AFFAIRE : N° RG 22/01406 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G74M

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ de [Localité 6] du 19 Mai 2022

RG n° 18/00353

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

APPELANTE :

La Société STRATEGIES INTERNATIONAL FINANCIAL

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 2] – USA

représentée et assistée de M^e Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

Le CONSEIL DEPARTEMENTAL DE LA MANCHE

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 1]

représenté par M^e Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN, assisté de M^e Thomas PIERSON, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS : A l’audience publique du 03 avril 2025, après réouvertude des débats du 11 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 24 Juin 2025, après prorogations du délibéré initialement fixé au 10 juin 2025 puis au 17 juin 2025, et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 29 juin 2015 devant Me [Z] [M], notaire à [Localité 3], la société Stratégies International Financial LLC a acquis auprès du département de la Manche un ensemble immobilier sis sur la commune de [Adresse 9], consistant en un manoir du 16ème siècle avec deux tourelles, une grande charetterie du 17e siècle, une dépendance accolée, un petit bâtiment et parking, et un chemin d’accès dénommé '[Adresse 14]', le tout représentant une surface de l hectare 96 ares 18 centiares, outre divers meubles et objets mobiliers contenus dans les bâtiments, moyennant le prix total de 720 000 euros.

L’acte prévoyait que l’entrée en jouissance d’une partie des locaux d’une surface approximative de 545 m², des places de stationnement situées à l’arrière du manoir et des jardins situés devant le manoir, qui resteraient occupés par le vendeur sans indemnité, aurait lieu à compter du 1er juin 2016 au plus tard, le vendeur s’engageant à supporter les charges de fonctionnement de l’ensemble immobilier (eau, électricité, gaz, téléphone…) jusqu’au jour de la libération des lieux.

Il était précisé que les dits locaux avaient été mis à disposition gratuitement par le conseil général de la Manche au profit du [Adresse 16] aux termes d’une convention sous seing privé du 31 octobre 1997 modifiée par avenant du 18 décembre 2006 à effet au 1er janvier 2007, portant la surface des lieux mis à disposition de 328 m² à 641 m².

A la suite du déménagement du syndicat mixte Parc naturel régional des marais du Cotentin et du Bessin, et de la mise à disposition des lieux à l’acquéreur, M. [YG] [V], président de la société Stratégies International Financial, a sollicité le département pour son intervention sur une fuite d’eau qu’il indiquait avoir découverte au départ des occupants.

Par lettre du 27 mai 2016, M. [FG] [D], directeur du patrimoine départemental agissant par délégation du président du conseil départemental de la Manche a répondu à M. [V] qu’il ne pouvait pas donner une suite favorable à sa demande 'dans la mesure où aucun élément ne permettait de considérer que cette fuite était antérieure à juin 2015", ajoutant que 'cela ne peut donc constituer un vice caché'.

M. [V], ès qualités, a sollicité plusieurs professionnels aux fins de trouver l’origine de la fuite, laquelle a été mise au jour le 23 août 2016 par M. [HP] [K], artisan. Le lendemain, soit le 24 août 2016, Me [TN] [Y], huissier de justice, a dressé un procès-verbal de constat.

Par ordonnance du 26 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Coutances, saisi par la société Stratégies International Financial LLC, a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire du département de la Manche et du syndicat mixte des parcs et marais, désignant à cette fin M. [MI] [H] pour notamment, décrire les désordres et leur nature et donner son avis sur les responsabilités encourues et les préjudices susceptibles d’être occasionnés.

L’expert a rendu son rapport le 16 janvier 2018.

Par acte du 28 février 2018, la société de droit américain Stratégies International Financial LCC a fait assigner le conseil départemental de la Manche devant le tribunal judiciaire de Coutances pour obtenir la résolution de la vente conclue le 29 juin 2015 et sa condamnation au remboursement intégral du prix versé, outre les frais notariés et droits d’enregistrement, les impôts fonciers payés depuis l’acte de vente, et la somme de 335.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel lié aux travaux déjà réalisés et de son préjudice de jouissance.

En dernier lieu, la société Stratégies International Financial ne sollicitait plus la résolution de la vente, mais réclamait, sur le fondement principal du dol et subsidiairement celui de la garantie des vices cachés, la condamnation du défendeur au paiement de diverses sommes en réduction du prix de vente et dommages et intérêts.

Par jugement avant dire droit en date du 17 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Coutances a :

— rejeté les exceptions tirées de la nullité de l’expertise ;

— ordonné la réouverture des débats ;

Avant dire droit sur le surplus des demandes,

— invité l’expert judiciaire à s’expliquer plus amplement sur le lien de causalité entre la fuite d’eau et les désordres constatés,

— convoqué M. [H] à cette fin à l’audience du 7 novembre 2019 à 14 heures afin qu’il soit entendu par le tribunal sur cette interrogation ;

— sursis à statuer sur les autres demandes.

A l’audience du 7 novembre 2019, l’expert a répondu aux questions du tribunal et des parties sur le lien de causalité entre la fuite d’eau et les désordres constatés.

Par un nouveau jugement avant dire droit rendu le 14 novembre 2019, la même juridiction a :

— ordonné un transport sur les lieux pour le 20 décembre 2019 à 10 heures ;

— invité l’expert judiciaire, M. [H] à y assister, et a complété sa mission aux fins de vérifier l’état d’assèchement des bâtiments depuis la réparation effectuée par l’acquéreur sur les canalisations d’eau ;

— invité M. [ZD] [E], fontainier, cité par l’expert dans son rapport, à y assister aux fins de préciser au tribunal ce qu’il avait pu évoquer auprès de l’expert sur le caractère anormal des consommation d’eau, l’information effectuée sur la situation auprès des propriétaires de l’époque, et le fonctionnement des compteurs malgré l’absence d’utilisation d’eau ;

— ordonné au conseil départemental qu’il fournisse un état des emplois occupés comprenant le temps de travail de chaque employé dans les cinq années précédent la vente du 29 juin 2015 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Il a été dressé procès-verbal d’exécution de la mesure d’instruction réalisée le 20 décembre 2019.

Par ordonnance du 8 octobre 2020, le juge de la mise en état a ordonné un complément d’expertise aux fins de rechercher l’éventuelle présence d’une source ou d’une nappe d’eau dans les sous-sols du manoir susceptible d’expliquer la présence d’autant d’eau et les désordres relevés.

M. [H] a donc établi un second rapport d’expertise le 3 septembre 2021.

Dans l’intervalle, suite au transport sur les lieux, M. [YG] [V], en sa qualité de président de la société Stratégies International Financial, a déposé plainte le 4 décembre 2019 auprès du procureur de la République de [Localité 6] à l’encontre du président du conseil départemental de la Manche pour tromperie, destruction et/ou dissimulation d’éléments de preuve nécessaires à l’établissement de la vérité et subornation de témoins.

A la suite de l’enquête effectuée par la direction départementale de la sécurité publique de la Manche, la plainte a été classée sans suite le 3 août 2020 pour 'infraction insuffisamment caractérisée'.

Une nouvelle plainte avec constitution de partie civile déposée le 29 septembre 2020 par M. [YG] [V], ès qualités, à l’encontre du président du conseil départemental de la Manche a donné lieu, par un réquisitoire introductif du 27 juillet 2021, à l’ouverture d’une information judiciaire des chefs d’escroquerie et de subornation de témoins.

Le 30 juillet 2024, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Coutances rendra une ordonnance de non-lieu, motivée d’une part, par l’absence de tout acte positif et de manoeuvres frauduleuses caractérisés de nature à constituer l’infraction d’escroquerie, et d’autre part, le non-établissement de menaces de mise en péril de l’emploi en cas de témoignage des agents du département en faveur de M. [YG] [V] de nature à constituer un élément de l’infraction de subornation de témoins.

Par arrêt en date du 29 octobre 2024, la chambre de l’instruction de la présente cour constatera le désistement de M. [V] [YG], ès qualités, de son appel formé à l’encontre de l’ordonnance de non-lieu rendue par le juge d’instruction de [Localité 6] le 30 juillet 2024.

Par jugement du 19 mai 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :

— débouté la société Stratégies International Financial de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Stratégies International Financial à payer au conseil départemental de la Manche la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la société Stratégies International Financial au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Stratégies International Financial aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 9 juin 2022, la société Stratégies International Financial a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 octobre 2024, la société Stratégies International Financial demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances le 19 mai 2022 en ce qu’il:

* l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

* l’a condamnée à payer au conseil départemental de la Manche la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* a rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

* a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

* a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

— condamner le conseil départemental de la Manche à lui payer les sommes suivantes :

* 22.208,20 euros HT soit 26.383,35 euros TTC au titre de la reprise de la totalité de l’alimentation en eau potable du site selon devis de la société Duval Travaux Publics du 7 juin 2021 avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction jusqu’à complet paiement ;

* 54.640 euros HT soit 65.568 euros TTC au titre de la reprise du dallage et des aménagements intérieurs dans la salle de réception selon devis de la société Avallon Rénovation du 23 juin 2021 avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction jusqu’à complet paiement ;

* 10.204,80 euros HT soit 12.244,92 euros TTC au titre des travaux de reprise et de remise en état dans la cave, l’office et les bureaux selon devis de la société Diesnis du 7 août 2017 avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction jusqu’à complet paiement ;

* 7.120 euros HT soit 8.544 euros TTC au titre des travaux de plomberie pour raccordement de la nouvelle alimentation à l’intérieur du bâtiment selon devis de la société [J] du 27 novembre 2017 avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction jusqu’à complet paiement ;

* 51.283,38 euros en réparation du préjudice matériel subi;

* 100.000 euros au titre du préjudice d’exploitation subi depuis le mois de mai 2016 ;

Subsidiairement, sur le seul préjudice d’exploitation :

— ordonner une expertise comptable aux fins de déterminer le préjudice d’exploitation subi par elle et désigner tel expert qu’il plaira afin d’y procéder ;

— condamner le conseil départemental de la Manche à lui payer la somme de 90.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice d’exploitation ;

En tout état de cause,

— condamner le conseil départemental de la Manche à lui payer la somme de 20. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, comprenant notamment, les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 octobre 2024, le conseil départemental de la Manche demande à la cour de :

A titre principal,

— constater l’absence de dol ;

— dire et juger que la preuve de l’antériorité du vice n’est pas démontrée ;

— dire et juger que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés doit recevoir pleine application ;

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances ;

A titre subsidiaire,

— limiter l’indemnisation de la société Stratégie International LLC à la somme de 21.069,58 euros ;

— débouter la société Stratégie International LLC pour le surplus ;

En tout état de cause :

— condamner la société Stratégie International LLC à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Stratégie International LLC aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 30 octobre 2024.

Initialement fixée à l’audience collégiale du 12 novembre 2024 devant la cour autrement composée, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025, délibéré prorogé au 18 février 2025. A cette date, à la suite du départ en retraite du président de la chambre, les débats ont été rouverts par mention au dossier et l’affaire de nouveau fixée à l’audience du 3 avril 2025 tenue par le même magistrat rapporteur.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

En cause d’appel, la société Stratégies International Financial fonde ses demandes à titre principal sur la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le dol commis par le conseil départemental de la Manche.

I-Sur la garantie des vices cachés :

Le tribunal a retenu que le manoir était entaché d’un vice caché préexistant à la vente et rendant l’immeuble impropre à sa destination d’habitation jusqu’à ce qu’il soit remédié aux désordres.

Toutefois, il a considéré que le conseil départemental était fondé à se prévaloir de l’application de la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente dès lors que ni la connaissance du vice par le département, ni sa qualité de professionnel ou encore sa mauvaise foi n’étaient démontrées.

La société Stratégies International Financial fait valoir que les conditions de l’application de la garantie des vices cachés sont réunies ainsi que l’a exactement considéré le premier juge.

Elle fait état de l’existence d’une fuite d’eau potable sous le dallage de la salle de réception ayant pour origine un défaut de conformité du raccord sous dallage inaccessible, de la gravité incontestée des désordres relevés en résultant tels que l’affaissement des remblais sous dallage compromettant la solidité de l’ouvrage, et enfin de l’antériorité certaine de la fuite à la vente telle que mise en évidence par l’expert judiciaire.

En revanche, elle invoque l’inefficacité de la clause d’exclusion stipulée à l’acte de vente, en raison d’une part, de son inopposabilité au regard de la qualité des parties à l’acte et d’autre part, de la connaissance du vice par le département de la Manche avant la vente.

L’appelante fait valoir que le conseil départemental de la Manche, qui gère un nombre considérable de biens de tous types, intervient régulièrement dans des opérations immobilières,

et dispose d’une compétence technique en matière immobilière, doit être qualifié de vendeur professionnel ce d’autant plus, que celui-ci a agi en vendeur constructeur pour avoir assuré la maîtrise d’oeuvre des travaux de rénovation du manoir ayant débuté vers l’année 1994.

Elle souligne qu’en tout état de cause, le vendeur avait connaissance du vice affectant le bien vendu, ce que l’expert judiciaire a conclu au demeurant, compte tenu des nombreuses traces d’humidité fort anciennes affectant le bâtiment, et des consommations anormales d’eau révélatrices d’une fuite au regard du taux d’occupation des bâtiments depuis de nombreuses années. Elle ajoute que la présence de déshumidificateurs dans un local à usage de bureaux confirme la connaissance par le département des problèmes d’humidité affectant les lieux et donc de l’existence de la fuite litigieuse, laquelle est par ailleurs attestée par plusieurs témoins.

En conséquence, la société Stratégies International Financial s’estime fondée à obtenir du vendeur sa condamnation à l’indemniser de l’ensemble des préjudices subis dont elle justifie en application de l’article 1644 du code civil, à savoir le coût des travaux de reprise, son préjudice matériel et ses pertes d’exploitation.

Le conseil départemental de la Manche réplique que la société Stratégies International Financial ne démontre pas que la garantie des vices trouve à s’appliquer faute par lui de rapporter la preuve que le défaut était antérieur à la vente.

Il affirme pour sa part que la fuite active réparée par l’appelante depuis lors, est apparue postérieurement à la vente du bien, ainsi que le révèle l’examen comparé des consommations d’eau tenant compte de l’occupation des locaux par 28 agents du [Adresse 16] jusqu’à leur départ des lieux en avril 2016, comme de la fréquence d’accueil de réunions extérieures tenues dans les dits locaux.

De surcroît, il fait état de l’historique de sa gestion des sinistres afin de remédier aux désordres recensés sur le réseau d’alimentation d’eau depuis 2003 et de l’évolution des modalités d’occupation des locaux, de nature à expliquer les pics de consommation relevés les années antérieures à la vente, sans que l’évolution des consommations d’eau ne traduise pour autant l’existence de la fuite litigieuse avant le départ des occupants du manoir.

Enfin, il indique que la persistance après réparation de la fuite de la présence anormale d’eau au niveau d’un fossé situé sur les avants cotés gauches du manoir et relevée par certains témoins exclut tout lien de causalité avec la fuite.

En tout état de cause, le conseil départemental se prévaut de la clause d’exclusion de garantie, laquelle devra recevoir application.

Il rappelle que selon la jurisprudence rendue en matière de vice caché, la qualité de vendeur professionnel s’apprécie en fonction de l’activité du vendeur, telle que définie habituellement par son objet social et que la vente de plusieurs immeubles par une collectivité territoriale n’a pas pour effet de lui conférer la qualité de vendeur professionnel dès lors qu’elle ne réalise pas des actes de vente à titre principal.

Après avoir rappelé l’ensemble des missions d’un département, il ajoute qu’en l’occurrence, la vente du bien immobilier litigieux n’a pas de rapport direct avec l’objet de son activité, nonobstant la direction du patrimoine départemental et les quatre agents affectés à ce service pour la gestion de son domaine privé.

Il précise que son activité ne vise pas à générer un profit et qu’il ne se livre pas à une activité d’acquisition pour revente dans le but de générer une plus-value, rappelant que le nombre de cessions immobilières représente 0,05% de ses recettes, que le manoir a été vendu à un montant inférieur à l’estimation des services fiscaux, ce encore par l’intermédiaire d’un agent immobilier auquel il avait confié un mandat de vente, ce qui démontre qu’il n’exerce pas cette activité de manière habituelle et professionnelle.

Enfin, il signale qu’il n’a assuré la maîtrise d’oeuvre d’aucun travaux depuis le 1er avril 1996, date à laquelle il est devenu propriétaire du manoir.

Par ailleurs, il entend démontrer qu’il n’a jamais été informé de l’existence de la fuite litigieuse, que les témoignages dont se prévaut la société Stratégies International Financial ne sont pas probants et qu’à l’inverse, les agents du syndicat mixte désignés par M. [V] comme ayant été informés sur ce point, entendus par les services de police, ont tous déclarés le contraire.

Il ajoute que les relevés de consommation d’eau ne lui permettaient pas de déceler le vice allégué au regard de l’occupation des locaux et relève que divers professionnels intervenus à la demande de l’acquéreur ne sont pas même parvenus à détecter la fuite malgré leur qualité de sachant et les moyens mis en oeuvre.

En définitive, il considère qu’aucun élément ne permet de retenir la mauvaise foi alléguée à tort à son encontre.

Subsidiairement, il conclut à la limitation de l’indemnisation à allouer à la société Stratégies International Financial à la somme totale de 21.069,58 euros, dont 18.069,58 euros au titre des seuls travaux de reprise nécessaires en lien avec la fuite litigieuse et consistant au renforcement du dallage et à la reprise du sol de la salle de réception, outre la somme de 3.000 euros HT exposés pour la recherche de fuite.

Enfin, il relève que la société Stratégies International Financial ne justifie pas de l’existence de pertes d’exploitation et rappelle qu’une mesure d’instruction ne saurait être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans la charge de la preuve qui lui incombe.

Sur ce,

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le succès d’une action en garantie des vices cachés suppose de la part du demandeur de rapporter la preuve d’un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l’usage.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Lorsqu’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés a été stipulée, elle n’est pas opposable à l’acheteur par le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices et qui est tenu de les connaître.

— Sur l’existence d’un vice caché, grave et antérieur à la vente :

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [H] établi le 15 juillet 2018 a mis en évidence que l’immeuble était affecté de désordres importants du fait de l’humidité constatée dans les différents locaux intérieurs ainsi que sur les parois extérieures de l’immeuble dont la construction a été édifiée en maçonnerie de moellons.

Il conclut à l’existence d’une 'fuite importante qui a généré une dégradation des enduits et des joints de maçonnerie des parois extérieures, ne compromettant pas la solidité des maçonneries, mais qui a provoqué un affaissement du remblai sous dallage qui compromet la solidité des ouvrages de béton constituant ce dallage'.

Il ajoute que la fuite d’eau a pour origine 'un défaut d’exécution par la mise en place de raccords sur l’alimentation d’eau potable enterrée sans accessibilité’ (…) 'en contradiction avec la réglementation en la matière.'

M. [H] a précisé que pour permettre de retrouver un réseau d’alimentation conforme à la réglementation, il proposait de reprendre cette alimentation en totalité en contournant le bâtiment par la façade Nord.

Il convient de rappeler que c’est à l’occasion du relevé de compteur réalisé le 3 mai 2016 lors de l’entrée en jouissance du manoir par la société Stratégies International Financial, que M. [E], fontainier et employé du syndicat IAEP [Localité 8], a informé l’acquéreur, selon les termes de son attestation de 'l’existence d’une fuite d’eau', au constat d’un compteur tournant malgré l’absence d’utilisation, et d’une consommation anormale d’eau que celui-ci disait avoir constatée à chaque relevé effectué depuis plus de dix ans.

L’attestation de M. [P], plombier, sollicité par M. [V] pour procéder courant mai 2016, ce en vain, à la recherche et la réparation d’une fuite, et celle de M. [HP] [K] du 4 octobre 2018, artisan intervenu en dernier lieu pendant trois semaines en août 2016, révèlent que la mise au jour de l’existence et de l’origine de cette fuite, suspectée par l’acquéreur dès son entrée en jouissance de la partie des locaux précédemment occupés par le syndicat mixte des parcs et marais, ont nécessité de démonter le plancher de la salle de réception, d’arracher le sous-plancher et de découper une partie de la dalle en béton. A la suite de ces travaux, il a été constaté une importante remontée d’eau, et après évacuation d’une grande quantité d’eau sous la dalle, une 'énorme fuite sur un raccord enterré sous les fondations', au remplacement duquel a procédé M. [K] le 23 août 2016.

Me [Y], huissier de justice, sitôt mandaté par l’appelante, a ainsi relevé, dans son procès-verbal établi le lendemain, 24 août 2016, que des recherches et des creusements avec tranchées avaient été réalisés dans le parc de la propriété sur le parcours de la canalisation d’eau depuis le compteur jusqu’au bâtiment, que le parquet de la grande salle de réception et le plancher technique avaient été enlevés et que la dalle de béton située en dessous des planchers et granulés avait été cassée et percée sur un espace d’un mètre carré, observant la présence d’un té avec raccord de trois tuyaux d’alimentation en eau ne fuyant plus, relevant cependant que 'la terre du sol située au-dessous de celui-ci était entièrement humide et imbibée d’eau’ et mentionnant l’existence d’un vide d’environ 58 cm de profondeur sous la dalle.

L’expert judiciaire a lui-même confirmé l’existence d’un vide sous dallage qu’il a cependant mesuré à 22 cm, lequel a été 'obtenu par l’affouillement provoqué par un apport d’eau important'.

Enfin, il sera indiqué que le complément d’expertise ordonné à la suite du transport sur les lieux du tribunal, a permis d’écarter définitivement l’hypothèse de l’existence d’une source ou d’une nappe passant sous le manoir, ce qui a été démontré par le rapport de la société Solugéo sollicitée par l’expert, et dont 'les sondages et le suivi pizeométrique réalisés ont mis en évidence l’absence de circulation d’eau peu profonde provenant de l’amont du manoir et susceptibles d’atteindre son infrastructure.'

Ainsi, dans son rapport d’expertise du 3 septembre 2021, M. [H] mentionnait que cette analyse confirmait bien que l’apport d’eau du bâtiment n’avait pas d’autre cause que la fuite détectée sur le raccord mécanique.

L’expert a aussi précisé que s’il était normal que les murs d’une construction en maçonnerie de moellons datant du début du 16 ème siècle contiennent une certaine humidité, il a signalé toutefois que la pente du terrain sur lequel est assise la construction permettait un réel assainissement des maçonneries et évitait une stagnation en pieds de celles-ci, considérant que l’humidité des murs constatée dans la cave était faible et acceptable pour un bâtiment de cette ancienneté.

L’ensemble de ces éléments conduit la cour à approuver le tribunal ayant retenu l’existence d’un vice caché de la chose vendue résultant d’une fuite d’eau importante située sous dallage de la salle de réception ayant pour origine la défaillance d’un raccord inaccessible, et d’une gravité telle qu’elle compromettait la solidité d’une partie importante de l’immeuble et rendait de ce fait celui-ci impropre à sa destination d’habitation et, en tout cas, en diminuait significativement son usage.

De surcroît, la cour estime que la preuve est suffisamment rapportée de l’antériorité du vice à la vente intervenue le 29 juin 2015.

En effet, M. [H] a constaté lors de la réunion du 9 mai 2017, en intérieur, la dégradation par les remontés d’humidité du bas du mur du bureau voisin à la salle de réception (bureau 3 sur le plan de l’expert), la présence de traces de remontées d’humidité sur un mur de la salle de réception, l’humidité des parois en sous-sol, et en extérieur, des joints de maçonnerie gorgés d’eau en façade sud de la salle de réception, des auréoles sur les parties enduites de la façade et visibles en partant du sol ainsi que sur la partie en maçonnerie de moellons apparents.

Il a considéré que ces dégradations qu’il relevait plus d’un an après la réparation de la fuite, ajoutées à l’affaissement des remblais sous dallage et au vide de plus de 20 cm creusé sous le dallage provoqué par l’apport d’eau, 'ne pouvaient pas être apparues en l’espace de quelques mois', certes sans autre précision, se référant au surplus aux attestations du fontainier et à un courrier du syndicat IAEP [Adresse 7] Veys ayant relevé le caractère excessif des consommations d’eau depuis plusieurs années.

Toutefois, l’expert judiciaire a été entendu par le tribunal en présence des parties le 7 novembre 2019 pour s’expliquer plus amplement sur le lien de causalité entre la fuite d’eau et les désordres constatés.

Il résulte du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances le 14 novembre 2019 reprenant en substance les dires de M. [H] que celui-ci 's’est montré formel sur le lien de causalité existant entre la fuite et les désordres constatés'. Il a ainsi rappelé à cet effet que les dégradations causées au rez-de-chaussée des bâtiments n’avaient pas pu être causées par des fuites récentes. Il a indiqué avoir constaté que les dalles de pierre avaient été posées sur la terre et que l’eau ainsi emmagasinée suite à la fuite serait remontée dans les murs et qu’enfin, l’affouillement sous les dalles de pierre ne pouvait s’expliquer que par la présence d’eau qui a fini par creuser le sol. Il a ainsi affirmé, s’agissant de l’ancienneté des désordres, que les traces sur les murs témoignaient d’une fuite ancienne, 'datant de plusieurs années', les murs ne se dégradant pas comme ils l’étaient en un an de temps, par une fuite ponctuelle, ajoutant que lorsque la vente a été signée les murs devaient être trempés.

Il sera souligné que dans son second rapport du 3 septembre 2021, M. [H] a indiqué que les nouveaux relevés d’humidité effectués lors du transport sur les lieux du 20 décembre 2019 ce, après remplacement du raccord défectueux, avaient montré une chute relative du taux d’humidité, entre 10,8% et 21,6%, ce qui laissait supposer un assèchement naturel en cours, ajoutant que les parois du manoir en maçonnerie de moellons d’une épaisseur importante (60/80 cm) ne pouvaient que prendre un temps important afin de retrouver leur humidité naturelle qui se situait entre 15 à 20%.

Enfin, la cour relève que le département ne produit aucun avis technique de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert sur l’ancienneté de la fuite d’eau telle que déterminée au terme de son analyse des dégradations constatées.

Par ailleurs, il ne fait pas débat que les consommations d’eau de l’ensemble immobilier ont été établies à partir des relevés annuels de l’index du compteur d’eau effectués par M. [E] selon ses dires 'la plupart du temps au mois de novembre', pour le syndicat IAEP [Localité 8], lequel les facturait ensuite au conseil général de la Manche.

Aucune des parties ne conclut à un éventuel dysfonctionnement du compteur ou de son index.

Ces relevés communiqués, les factures des 14 novembre 2014, 18 décembre 2015 et 24 juin 2016 adressées au conseil général de la Manche, ainsi que le constat de Me [Y] du 24 août 2016, permettent de retenir les éléments suivants concernant les consommations d’eau durant la période 2008 à 2017 ainsi détaillées :

— de novembre 2008 à novembre 2009 : 892 m3

— de novembre 2009 à novembre 2010 : 266 m3

— de novembre 2010 à novembre 2011 : 224 m3

— de novembre 2011 à novembre 2012 : 359 m3

— de novembre 2012 (index de 1881) à novembre 2013 (index de 2325) : 444 m3

— de novembre 2013 (index 2325) à novembre 2014 (index de 2977) : 652 m3

— de novembre 2014 (index de 2977) à novembre 2015 (index de : 3366) : 389 m3

— du 12 novembre 2015 (index de 3366) au 29 avril 2016 (index de 3721) : 355 m3

(soit 5 mois et 17 jours)

— du 29 avril 2016 (index de 3721) au 24 août 2016

(index de 4230 relevé par Me [Y]), période de 3 mois et 26 jours : 509 m3 – période du 24 août 2016 (4230) au mois de novembre 2016 : 54 m3 – période de novembre 2016 à novembre 2017 : 184 m3

Ainsi, par courrier du 11 mai 2017, le syndicat IAEP a informé M. [V] pour la société Stratégies International Financial, qu’il procédait à un écrêtement 'en raison de la fuite importante qui existait sur le réseau de la consommation', rappelant que la consommation pour l’année 2016 avait été de 948 m3.

L’attestation de M. [T], responsable technique de la société Viria, en charge de l’exploitation et la maintenance des équipements de chauffage et de ventilation du manoir de [Localité 4] de 2003 au 29 avril 2016 (dernier marché n°7-083 du conseil départemental de la Manche), établit la découverte d’une fuite sur le réseau de chauffage en novembre 2009 réparée le 22 décembre 2009, puis d’une seconde fuite en octobre 2014 sur un 'ballon électrique ecs au niveau du restaurant', laquelle a été 'résorbée par un agent du conseil départemental'.

Ces deux fuites correspondent aux pics de consommation d’eau constatés lors des relevés de novembre 2009 (consommation de 892 m3 pour l’année 2009) et de novembre 2014 (consommation de 652 m3 pour l’année 2014).

En outre, il est manifeste que la consommation de 509 m3 relevée entre le 29 avril et le 24 août 2016, alors que le manoir était totalement inoccupé, manifeste la présence d’une fuite particulièrement active, laquelle, à l’évidence, était déjà importante sur la période de cinq mois de novembre 2015 à avril 2016 au regard de la consommation de 355 m3 sur cette seule période proche de celle déterminée pour les douze mois de l’année précédente (389 m3).

Enfin, si la consommation de l’année 2015 (389 m3), relevée après qu’il ait été remédié à la fuite du réseau de chauffage détectée en octobre 2014, est devenue similaire à celle de l’année 2012, il demeure que le volume de consommation d’eau de 260/266 m3 en 2010 et 2011, parvenu à plus de 359m3 à compter de l’année 2012, n’a jamais regagné son niveau initial des années 2010 et 2011, même après réparation des fuites détectées en 2009 et 2014 ce, alors qu’il n’est pas fait état d’une évolution quantitative de l’occupation des locaux à compter de 2012.

Ainsi, les relevés de consommation ne sont pas suffisamment probants pour contredire l’appréciation de l’expert sur l’ancienneté de la fuite qu’il date 'de plusieurs années’ au constat des dégradations constatées.

Par conséquent, il doit être considéré que le vice caché, à savoir la fuite d’eau non décelable en raison de l’inaccessibilité du raccord fuyard, était déjà présente au moment de la vente du 29 juin 2015 pour gagner en intensité à compter de novembre 2015, alors que la société Stratégies International Financial n’était pas encore entrée en jouissance pleine et entière du manoir.

— Sur la clause d’exclusion de garantie :

L’acte de vente du 29 juin 2015 a prévu que 'l’acquéreur prendra le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol, ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte'.

Une clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être mise en échec que dans l’hypothèse où il est prouvé que le vendeur avait connaissance du vice caché, en raison des circonstances de fait ou de sa qualité de vendeur professionnel.

* Sur la qualité de vendeur professionnel :

Le vendeur professionnel est celui qui se livre habituellement à l’activité d’achat et de revente de biens semblables à celui qui est vendu, en l’occurrence de biens immobiliers, présumé relevé ainsi de son domaine d’expertise.

Il sera rappelé qu’à la date de la vente intervenue le 29 juin 2015, le département avait compétence pour 'promouvoir les solidarités et la cohésion territoriale sur le territoire départemental, dans le respect de l’intégrité, de l’autonomie et des attributions des régions et des communes’ (article L. 3211-1 du code général des collectivités territoriales), ainsi que le rappelle la loi n°2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles dite loi Maptam.

Cette loi donnait ainsi une compétence prépondérante au département dans le pilotage des politiques publiques locales que sont l’action sociale, le développement social et la contribution à la résorption de la précarité énergétique, l’autonomie des personnes, et la solidarité des territoires.

Parmi les autres compétences exercées par le département indiquées à l’article L3211-1, il apparaît que celles exercées en matière de construction, de reconstruction, d’aménagement ou d’entretien concernent les seuls collèges, et en matière culturelle les musées ou encore les équipements ou infrastructures destinées à la pratique du sport.

Il ne fait pas débat que la vente litigieuse, en elle-même, ne s’inscrit dans aucune de ces missions spécifiquement confiées au département.

Certes, à la section 1 'Domaine’ du chapitre III 'gestion du patrimoine', du titre 1er 'compétences du conseil départemental’ du code général des collectivités territoriales, l’article L3213-1 du code général des collectivités territoriales dans sa version en vigueur applicable au cas d’espèce, dispose que le conseil départemental statue sur les objets suivants :

1° Acquisition, aliénation et échange des propriétés départementales mobilières ou immobilières ;

2° Mode de gestion des propriétés départementales ;

3° Baux de biens donnés ou pris à ferme ou à loyer, quelle qu’en soit la durée ;

4° Changement de destination des propriétés et des édifices départementaux ;

5° Assurances des bâtiments départementaux.

Et l’article L3213-2 précisait que 'toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par un département donne lieu à délibération motivée du conseil départemental portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil départemental délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité.

Le bilan des acquisitions et cessions opérées sur le territoire d’un département par celui-ci ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d’une convention avec ce département donne lieu chaque année à une délibération du conseil départemental . Ce bilan est annexé au compte administratif du département.'

De fait, pour exercer sa mission de gestion du domaine départemental, le conseil départemental de la Manche disposait d’une direction du patrimoine pourvue de quatre agents.

Pour autant, ces éléments sont insuffisants pour qualifier le département de 'vendeur professionnel de biens immobiliers', alors que celui-ci ne se livre pas de manière habituelle à la vente de biens immobiliers, que de telles ventes s’inscrivent dans le seul cadre de la gestion de son patrimoine, activité secondaire et accessoire à l’ensemble des compétences propres et spécifiques attribuées à cette collectivité territoriale.

Elle n’en constitue en aucun cas son activité principale.

Au demeurant, le département n’est pas critiqué lorsqu’il mentionne que budgétairement, les cessions immobilières ne représentent que 0,05% de ses recettes.

Le seul fait que le département soit amené à effectuer des opérations sur le marché immobilier et dispose d’un patrimoine immobilier justifiant l’existence d’un service affecté à la gestion de son patrimoine, ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel de la vente immobilière.

Au surplus, le tribunal a exactement relevé que le rapport de la commission permanente du conseil général du 23 janvier 2015 indiquait qu’après accord de la commission pour la vente du manoir, un mandat de vente avait été confié à un agent immobilier puis, que l’offre de l’acheteur avait été étudiée et soumise à l’autorisation de la commission afin que soient autorisés définitivement le déclassement et la rétrocession du manoir'. La collectivité territoriale justifie avoir confié la vente du bien litigieux à une agence immobilière (la Sarl [AG] [R]) selon mandat de vente exclusif, et le tribunal en a justement déduit que le recours à un intermédiaire professionnel à l’occasion de la vente du manoir tendait à démontrer que le conseil départemental de la Manche, qui opérait un contrôle sur ces opérations, n’exerçait pas cette activité de manière habituelle et professionnelle, nonobstant la direction du patrimoine dont il disposait.

Par ailleurs, la qualité de 'vendeur constructeur’ invoquée par la société Stratégies International Financial, et telle que mentionnée à l’article 1792-1 du code civil pour l’application de la garantie décennale, ne peut davantage conduire à qualifier le département de professionnel technicien de la construction présumé connaître les vices de la chose vendue.

En effet, l’acte de vente rappelle que les biens immobiliers objet de la vente 'appartiennent au département de la Manche pour lui avoir été attribué aux termes d’un procès-verbal de remembrement de la Commune de [Localité 8] (Calvados) publié au bureau des hypothèses de [Localité 15] le 20 mai 1996 (…)', et que l’immeuble correspondant au manoir avait été acquis aux termes d’un acte reçu par Me [X] [S], notaire associé à [Localité 5], les 18 mars et 1er avril 1996 de l’établissement public dénommé Syndicat mixte pour l’équipement touristique de la Manche.

Il est certes précisé que le vendeur avait obtenu un permis de construire de la commune de [Localité 8] pour l’aménagement du Manoir de [Localité 4], un certificat de conformité ayant été délivré le 12 mai 1998.

Mais la qualité de maître d’oeuvre de la dite opération d’aménagement, alléguée par la société Stratégies International Financial, n’est pas établie alors qu’au contraire, le plan des réseaux de la cour intérieure communiqués par l’appelante (sa pièce 11) mentionne le conseil général de la Manche en maître de l’ouvrage et la société 'Paysages et architecture’ en maître d’oeuvre.

De plus, il n’est nullement établi que le département, lors des travaux de réhabilitation, a lui-même conçu ou réalisé les travaux d’aménagement et en particulier l’installation à l’origine de la fuite litigieuse.

Par suite, la qualité de professionnel technicien de la construction ne peut être attribuée au département pour le considérer présumé connaître le vice litigieux.

Pour l’ensemble de ces motifs, il y a lieu d’approuver le tribunal ayant retenu que la clause d’exclusion ne pouvait être écartée en raison de la qualité de vendeur professionnel du département alléguée à tort par la société Stratégies International Financial.

* Sur la connaissance du vice :

Il est constant qu’une clause exclusive de garantie ne doit pas s’appliquer s’il est démontré que le vendeur a agi de mauvaise foi, c’est à dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance du vice qui l’affecte ce, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive.

Liminairement, il sera rappelé le caractère invisible de la fuite litigieuse comme les nombreuses et lourdes démarches qui ont dû être accomplies par les professionnels sollicités par la société Stratégies International Financial pour parvenir à en déterminer l’origine.

En premier lieu, la connaissance de la fuite par le département ne peut se déduire de l’existence des traces d’humidité sur les murs présentes au jour de la vente, lesquelles n’ont pas été constatées à cette date et, en tout état de cause, ont pu s’aggraver selon l’évolution de la fuite gagnant en intensité surtout à partir de la fin de l’année 2015. Au demeurant, les auditions des agents du syndicat mixte des Parcs et Marais réalisées à l’occasion de l’enquête pénale ne font pas état d’une prise de conscience de l’anormalité de l’état des murs ni même de l’humidité ambiante, laquelle ne leur apparaissait pas 'anormale par rapport à l’ancienneté de la bâtisse'.

A cet égard, il y a lieu de retenir le caractère probant des auditions des employés du syndicat mixte des Parcs et Marais, malgré les liens de collaboration pouvant exister entre ce dernier et le département, dès lors que ces agents ont occupé les locaux vendus jusqu’à la fin du mois d’avril 2016, qu’ils ont été entendus pour certains à deux reprises par les services de police dans le cadre de l’enquête diligentée à la suite de la plainte déposée par la société Stratégies International Financial auprès du procureur de la République, puis sur commission rogatoire du juge d’instruction, qu’aucun n’a affirmé avoir reçu de pressions ou de marque d’intimidation de la part du département et qu’enfin, une ordonnance de non-lieu a été rendue dans le cadre de l’information judiciaire ouverte à l’encontre du conseil départemental du chef de subornation de témoins.

Pour exemple, Mme [A], directrice du [Adresse 10] jusqu’au 11 juillet 2016, a indiqué que 'il y avait certes des problèmes d’humidité mais rien d’anormal pour une bâtisse d’époque.' Elle précisait que dans la cave, dont le sol était en partie en terre battue et en tomettes, le syndicat mixte stockait ses archives et qu’ils ne pouvaient aérer la pièce, d’où quelques problèmes d’humidité, que les boîtes étaient abîmées mais les documents à l’intérieur en bon état, alors qu’elle admettait ne pas avoir fait le nécessaire pour les stocker convenablement.

Mme [L], conservatrice de la réserve naturelle au Parc Naturel Régional des Marais, comme M. [VA], chargé des relations de presse et des informations du public, ont déclaré que si le manoir était humide, ils n’avaient constaté d’écoulements, de remontées ou d’infiltrations anormaux dans le manoir 'pour un bâtiment de cette époque'.

M. [JZ], architecte au sein de l’équipe technique du [Adresse 11], atteste avoir occupé les locaux du manoir entre novembre 2002 et mai 2016 et en sa qualité d’occupant des lieux 'averti’ des questions de rénovation du patrimoine bâti, assure n’avoir jamais constaté de problèmes d’humidité majeurs dans les locaux du manoir.

Il précise que 'les remontées capillaires toujours légèrement présentes sur le bâti ancien étaient tout à fait dans la norme, tout au plus perceptibles dans la partie cave donnant sur le pignon Ouest et dans la cave voûtée, pièces toutes deux partiellement enterrées, non chauffées, moins bien ventilées, ce qui avait nécessité un ventilateur d’appoint pour le stockage de nos archives, ce dès l’installation du Parc dans les locaux (…).'

Mme [B], qui gérait le personnel, indiquait pour sa part qu’elle avait seulement remarqué que la cave, où se trouvaient les archives était plus humide, qu’elle n’avait pas relevé des problèmes avec le photocopieur que pour elle, si le manoir était humide cela ne lui était pas apparu anormal par rapport à l’ancienneté de la bâtisse.

Elle a affirmé que les autres murs de la bâtisse n’étaient pas dégradés par l’humidité sauf peut être les murs de l’accueil dont l’enduit refait s’effritait, mentionnant la présence de deux petits bacs d’eau manuels équipés de cristaux pour absorber l’eau dans la cave au niveau du photocopieur, ce qui a été aussi confirmé par Mme [VX], l’agent d’entretien qui intervenait à cette période dans le local derrière la cuisine dont le sol était humide, laquelle précise qu’elle 'ne savait pas qu’il y avait une fuite.'

Mme [U], assistante à l’accueil du manoir, déclarait que le manoir est ancien, que les murs étaient plus ou moins humides et le papier gondolé au niveau du copieur. Si, réentendue, en février 2023, elle confirmait qu’ils avaient fait acheter 'deux petits bacs pour déshumidifier leur local de pause situé à côté de l’accueil', elle soulignait que tous les bureaux n’en étaient pas équipés, et ne précisait pas la date à laquelle cette installation a été requise.

Il ne peut ainsi se déduire de la présence de ces petits bacs d’eau dont la date d’acquisition est au surplus indéterminée la connaissance par le vendeur de la fuite litigieuse.

Il en est de même s’agissant de la présence dans les combles du manoir de 'groupes’ relevée par l’expert que la société Stratégies International Financial qualifie de déshumidificateurs, et pour lesquels il indique rester 'septique’ (sic) quant à leur efficacité en l’absence de toute possibilité de retrouver les fiches et caractéristiques techniques de ces éléments. M. [H] a ainsi précisé que ces appareils ne réglaient en rien l’apport d’humidité constaté dans les locaux du rez-de-chaussée et n’avaient 'aucun lien avec l’humidité constatée'.

En second lieu, il n’est pas suffisamment démontré que le conseil départemental avait été informé d’une éventuelle suspicion de la fuite découverte postérieurement à la vente.

Dans ses auditions devant les services enquêteurs, M. [E], fontainier, a indiqué avoir informé le secrétaire du syndicat intercommunal quand il avait constaté dans les années 1995-2000 une consommation anormale d’eau en ignorant les suites qui avaient pu être apportées à ce signalement.

Toutefois, M. [I] [F], président du syndicat IAEP [Localité 8] a seulement signalé dans son audition du 3 juin 2020 par les services de police que 'apparemment, il y a eu des consommations d’eau élevée. Mon fontainier l’avait constaté', ajoutant 'qu’effectivement, il y a eu une consommation excessive en 2016 quand M. [V] venait d’acheter le manoir', confirmant par ailleurs avoir su qu’il y avait eu 'd’autres fuites d’eau à peu près similaires en 2009 et 2014", ajoutant que 'à chaque fois, le nécessaire avait été effectué par le Conseil départemental de la Manche'.

Dans son attestation versée aux débats devant le tribunal, M. [E] disait aussi avoir 'informé à plusieurs reprises les personnes rencontrées sur place’ sans préciser toutefois le moindre nom.

Si Mme [U] déjà citée, interrogée sur les dires de M. [V] rapportant les propos de M. [E], confirme dans son audition que le fontainier était venu la voir pour lui dire qu’il y avait une fuite d’eau au niveau du compteur et mentionne qu’elle avait fait remonter les informations, tout en précisant qu’elle n’avait rien remarqué d’anormal à son niveau, le défaut de toute indication de la date à laquelle elle a été rendue destinataire de cette information, empêche de caractériser la connaissance par le département de la fuite litigieuse, la dite information, à la supposer transmise, pouvant être concomitante à la découverte des deux autres fuites pour lesquelles le propriétaire est intervenu, ou encore postérieure à la vente.

Au surplus, si le fontainier pouvait être assuré de l’absence de tout utilisation d’eau sur le site après le départ des occupants du Manoir au 29 avril 2016, le seul constat d’un compteur continuant à tourner pour les relevés précédents, sans que celui-ci n’ait pu s’assurer préalablement de toute absence d’utilisation d’eau ni procéder préalablement à la fermeture des vannes, pouvait semer le doute quant à sa conclusion relative à la présence de la fuite litigieuse 'à chaque relevé’ au regard de ce seul constat. Au demeurant, lors de la remise de ses relevés aux services de police, M. [E], soulignait surtout les pics anormaux de consommation d’eau pour les années 2009 et 2014 précités.

Par ailleurs, il doit être relevé que M. [N] [O], directeur d’exploitation à la Carentaise, société de nettoyage et d’assainissement, a pour sa part indiqué dans sa dernière audition du 27 février 2023 qu’il était intervenu en 2015/2016 pour rechercher une fuite d’eau à la demande du département, lui même sollicité par M. [V], alors qu’il précisait que du reste, ce dernier lui avait fait constater que le compteur d’eau tournait très rapidement même quand les vannes étaient fermées. Cette audition interdit de considérer que M. [O] soit intervenu antérieurement à la vente au regard du contexte qu’il décrit au sujet de son intervention.

Le tribunal a aussi relevé à juste titre que la présence d’un écoulement clair en aval du manoir observée par des promeneurs, M. et Mme [C], apparaissait sans lien avec une éventuelle fuite, en relevant que le manoir se situait dans des marais et que la société TGS mandatée par le conseil départemental de la Manche, dans son rapport du 24 décembre 2019, observait toujours la présence d’eaux de surface à proximité du manoir postérieurement à la réparation de la fuite d’eau, la société Stratégies International Financial ne rapportant pas la preuve contraire. Ainsi, il n’apparaît pas que la présence de ces nappes d’eau était de nature à établir l’existence de la fuite et par suite sa connaissance par l’intimé.

Enfin, l’étude réalisée à la demande de la société Stratégies International Financial par la société AECO qui conclut que 'le complexe film anti-remontée d’humidité + pouzzolane pour le drainage + plaques de plâtres hydrofuges (non conforme)' sous la dalle aurait été 'mis en oeuvre pour gérer les problèmes de remontées d’humidité et /ou d’eau’ ne peut conduire la cour, à considérer que le département, maître de l’ouvrage, avait organisé les travaux en prévision de la fuite sous dallage tel que suggéré par l’appelante.

M. [H] a du reste répondu sur ce point, que 'le mode constructif adopté en 1997 l’a été à mon sens sans aucune prévision d’une fuite due à un défaut de serrage d’un accessoire non visible sous dallage. La cause du sinistre est bien un défaut d’exécution lors des travaux, mais certainement pas prévu par la maîtrise d’ouvrage.'

En dernier lieu, il ne peut non plus se déduire du caractère excessif des consommations d’eau la connaissance par le département de la fuite litigieuse.

En effet, il a été relevé qu’après la réparation de la fuite survenue en 2014, le volume de consommation d’eau était revenue à 389 m3, similaire à celui de l’année 2012 (359 m3).

Or, il résulte du courrier du 16 décembre 2019 de Mme [G] [W], de la mission manageriale et stratégique du Parc naturel Régional des Marais du Cotentin et du Bessin que les effectifs du PNR MCB travaillant exclusivement sur le site du manoir de [Localité 4] s’élevaient 'hors stagiaires et vacataires’ à : 29 agents en janvier 2012, 24 agents en avril 2013, 27 agents en juillet 2014", selon les organigrammes joints à sa lettre d’information. Elle ajoute 'une fréquence d’accueil de réunions extérieures de 2 à 3 fois pour environ 30 personnes.'

Il n’est pas rapporté la preuve que le nombre d’agents travaillant sur le site du Manoir était moitié moindre tel qu’allégué par la société Stratégies International Financial, le nombre de bureaux étant insuffisant à établir celui des postes de travail, plusieurs personnes pouvant travailler dans un même bureau. Il sera relevé que dans leurs auditions devant les services enquêteurs, Mme [A], a indiqué la présence de '25 agents à travailler dans le manoir, ce qui pouvait monter à trente l’été avec les stagiaires présents', que Mme [B] évoque 'en moyenne entre 20 et 30 personnes à travailler dans le manoir', outre 'les réunions organisées dans le manoir', Mme [U] évaluant ce nombre à 'une trentaine de personnes environ'.

Aucun élément technique documenté n’est rapporté pour établir que la consommation d’eau relevée pour la période de novembre 2014 à novembre 2015 correspondant à 359 m3 pour plus de 25 agents occupant les lieux serait manifestement anormale, l’expert n’apportant aucune démonstration sur ce point.

En effet, M. [H] n’a pas procédé à une analyse de l’évolution des relevés de consommation d’eau. Il s’est limité, en réponse à un dire du département commentant une hypothèse émise par la société Stratégies International Financial, à indiquer, sans aucune justification, qu’une telle consommation de 389 m3 (en réalité 359m3) pourrait manifester la présence de la fuite avec une perte d’eau pour 350m3, estimant que le reliquat de 39 m3 (389 m3-350m3) 'peut très bien être envisagé puisque concernant l’utilisation des sanitaires en journée’ ce, sans la moindre prise en compte du taux et des modalités d’occupation du manoir sur cette période. Ainsi que le souligne le département à raison, une telle hypothèse ne peut être sérieusement retenue, alors qu’un seule utilisation d’une chasse d’eau génère une consommation minimale de 5 litres d’eau.

L’étude communiquée par le conseil départemental réalisée par la société TGS rappelle cependant que selon l’Insee la moyenne nationale de consommation en eau par jour et par habitant était de 151 litres. La consommation annuelle relevée de 389m3, soit 389.000 litres correspond à une consommation journalière pour 27 personnes de 39 litres par jour et par personne.

Si ce chiffre doit être pondéré par les absences des week-ends et congés et de l’utilisation essentielle des sanitaires au titre de la consommation en eau, il doit aussi prendre en compte la présence des stagiaires et vacataires, les réunions organisées dans le manoir ou encore la consommation de la société Stratégies International Financial à compter du 29 juin 2015 pour la partie des locaux non louée au [Adresse 16].

En l’état des seuls éléments dont la cour dispose, il ne peut être retenu que la consommation d’eau sur la période comprise entre novembre 2014 et novembre 2015 après réparation de la fuite de 2014, similaire à celle de 2012 après réparation de la fuite de 2009, était complètement incohérente au regard des conditions d’occupation du manoir et susceptible de révéler à l’évidence la présence de la fuite d’eau litigieuse au point que le département n’aurait pu ignorer l’origine d’une telle consommation en dépit des réparations déjà effectuées ce encore, alors que le syndicat IAEP [Localité 8] ne l’avait jamais informé du caractère anormal de ces consommations.

En conséquence, si, comme l’indique le tribunal, le département de la Manche, a pu faire preuve de négligence face à une consommation d’eau supérieure à la moyenne, alors qu’il s’agit d’un bâtiment ancien du 16 ème siècle, cet élément est insuffisant à caractériser la preuve qui incombe à la société Stratégies International Financial de la connaissance par le département de l’existence de la fuite d’eau litigieuse.

Par ces motifs, il y a lieu de confirmer le tribunal ayant retenu que la clause d’exclusion de garantie devait s’appliquer puisque ni la connaissance du vice par le conseil départemental de la Manche, ni sa qualité de professionnel ne sont démontrées.

Il sera ajouté que les éléments ainsi précités ne caractérisent pas plus la mauvaise foi qui résulterait de la connaissance par le département de la fuite litigieuse ajoutée à une quelconque volonté de dissimulation de sa part.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation formées par la société Stratégies International Financial à l’encontre du conseil départemental de la Manche sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur le dol :

A titre subsidiaire, la société Stratégies International Financial affirme que le conseil départemental de la Manche a commis des manoeuvres dolosives ayant vicié son consentement.

Considérant comme établi le fait que l’immeuble objet de la vente souffrait, avant celle-ci d’un vice grave, causé par une importante fuite non-localisée, entraînant de nombreux désordres, il fait valoir que le conseil départemental avait connaissance de l’existence de la fuite, de sorte que c’est de manière fautive qu’il a retenu cette information à l’acquéreur.

Elle assure que si elle avait eu connaissance de cette information, elle n’aurait pas acquis l’ensemble immobilier, ou à tout le moins, elle l’aurait acquis à des conditions financières différentes.

Pour autant, la cour a retenu que la preuve de la connaissance, au jour de la vente, par le conseil départemental de l’existence du vice caché résultant de la présence d’une fuite d’eau non décelable en raison de l’inaccessibilité du raccord fuyard n’était pas rapportée.

Dès lors, il ne peut être reproché au vendeur d’avoir tu ou dissimulé une information, dont il ne disposait pas, étant rappelé en particulier que la fuite n’était pas décelable visuellement, que les consommations d’eau importantes ne constituaient pas un indice suffisant pour conclure, au regard des conditions d’occupation du manoir et des autres fuites détectées, à l’existence d’une fuite d’eau que le département n’aurait pu ignorer.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la société Stratégies International Financial.

— Sur les demandes accessoires :

La solution apportée au présent litige étant en définitive la même que celle décidée par le tribunal, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Stratégies International Financial, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel et sa demande formée au titre de ses frais irrépétibles sera rejetée.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée en appel par le conseil départemental et de condamner la société Stratégies International Financial au paiement de la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Coutances le 19 mai 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Stratégies International Financial à payer au Conseil départemental de la Manche la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Stratégies International Financial aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET Hélène BARTHE-NARI