AFFAIRE : N° RG 21/00602 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GWJC

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 03 Décembre 2020

RG n° 17/02384

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JUIN 2023

APPELANTS :

Madame [F] [V] veuve [M]

née le 30 Juillet 1959 à [Localité 9]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Monsieur [G] [M]

né le 02 Avril 1977 à [Localité 1]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Monsieur [K] [M]

né le 18 Novembre 1980 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Tous représentés et assistés de M^e Olaf LE PASTEUR, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉES :

La S.C.P. [I] [P] représentée par Me [P] [I] ès-qualités de liquidateur de la SCP [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Christophe VALERY, substitué par M^e GUILLEMARD, avocats au barreau de CAEN

La S.A.R.L. ABAXIMMO

N° SIRET : 429 097 546

[Adresse 6]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 02 mai 2023

GREFFIER : M^me LE GALL

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 27 Juin 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente établi par la société Abaximmo le 13 avril 2012, Madame [M] et son époux, se sont portés acquéreurs d’une parcelle située commune de [Localité 12] (14), lieudit '[Localité 11]' d’une contenance de 7.910 m², cadastrée section ZH N°[Cadastre 7], appartenant à Monsieur [R], au prix net vendeur de 40.000,00 €.

Monsieur [M] étant décédé entre temps, la vente a été réitérée par acte au rapport de la SCP [P] [I], entre Madame [M] et ses deux enfants, [G] et [K] [M], venant aux droits de leur père, et Monsieur [R].

Envisageant de revendre une partie du terrain en parcelles à bâtir, les consorts [M] ont sollicité le 15 janvier 2013 un certificat d’urbanisme aux fins d’obtenir l’autorisation de lotir la parcelle qu’il venait d’acquérir.

Le 9 mars 2013, la commune a délivré un certificat d’urbanisme refusant le projet.

Sur les conseils et par l’intermédiaire de la société Abaximmo ils ont néanmoins régularisé avec celle-ci deux mandats exclusifs de vente pour deux parcelles, l’une de 1.200 m², l’autre de 2.400 m².

Ils se sont rendus compte par la suite que la parcelle acquise par eux n’était pas constructible alors qu’elle leur avait été présentée comme telle, leur demande de permis de construire s’étant heurtée à un refus de la commune.

C’est dans ces conditions qu’ils ont assigné la société Abaximmo et la SCP [P] [I] devant le tribunal de grande instance de Caen afin d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Caen a :

— dit les consorts [M] recevables en leur action formée à l’encontre de la SARL Abaximmo et Maître [P] [I] en qualité de liquidateur amiable de la SCP [P] [I],

— condamné la SARL Abaximmo à régler aux consorts [M] la somme de 3.827,88 € à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1217 du code civil,

— débouté Maître [I] es-qualités en son recours en garantie à l’encontre de la SARL Abaximmo,

— condamné les consorts [M] à payer à Maître [P] [I] en qualité de liquidateur amiable de la SCP [P] [I] notaire, la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la SARL Abaximmo aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 février 2021, les consorts [M] ont formé appel de la décision en toutes ses dispositions autres que la recevabilité de leur action et la condamnation de la SARL Abaximmo aux dépens.

Aux termes de leurs écritures en date du 26 mai 2021, ils concluent à l’infirmation du jugement des chefs dont appel et sollicitent la condamnation in solidum de la SARL Abaximmo et de la SCP [P] [I] notaire associé, représentée par Maître [P] [I] ès qualités de liquidateur à leur payer :

— la somme de 38.278,80 € à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

— la somme de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses écritures en date du 16 août 2021, la SARL Abaximmo forme un appel incident quant aux condamnations prononcées à son encontre et subsidiairement sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation solidaire des consorts [M] au paiement d’une somme de 2.400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de son conseil.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 9 novembre 2021, la SCP [I] [P] représentée par Maître [P] [I] ès-qualité de liquidateur de la SCP [P] [I] conclut :

A titre principal :

— à la confirmation du jugement entrepris,

— au rejet des prétentions des consorts [M],

— à l’irrecevabilité de toute demande de la SARL Abaximmo à son encontre qui viendrait éventuellement à être formulée en application de l’article 910-4 du code de procédure civile,

— au rejet des prétentions de la SARL Abaximmo,

A titre subsidiaire,

— à ce qu’il soit jugé que le préjudice est une perte de chance qui ne saurait être supérieure à 10 % des pertes alléguées,

— à la condamnation de la SARL Abaximmo à la garantir de l’intégralité des condamnations prononcées contre elle,

En tout état de cause, à la condamnation de tout succombant au paiement d’une indemnité de 4.000,00 e sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que la société Abaximmo ne formule aucun recours en garantie à l’encontre du notaire, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur son irrecevabilité en vertu de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de la SARL Abaximmo

Il résulte du compromis de vente établi par la société Abaximmo le 13 avril 2012, que la vente passée entre Monsieur et Madame [R] d’une part, et Madame [M], d’autre part, portait sur une parcelle de terrain agricole devenue constructible non viabilisée, alors que le certificat d’urbanisme qu’elle avait demandé ne mentionnait pas le caractère constructible de terrain, mais rappelait qu’il était situé sur une commune soumise aux articles L.111-1-1-2, L.111-1-1-4 et R.111-2 à R.111-24 du code de l’urbanisme, ce qui supposait l’obtention préalable d’une délibération du conseil municipal pour qu’il soit déclaré constructible.

En l’absence d’une telle délibération, elle ne pouvait mentionner que la vente portait sur une parcelle devenue constructible.

Ce faisant, elle a commis une faute contractuelle à l’égard de Madame [M], peu important le souhait de celle-ci d’acquérir cette parcelle pour éviter des constructions à proximité immédiate de sa propriété, et alors qu’il s’avérera par la suite, qu’elle décidera de mettre en vente une partie de la parcelle située à distance de chez elle, auprès de la société Abaximmo afin de rentabiliser son acquisition.

Celle-ci fait en outre état d’une condition suspensive figurant au compromis de vente dont les consorts [M] pouvaient selon elle se prévaloir pour renoncer à la vente, qui est ainsi rédigée :

'Urbanisme.

Que la note de renseignements d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible. A ce sujet, il est précisé que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination.'

Non seulement cette note de renseignements d’urbanisme n’est pas versée aux débats, mais en tout état de cause, cette condition suspensive qui vise la révélation d’une servitude ou d’une charge quelconque, est sans lien avec le caractère constructible ou non du terrain.

Enfin, le fait que la parcelle puisse dans l’avenir devenir constructible, n’est pas de nature à exonérer la SARL Abaximmo de la faute commise lors de la rédaction du compromis en qualifiant à tort la parcelle vendue, de parcelle devenue constructible.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu l’existence d’une faute de sa part.

Sur la responsabilité du notaire

Il résulte de l’acte de vente établi le 6 juillet 2012 par Maître [I], notaire que la parcelle vendue a été correctement qualifiée, puisqu’il est indiqué qu’il s’agit 'd’une parcelle en nature d’herbage'.

Le certificat d’urbanisme dont il a été fait état ci-dessus, était joint à l’acte.

Les appelants qui n’ont pu que constater l’absence de la mention 'devenue constructible non viabilisée', ne démontrent pas avoir interrogé le notaire sur ce point alors qu’il est indiqué en fin d’acte que celui-ci leur a été lu.

Ils ne peuvent donc lui reprocher de pas s’être assuré qu’ils en avaient bien eu connaissance.

Il importe peu dès lors que l’attestation de propriété établie le jour même de la vente par le notaire, désigne le bien vendu comme ' une parcelle de terre en nature d’herbage, devenu constructible’ puisqu’elle a nécessairement été établie après la signature de l’acte de vente par les consorts [M] qui ne pouvaient ignorer comme il a été dit ci-dessus, que le caractère constructible de la parcelle acquise n’y figurait pas.

Le notaire rédacteur ayant correctement qualifié le bien vendu, aucune faute ne peut donc lui être reprochée.

Les consorts [M] seront déboutés de leurs demandes à son encontre, ce que le tribunal a omis de préciser dans le dispositif du jugement.

Celui-ci sera infirmé en ce qu’il a débouté Maître [I] de son recours en garantie à l’encontre de la SARL Abaximmo, celui-ci étant en réalité sans objet, puisque sa responsabilité n’a pas été retenue.

Sur le préjudice des consorts [M]

Les consorts [M] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris qui a estimé que leur préjudice devait s’analyser en une perte de chance d’avoir pu négocier la parcelle acquise à un prix inférieur égale à 10 % et a condamné la SARL Abaximmo à leur payer à ce titre une somme de 3.827,88 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

Se basant sur le prix d’une parcelle en nature d’herbage non constructible, ils sollicitent sa condamnation au paiement d’une somme de 38.278,80 €.

La SARL Abaximmo, qui forme un appel incident du chef de la condamnation prononcée à son encontre, soutient à titre principal qu’il n’existe aucun préjudice indemnisable puisque l’acquisition de la parcelle avait pour seule motivation d’éviter la construction d’un lotissement à proximité de la propriété des consorts [M] et que les vendeurs n’entendaient pas la vendre à un prix inférieur à 40.000, €.

Elle ajoute que la perte de chance doit être appréciée au regard de la constructibilité du terrain et que les consorts [M] n’ont effectué aucune démarche depuis neuf ans pour s’assurer du maintien de la décision de refus de la commune.

Subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement qui a tenu compte de ce que le projet de vente des consorts [M] ne portait que sur un quart du terrain dont ils avaient fait l’acquisition.

La cour relève que le prix de vente d’un bien dépend en premier lieu du vendeur.

Si celui-ci l’a vendu au prix de 40.000,00 €, c’est qu’il n’entendait pas le vendre à celui de 8.000,00 € tel qu’évalué par les appelants pour un terrain en nature d’herbage non constructible, et ce, qu’il soit constructible ou non.

Les consorts [M] ne font pas état d’une perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente à un prix inférieur comme l’a indiqué le tribunal, mais d’avoir perdu une chance d’acquérir cette parcelle au prix de 8.000,00 €.

Une telle perte de chance est inexistante eu égard à la différence substantielle entre le prix sollicité par le vendeur et celui estimé par les consorts [M], étant en outre rappelé que le vendeur avait signé en 2006 une promesse de vente avec un lotisseur au prix de 50.000, € qui avait finalement échoué, ce qui démontre qu’il avait une idée bien précise du prix de vente de son bien, ne correspondant absolument pas à celui dont se prévalent les appelants.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Abaximmo à payer aux appelants une somme de 3.827,88 € à titre de dommages-intérêts au titre d’une perte de chance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les consorts [M] au paiement d’une indemnité à Maître [I] ès-qualités de liquidateur amiable de la SCP [P] [I], Notaire, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de les débouter de leur demande sur ce fondement et de les condamner in solidum à payer à Maître [I] ès-qualités et à la SARL Abaximmo, la somme de 1.500,00 € à chacun sur ce même fondement.

Succombant, ils seront condamnés aux dépens d’appel et de première instance dont distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui peuvent y prétendre et en ont fait la demande, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Abaximmo aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 3 décembre 2020 des chefs dont la cour est saisie, sauf en ce qu’il a condamné les consorts [M] à payer à Maître [I] ès-qualités de liquidateur amiable de la SCP [P] [I], Notaire, la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LE CONFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE Madame [F] [V] veuve [M], Messieurs [K] et [G] [M] de leurs demandes formées à l’encontre de la SARL Abaximmo,

DÉBOUTE Madame [F] [V] veuve [M], Messieurs [K] et [G] [M] de leurs demandes formées à l’encontre de Maître [I] ès-qualités de liquidateur amiable de la SCP [P] [I], Notaire,

CONSTATE que le recours en garantie de Maître [I] ès-qualités de liquidateur amiable de la SCP [P] [I], Notaire, à l’encontre de la SARL Abaximmo est sans objet,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [V] veuve [M], Messieurs [K] et [G] [M] à payer à la SARL Abaximmo, la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [V] veuve [M], Messieurs [K] et [G] [M] à payer à Maître [I] ès-qualités de liquidateur amiable de la SCP [P] [I], Notaire, la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [F] [V] veuve [M], Messieurs [K] et [G] [M] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [F] [V] veuve [M], Messieurs [K] et [G] [M] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit des avocats qui peuvent y prétendre et en ont fait la demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON