-enseignes doit être régie par un contrat de louage d’emplacement privé et d’un arrêt de la cour d’appel de Dijon du 8 avril 2008.

Il affirme que les conventions conclues constituent des contrats de louage d’emplacements publicitaires qui ne respectent pas les dispositions d’ordre public du code de l’environnement.

Il fait valoir qu’elles ont été conclues sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, contrevenant à l’article 581-24, qu’elles ne fixent pas le loyer dû et la durée et ne reproduisent pas les articles L 581-25 alinéas 1 à 4, enfreignant l’article 581-25.

Il en conclut qu’elles sont nulles et se prévaut de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2004.

En tout état de cause, il réclame le versement d’une indemnité d’occupation au motif qu’il subit une atteinte à son droit de propriété du fait des installations irrégulières sur son toit-terrasse puisqu’X et l’ASL du Centre Commercial occupent cette partie commune sans droit ni titre.

Il affirme que son préjudice est constitué par la perte des loyers qu’il aurait dû percevoir depuis la mise en copropriété datant du 9 décembre 2011.

Il précise que les antennes-relais ont été installées moyennant un loyer annuel de 22 000 euros pour chaque bail.

Il évalue donc cette indemnité d’occupation à la somme de 1 833,30 euros par mois et réclame le paiement d’une somme de 78 326 euros pour la période du 9 décembre 2011 au 30 juin 2015 et de 1 833,20 euros par mois ensuite.

Aux termes de ses écritures précitées, la société X Hypermarché rappelle les actes et conventions conclus et indique que le syndicat reprend à l’identique l’argumentation qu’il a développée devant le tribunal.

Elle affirme qu’il confond la servitude d’enseigne et de signalisations issue du cahier des charges de 1987 et reprise dans le règlement de copropriété et la convention du 9 décembre 2011 qui porte exclusivement sur les modalités d’accès aux ouvrages situés en toiture-terrasse résultant de la servitude précitée.

S’agissant de la servitude d’enseigne et de signalisations, la société déclare qu’elle a été introduite dans le cahier des charges de réalisation de la ZAC Sainte Lucie du 20 mai 1987, qu’elle est conforme à l’article 686 du code civil et qu’elle est opposable aux tiers, ce cahier des charges ayant été publié.

Elle ajoute que le cahier des charges précise qu’il sera opposable aux cessionnaires.

Elle fait également valoir que cette servitude a été reprise dans l’état descriptif – règlement de copropriété de l’immeuble du 13-23 esplanade Raoul Follereau à Issy-les-Moulineaux et rappelle que le règlement de copropriété et l’ensemble des dispositions qu’il contient s’imposent aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires dans ses relations avec les tiers.

Elle considère que la servitude constitue une charge qui vient grever l’assiette de la copropriété et s’impose au syndicat.

Elle excipe du jugement.

En réponse au syndicat, elle conteste toute caducité en raison de l’achèvement de la ZAC. Elle se prévaut d’une réponse ministérielle aux termes de laquelle, en vertu des dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000 la caducité des dispositions d’un cahier des charges d’une ZAC clôturée n’a pas de caractère rétroactif et ne s’applique pas aux cahiers des charges antérieurs à la loi qui, en l’absence de durée, continuent à s’appliquer.

Elle invoque également le caractère contractuel du cahier des charges qui constitue un contrat de

droit privé qui lie tous les colotis.

Elle estime non transposable l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 11 mars 1993 qui est relatif à un droit que s’était réservé un promoteur dans le règlement de copropriété alors qu’il s’agit en l’espèce d’une servitude au bénéfice de tiers à la copropriété.

Elle se prévaut enfin d’un article de doctrine qui considère que les cahiers des charges peuvent aussi contenir des servitudes et que les prescriptions édictées par ces derniers prennent la qualité de servitude lorsque le vendeur a stipulé pour autrui, ce qui est le cas en l’espèce en raison de l’opposabilité « tant à l’Aménageur et son cessionnaire qu’entre les cessionnaires eux-mêmes ».

Elle ajoute que les servitudes insérées au cahier des charges participent à l’économie du projet d’aménagement de la ZAC, à savoir la juxtaposition d’immeubles à usage d’habitation et d’immeubles à usage commerciaux, la servitude d’enseignes et de signalisations ne constituant pas un avantage au profit d’une seule partie, mais participant à l’économie même de l’opération au profit de tous les acteurs et occupants du périmètre de la ZAC.

Elle réfute le moyen tiré de l’absence de fonds dominant et servant, d’assiette parcellaire et de plans.

Elle fait valoir que, compte tenu de l’imbrication du centre commercial et de l’immeuble d’habitation, elle est destinée à assurer la visibilité du centre commercial et du supermarché.

Elle affirme qu’il est manifeste que la servitude a été établie au profit du fonds constitué par le centre commercial et qu’elle a été rédigée et établie non pas au profit de l’ASL du centre commercial et de la société X mais au profit du centre commercial et du futur supermarché.

Elle estime sans incidence que le terme de fonds dominant ou servant ne soit pas expressément mentionné dans l’objet de la servitude, la réalité de ces fonds étant établie.

Elle ajoute que les plans de la servitude ont été établis, déposés au rang des minutes d’un notaire et publiés à la conservation des hypothèques.

Elle réfute le moyen tiré du caractère prétendument éventuel de la servitude.

Elle relève que les enseignes existent, que les plans d’implantation ont été approuvés par l’aménageur et publiés à la conservation des hypothèques et que la servitude est expressément reprise dans le règlement de copropriété opposable au syndicat des copropriétaires et à chacun des copropriétaires et lui-même publié à la conservation des hypothèques.

Elle réfute le moyen tiré de la prétendue absence de publication de la servitude aux motifs que sa mention dans le cahier des charges de cession suffit à la rendre opposable et qu’elle est expressément mentionnée dans le règlement de copropriété valant état descriptif de division, ce document ayant été publié à la conservation des hypothèques et repris dans chacun des actes d’acquisition, eux-mêmes publiés.

Elle réfute le moyen tiré du prétendu caractère personnel de la servitude et estime non transposable l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2004, la cour ayant considéré que l’accord intervenu entre deux sociétés constitue en réalité un droit personnel ce qui n’est pas le cas de la servitude d’enseignes prévue dans le cahier des charges repris dans le règlement établie au profit de personnes morales ou physiques.

Elle réitère que la servitude a été établie au profit du centre commercial et du local devant accueillir le futur supermarché et qu’elle constitue un droit réel dont la convention du 9 décembre 2011 à unique objet d’en définir les modalités d’exercice.

S’agissant de la convention du 9 décembre 2011, elle indique qu’elle s’appuie sur la servitude d’enseignes et de signalisations figurant au cahier des charges du 20 mai 1987 et reprise dans le règlement de copropriété du 9 décembre 2011 et souligne que son article premier stipule que son objet est exclusivement de déterminer les modalités d’accès aux ouvrages figurant sur la toiture-terrasse de l’immeuble en copropriété.

En réponse au syndicat sur la prétendue absence de transfert de la convention au syndicat, elle relève qu’elle a été conclue alors que la société Immobilière 3 F était l’unique propriétaire de l’ensemble immobilier et que celle-ci s’est engagée, dans l’article 6, à transférer au syndicat des copropriétaires la convention.

Elle rappelle que cette convention constitue l’annexe 4 du règlement de copropriété qui fait expressément référence à ses termes.

Elle en conclut qu’elle est pleinement opposable au syndicat des copropriétaires et s’impose à lui ainsi qu’à l’ensemble des copropriétaires en raison de la force obligatoire du règlement de copropriété mentionné dans chacun des actes de vente.

Concernant la prétendue requalification de la convention en contrat de louage d’emplacement publicitaire, elle réitère que la convention du 9 décembre 2011 ne constitue pas un contrat de louage d’emplacement publicitaire mais qu’elle porte exclusivement sur les modalités d’accès aux ouvrages situés en toiture-terrasse en vertu de la servitude figurant au cahier des charges du 20 mai 1987 et dont l’opposabilité a été rappelée.

Elle souligne qu’il n’est fait aucune référence à un prix ou une durée quelconque.

Elle conclut que les dispositions du code de l’environnement citées par le syndicat des copropriétaires sont inapplicables à cette convention.

Elle réitère que le syndicat confond le droit dont elle dispose – la servitude figurant au cahier des charges et reprise dans le règlement de copropriété – et le traitement juridique des modalités d’accès qui résulte exclusivement de la convention.

Elle estime sans rapport avec la convention qui la lie au syndicat les baux consentis avec les sociétés Free et Bouygues Telecom, celles-ci ne disposant à la base d’aucun droit sur l’immeuble.

Elle ajoute que la convention en ce qu’elle porte à la fois sur une enseigne lumineuse et un système d’extraction d’un groupe électrogène ne peut être considérée comme un contrat relatif à un emplacement publicitaire en raison de sa nature mixte.

A titre infiniment subsidiaire, elle s’oppose à la résiliation de la convention.

Elle estime que, s’appuyant sur un droit réel et perpétuel, il est légitime que son régime soit calé sur la servitude sur laquelle elle s’appuie et ne soit pas limitée dans sa durée.

En tout état de cause, si la convention est résiliée, la société soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer à l’exercice de la servitude et qu’à défaut, il engage sa responsabilité et s’expose au versement de dommages-intérêts.

Aux termes de ses écritures précitées, l’ASL rappelle les divers actes.

Elle soutient qu’il existe une servitude grevant l’immeuble du syndicat.

Elle rappelle les articles 637 et 686 du code civil et souligne que la convention établissant la

servitude relève du consensualisme, aucune condition de forme n’étant requise et seule la volonté des parties important.

Elle souligne que les juges du fond apprécient si les parties ont entendu établir une servitude réelle ou une simple obligation personnelle.

Elle relève, citant des arrêts, que les intérêts économiques ou commerciaux ne sont pas incompatibles avec une servitude et affirme qu’il existe en l’espèce un service foncier rendu par un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds.

Elle considère que la servitude d’enseigne dont bénéficie ainsi le fonds abritant le centre commercial, lui permettant d’être visible de l’extérieur, est bien un service foncier utile, constitutif d’un droit réel, attaché au fonds.

Elle estime qu’il ne fait aucun doute que la servitude d’enseigne a été stipulée au bénéfice d’un fonds, à savoir celui abritant le centre commercial et non d’une personne.

Elle rappelle à cet égard le contexte particulier de la ZAC, chacun des volumes la composant ayant reçu une affectation dès l’origine (habitation, commerce, bureau), et ce avant que les terrains ne soient vendus ou les constructions réalisées.

Elle en infère qu’il entrait dans l’objectif même d’une telle opération de créer une dynamique urbaine permettant la coexistence d’immeubles d’habitation et de commerces.

Elle déclare que c’est la raison pour laquelle l’aménageur a prévu que l’ensemble des projets de la zone serait frappé d’une servitude d’enseigne, au bénéfice du fonds destiné à abriter le centre commercial et non au profit de l’ASL Les Trois Moulins.

Elle souligne que la servitude est issue de deux cahiers des charges en date du 20 mai 1987 alors que la première association syndicale libre n’a été créée qu’aux termes de l’état descriptif de division de volume du 9 novembre 1987.

Elle estime également inconcevable de prétendre qu’elle aurait été accordée à une personne alors même que l’exploitant du centre n’était pas déterminé.

Elle rappelle que, par contre, la destination des différents fonds était connue.

Elle affirme qu’il est apparu indispensable, compte tenu de l’imbrication des constructions, et au regard des objectifs d’aménagement poursuivis par la commune, que les fonds attenant ou surplombant celui affecté à usage de commerce seraient frappés d’une servitude d’enseigne.

Elle observe qu’une partie du centre commercial se retrouve en rez-de-chaussée de l’immeuble à usage d’habitation du syndicat des copropriétaires de sorte que le centre n’a d’autre choix que d’implanter ses enseignes sur le toit de l’immeuble.

Elle relève que déposer l’enseigne du centre commercial le priverait de toute visibilité depuis l’extérieur, ce, au préjudice de tous les commerçants y exploitant leur fonds de commerce.

Elle souligne donc l’importance de cette servitude prévue dès l’origine de la ZAC afin d’apporter une activité commerciale au sein du quartier.

Elle en conclut que la servitude d’enseigne constitue bien un service foncier au bénéfice d’un fonds, et non d’une personne.

En réponse au syndicat, elle rappelle qu’il est possible de sanctionner l’absence d’un fonds dominant non parce qu’il n’a pas été désigné mais parce que le bénéficiaire s’avère être une personne et invoque des arrêts, notamment celui de la cour d’appel de Paris du 19 janvier 2004.

Elle estime sans incidence la désignation du fonds dominant compte tenu des énonciations des actes.

Elle ajoute qu’il existe des plans afférents à cette servitude, les plans d’implantation des enseignes ayant été approuvés par l’aménageur, déposés au rang des minutes de Maître Y et publiés au bureau des hypothèques.

Elle soutient que l’acte créateur de la servitude existe et est opposable.

Elle rappelle le caractère consensuel de l’acte créant la servitude et fait valoir que la servitude d’enseigne est stipulée au sein des cahiers des charges de réalisation et de cession qui ont été publiés et qui ont donné lieu à des plans d’implantation eux-mêmes publiés.

Elle se prévaut d’arrêts retenant l’existence de servitudes créées par le biais d’un cahier des charges de cession même en l’absence de désignation d’un fonds dominant.

Elle estime non transposable l’arrêt du 31 mars 2010 rendu au visa de l’ancien article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, relatif au lotissement, qui répond à un régime spécifique, totalement distinct du régime applicable aux cahiers des charges des zones d’aménagement concerté.

Elle réfute qu’il s’agisse d’une simple faculté de création d’une servitude et excipe des termes employés, nonobstant l’emploi du futur ou du conditionnel et souligne que les plans d’enseignes ont reçu l’approbation de l’aménageur et ont été publiés.

Elle ajoute que l’apposition des enseignes était prévue au-dessus du bâtiment surplombant le centre commercial et matérialisée par une croix.

Elle en conclut que le cahier des charges de cession de la ZAC pouvait valablement stipuler une servitude d’enseigne au bénéfice du fonds abritant le Centre Commercial Les Trois Moulins.

Elle affirme que les stipulations du cahier des charges demeurent applicables même après la disparition de la ZAC et se prévaut d’une réponse ministérielle.

Elle estime sans objet les dispositions de l’article R. 311-19 du code de l’urbanisme applicable au moment de l’élaboration de la ZAC, celles-ci ne prévoyant aucune caducité et cet article n’étant pas voué à régir l’hypothèse de la suppression d’une ZAC.

Elle ajoute que la loi SRU du 13 décembre 2000 a prévu la caducité du cahier des charges de cession en cas de disparition de la ZAC ce qui démontre que tel n’était pas le cas auparavant et rappelle que cette disposition n’est pas applicable aux cahiers des charges signés avant son entrée en vigueur.

Elle rappelle que la position d’un auteur ne résume pas toute la doctrine et affirme que M. Z ne remet pas en cause la faculté, pour un cahier des charges, d’évoquer le sort des prescriptions qu’il édicte en cas de suppression d’une ZAC.

Elle considère donc que son analyse n’est pas contraire à son argumentation s’agissant, en l’espèce, d’un cahier des charges qui précise qu’il sera opposable « tant à l’Aménageur et son cessionnaire qu’entre les cessionnaires eux-mêmes ».

Elle excipe d’autres extraits de son article aux termes desquels les cahiers des charges peuvent aussi contenir des servitudes au sens de l’article 637 du code civil, les prescriptions édictées par eux

prenant la qualité de servitude lorsque le vendeur a stipulé pour autrui, ce qui est le cas en l’espèce, lorsqu’il est prévu une opposabilité tant à l’aménageur et son cessionnaire qu’entre les cessionnaires eux-mêmes.

Elle soutient que l’opposabilité de la servitude peut provenir de plusieurs éléments.

Elle cite la publicité foncière dont l’acte qui la prévoit a fait l’objet et déclare que tel est le cas, le cahier des charges de cession ayant fait l’objet d’une publication et stipulant être applicable à toutes ventes ultérieures, en quelque main que ce soit.

Elle cite sa mention dans l’acte de vente et l’état descriptif de division relatif à la copropriété qui a rappelé l’existence de la servitude d’enseigne sous un article « Rappel des servitudes » et qui a été publié.

Elle cite enfin la connaissance par l’acquéreur du fonds de l’existence de cette servitude et rappelle sa visibilité.

Elle en conclut à son opposabilité.

En réponse au syndicat, s’agissant de l’état hypothécaire, elle invoque le premier état descriptif de division de 1987, à la requête de l’aménageur qui fait état de servitudes grevant même le lot relevant désormais de la copropriété.

Elle estime qu’il ne peut exclure la servitude d’enseigne des « diverses » servitudes visées, étant précisé qu’elles ont probablement été réunies dans cette rubrique « diverses », parce que trop nombreuses, à l’occasion du premier état descriptif de division de volume.

En tout état de cause, elle affirme que sa mention dans un état hypothécaire n’est pas nécessaire, sa publication demeurant suffisante.

S’agissant de son absence prétendue dans l’état descriptif de division, elle affirme qu’elle a été expressément reproduite dans l’état descriptif de division du 9 décembre 2011, opposable à l’ensemble des copropriétaires pris individuellement comme au syndicat des copropriétaires.

Elle déclare que sa mention au sein du cahier des charges de cession suffit à la rendre opposable.

Elle ajoute que les développements du syndicat sur l’arrêté de permission de voirie communale sont sans objet, elle-même ne considérant pas que la servitude invoquée découlerait de cet arrêté.

L’ASL rappelle que la servitude a pour effet de conférer au fonds dominant un droit réel immobilier de sorte qu’elle constitue une obligation cessible en même temps que le fonds cédé, la transmission s’opérant en conséquence de plein droit, compte tenu du caractère réel du droit.

Elle ajoute que le droit réel conféré par la servitude est un droit perpétuel, qui ne peut en aucun cas cesser par la résiliation unilatérale de l’une des parties, et qui ne s’éteint que dans les hypothèses exclusives d’extinction énoncées par les articles 703 et suivants du code civil.

Elle reproche au syndicat d’oublier, outre son inscription dans l’état descriptif de division, ces conséquences.

Elle soutient également que, dans la mesure où la servitude est génératrice d’un droit réel, elle ne peut être soumise aux dispositions du code de l’environnement invoquées qui concernent, elles, un droit personnel – la location d’emplacement.

Elle considère sans incidence la position contradictoire de la société Immobilière 3F qu’elle qualifie d’opportuniste.

L’intimée soutient, par ailleurs, que la convention des 25 novembre et 9 décembre 2011 est valable.

Elle réitère qu’elle ne constitue nullement le fondement de la servitude mais qu’elle a uniquement pour objet de définir les modalités d’accès au fonds servant par l’ASL.

Elle cite son objet.

Elle conclut que sa nullité serait sans effet sur la servitude d’enseigne et ne permettrait pas au syndicat de solliciter la dépose de l’enseigne.

Elle affirme qu’elle est valable, la société Immobilière 3 F ayant, alors que l’immeuble n’avait pas été placé sous le régime de la copropriété, pouvoir de la signer en sa qualité de propriétaire alors surtout qu’il ne s’agissait que de mettre en 'uvre les conditions d’exercice de la servitude préexistante.

Elle observe que l’autorisation du syndicat, non créé, ne pouvait être requise.

Elle affirme qu’elle est opposable au syndicat.

Elle fait valoir que les cessionnaires des différents lots, au moment de la création de la copropriété, en avaient connaissance, cette convention étant évoquée dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété et annexée à cet acte.

Elle soutient enfin qu’il est impossible de requalifier la convention en contrat de louage ou de la résilier.

Elle déclare qu’elle n’est pas génératrice d’un droit de disposer d’un espace sur l’immeuble de la copropriété mais qu’elle constitue un acte venant organiser l’accès des propriétaires du fonds dominant sur le fond servant.

Elle en conclut qu’elle ne constitue pas un contrat de louage d’emplacement susceptible d’être régi par le code de l’environnement.

Elle réitère que, conclue avant la mise en copropriété, chaque membre de la copropriété n’aurait pas dû en être signataire.

Elle rappelle que les engagements ne comportant pas de durée précise s’apparentent à des contrats à durée indéterminée et non à des engagements perpétuels.

Elle considère que, dans la mesure où cette convention vient organiser les modalités d’accès à l’enseigne, en application d’une servitude, qui pour sa part, est bien un droit perpétuel, il était donc logique de ne pas prévoir de terme précis dans la convention.

A titre infiniment subsidiaire, sur ce point, elle demande de dire qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 701 du code civil, de ne pas entraver l’usage de la servitude d’enseigne par elle et, notamment, permettre l’accès à son personnel ou à tout prestataire sur la toiture-terrasse de l’immeuble en vue de l’entretien, la surveillance, la réparation, le remplacement et la rénovation de l’enseigne lumineuse.

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Sur la caducité des documents de la ZAC

Considérant que l’article R 311-9 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable lors de la création de la ZAC, dispose que le cahier des charges de la ZAC fixe notamment les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées aux constructeurs pendant la durée de la réalisation de la zone';

Considérant que la ZAC est clôturée depuis son achèvement constaté par une délibération du conseil municipal de la ville d’Issy-les-Moulineaux du 15 décembre 1994';

Mais considérant, d’une part, que l’article précité ne prévoit pas la caducité des cahiers des charges à l’issue de l’achèvement de la ZAC';

Considérant, d’autre part, que les cahiers des charges de réalisation et de cession disposent expressément qu’ils sont opposables aux maîtres d’ouvrage et aux cessionnaires'; qu’ils revêtent donc un caractère contractuel et, constituant un contrat de droit privé, lient les cessionnaires dès lors que, comme en l’espèce, ils ont été publiés ;

Considérant que les cahiers des charges précités ne sont donc pas caducs';

Sur l’existence d’une servitude d’enseigne

Considérant que le cahier des charges de réalisation énonce que l’ensemble des projets de la ZAC «'est frappé d’une servitude d’enseignes et de signalisations'»'; que, comme l’a jugé le tribunal, cette stipulation constitue une affirmation sans condition ni restriction’de l’existence de la servitude, peu important l’emploi dans d’autres parties des documents de temps grammaticaux différents ;

Considérant, en outre, que les plans d’implantation ont été publiés et que la servitude est reprise dans le règlement de copropriété';

Considérant, en conséquence, que, sous réserve des développements ci-dessous, la rédaction des actes démontre l’existence actuelle de servitudes';

Considérant que les termes de «'fonds servant'» ou de «'fonds dominant'» ne sont pas employés ;

Mais considérant qu’aucune condition de forme n’est requise pour la constitution d’une servitude ; que seule l’analyse de la convention permet d’apprécier sa portée';

Considérant que le centre commercial, dans lequel se trouve le magasin X, et l’immeuble à usage d’habitation sont imbriqués'; que l’existence d’une servitude d’enseigne est justifiée par la nécessité d’assurer la visibilité du centre et du magasin'; que les intérêts d’ordre commercial ne sont nullement incompatibles avec la notion de servitude';

Considérant que la servitude invoquée est donc dans l’intérêt du centre commercial et de l’un des commerces';

Considérant que les plans d’installation des enseignes ont été approuvés par l’aménageur et publiés'; qu’une servitude d’enseigne est matérialisée';

Considérant que le fonds dominant et le fonds servant sont ainsi parfaitement identifiés';

Considérant que la servitude invoquée a été instituée dès l’origine de la ZAC, avant que les terrains ne soient vendus et les constructions réalisées';

Considérant qu’elle a été énoncée dans deux cahiers des charges en date du 20 mai 1987 soit antérieurement à la création de l’ASL et à la détermination de l’exploitant de la grande surface';

Considérant qu’elle n’a donc pas été instaurée en faveur d’une personne';

Considérant que la servitude revendiquée a, ainsi, été stipulée au bénéfice d’un fonds et non d’une personne et à la charge d’un autre fonds et non d’une personne';

Considérant que les actes précités instaurent donc une servitude’d'enseigne ;

Considérant que cette servitude est mentionnée dans l’état descriptif de division – règlement de copropriété établi le 9 décembre 2011 concernant l’immeuble du syndicat des copropriétaires appelant';

Considérant que l’absence de rappel de cette servitude dans l’état descriptif de division en volume de la zone nord de la ZAC en date du 9 novembre 1987 – qui cite d’autres servitudes – est sans incidence sur l’existence de cette servitude dans la mesure où celui-ci renvoie aux cahiers des charges de réalisation et de cession qui y sont annexés’et où la servitude a été stipulée dans les documents précités ;

Considérant que cette servitude ne résulte pas des arrêtés de permission de voirie communale'; que leur délivrance au profit de l’ASL et de la société X et leur caractère révocable sont donc sans incidence’sur l’existence de la servitude instaurée par d’autres conventions ;

Considérant que les conventions du 9 décembre 2011 n’ont pas pour objet de créer des servitudes mais de définir les conditions d’accès aux sites et les modalités d’intervention sur les enseignes'; que leur existence ou leur irrégularité prétendue sont donc sans incidence sur la création même de la servitude';

Sur l’opposabilité de la servitude au syndicat des copropriétaires

Considérant que les cahiers des charges de réalisation et de cession ont donc créé une servitude d’enseigne au profit des fonds exploités gérés ou exploités par les intimées et à la charge du fonds appartenant actuellement au syndicat';

Considérant que les cahiers des charges ont été publiés au bureau des hypothèques';

Considérant qu’ils ont été annexés à l’état descriptif de division’en volume de la zone nord de la ZAC';

Considérant que l’état descriptif de division-règlement de copropriété afférent à l’immeuble du syndicat énonce cette servitude d’enseigne';

Considérant que celle-ci est donc opposable au syndicat des copropriétaires et à chacun des copropriétaires';

Considérant qu’une servitude d’enseigne a, en conséquence, été régulièrement constituée et est opposable au syndicat';

Considérant que, conférant un droit réel, elle n’est pas soumise aux dispositions du code de l’environnement invoquées par le syndicat qui sont relatives à un droit personnel';

Considérant qu’il résulte des plans produits que cette servitude correspond aux enseignes litigieuses';

Considérant que les intimées justifient donc d’un titre d’occupation du toit de l’immeuble du syndicat constitué par la servitude instaurée au profit de leur fonds et à la charge de celui du syndicat';

Sur les conventions du 9 décembre 2011

Considérant que ces conventions ont un objet limité aux modalités d’accès aux enseignes installées en application de la servitude ;

Considérant qu’elles ne «'bafouent'» donc pas le droit de propriété du syndicat';

Considérant que, conclues par la société Immobilière 3 F alors seule propriétaire de l’immeuble, elles ne pouvaient être signées par le syndicat et n’avaient pas à être ratifiées par lui';

Considérant que ces conventions ont été mentionnées dans l’état descriptif de division-règlement de copropriété afférent à l’immeuble du syndicat en date du 9 décembre 2011 et annexées à cet acte'; qu’elles sont donc opposables au syndicat, peu important les votes de la société Immobilière 3 F, propriétaire de lots';

Considérant que la demande de résiliation sera donc rejetée';

Considérant que ces conventions ne créent pas un droit pour l’ASL et la société X de disposer d’un espace sur l’immeuble du syndicat mais prévoient les modalités d’accès des «'propriétaires'» du fonds dominant sur le fonds servant';

Considérant qu’elles ne constituent donc pas des contrats de louage d’emplacement'; qu’elles ne sont, dès lors, pas régies par les dispositions du code de l’environnement invoquées par l’appelant';

Considérant que l’absence de durée précise des engagements pris par le syndicat ne s’apparente pas à un engagement perpétuel';

Considérant que ces conventions ne sont donc pas nulles';

Sur les conséquences

Considérant que les intimées n’occupent dès lors pas le toit terrasse de l’immeuble sans droit ni titre'; qu’elles ne l’occupent pas davantage en application d’un contrat de louage';

Considérant qu’aucune indemnité n’a été stipulée';

Considérant que les demandes du syndicat des copropriétaires seront dès lors rejetées';

Considérant que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions';

Considérant que le syndicat devra payer à chacune des intimées la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel';

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant':

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux, représenté par son syndic, à payer à la société X Hypermarché la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux, représenté par son syndic, à payer à l’ASL du centre commercial Les Trois Moulins la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Issy-les-Moulineaux, représenté par son syndic, aux dépens,

Autorise Maîtres B et Pédroletti à recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens qu’ils ont exposés sans avoir reçu provision.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,