N° RG 25/00896 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J47W

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/02332

Cour d’appel de Caen du 2 mars 2023

Tribunal judiciaire de Lisieux du 9 juillet 2021

APPELANTE :

Association LA CONGREGATION [15]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e GUITTON, avocat au barreau de Lyon plaidant par M^e MALLET-GUY

INTIMES :

Monsieur [B] [N]

né le 7 novembre 1959 à [Localité 18]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté et assisté de M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen

Madame [V] [R] épouse [N]

née le 3 novembre 1964 à [Localité 17]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée de M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e BEZIE, avocat au barreau d’Angers

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

* * * *

* * *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte sous signature privée du 26 octobre 2018, Mme [O] [P] veuve [U], représentée par sa mandataire Mme [A] [F] veuve [S], a donné à bail à M. [B] [N] et Mme [V] [R] son épouse ses lots n°23, 80, et 157 (appartement de trois pièces, parking, et cave) dans la copropriété organisée dans la [Adresse 12], située [Adresse 1] et [Adresse 13], [Localité 2], et cadastrée section AZ n°[Cadastre 4] et [Cadastre 9]. Ce bail a été 'Assorti d’une promesse de vente d’un montant de 200.000 € net vendeur. Promesse reçue auprès de Me [W].'.

Mme [P] veuve [U] est décédée le 5 février 2019. Elle avait légué ces lots à l’association Congrégation [16] (ci-après désignée la Congrégation).

Le 12 avril 2019, la Congrégation a confié un mandat exclusif de vente de ces lots à Mme [L] [Z], agent immobilier, au prix de 210 000 euros.

Un compromis de vente des lots n°23, 80, et 157 a été conclu le 4 septembre 2019 entre la Congrégation, qui avait donné procuration à cet effet le 7 août 2019, et

M. et Mme [N] au prix de 200 000 euros sous la condition suspensive de l’octroi d’un prêt. La signature de l’acte authentique de vente était prévue au plus tard le 29 novembre 2019.

Par courriel du 20 novembre 2019 adressé à Me [G] [W], notaire instrumentaire, la Congrégation a souhaité suspendre la vente.

La Congrégation n’ayant pas déféré à la sommation qui lui a été délivrée le 10 décembre 2019 de se présenter le 20 décembre 2019 pour la signature de l’acte authentique de vente, M. et Mme [N] l’ont faite assigner, par acte d’huissier de justice du 11 février 2020, devant le tribunal judiciaire de Lisieux.

Par jugement contradictoire du 9 juillet 2021, le tribunal a :

— débouté la Congrégation [16] de l’ensemble de ses demandes,

— déclaré parfaite la vente entre M. [B] [M] [Y] [N] et Mme [V] [J] [R] épouse [N] d’une part, et la Congrégation [16] d’autre part, des lots de copropriété suivants :

. lot n°23 : un parking situé au sous-sol et les 2/1000èmes des parties communes générales,

. lot n°80 : une cave située en rez-de-chaussée et les 1/1000èmes des parties communes générales,

. lot n°157 : un appartement situé aux sixième et septième étages droite, dans le bâtiment A, comprenant : une entrée avec placard, un salon, une cuisine, deux chambres, une salle d’eau, des toilettes, un dégagement, trois placards, des balcons au sixième étage, et combles reliés par un escalier intérieur en mezzanine et d’une salle de bains avec toilettes au septième étage et les 42/1000èmes des parties communes générales, situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 2] (Calvados) [Localité 2] [Adresse 10] et [Adresse 13] dénommé [Adresse 12] figurant au cadastre :

Section

N°

Lieudit

Surface

AZ

[Cadastre 4]

[Adresse 13]

00 ha 00 a 53 ca

AZ

[Cadastre 9]

[Adresse 13]

00 ha 14 a 38 ca

total surface 00 ha 14 a 91 ca,

— dit que le jugement vaut titre authentique de vente et sera publié au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente,

— dit que le prix de vente sera versé entre les mains de Me [G] [W], notaire à [Localité 11] (Oise), chargé de la vente

— condamné la Congrégation [16] à payer à [B] [N] et [V] [R] épouse [N] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la Congrégation [16] à payer à [B] [N] et [V] [R] épouse [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Congrégation [16] aux dépens,

— autorisé la société civile professionnelle Anfry & Goguet, avocat au barreau de Lisieux, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Laurent Burgy,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

La Congrégation a formé un appel contre ce jugement le 4 août 2021.

Par arrêt contradictoire du 2 mars 2023, la cour d’appel de Caen a :

— confirmé le jugement entrepris,

y ajoutant,

— déclaré irrecevable la demande de la Congrégation [16] en rescision de la vente pour lésion,

— condamné la Congrégation [16] à payer à M. [B] [N] et Mme [V] [R] épouse [N] la somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Congrégation [16] de sa demande formée à ce titre,

— condamné la Congrégation [16] aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La Congrégation a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 5 décembre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt rendu entre les parties par la cour d’appel de Caen, mais seulement en ce qu’il confirme le jugement qui rejette la demande indemnitaire de la Congrégation [16], en ce qu’il déclare irrecevable la demande de la Congrégation [16] en rescision de la vente pour lésion, et en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles d’appel,

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Rouen,

— condamné M. et Mme [N] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.

Elle a sanctionné la cour d’appel de Caen pour ne pas avoir recherché d’office si la demande nouvelle en appel de la Congrégation aux fins de rescision de la vente pour lésion ne constituait pas une demande reconventionnelle au sens de l’article 567 du code de procédure civile, recevable en appel à la seule condition, prévue par l’article 70 du même code, de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Par déclaration du 3 mars 2025, la Congrégation a saisi la cour d’appel de Rouen.

Par décision de la présidente de chambre du 22 avril 2025, l’affaire a été fixée suivant les modalités de l’article 1037-1 du code de procédure civile.

Par assignation du 29 avril 2025, la Congrégation a fait signifier à M. et Mme [N] la déclaration de saisine et l’ordonnance fixant le calendrier de procédure.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2025, l’association Congrégation [16] demande de voir en application des articles 1674 et suivants du code civil :

— déclarer irrecevables les conclusions et pièces de M. et Mme [N],

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux le 9 juillet 2021 en ce qu’il a :

. débouté la Congrégation [16] de l’ensemble de ses demandes,

. condamné la Congrégation [16] à payer à [B] [N] et [V] [R] épouse [N] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. condamné la Congrégation [16] à payer à [B] [N] et [V] [R] épouse [N] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la Congrégation [16] aux dépens,

. autorisé la société civile professionnelle Anfry & Goguet, avocat au barreau de Lisieux, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— recevoir son action en rescision pour lésion,

— ordonner une expertise portant sur les lots n°23, 80 et 157, objets du compromis de vente signé le 4 septembre 2019 entre elle et M. et Mme [N], situés [Adresse 1] à [Localité 2] et cadastrés section AZ n°[Cadastre 4] et [Cadastre 8], et désigner trois experts judiciaires ayant pour mission de :

. se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties, entendre leurs explications, et se faire remettre tout document utile à l’exécution de leur mission, . examiner les lots n°23, 80 et 157, objets du compromis de vente signé le 4 septembre 2019 entre la Congrégation [16] et M. et Mme [N], situés [Adresse 1] à [Localité 2] et cadastrés section AZ n°[Cadastre 4] et [Cadastre 8], et les décrire,

. rechercher tous éléments permettant de déterminer quel était, à la date du 4 septembre 2019, l’état de la construction, et fournir tous éléments permettant de connaître la valeur du bien au 4 septembre 2019,

. donner leur avis motivé sur la valeur du bien immobilier à la date ci-dessus, en considération de son état et des prix pratiqués à l’époque sur le marché immobilier, en précisant les éléments retenus pour parvenir à une estimation et en s’expliquant sur le choix des méthodes d’évaluation appliquées,

. recueillir les observations des parties au vu d’un projet de rapport et y répondre,

à titre subsidiaire,

— ordonner avant dire droit une expertise portant sur les lots précités n°23, 80 et 157 et désigner tel expert qu’il lui plaira ayant pour mission celle explicitée dans les termes ci-dessus,

en tout état de cause,

— donner acte de l’annulation des chefs du dispositif de l’arrêt de la cour d’appel de Caen relatives aux dépens et aux frais irrépétibles d’appel,

— rejeter toute demande formée à son encontre,

— condamner M. et Mme [N] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens.

Elle fait valoir que la Cour de cassation a indiqué que sa demande au titre de la rescision pour lésion constitue une demande reconventionnelle au sens de l’article 567 du code de procédure civile et se rattachant par un lien suffisant au sens de l’article 70 du même code, de sorte que celle-ci est recevable.

Elle expose que, par décision définitive, la promesse de vente signée dans le cadre du contrat de bail n’a pas d’existence juridique en raison de son absence de publication au service de la publicité foncière ; que, dès lors, seule doit être prise en compte la date de signature du compromis de vente du 4 septembre 2019 comme date de la vente.

Pour justifier du caractère lésionnaire du prix de vente, elle évoque les circonstances troublantes suivantes l’ayant obligée à céder son bien au montant dérisoire de

200 000 euros : Mme [N] s’est vue offrir la location de l’appartement, est devenue bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente à un prix dérisoire, et, au décès de Mme [U], a oeuvré avec empressement pour régulariser la signature du compromis de vente alors que la Congrégation n’était pas informée à ce stade du dossier de l’inexistence juridique de la promesse de vente du fait de sa non-publication, ni de l’identité de l’acquéreur.

Elle ajoute que la lésion se présume également de la simple analyse du prix auquel aurait dû être vendu le bien à la date du 4 septembre 2019 ; qu’entre 2018 et 2020, plusieurs cessions dans l’immeuble ont été régularisées dont il ressort un prix moyen d’acquisition de 5 098 euros le m² ; que, pour son bien de 95 m², la valeur estimée au jour de la vente aurait dû être de 484 310 euros, de sorte qu’elle subit une lésion de plus des 7/12èmes de sa valeur réelle (484 310 euros × 5/12ème = 201 795,33 euros ' 200 000 euros).

Elle en déduit l’existence de faits suffisamment vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion au sens des articles 1674 et suivants du code civil.

Elle sollicite à titre subsidiaire, si la cour d’appel estimait ne pas disposer de tels faits, la désignation d’un expert judiciaire à cette fin en application de l’article 145 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, M. [B] [N] et Mme [V] [R], son épouse, sollicitent de voir en application des articles 1589, 1674 et suivants, du code civil et 564 du code de procédure civile :

— déclarer irrecevables et mal fondés l’appel et les demandes de la Congrégation [16] et l’en débouter,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

. débouté la Congrégation [16] de l’ensemble de ses demandes,

. déclaré parfaite la vente entre M. [B] [M] [Y] [N] et Mme [V] [R] épouse [N] d’une part, et la Congrégation [16] d’autre part, des lots de copropriété suivants :

* lot n°23 : un parking situé au sous-sol et les 2/1000èmes des parties communes générales,

* lot n°80 : une cave située en rez-de-chaussée et les 1/1000èmes des parties communes générales,

* lot n°157 : un appartement situé aux sixième et septième étages droite, dans le bâtiment A, comprenant : une entrée avec placard, un salon, une cuisine, deux chambres, une salle d’eau, des toilettes, un dégagement, trois placards, des balcons au sixième étage, et des combles reliés par un escalier intérieur en mezzanine, et d’une salle de bains avec toilettes au septième étage et les 42/1000èmes des parties communes générales, situés dans un ensemble immobilier situe à [Localité 2] (Calvados) [Localité 2] [Adresse 10] et [Adresse 13] dénommé [Adresse 12] figurant au cadastre :

Section

N°

Lieudit

Surface

AZ

[Cadastre 4]

[Adresse 13]

00 ha 00 a 53 ca

AZ

[Cadastre 9]

[Adresse 13]

00 ha 14 a 38 ca

total surface 00 ha 14 a 91 ca,

. dit que le jugement vaut titre authentique de vente et sera publié au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente,

. dit que le prix de vente sera versé entre les mains de Me [G] [W], notaire à [Localité 11] (Oise), chargée de la vente,

. condamné la Congrégation [16] à payer à [B] [N] et [V] [R] épouse [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la Congrégation [16] aux dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de leurs préjudices à la somme de 8 000 euros et condamner la Congrégation [16] à leur verser à ce titre la somme de 10 254,80 euros à titre de dommages intérêts,

— condamner la Congrégation [16] à leur payer la somme de

7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Anfry & Goguet, avocat au barreau de Lisieux, conformément à l’article 699 du code précité.

Ils indiquent que, pour tenter d’échapper à ses obligations, la Congrégation se prévaut de circonstances sans aucun lien avec le dossier et tente de jeter le discrédit sur Mme [N] et l’agent immobilier intervenue, alors que Mme [N] n’a jamais eu pour fonction d’assurer la gestion du patrimoine de Mme [U] et que le rôle de celle-ci à la demande expresse de l’économe de la Congrégation était de l’accompagner dans la gestion administrative de la succession de Mme [U] ; que la référence à d’autres ventes intervenues, notamment de parkings, est sans aucun lien avec cette instance.

Ils sollicitent la confirmation du jugement sur le caractère parfait de la vente intervenue le 4 septembre 2019 et le versement du prix entre les mains du notaire chargé de celle-ci.

Ils soulignent que l’ensemble des considérations de la Congrégation sur la nullité d’une promesse unilatérale de vente sont inopérantes puisque celle-ci n’a pas été signée et n’existe pas ; que cette dernière ne peut donc pas soutenir qu’elle a été induite en erreur par la croyance qu’elle avait d’être liée par cette promesse unilatérale de vente ; que le principe de la vente au prix de 200 000 euros a été décidé dès le 7 mars 2019 par une délibération du Conseil du prieur général de la Congrégation sans connaître l’existence du bail ; qu’elle l’a confirmé en confiant un mandat de vente le 12 avril 2019 et en signant la procuration afférente le 7 août 2019 ; qu’il n’y a pas eu d’empressement de leur part au contraire de la Congrégation ; qu’aucune erreur n’est démontrée de nature à altérer le consentement de celle-ci.

Ils font valoir que la demande de rescision pour lésion présentée pour la première fois devant la cour d’appel par la Congrégation est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile ; que la Cour de Cassation considère qu’une telle demande ne tend pas aux mêmes fins que l’action en nullité d’une vente immobilière ; qu’il n’est pas démontré que cette demande tendrait à faire écarter les prétentions adverses.

Ils exposent subsidiairement que la Congrégation ne démontre pas les faits suffisamment graves et sérieux pour faire présumer la lésion tels qu’exigés par l’article 1677 du code civil ; qu’elle se contente de suppositions sur l’évaluation du prix de l’immeuble ; que le chiffre qu’elle avance au m² n’est pas fondé que ce soit quant à l’année prise en compte ou quant aux biens immobiliers vendus ; qu’il convient de tenir compte de la situation particulière d’un immeuble pour en déterminer le prix, notamment au regard de son emplacement, de sa vétusté, et des travaux nécessaires à y effectuer.

Ils ajoutent que le prix de 200 000 euros correspond à la valeur de l’appartement qui n’était plus occupé depuis plus de cinq ans, était dans un état de vétusté important, avait une installation électrique hors norme et dangereuse et des sanitaires inutilisables ; qu’ils ont d’ailleurs engagé des travaux d’électricité pour la somme de 3 748,25 euros et de plomberie pour la somme de 4 200 euros ; que ce prix n’est pas décorrélé du marché au vu des ventes intervenues dans le même secteur ; qu’enfin, la Congrégation ne peut soutenir que l’identité des acquéreurs ne lui a jamais été indiquée dès lors qu’elle a signé la procuration pour leur vendre le bien.

Ils font valoir que le tribunal a fait droit à leur demande indemnitaire au titre des loyers mais qu’il s’est mépris sur les frais d’assurance qui correspondent à l’assurance décès, et non à l’assurance habitation ; qu’ils sont donc fondés à obtenir le remboursement de la somme mensuelle de 512,74 euros, et non pas de 400 euros, soit une somme totale à leur revenir de 10 254,80 euros pendant 20 mois à compter du 1er décembre 2019.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de la Congrégation de paiement d’une indemnité d’immobilisation de 20 800 euros car le compromis de vente n’encourt aucune nullité et le bien a été acquis au prix souhaité par cette dernière le 7 mars 2019.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des conclusions et des pièces de M. et Mme [N]

L’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses écritures, la Congrégation sollicite de voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces de M. et Mme [N], sans développer aucun moyen afférent dans la partie discussion.

Dès lors, cette exception d’irrecevabilité ne peut qu’être rejetée.

Sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel de renvoi

L’article 624 du code de procédure civile énonce que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

Selon l’article 625 alinéas 1er et 2 du même code, sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

Aux termes de l’article 638 du même code, l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

En l’espèce, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Caen, mais seulement en ce qu’il confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux qui rejette la demande indemnitaire de la Congrégation, en ce qu’il déclare irrecevable la demande de la Congrégation en rescision de la vente pour lésion, et en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles d’appel,

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Rouen.

Aux termes du dispositif de ses écritures, la Congrégation ne sollicite pas le paiement de dommages et intérêts. Le rejet de sa demande indemnitaire par le tribunal ne peut donc qu’être confirmé.

Il s’en déduit en définitive que la cour d’appel de renvoi doit seulement statuer sur les demandes en rescision pour lésion formées par la Congrégation, les demandes ayant trait aux dépens et aux frais irrépétibles et les demandes tendant au débouté des prétentions adverses sur ces points, présentées par les parties.

Les dispositions du jugement relatives à d’autres prétentions présentées par les parties, notamment celles portant sur les dommages et intérêts alloués à M. et Mme [N] à hauteur de 8 000 euros, qui ne sont pas affectées par la cassation, sont irrévocables.

Sur la demande en rescision pour lésion

1) Sur sa recevabilité

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’article 567 du même code indique que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, en première instance, la Congrégation n’a pas sollicité la rescision de la vente pour lésion. Elle formule cette prétention seulement en cause d’appel.

Celle-ci s’analyse en une demande reconventionnelle qui se rattache à sa prétention initiale tendant à la nullité du compromis de vente, notamment fondée sur l’infériorité du prix de vente par rapport à la valeur réelle du bien vendu, par un lien suffisant conformément à l’article 70 du code de procédure civile.

Cette demande nouvelle en appel est donc recevable.

2) Sur son bien-fondé

L’article 1674 du code civil énonce que, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

L’article 1675 du même code précise que, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation.

Selon l’article 1677 du même code, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

Enfin, aux termes de l’article 1678 du même code, cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix.

En l’espèce, au soutien de ses prétentions, la Congrégation verse aux débats les pièces suivantes :

— de nombreux courriels échangés entre Frère [X], représentant l’économat général des Frères de Saint-Jean, Mme [Z], Mme [N], l’étude de Me [W], et/ou Mme [S], entre le 25 février et le 4 novembre 2019

Les courriels échangés en avril 2019 entre Mme [Z] et Frère [X] concernent l’offre de vente du parking de la [Adresse 14], et non pas les lots de copropriété en cause.

Les échanges entre Frère [X] et Mme [N] ont trait à l’avancement du règlement de la succession de Mme [U] (modification de l’erreur de domicile de Mme [U] sur son acte de décès, signature de l’acte de notoriété, régularité du pouvoir donné par le Prieur Frère [D] pour représenter la Congrégation afin d’accepter le legs et les ventes immobilières à venir). Ils portent également sur la progression des opérations préalables à la signature du compromis de vente relativement à la procuration.

Si Mme [N] exprime le souhait que ces formalités soient effectuées rapidement, il ne peut en être tiré l’existence de faits laissant présumer une lésion de la vente. Il ressort d’ailleurs d’autres courriels échangés avec Frère [X] au cours de la même période, versés aux débats par M. et Mme [N], que celui-ci était en demande des conseils et des instructions de Mme [N], notamment quant aux démarches à entreprendre pour parvenir au règlement de la succession de Mme [U] (courriels des 15 mai, 5 juin, 21 et 25 septembre et 29 octobre 2019). Il résulte également d’un courriel de Frère [X], adressé le 10 juin 2019 au notaire en charge de ce règlement et lui reprochant sa lenteur, qu’il avait aussi hâte de procéder aux ventes immobilières projetées.

De plus, comme l’avancent justement les intimés, la Congrégation ne peut pas se prévaloir de son ignorance de leur identité en qualité d’acquéreurs, leur nom étant visé dans la pièce qui a été jointe au courriel que lui a adressé l’étude de Me [W] le 5 août 2019 aux fins de signature de la procuration pour vendre.

Elle ne peut pas davantage arguer de sa méconnaissance de l’inexistence juridique de la promesse de vente figurant au bail pour en déduire l’existence d’une présomption de faits faisant présumer une lésion.

Ce moyen n’est pas fondé.

— une copie d’écran du site internet app.dvf.etalab.gouv.fr sur les résultats d’une 'Demande de Valeur Foncière’ effectuée pour des mutations intervenues entre le 1er janvier 2014 et le 30 juin 2019 concernant la parcelle cadastrale section AZ n°[Cadastre 4] située à [Localité 2] dans le Calvados

Les résultats sont :

. un appartement de 3 pièces de 40 m² avec une dépendance, vendu le 14 septembre 2018 au prix de 172 000 euros,

. une vente le 13 septembre 2018 au prix de 16 000 euros,

. un appartement de 2 pièces de 45 m² avec une dépendance, vendu le 7 septembre 2018 au prix de 185 000 euros,

. un appartement d’une pièce de 22 m² avec une dépendance, vendu le 21 juin 2018 au prix de 104 000 euros,

. une vente le 15 septembre 2017 au prix de 15 000 euros,

. une vente le 23 juin 2017 au prix de 160 000 euros.

— une copie d’écran du site internet immobilier.pappers.fr pour des ventes concernant la parcelle cadastée section AZ n°[Cadastre 4] située [Adresse 1], [Localité 2]

Les résultats sont :

. un appartement d’une pièce de 22 m², vendu le 11 août 2020 au prix de

128 000 euros,

. un appartement de trois pièces avec une dépendance, vendu le 14 septembre 2018 au prix de 172 000 euros,

. une dépendance vendue le 13 septembre 2018 au prix de 16 000 euros,

. deux dépendances vendues le 7 septembre 2018 au prix de 185 000 euros.

Ces données, qui n’émanent pas de professionnels de l’immobilier, ont trait à des ventes intervenues plusieurs mois avant ou après la vente dont le prix est critiqué.

De plus, elles sont imprécises sur l’état des bien vendus tant matériel que juridique, ce qui ne permet pas de faire une comparaison utile avec l’état de l’appartement dont la valeur réelle est discutée.

Ensuite, cet appartement n’était pas libre de toute occupation, car il faisait l’objet d’un bail d’habitation au profit de M. et Mme [N]. Cette moins-value doit être prise en compte, même si ces derniers en sont les acquéreurs.

En outre, contrairement aux prestations de standing de cet appartement alléguées par la Congrégation, il ressort du courriel de Mme [Z], qui en avait en charge la gestion, adressé le 4 novembre 2019 à Frère [X] les éléments de dévalorisation suivants :

. depuis 2013, cet appartement au dernier étage a fait l’objet d’un dégât des eaux important (infiltration par le toit sur les plafonds, les murs, et le sol du salon) qui a été réparé par une entreprise,

. un autre dégât des eaux est intervenu pour la même cause, ayant donné lieu à la réparation de la toiture, mais pas des pièces de l’appartement,

. il est dans un état de vétusté constaté lors de l’état des lieux, toute l’électricité (installation dangereuse) est à refaire, tous les sanitaires sont à changer,

. des fissures existent au niveau des murs, comme relevé par l’huissier de justice,

. il est situé au dernier étage et l’ascenseur s’arrête à mi-étage, donc un étage à monter en deux temps (hall/1er et 4ème/5ème),

. la place de parking est très mal placée pour se garer (difficultés à manoeuvrer),

. les charges de copropriété sont très élevées (300 euros par mois),

. les travaux sont estimés à 90 000 euros TTC par m².

Elle y ajoute que des agences lui ont confirmé une fourchette de prix de 200 000-

250 000 euros. Selon elle, 'Le prix de 200.000 € est un prix juste et dans le marché, car après travaux estimés nous obtenons le prix au m2 de 3.200 €.'.

L’état de vétusté de cet appartement est corroboré par les constatations faites lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée le 26 octobre 2018, de l’état de l’installation intérieure d’électricité réalisé par la Sarl Anota le 29 novembre 2018, du procès-verbal de constat le 5 mars 2019 par Me [K], huissier de justice, à la demande de M. et Mme [N], et par les courriers des 29 juillet et 28 août 2020 de la Maaf, assureur multirisque habitation, faisant état d’un sinistre dégât des eaux qualifié en aggravation et survenu depuis plusieurs années à la suite d’une infiltration persistante par la toiture. Les photographies jointes à ces deux courriers montrent une dégradation importante de l’état des murs et du plafond de la salle de bains.

En définitive, aucun fait assez vraisemblable et assez grave pour faire présumer la lésion n’est caractérisé. Conformément à l’article 146 du code de procédure civile, il n’appartient pas au juge de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve en ordonnant une mesure d’expertise. La Congrégation sera déboutée de sa demande en rescision pour lésion et tendant à une expertise.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.

Partie perdante, la Congrégation sera condamnée aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de l’avocat des intimés.

Il est équitable de la condamner également à payer à M. et Mme [N] la somme de 7 000 euros au titre de leurs frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés. La demande présentée à ce titre par la Congrégation sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de la saisine de la cour sur renvoi après cassation partielle,

Rejette l’exception d’irrecevabilité des conclusions et des pièces de M. [B] [N] et de Mme [V] [R] son épouse, invoquée par la Congrégation [16],

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 9 juillet 2021 en ce qu’il a :

— débouté la Congrégation [16] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la Congrégation [16] à payer à [B] [N] et [V] [R] épouse [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Congrégation [16] aux dépens,

— autorisé la société civile professionnelle Anfry & Goguet, avocat au barreau de Lisieux, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance,

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande en rescision pour lésion et tendant à une expertise formée par la Congrégation [16], mais l’en déboute,

Condamne la Congrégation [16] à payer à M. [B] [N] et Mme [V] [R] son épouse la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Congrégation [16] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Congrégation [16] aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la Scp Anfry & Goguet, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,