AFFAIRE : N° RG 20/00584 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GQIH

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 03 Février 2020
-

RG n°

[…]

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2021

APPELANTE :

La S.A.R.L. GUINNEMENT

N° SIRET : 308 531 235

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Fabrice BERNARD, avocat au barreau de CAEN,

INTIMÉ :

Maître Claude X

[…]

[…]

représenté par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN,

assisté de M^e Gérard VANCHET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. A, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 21 septembre 2021

GREFFIER : M^me Y

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 16 Novembre 2021 et signé par M. A, président, et M^me Y, greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon acte du 13 février 1998, la société civile immobilière du n° […] a donné à bail commercial à la société Guinnement des locaux situés […] à Granville moyennant paiement d’un loyer annuel de 10972,33 euros HT pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 1997.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1^er octobre 2006.

Par exploit du 2 avril 2009, le bailleur a donné congé à la société Guinnement pour le 31 décembre 2009 avec offre de renouvellement du bail et déplafonnement du loyer annuel à 30 000 euros HT à compter du 1^er janvier 2010.

Selon acte du 17 avril 2009, M^e X a dressé un acte pour le preneur, sollicitant le renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2009.

Le bailleur a fait assigner la société Guinnement devant le juge des loyers commerciaux afin de voir majorer le montant du loyer annuel à 30 000 euros HT à compter du 1^er janvier 2010 date du renouvellement.

Par jugement du 20 décembre 2012, le juge des loyers commerciaux a notamment rejeté l’exception de prescription de l’action soulevée par le bailleur, constaté que le bail s’était renouvelé pour neuf ans à compter du 1^er janvier 2010, dit qu’il y avait lieu à déplafonnement du loyer et fixé le loyer à 26 000 euros HT à compter du 13 février 2010.

Selon arrêt du 5 juin 2014, la cour d’appel de Caen a confirmé le jugement sauf en ce qu’il avait fixé le loyer à 26 000 euros HT à compter du 13 février 2010 et statuant à nouveau, a fixé ce loyer à 23520 euros HT (28129,92 euros TTC) à compter rétroactivement du 1^er janvier 2010.

La société Guinnement a formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt, pourvoi qui a été rejeté.

Par acte du 15 avril 2016, la société Guinnement a fait assigner M^e X devant le tribunal de grande instance de Caen afin de voir condamné ce dernier à l’indemniser de son préjudice à hauteur de 128 387,77 euros.

Selon jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté M^e X de sa demande de voir déclarer irrecevables les demandes de la société Guinnement fondées sur le mandat

— débouté la société Guinnement de ses demandes

— condamné la société Guinnement aux dépens

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La société Guinnement a formé appel de ce jugement par déclaration du 10 mars 2020.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 mai 2021, la société Guinnement demande à la cour de :

— réformer le jugement du 3 février 2020 en ce qu’il l’a déboutée de la totalité de ses demandes indemnitaires

statuant à nouveau,

— condamner la société Guinnement à lui payer :

* 65056,70 euros au titre de sa perte de chance

* 419,50 euros correspondant au coût des actes des 17 avril et 25 juin 2009

* 3960 euros au titre du coût de la prestation de la procédure de cassation

* 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société Guinnement aux dépens.

Suivant dernières conclusions écrites notifiées le 5 février 2021, M^e X demande à la cour de :

— confirmer le jugement

— déclarer irrecevables les demandes fondées sur le mandat

— débouter la société Guinnement de ses demandes

— condamner la société Guinnement aux dépens

— condamner la société Guinnement à lui payer 7000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 1^er septembre 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

La société Guinnement prétend que M^e X a commis une faute en délivrant l’acte du 17 avril 2009 aux fins de renouvellement du bail avec effet au 31 décembre 2009 alors que cette date aurait dû être fixée au 1^er juillet 2009.

Elle considère que cette faute lui a fait perdre une chance de pouvoir éviter le déplafonnement du loyer, déplafonnement ayant abouti à lui faire supporter un surcoût de loyer de 67986 euros HT outre 494,74 euros d’intérêts, soit une somme globale de 68480,74 euros. Elle évalue sa perte de chance à 95 %, soit un préjudice évalué à 65056,70 euros à titre de dommages et intérêts, c’est à dire la somme dont le paiement est sollicité à titre principal.

Tout d’abord, l’acte du 17 avril 2009 aux fins de renouvellement du bail a été délivré par M^e X au nom et pour le compte de la société Guinnement.

M^e X a donc agi en vertu d’un mandat confié par la société Guinnement de telle sorte que c’est à juste titre que cette dernière recherche sa responsabilité sur le fondement du contrat de mandat.

Ensuite, il est établi qu’en délivrant l’acte du 17 avril 2009, M^e X a commis une erreur en ce sens qu’il aurait dû indiquer que le renouvellement était sollicité pour le premier jour du trimestre civil suivant, c’est à dire pour le 1^er juillet 2009, et non pour le 31 décembre 2009.

L’huissier de justice a donc commis une faute en délivrant l’acte susvisé, faute qui a eu pour conséquence de porter la durée du bail à plus de douze années.

Dans une telle hypothèse, l’article L 145-34 alinéa 3 du code de commerce dispose que la règle du plafonnement du loyer ne s’applique plus.

Invoquant ces dispositions, le bailleur a obtenu en justice la fixation d’un loyer annuel hors taxes de 23520 euros HT aux termes d’un arrêt de la cour d’appel de Caen du 5 juin 2014 désormais définitif après rejet du pourvoi en cassation (étant constaté que le juge de première instance avait lui aussi fait droit à la demande d’augmentation du loyer annuel en le fixant à 26600 euros HT).

En l’absence de déplafonnement, le loyer annuel aurait été fixé à 15966,52 euros HT au 1^er juillet 2009 après indexation.

Comme rappelé précédemment, la société Guinnement soutient qu’elle a perdu une chance de pouvoir éviter ce déplafonnement ce à quoi M^e X répond que le loyer aurait de toute façon été déplafonné puisque les facteurs locaux de commercialité avaient notablement évolué.

M^e X rappelle à juste titre que dans sa motivation, le juge des loyers commerciaux de première instance a retenu 'qu'en tout état de cause', il était justifié de modifications notables des facteurs locaux de commercialité depuis 1996 sur le secteur de Granville : augmentation de la population et fréquentation touristique en hausse passant de 51000 personnes en 1996 à 72000 personnes en 2004 avec des pics à 81000 personnes. Il est aussi fait état d’une augmentation de l’activité maritime et du nombre de constructions.

Toutefois, il est incontestable que la faute de l’huissier a eu pour effet de favoriser le déplafonnement du loyer puisque ce déplafonnement a été automatique alors qu’il aurait été soumis à débat en l’absence de faute. On constatera que le juge des loyers commerciaux de première instance s’est limité à une analyse extrêmement sommaire sur l’évolution des critères de commercialité puisque le déplafonnement était automatique.

Il résulte du bail que le local commercial était destiné à la vente de vêtements hommes, femmes, enfants et accessoires de mode. Ce local est situé dans le centre ville de Granville.

La société Guinnement rappelle à juste titre qu’en l’absence de faute de l’huissier, il aurait appartenu à la bailleresse de faire la preuve d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ce qu’elle n’a pas eu à faire compte tenu du déplafonnement automatique. Elle rappelle les contestations soulevées relatives à l’augmentation limitée de la population locale et aux périodes sur lesquelles s’est fondée la bailleresse pour évaluer le nombre de constructions, le développement de l’activité marine, le nombre de passagers vers les îles anglo-normandes et la fréquentation touristique.

Il est en outre précisé (à juste titre) qu’il aurait appartenu à la société bailleresse de prouver que ces facteurs avaient évolué et que cette évolution avait eu un intérêt pour le commerce considéré.

La société Guinnement invoque en outre les chiffres d’affaires réalisés qui sont demeurés relativement constants (environ 1 200 000 euros/an en moyenne) sur la période 2001 à 2009 ce dont elle déduit une absence d’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

Toutefois, comme la société Guinnement le rappelle elle-même, il convient de prendre en compte les facteurs locaux de commercialité depuis 1996. Or, les chiffres d’affaires des années 1996 à 2000 ne sont pas fournis. Par ailleurs, on ignore l’évolution des autres éléments qui ont pu influencer le chiffre d’affaires. Les éléments fournis sur l’évolution des chiffres d’affaires ne sont donc pas pertinents.

Enfin, les éléments de comparaison fournis par la bailleresse au juge des loyers commerciaux indiquent que les loyers commerciaux ont augmenté notablement entre 1996 et 2006 pour le centre ville de Granville ce qui traduit une évolution notable favorable des facteurs locaux de commercialité.

Il résulte de ces observations que par la faute de M^e X, la société Guinnement a perdu une chance de pouvoir discuter et éviter le déplafonnement du loyer et que cette perte de chance doit être fixée à 20 %.

Ce déplafonnement est à l’origine d’un surcoût de loyer de 67986 euros HT (sur les neuf années du bail renouvelé) outre les intérêts réglés en exécution de la décision de déplafonnement à hauteur de 494,74 euros, soit une somme globale de 68480,74 euros.

Elle a aussi eu pour conséquence d’amener la société Guinnement à faire délivrer un second acte de renouvellement avec effet au 1^er juillet 2009. En revanche, la société Guinnement aurait eu de toute façon faire délivrer au moins un acte de renouvellement de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir la somme de 419,50 euros pour deux actes, mais le coût d’un seul à hauteur de 209,75 euros pour déterminer le préjudice de l’appelante.

En outre, le pourvoi en cassation a été mis en oeuvre pour un coût de 3960 euros afin de pouvoir mettre en cause la responsabilité de l’huissier en alléguant une décision définitive contre laquelle toutes les voies d’exécution avaient été mises en oeuvre.

Enfin, la perte de chance doit être appliquée à l’ensemble des postes susvisés.

Le jugement sera donc infirmé et statuant à nouveau, il convient de condamner M^e X à payer à la société Guinnement les sommes de :

* 13696,15 euros au titre du surcoût de loyer et intérêts (soit 20 % de 68480,74 euros)

* 41,95 euros pour les frais afférents au second acte de renouvellement du bail (soit 20 % de 209,75 euros)

* 792 euros au titre du coût de la procédure de pourvoi en cassation (soit 20 % de 3960 euros).

Le jugement étant infirmé sur le principal, il sera aussi infirmé sur les dépens et frais irrépétibles.

Statuant à nouveau et y ajoutant, M^e X sera condamné à payer les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en font la demande.

Il est en outre équitable de condamner M^e X à régler à la société Guinnement la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (M^e X étant débouté de sa demande sur le même fondement).

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, la cour,

Infirme le jugement déféré en totalité;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^e X à payer à la société Guinnement les sommes suivantes au titre de la perte de chance subie :

—  13696,15 euros (surcoût de loyer et intérêts)

—  41,95 euros (coût du second acte de renouvellement du bail)

—  792 euros (coût de la procédure de cassation) ;

Condamne M^e X à payer les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en font la demande ;

Condamne M^e X à payer 4500 euros à la société Guinnement au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires comme précisé au dispositif.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. Y G. A