AFFAIRE : N° RG 20/02694 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GUNJ

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de COUTANCES

du 19 Novembre 2020 – RG n° 18/01759

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2023

APPELANTS :

Madame [Y] [G] épouse [D]

née le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée et assistée de M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [T] [D]

né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté et assisté de M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Maître [P] [O]

né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté et assisté de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

Maître [S] [V]

né le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté et assisté de M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 19 septembre 2023

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 14 Novembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de partage amiable de la succession de Monsieur [M] [G] et de son épouse [W], en date du 29 avril 2014, établi par Maître [P] [O], notaire salarié de l’étude de Maître [S] [V] à [Localité 11], a été attribué à Madame [Y] [G] épouse [D], la moitié indivise en pleine propriété d’un terrain de 101 m² comportant une petite construction de 10 m² environ, situé [Adresse 5], valorisé à 55.000,00 € à charge pour elle de régler une soulte de 36.036,80 € à ses frères et soeurs.

Affirmant avoir appris que le terrain présenté comme constructible ne l’était pas depuis 2013 en raison de son classement dans une zone de précaution restrictif en terme de constructibilité, les époux [D] ont, par acte d’huissier du 9 novembre 2018, assigné Maître [V] devant le tribunal de grande instance de Coutances aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte d’huissier du 4 avril 2019, ils ont attrait à la procédure Maître [P] [O].

Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Coutances les a déboutés de leurs demandes et condamnés à payer aux deux notaires unis d’intérêts, la somme de 2.200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 8 décembre 2020, Monsieur et Madame [D] ont formé appel de la décision.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 1er septembre 2023, ils

concluent à la réformation du jugement entrepris et demandent à la cour :

— A titre principal, de condamner in solidum Maître [S] [V] et Maître [P] [O] à leur payer la somme de 39.836,80 € au titre du préjudice subi en raison de l’écart de valorisation de leur immeuble,

— A titre subsidiaire, de les condamner in solidum au paiement de la somme de 33.197,34 € en réparation de ce préjudice,

— A titre infiniment subsidiaire, d’ordonner une expertise destinée à donner un avis sur la valorisation du terrain, aux frais avancés des notaires,

— En tout état de cause, de condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 25 août 2023, Maîtres [S] [V] et [P] [O] concluent à titre principal à la confirmation du jugement entrepris.

Subsidiairement, ils demandent à la cour de dire que le préjudice s’élève à 6.250,00 € et de débouter les époux [D] de toute autre demande.

En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation des appelants au paiement d’une indemnité de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2023.

Monsieur et Madame [D] ont notifié des conclusions le 5 septembre 2023 ayant déjà conclu le 1er septembre2023.

Ces conclusions sont intervenues alors que la clôture est du 6 septembre 2023.

Par conclusions du 11 septembre 2023 les intimés ont sollicité le rabat de la clôture et à défaut, que les conclusions du 5 septembre 2023 soient écartées.

En l’absence de cause grave dûment justifiée il n’y a pas lieu à rabat de la clôture et les conclusions notifiées le 5 septembre 2023 seront écartées des débats comme tardives pour respecter le principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de Maître [O]

Il n’est pas contesté que lorsqu’il a reçu l’acte de partage, soit le 29 avril 2014, Maître [O] était notaire salarié au sein de l’étude de Maître [V].

Il n’est devenu titulaire de l’office notarial que par arrêté du 17 septembre 2018.

Il est établi que n’engage pas sa responsabilité personnelle à l’égard des tiers, un notaire salarié qui agit sans excéder la limite de la mission qui lui a été impartie par son commettant.

Le fait de ne pas s’être assuré de la réalité du caractère constructible du bien attribué à Madame [K] au regard du 'porter à connaissance’ du 12 juillet 2013, ne peut être considéré comme un abus de fonction.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes dirigées contre Maître [O] à titre personnel.

Sur la responsabilité de Maître Langenais

La responsabilité de Maître [V], titulaire de l’office notarial qui a établi l’acte de partage, est recherchée tant au titre de sa faute personnelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qu’en sa qualité de commettant de Maître [O] en application de l’article 1242 alinéa 5 du code civil.

Les appelants reprochent à Maître [V] de ne pas avoir tenu compte pour son évaluation datant du 19 février 2014, d’un 'porter à connaissance’ du 12 juillet 2013 établissant une nouvelle carte des zones situées sous le niveau de la mer et instaurant une bande de précaution inconstructible sur laquelle se trouvait le bien attribué à Madame [K], document mis en ligne sur le site de la DREAL de Normandie et également consultable en Mairie.

Ils estiment que s’agissant de dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité publique, l’article L.410-1 relatif à la validité pendant dix-huit mois des indications figurant dans un certificat d’urbanisme, ne peut être valablement invoqué.

Ils ajoutent que le POS ne saurait prévaloir sur les dispositions du 'porter à connaissance'.

Ils estiment que Maître [V] aurait dû effectuer des investigations complémentaires pour assurer de l’effectivité de son acte et garantir aux co-partageants que le terrain était réellement constructible.

Maître [V] soutient quant à lui, que les indications figurant dans le certificat d’urbanisme qui étaient valables pendant dix-huit mois, étaient suffisantes et que le 'porter à connaissance’ ne constitue pas une norme qui s’imposerait à tous, et qui entraînerait une interdiction de construire sur la parcelle concernée.

Il ajoute que le 'porter à connaissance’ n’est pas une disposition d’urbanisme ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique de telle sorte que l’exception à la règle des dix-huit mois de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme ne peut être invoquée.

L’article L.132-2 du code l’urbanisme applicable au 'porter à connaissance’ dispose :

' L’autorité administrative compétente de l’Etat porte à la connaissance des communes ou de leurs groupements compétents :

1° Le cadre législatif et réglementaire à respecter

2° les projets des collectivités territoriales et de l’Etat en cours d’élaboration ou existants.

L’autorité administrative compétente de l’Etat transmet à titre d’information l’ensemble des études techniques dont elle dispose et qui sont nécessaires à l’exercice de leur compétence en matière d’urbanisme.

Tout retard ou toute omission dans la transmission de ces informations est sans effet sur les procédures engagées par les communes ou les groupements.'

Il apparaît donc à la lecture de ce texte que le 'porter à connaissance’ n’a aucune valeur normative, mais constitue seulement une information mise à la disposition des communes en vue de l’élaboration d’un POS ou d’un PLU.

Si ce 'porter à connaissance’ est effectivement antérieur à l’évaluation effectuée par Maître [V] le 19 février 2014, et à la rédaction de l’acte de partage le 29 avril suivant, son existence était sans incidence sur le caractère constructible du terrain à ces dates, dès lors qu’il n’en avait pas été fait application par la commune pour modifier son POS ou son PLU.

Il ne peut donc être reproché à Maître [V] de ne pas en avoir tenu compte au jour de son évaluation, le 19 février 2014.

Il ne peut davantage lui être reproché de s’être contenté d’un certificat d’urbanisme qui n’a qu’un caractère informatif, pour reprendre par l’intermédiaire de son préposé, Maître [O], cette même valeur dans l’acte de partage.

En effet, au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme, soit le 28 février 2014, la parcelle attribuée pour moitié à Madame [K] dans le cadre du partage, était bien constructible, et le demeurait au moins durant une période de dix-huit mois en vertu de l’article L.410-1 du code l’urbanisme.

L’exception prévue par ce texte concernant les dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, invoquée par les appelants, est inapplicable à un 'porter à connaissance', qui ne constitue pas une disposition d’urbanisme, mais une information mise à la disposition des communes.

Il sera rappelé que l’acte reçu par l’étude, n’était pas un acte de vente qui aurait certes nécessité que le notaire ne se contente pas d’un simple certificat d’urbanisme pour s’assurer du caractère constructible du bien, mais un acte de partage qui n’obligeait pas le notaire à se livrer à des investigations aussi poussées sur ce sujet, dès lors qu’il avait effectué les vérifications requises quant à l’identité des héritiers et la consistance des biens à partager.

Au surplus, ledit acte contenait une clause intitulée 'Loi littoral', ainsi rédigée :

' L’attributaire reconnaît que la situation de l’immeuble le soumet aux dispositions de la 'loi littoral', codifiée aux articles L.146-1 et suivants du code de l’urbanisme.

Il déclare être informé des prescriptions édictées par cette loi et les textes pris pour son application concernant la limitation de l’urbanisation des espaces proches du rivage, la limitation des constructions dans et hors des zones urbanisées ou d’urbanisation future, la limitation des terrains de camping ou de stationnement des caravanes, la préservation des espaces terrestres et marins remarquables et la limitation des travaux et aménagements possibles.

Les dispositions de la loi littoral étant d’une valeur juridique supérieure au plan d’occupation des sols ou plan local d’urbanisme, l’acquéreur déclare avoir été averti que la constructibilité du terrain objet des présentes peut être remise en cause par une interprétation restrictive que pourrait faire le juge administratif.

L’attributaire déclare avoir eu connaissance, dès avant ce jour, de cette situation, vouloir en faire son affaire personnelle et s’interdire toute action à ce sujet contre qui que ce soit.'

Madame [D] était donc informée de ce que le caractère constructible du terrain qui lui était attribué, en indivision avec sa tante, n’était pas immuable du fait de sa situation en bordure du littoral, étant en outre rappelé, qu’il pouvait également perdre ce caractère lors d’une modification du POS ou du PLU de la commune.

Il apparaît donc au regard de ces éléments, qu’aucune faute ne peut être reprochée à Maître [V] tant à titre personnel qu’en sa qualité de commettant de Maître [O], quant à la valeur du terrain au moment où ont été établis la valorisation du terrain et l’acte de partage puisque les diligences nécessaires ont été effectuées.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [D] de leurs demandes à son encontre.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires formées par les appelants qui sont relatives à l’évaluation de leurs préjudices, le jugement étant donc confirmé en ce qu’il a rejeté toutes autres demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [D] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner à payer aux intimés unis d’intérêts, une somme de 3.500,00 € sur ce fondement, et de les débouter de leur demande à ce titre

Succombant, ils seront condamnés aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’ils les a condamnés aux dépens de première instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Ecarte des débats les conclusions notifiées le 5 septembre 2023 par Monsieur et Madame [D] ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 19 novembre 2020,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [G] son épouse à payer à Maître [S] [V] et Maître [P] [O] unis d’intérêts, une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [G] son épouse de toutes leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] et Madame [Y] [G] son épouse aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON