AFFAIRE : N° RG 20/02924 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GU4J

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 17 Décembre 2020 -

RG n° 20/00148

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur C D E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z A B

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX

substituée par M^e EUDE, avocat au barreau de l’EURE

INTIMEE :

S.C.I. CLAVA 2

N° SIRET : 483 969 069

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Gaël BALAVOINE, substitué par M^e BENNETT, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Sophie CAPDEVILLE, avocat au barreau de GRENOBLE

DEBATS : A l’audience publique du 30 août 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VIAUD, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 28 octobre 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 9 mai 2019, la société CLAVA 2 a donné à bail à la société La Maison de Steph un local situé dans un ensemble immobilier en copropriété à […] moyennant paiement d’un loyer annuel de 19.200 euros HT, soit 1600 euros HT par mois, outre une provision pour charges de 270 euros HT.

Ce bai était adossé à la cession du fonds de commerce par les époux X à la société La Maison de Steph.

Des loyers étant impayés, la société CLAVA 2 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte extrajudiciaire des 2 et 3 mars 2020.

Ce commandement est resté infructueux et aucun loyer n’a été versé depuis janvier 2020.

Au 10 août 2020, la locataire restait redevable de la somme de 17.500,77 euros, déduction faite de la somme de 169,13 euros TTC au titre de la régularisation pour charges du mois d’avril 2020.

Par acte du 4 août 2020, la société CLAVA 2 a fait assigner la société La Maison de Steph et les époux X aux fins de résiliation du bail, paiement des loyers et indemnités d’occupation et expulsion de la locataire.

La société La Maison de Steph a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lisieux en date du 10 septembre 2020, la SELARL Bernard-Y ayant été désignée comme mandataire judiciaire.

La société CLAVA 2 a déclaré sa créance au passif pour un montant de 15.917,41 euros.

Par acte du 2 octobre 2020, la société CLAVA 2 a appelé à la cause la SELARL Bernard-Y.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— ordonné la jonction des procédures engagées sous les numéros de rôle RG n°20/00148 et 20/00191,

— condamné solidairement M et M^me X à régler à la SCI CLAVA 2 prise en la personne de son gérant la somme provisionnelle de 15.917,41 euros TTC au titre des loyers impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— débouté la SCI CLAVA 2 prise en la personne de son gérant, de sa demande d’inscription de créance au passif de la société La Maison de Steph,

— condamné solidairement M et M^me X à régler à la SCI CLAVA 2 prise en la personne de son gérant, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les époux X et Maître Y de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M et M^me X au paiement des entiers dépens.

Par déclaration au greffe en date du 23 décembre 2020, M et M^me X ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions excepté celles relatives à la jonction des procédures et à la demande de la SCI CLAVA 2 d’inscription de créance au passif de la société La Maison de Steph,

Aux termes de leurs dernières conclusions reçues le 30 mars 2021, M et M^me X demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a condamné M et M^me X à payer des sommes à la SCI CLAVA 2,

— débouter la SCI CLAVA 2 de ses demandes en tant que dirigées à l’encontre de M et M^me X,

— condamner la SCI CLAVA 2 à payer à M et M^me X une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 28 juin 2021, la SCI CLAVA 2 demande à la cour de :

— juger qu’il existe des causes graves qui sont intervenues après l’ordonnance de clôture,

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 17 décembre 2020 notamment en ce qu’elle a :

* condamné solidairement M et M^me X à régler à la SCI CLAVA 2 prise en la personne de son gérant la somme provisionnelle de 15.917,41 euros TTC au titre des loyers impayés , outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* condamné solidairement M et M^me X à régler à la SCI CLAVA 2 prise en la personne de son gérant, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté les époux X de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement M et M^me X au paiement des entiers dépens,

Y ajoutant,

— débouter M et M^me X de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner solidairement M et M^me X à payer à la SCI CLAVA 2 la somme de 5000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2021 après rabat de celle du 16 juin 2021 en considération de la nécessité pour la SCI CLAVA 2 de communiquer l’avis d’admission de sa créance au passif de la société La Maison de Steph réceptionné par l’intermédiaire de son conseil le 22 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la clause de garantie solidaire

Les époux X exposent que l’acte notarié du 9 mai 2019 portant cession de leur fonds de commerce à la Maison de Steph indique que le droit d’occupation des locaux résulte d’un bail commercial établi par acte authentique ayant commencé à courir le 17 octobre 2011 pour se terminer le 16 octobre 2020 lequel prévoit une clause de garantie solidaire mais l’acte du 9 mai 2019 précise qu’un nouveau bail va être signé.

Ils considèrent que le cédant n’est tenu à l’égard du bailleur des loyers impayés de son locataire que pour autant qu’il s’agit du bail en cours à la date de cession et n’est jamais tenu pour les nouveaux baux ou renouvellements, sauf stipulation contractuelle contraire.

En l’espèce, M et M^me X n’ayant pas été parties au nouveau bail conclu entre la SCI CLAVA 2 et la Maison de Steph le 9 mai 2019, soutiennent qu’ils ne peuvent être tenus d’une quelconque solidarité en raison de ce nouveau bail et qu’à tout le moins, la demande de condamnation provisionnelle souffre d’une contestation sérieuse.

A titre superfétatoire, ils indiquent que la SCI CLAVA 2 n’a pas respecté les dispositions de l’article 145-16-1 du code de commerce.

En réponse, la SCI CLAVA 2 fait valoir que les époux X ne peuvent invoquer l’inopposabilité du nouveau bail du 9 mai 201 dans la mesure où les conditions financières de ce bail étaient prévues dans l’acte de cession de fonds de commerce et que ledit acte prévoyait bien la signature d’un nouveau bail.

Elle ajoute que la garantie des anciens locataires faisait partie des clauses déterminantes de son acceptation du nouveau locataire et donc de son accord à la cession dudit fonds, ce que les époux X ne pouvaient ignorer.

Elle affirme que M et M^me X étaient, de façon claire et non équivoque, d’accords pour se porter garant des loyers dans la limite de 72.000 euros et ajoute qu’ils étaient parfaitement avisés des incidents de paiement du débiteur principal et qu’aucune tardiveté dans son action ne peut lui être reprochée.

SUR CE :

Il convient de rappeler en préliminaire que la jurisprudence procède à une interprétation stricte des clauses de garantie solidaire.

Il n’est pas contesté que bail liant originairement la SCI CLAVA 2 à M et M^me X , ayant commencé à courir le 17 octobre 2011 pour se terminer le 16 octobre 2020 comportait une clause de garantie solidaire.

En application de ladite clause, M et M^me X demeuraient garants solidaires de leur cessionnaire, la Maison de Steph, 'vis à vis du bailleur, pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail

' …' cette obligation ' s’étendant ' à tous les cessionnaires éventuels '.

Lors de la cession du fonds de commerce le 9 mai 2019 par les époux X au profit de la Maison de Steph, l’acte notarié indique : ' il est ici précisé qu’à la demande du cessionnaire, un nouveau bail commercial sera signé ce jour concomitamment aux présentes entre le BAILLEUR et le CESSIONNAIRE …'.

Ce nouveau bail établi par acte sous seing privé à effet au 1^er mai 2019 pour se terminer le 30 avril 2028 prévoit au paragraphe 18.2 intitulé ' cession du droit au bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce du preneur ' une clause de garantie solidaire entre le cédant, le cessionnaire et tous les preneurs successifs.

Il ne comporte aucune stipulation maintenant la solidarité du précédant preneur qui n’est d’ailleurs pas partie à ce nouveau bail, lequel a pour effet d’éteindre les obligations prévues au bail initial.

Dès lors, le bailleur a perdu le bénéfice de la garantie de celui-ci.

Les échanges de courriels entre la SCI CLAVA 2, son avocat et le notaire rédacteur de l’acte de cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail du 17 octobre 2011 ne concernent que ladite cession et l’exigence du bailleur quant à la clause de garantie solidaire des cédants.

En revanche, cette exigence d’interprétation stricte ne saurait être étendue au nouveau bail du 9 mai 2019 qui n’est qu’un acte sous seing privé établi entre la Maison de Steph et la SCI CLAVA 2 qui n’a pas repris la clause de garantie solidaire des précédents locataires, l’ absence de cette clause relevant de sa seule responsabilité.

Il s’en déduit que les demandes de la SCI CLAVA 2 se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte que l’ordonnance entreprise sera infirmée en ses dispositions relatives aux condamnations à paiement des époux X à l’égard de la SCI CLAVA 2.

2) sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance dont appel seront infirmées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M et M^me X les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il leur sera alloué une somme de 2000 euros.

La SCI CLAVA2, succombant, sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens tant de première instance que d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour ,statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Infirme l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Lisieux en date du 17 décembre 2020 en ses dispositions relatives aux condamnations à paiement de M et M^me X au bénéfice de la SCI CLAVA 2.

Statuant à nouveau dans ces limites et y ajoutant,

Déboute la SCI CLAVA 2 de l’ensemble de ses demandes en tant que dirigées à l’encontre de M et M^me X.

Condamne la SCI CLAVA 2 à payer à M et M^me X la somme de 2000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens tant de première instance que d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE