AFFAIRE :N° RG 23/02845 -

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 06 Décembre 2023 du Juge des contentieux de la protection de CAEN

RG n° 23/00575

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [L] [N] [W]

né le 05 Février 1965 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [J] [R] épouse [W]

née le 06 Mars 1969 à [Localité 7] (LIBAN)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés et assistés par M^e Gervais MARIE-DOUTRESSOULLE, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame [F] [P]

née le 06 Mai 1987 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [D] [I]

né le 08 Mars 1986 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés et assistés par M^e Nicolas DELAPLACE, substitué par M^e Laura MURIS, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 12 septembre 2024

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 07 novembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 19 mars 2014, la SCI Icane a donné à bail à M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] un pavillon, un terrain d’environ 100m² et un garage, situés [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée [Cadastre 8], moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre une provision sur charges de 15 euros. Ce bail a été reconduit tacitement.

Par acte du 10 août 2021, la SCI Icane a vendu à M. [D] [I] et Mme [F] [P] un ensemble immobilier situé [Adresse 3], incluant l’immeuble loué aux époux [W].

M. [I] et Mme [P] ont fait édifier une maison d’habitation en limite de la parcelle louée et procédé à la démolition et à la reconstruction du garage objet du bail.

Se plaignant de diverses nuisances à raison des travaux ainsi menés et des manquements des bailleurs à leur obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, les époux [W] ont, par acte de commissaire de justice du 24 février 2023 assigné les consorts [I]-[P] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et condamner les bailleurs à leur verser une provision.

Par ordonnnance de référé du 6 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— débouté M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] de leur demande de provision ;

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamné solidairement M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] à payer à M. [D] [I] et Mme [F] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] aux dépens ;

— rappelé que la décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 12 décembre 2023 adressée au greffe de la cour, M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions déposées le 23 mai 2024, M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] demandent à la cour de :

— Les recevoir en leur appel et le déclarer bien fondé,

— Réformer l’ordonnance de référé entreprise,

Au principal,

— Renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais cependant,

Dès à présent,

— Ordonner une expertise confiée à tel expert judicaire qu’il plaira de désigner avec la mission de :

* se transporter sur les lieux,

* prendre connaissance des pièces et des courriers échangés entre les parties, notamment le bail,

* décrire les travaux effectués par le propriétaire,

* décrire les modifications apportées par le propriétaire à la chose louée,

* décrire les sources de préjudices s’en suivant au préjudice des locataires, notamment les manquements du bailleur à permettre à son locataire la jouissance paisible des lieux loués,

* évaluer le préjudice quant à la diminution de la surface des biens loués, perte d’ensoleillement, nouveau vis-à-vis, dégradation dans le jardin, suppression d’arbres et gazon,

* évaluer le préjudice quant à l’apparition d’humidité dans le garage et le défaut d’éclairage du garage,

* évaluer le préjudice professionnel résultant du manque à gagner subi par Mme [J] [W] du fait des difficultés qu’elle rencontre désormais à recevoir des enfants dans le cadre de son métier d’assistante maternelle consécutivement à la réalisation des travaux effectués par le bailleur qui, en outre, prive les enfants de pouvoir se rendre paisiblement dans le jardin comme il pouvait le faire précédemment,

* décrire les préjudices subis pendant les travaux et décrire les sources de préjudices qui demeurent à la fin des travaux,

* l’expert devant donner son avis sur l’importance des sources de préjudice, les remèdes à y apporter, sur les dommages et intérêts dont les bailleurs seront redevables envers les locataires au titre des préjudices de jouissance et préjudice moral, et dresser son rapport dans le délai qu’il lui sera imparti,

— Condamner M. [I] et Mme [P] à supprimer les trois vues directes qu’ils ont instaurées sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— Condamner M. [I] et Mme [P] à payer à M. et Mme [W] une provision de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices toutes causes confondues dès lors que l’obligation pesant sur les bailleurs n’est pas sérieusement contestable eu égard aux manquements commis par lui à son obligation d’assurer la jouissance paisible à ses locataires (article 1719 alinéa 3 du code civil)

— Condamner M. [I] et Mme [P] à payer à M. et Mme [W] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [I] et Mme [P] aux dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 6 juin 2024, Mme [F] [P] et M. [D] [I] demandent à la cour de :

— Débouter M. et Mme [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— Confirmer purement et simplement l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions,

Y additant,

— Condamner M. [W] et Mme [W] à payer la somme de 6.000 euros à M. [I] et Mme [P] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [W] et Mme [W] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

L’article 145 du code de procédure civile énonce que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est établi et constant qu’à compter de mars 2022, après l’obtention d’un permis de construire, M. [I] et Mme [P] ont fait édifier sur leur terrain une maison individuelle jouxtant l’immeuble donné à bail aux époux [W].

Outre la gêne et les perturbations générées pendant les travaux tenant notamment à la pose d’un échafaudage et aux passages des ouvriers sur le terrain loué, aux nuisances sonores, à la privation du jardin et aux difficultés d’accès qui auraient impacté l’activité d’assistante maternelle de Mme [W], les locataires soutiennent que la nouvelle construction leur cause un préjudice de jouissance lié en particulier à la perte d’ensoleillement, à la dégradation et la diminution de la surface du jardin, à l’abattage d’arbres et d’une haie, à la perte d’intimité du fait de la création de trois fenêtres ayant vue directe sur leur jardin et à la suppression du caractère champêtre des lieux.

Ils ajoutent que le nouveau garage présente des désordres d’humidité.

Les bailleurs répliquent que la désignation d’un expert n’est pas justifiée, que les quelques détériorations et désagréments subis ont été temporaires et ont été indemnisés par des réductions de loyer pendant la durée des travaux.

Les pièces produites par les appelants, à savoir des photographies (avant et après les travaux), des témoignages et des procès-verbaux de constat d’huissier en date des 2 mai 2023 et 29 avril 2024, mettent en évidence les modifications apportées à la chose louée par les bailleurs et sont de nature à accréditer la réalité des allégations des locataires relativement à la perte de superficie du terrain, de végétation, de lumière et d’intimité .

Ces atteintes au bien loué sont susceptibles de relever de la responsabilité du bailleur au titre de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux au preneur, en vertu des clauses du bail et notamment de l’article 1719 du code civil.

Les justificatifs communiqués sont cependant insuffisants pour apprécier l’ampleur des modifications apportées à la propriété louée et déterminer et chiffrer les préjudices de jouissance subis par les locataires.

Dans ces conditions, les appelants justifient d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à laquelle il convient de faire droit.

Il convient de débouter les appelants de leur demande de provision de 10.000 euros, laquelle est sérieusement contestable au regard des réductions de loyer déjà consenties par les intimés et de l’insuffisance des éléments permettant d’évaluer l’importance des préjudices.

Il y a lieu également de les débouter de leur demande de suppression des trois vues directes fondée sur l’article 678 du code civil, une telle prétention relevant de la compétence du juge du fond et non du juge des référés.

M. [D] [I] et Mme [F] [P] succombant, sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel, à payer à M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sont déboutés de leur demande formée à ce titre.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées.

Par ailleurs, pour le suivi de l’expertise, il sera fait application de l’article 964-2 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

INFIRME la décision entreprise sauf en ce qu’elle a débouté M. et Mme [W] de leur demande de provision ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder M. [L] [O], expert près la cour d’appel de Caen, demeurant, [Adresse 4], lequel aura pour mission de :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception,

— se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

Afin de :

— se rendre sur place,

— se faire communiquer par les parties tous documents utiles,

— décrire les travaux litigieux effectués par M. [I] et Mme [P],

— décrire les modifications apportées par M. [I] et Mme [P] à la chose louée,

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, de déterminer la responsabilité éventuellement encourue par le bailleur au titre de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux aux locataires, et les préjudices éventuellement subis par ces derniers tant pendant les travaux que postérieurement à leur exécution, puis, s’il y a lieu, donner son avis sur leur évaluation,

— en particulier, donner son avis sur les éventuels préjudices liés à la diminution de la surface des biens loués, à la perte d’ensoleillement, au nouveau vis-à-vis, à la dégradation du jardin, à la suppression de végétaux, à l’humidité et au défaut d’éclairage dans le garage; s’il y a lieu, les chiffrer,

— en particulier, donner son avis sur l’éventuel préjudice professionnel subi par Mme [W], s’il y a lieu, le chiffrer,

— donner son avis sur les remèdes à apporter aux désordres et préjudices,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer en ce cas de nous en aviser,

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise,

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, rendue d’office ou sur simple requête,

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties,

DIT qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions et leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ;

RAPPELLE les dispositions du second alinéa de l’article 276 du Code de Procédure Civile modifiées par l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

' 'Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge',

' 'Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties',

' 'L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées’ ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal judiciaire de Caen avant le 30 octobre 2025 (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception.

DIT que les frais d’expertise seront avancés par M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] qui devront consigner la somme de 3.500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes du tribunal judiciaire de Caen, avant le 30 décembre 2024 étant précisé que :

— la charge définitive de la rémunération de l’expert incombera, sauf transaction, à la partie qui sera condamnée aux dépens,

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime), l’affaire pourra être rappelée à l’audience et l’instance poursuivie sans que l’expertise ait été réalisée, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

DIT que l’expert portera à la connaissance des parties le montant prévisible de ses honoraires à l’issue de la 1ère réunion d’expertise ;

CONFIE le contrôle et le suivi de la présente mesure d’instruction au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Caen auquel le dossier de ladite mesure est renvoyé ;

REJETTE la demande de M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] tendant à la suppression des vues directes ;

CONDAMNE M. [D] [I] et Mme [F] [P] à payer à M. [L] [W] et Mme [J] [R] épouse [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [D] [I] et Mme [F] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [I] et Mme [F] [P] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY