AFFAIRE : N° RG 20/00585 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GQIJ

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 21 Février 2020

RG n° 18/01120

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 31 MAI 2022

APPELANTE :

La S.C.I. SAMAMI

N° SIRET : 491 596 722

[Adresse 7]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMÉES :

La S.C.I. LAONLOU

N° SIRET : 444 514 632

[Adresse 3]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

La S.C.P. CHANCE-VARIN ET ASSOCIES

N° SIRET : 791 112 493

[Adresse 1]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 17 mars 2022, sans opposition du ou des avocats, M^me VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 31 Mai 2022 par prorogation du délibéré initialement fixé au 17 Mai 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente en date du 10 février 2018, la SCI SAMAMI s’est engagée à acquérir de la SCI LAONLOU, un immeuble situé [Adresse 4] sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt et un dépôt de garantie de 26.000,00 € entre les mains du notaire, Maître [W].

N’ayant pas obtenu le prêt sollicité et la SCI LAONLOU s’étant refusé à lui restituer le dépôt de garantie, elle l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Lisieux, par acte d’huissier du 6 décembre 2018, ainsi que Maître [W].

Par jugement du 21 février 2020, le tribunal judiciaire de Lisieux l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et a :

— dit que l’indemnité d’immobilisation de 26.000,00 € était acquise à la SCI LAONLOU,

— condamné la SCI SAMAMI à payer à la SCI LAONLOU la somme de 52.000,00 € à titre de clause pénale,

— ordonné au notaire de verser le séquestre constitué à la société LAONLOU,

— condamné la SCI SAMAMI à payer à la SCI LAONLOU et à la SCP [W] VARIN et associés la somme de 1.500,00 € à chacun,

— condamné la SCI SAMAMI aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SCI SAMAMI a interjeté appel de la décision le 10 mars 2020.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 1er avril 2021, elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et sollicite :

— la condamnation de la SCI LAONLOU à lui restituer le dépôt de garantie de 26.000,00 € séquestré entre les mains de Maître [W] en exécution du compromis de vente du 10 février 2018,

— en tant que de besoin, qu’il soit ordonné à Maître [W] de lui restituer le dépôt de garantie de 26.000,00 € séquestré entre ses mains en exécution du compromis de vente du 10 février 2018,

— subsidiairement, le rejet de la demande formulée par la SCI LAONLOU au titre de la clause pénale; très subsidiairement, sa réduction à de plus justes proportions,

— le rejet des prétentions adverses,

— la condamnation de la SCI LAONLOU à lui payer une somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 11 février 2022, la SCI LAONLOU conclut au rejet des prétentions adverses, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de la SCI SAMAMI à lui payer une somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses écritures en date du 9 juin 2020, la SCP [I] demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle n’entend pas s’immiscer dans le litige opposant la SCI LAONLOU et la SCI SAMAMI, et de ce qu’elle offre de régler la somme de 26.000,00 € qu’elle détient à titre d’indemnité d’immobilisation à la partie qui sera désignée dans la décision à intervenir dès qu’elle sera exécutoire.

Elle sollicite la condamnation de toute partie succombante à lui verser une somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le compromis de vente du 10 février 2018 prévoyait que le financement de l’opération se ferait de la manière suivante :

— prix de vente 520.000,00 €

— provision sur frais d’acte 38.000,00 €

— TVA de régularisation 15.344,00 €

L’acquéreur déclarait avoir l’intention de réaliser ce financement comme suit :

— au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 535.000,00 € se décomposant en un prêt principal de 520.000,00 € et un prêt relais pour la régularisation de la TVA de 15.500,00 €,

— au moyen de ses fonds personnels pour 37.844,00 €.

Cet acte comporte une condition suspensive d’obtention d’un prêt aux conditions suivantes, rédigée somme suit:

'

— organisme prêteur : La Caisse d’Epargne de Honfleur (14600) ou tout autre organisme bancaire ou financier de solvabilité notoire et ayant son siège social en France métropolitaine,

— montant maximum de la somme empruntée :

* pour le prêt principal : 520.000,00 €

* pour le prêt relais : 15.500,00 €

— durée maximale de remboursement :

* pour le prêt principal : 25 ans

* pour le prêt relais : 6 mois

— taux nominal d’intérêt maximum : 2% l’an (hors assurances)

— garantie, que ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

I – Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai d’un mois du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles: lettre ou attestation.

A défaut d’avoir apporter la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

L’acquéreur devra informer, sans retard de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

II – Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 20 mars 2018.

L’acquéreur devra justifier au vendeur de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apportée la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au vendeur en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Chapitre III (crédit immobilier) du Livre III du code de la consommation

L’acquéreur déclare que le compromis n’entre pas dans le champ d’application de l’article L.313-1 du code de la consommation.

Refus de prêt – justification

L’acquéreur s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.'

Il est constant qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.

Il résulte des pièces produites par l’appelante qu’elle a bien sollicité plusieurs établissements bancaires pour obtenir son prêt (Cf. Pièces N°5, 11, 12, 15 et 16), dont certains, postérieurement au délai d’un mois prévu au contrat, sans qu’il puisse lui en être fait reproche dans la mesure où la SCI LAONLOU ne l’a pas mise en demeure comme le prévoyait le compromis de vente de justifier du dépôt de demande de prêt et que dans un courriel en date du 20 mars 2018, son gérant ne s’opposait pas à lui accorder un délai supplémentaire de quinze jours pour trouver une autre solution de financement.

En tout état de cause, force est de constater comme l’a fait le premier juge par des motifs que la cour adopte, que le seul refus du prêt correspondant aux caractéristiques prévues au compromis émane de la Caisse d’Epargne, qui précise s’agissant de la TVA, qu’il était envisagé de mettre en place un découvert autorisé plutôt qu’un prêt relais.

La SCI SAMAMI ne justifiant pas de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques prévues au compromis, mais d’un seul, dans le délai imparti dont on peut considérer sans que cela ait une incidence sur la solution du litige, qu’il a été prorogé de quinze jours avec l’accord du vendeur comme indiqué ci-dessus, la condition suspensive doit être considérée comme ayant été défaillie de son fait.

Dès lors, et en application des termes du compromis, l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 26.000,00 € prévue au paragraphe 'séquestre’ reste acquise au vendeur.

La SCP [W] VARIN devra donc remettre cette somme à la SCI LAONLOU.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la clause pénale

Le compromis de vente comporte une clause distincte de celle relative au dépôt de garantie, intitulée 'stipulation de pénalité’ qui dispose :

' Au cas où, toutes conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 52.000,00 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil…'

La SCI LAONLOU qui opère une confusion entre l’indemnité d’immobilisation et la clause pénale, ne peut prétendre à l’application de cette dernière, alors que les conditions relatives à l’exécution du compromis ne sont pas remplies puisque du fait de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, la vente est caduque ainsi qu’il est stipulé au paragraphe ' réalisation de la condition suspensive'.

C’est donc à tort que le premier juge a condamné la SCI SAMAMI au paiement d’une somme de 52.000,00 € au titre de la clause pénale.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI SAMAMI à payer à la SCI LAONLOU et la SCP CHANCE-VARIN la somme de 1.500,00 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de la condamner en cause d’appel à payer à chacun une somme de 2.000,00 €.

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité à ce titre.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 21 février 2020 sauf en ce qu’il a condamné la SCI SAMAMI à payer à la SCI LAONLOU la somme de 52.000,00 € à titre de clause pénale,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE la SCI LAONLOU de sa demande en paiement d’une somme de 52.000,00 € de dommages-intérêts à titre de clause pénale,

CONDAMNE la SCI SAMAMI à payer à la SCI LAONLOU et à la SCP CHANCE- VARIN, la somme de 2.000,00 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI SAMAMI de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SAMAMI aux dépens.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

M. COLLETG. GUIGUESSON