COUR D’APPEL DE D

XXX – 97300 D CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N°208

RG 15/00378

SARL BIMMO

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LALLOUE TTE

C/

O

SAS GESTION IMMOBILIERE DE D-E X

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2016 APPELANTES :

SARL BIMMO en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z, XXX et 28 Rue Z, 97300 D

XXX

97310 E

Représentée par M^e Julie A, avocat au barreau de GUYANE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE Z représenté par son syndic en exercice, la SARL BIMMO

37 Rue Justin Catayée et 28 Rue Z

97300 D

Représentée par M^e Julie A, avocat au barreau de GUYANE

INTIMEES :

Madame M-N O épouse Y

XXX

97354 REMIRE-MONTJOLY

Représentée par M^e Robert ROBEIRI, avocat au barreau de GUYANE

SAS GESTION IMMOBILIERE DE D-E 'X’ XXX

97310 E

Représentée par M^e Jean-Yves MARCAULT-DEROUARD, avocat postulant au barreau de GUYANE et M^e Françoise BAUCHER, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2016 en audience publique et mise en délibéré au 05 Décembre 2016, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me J K L, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. Henri DE LAROSIERE DE CHAMPFEU, Premier Président

Monsieur François GENICON, Président de Chambre

M^me J K L, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Paule DAGONIA, Greffier, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Mme Y est propriétaire d’un local situé dans un ensemble immobilier dénommé «Z» soumis au régime de la copropriété.

Des problèmes d’infiltration ont affecté l’immeuble et le local de M^me Y a été endommagé.

La société gestion immobilière de D E (X) était le syndic de la copropriété ; la SARL BIMMO lui a succédé ayant été désignée comme nouveau syndic au cours de l’assemblée générale du 20 décembre 2011.

Par acte du 1^er février 2010, M^me Y a dans un premier temps fait citer la société X, « ès qualité de syndic », devant le tribunal auquel elle demandait de :

— condamner la société X, en sa qualité de syndic de la copropriété, à exécuter différents travaux ;

— condamner la société X au paiement de dommages et intérêts pour « résistance abusive» à raison de son refus « d’exécuter ses obligations légales et réglementaires ». Par acte du 28 août 2012, M^me Y a dans un 2^e temps fait citer la société BIMMO « en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LALOUETTE » devant le tribunal de grande instance de D auquel elle demandait notamment de :

— ordonner l’intervention forcée de la société BIMMO,

— ordonner l’intervention forcée du syndicat des propriétaires,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société BIMMO à exécuter différents travaux,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société X au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société BIMMO au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la solidairement le syndicat des copropriétaires, la société X et la société BIMMO aux dépens.

Par jugement du 4 novembre 2015, le tribunal de grande instance a notamment :

— Déclaré M^me M-N O épouse Y recevable en son action contre la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E – X, ancien syndic, et la SARL BIMMO, nouveau syndic, de l’immeuble « Z » sis XXX et 28 Rue Z à D,

— Dit sans objet l’action contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Z», celui-ci étant représenté par son ancien syndic la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E – X et par son nouveau syndic la SARL BIMMO,

— Dit que l’inertie et les négligences de la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E – X et de la SARL BIMMO étaient directement à l’origine des préjudices subis M^me M-N O épouse Y,

— Condamné in solidum la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E – X et la SARL BIMMO à exécuter les travaux de réparation,

— Prononcé une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

— Débouté la SARL BIMMO de sa demande indemnitaire dirigée contre la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E – X,

— Débouté la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E -X et la SARL BIMMO de leurs demandes dirigées contre M^me M-N O épouse Y,

— Condamné in solidum la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E – X et la SARL BIMMO à payer à M^me M-N O épouse Y la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamne in solidumla SAS GESTION IMMOBILIÈRE DE D E – X et la SARL BIMMO à payer à M^me M-N O épouse Y la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile. La SARL BIMMO a fait appel de cette décision le 17 novembre 2015 ; l’affaire a été enregistrée sous les numéros 15/378.

La société X a fait appel de cette décision le 17 novembre 2015; affaires étaient enregistrées sous le numéro 15/379.

Les 2 dossiers ont été joints le 19 septembre 2016 par le conseiller de la mise en état.

La SARL BIMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LALOUETTE demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement, et statuant à nouveau ;

— Débouter M^me Y de toutes ses prétentions.

— Constater en tout état de cause que les travaux ont été réalisés si bien que la demande est devenue sans objet.

À titre reconventionnel ;

— Dire que la société X a engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’occasion de l’exercice de ses fonctions de syndic.

— Condamner la société X à lui payer, ès qualité de syndic en exercice de la copropriété, la somme de 4736,46 euros au titre des pénalités et majorations de retard versées aux organismes sociaux.

— Condamner M^me Y et la société X à lui payer, ès qualité de syndic en exercice de la copropriété , la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M^me Y et la société X aux dépens.

La société X demande à la cour de :

— Déclarer son appel recevable ;

— Infirmer le jugement sauf en ce qu’il a en ce qu’il a débouté la SARL BIMMO de sa demande indemnitaire dirigée contre la SAS X;

Et statuant à nouveau ;

— La mettre hors de cause en sa qualité d’ancien Syndic de l’immeuble ;

— Débouter M^me Y, la société CAROL C et le Syndicat des Copropriétaires de toutes leurs demandes;

— Déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondée les demandes de la société BIMMO (assignée à titre personnel) contre la société X au profit du Syndicat des Copropriétaires qui n’est pas constitué ;

A titre subsidiaire ;

— Dire que le Syndicat des Copropriétaires et la société CAROL C devront la garantir de toutes condamnations ; -Condamner M^me Y au règlement de la somme de 3.000 pour abus de procédure en application des articles 1382 du Code civil, 32-1 du code de procédure civile et 559 du code de Procédure civile ;

— Condamner M^me Y au paiement de la somme de 5.000 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître J.Y. MARCAULT-DEROUARD.

M^me Y a constitué avocat mais n’a pas conclu dans les délais légaux.

MOTIFS

Sur la demande d’exécution de travaux

À titre liminaire, il convient de souligner qu’aucun texte n’est visé et aucune précision sur le fondement de l’action n’est apportée que ce soit par M^me Y ou le jugement.

Par acte du 1^er février 2010, M^me Y a fait citer la société X devant le tribunal en sa qualité de syndic et, par acte du 28 août 2012, M^me Y a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LALOUETTE ainsi que la société BIMMO prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires. C’est donc bien ce dernier qui a été assigné en réalisation de travaux.

En premier lieu, le jugement ne pouvait considérer, comme il ressort de la décision, que la copropriété était représentée tout à la fois tout à la fois par son ancien syndic et par son nouveau syndic puisque la copropriété ne peut avoir qu’un seul mandataire.

En second lieu, le jugement a déclaré sans objet l’action contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et condamné la SARL BIMMO a réaliser des travaux. Ce faisant, le tribunal a opéré une confusion entre la responsabilité personnelle du syndic à l’égard d’un copropriétaire et la responsabilité du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Contrairement à ce qu’indique le jugement, l’action contre le syndicat n’est pas irrecevable puisque c’est au contraire la seule personne contre qui l’action pouvait et devait être dirigée. Le tribunal ne pouvait donc la déclarer sans objet.

La réalisation de travaux ne peut incomber qu’au syndicat des copropriétaires, défendeur naturel à l’instance, mais non personnellement au syndic de copropriété, ce dernier ne pouvant agir qu’en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, l’ancien syndic n’a à l’évidence plus aucun pouvoir quant à la réalisation des travaux.

En tout état de cause, le tribunal a statué au-delà de ce qui était demandé en ce qui concerne la société X puisque M^me Y ne demandait pas la condamnation de la première à réaliser les travaux.

Le tribunal n’a en revanche pas répondu à la demande de la société X, qui sollicitait du tribunal qu’il donne à M^me Y de sa renonciation à sa demande d’exécution et injonction de réaliser des travaux à l’encontre de la société X. Défaut de réponse à conclusions.

La demande de réalisation des travaux était justifiée puisqu’il est constant que la copropriété a tardé à les faire réaliser. Néanmoins, cette demande mais est devenue sans objet puisque les travaux ont effectivement été réalisés ce qui n’est pas contesté.

Le jugement sera donc réformé. Sur la demande dommages-intérêts

Ici encore, aucun texte n’est visé et aucune précision sur le fondement de l’action n’est apportée que ce soit par M^me Y ou le jugement.

M^me Y ainsi que les juges de première instance ont toujours confondu les différentes qualités, actions, et fondements juridiques applicables.

En effet :

Par acte du 1^er février 2010 M^me Y a fait citer la société X devant le tribunal de grande instance « pris en sa qualité de syndic » de la copropriété LALOUETTE c’est-à-dire ès qualité de représentant de la copropriété, et ce à une époque où il était encore syndic .Seul le syndicat de copropriété était donc visé. La société X n’a pas été citée devant le tribunal à titre personnel.

Par acte du 28 août 2012,M^me Y a fait citer la société BIMMO « en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétés de l’immeuble LALOUETTE » devant le tribunal de grande instance, c’est-à-dire ès qualité de représentant de la copropriété. Ici encore seul le syndicat de copropriété est visé. La société BIMMO n’a pas non plus été citée devant le tribunal en une autre qualité , à titre personnel.

Le tribunal a considéré à tort que M^me Y engageait la responsabilité personnelle des deux syndics successifs puisqu’il n’ont jamais été cités en cette qualité personnelle mais ès qualité de mandataires du syndicat des copropriétaires.

Les éventuels dommages-intérêts n’auraient pu être réclamés qu’à la copropriété et non aux syndics.

De plus, l’existence d’une faute caractérisée par «l’inertie et les négligences » des syndics procède d’une pure affirmation dans le dispositif de la décision mais d’aucune véritable démonstration.

Par ailleurs, l’éventuelle faute délictuelle commise dans l’exercice des fonctions de syndic ne peut à l’évidence être qualifiée de résistance abusive puisqu’une telle responsabilité ne se conçoit que dans le cadre de l’exercice de la procédure judiciaire.

En outre, la responsabilité des différents syndics ne peut être engagée que par la copropriété sur le fondement des dispositions relatives aux mandat et non pas un seul des copropriétaires agissant dans son seul intérêt.

La responsabilité de la société BIMMO ne pourrait éventuellement se baser que sur l’article 1382 du Code civil. Or, le jugement s’est fondé sur les règles applicables au mandat régi par les dispositions de l’article 1992 du Code civil.

En tout état de cause, la société BIMMO n’a commis aucune faute délictuelle.

En premier lieu, elle n’a peut être tenu des agissements de son prédécesseur, la société X. Son éventuelle responsabilité ne peut débuter qu’à compter du 20 décembre 2011, date à laquelle elle a été nommée par l’assemblée générale des copropriétaires aux fonctions de syndic. Sa responsabilité ne peut être engagée pour l’inexécution d’une décision des copropriétaires datant de 2007 c’est-à-dire antérieurs de 4 ans à son entrée en fonction. Les seules manquement pouvant éventuellement lui être imputés doivent être recherché dans son comportement postérieur au 20 décembre 2011. À cet égard, le tribunal n’a caractérisé aucune faute étant précisé que la seule constatation de l’existence de désordres est insuffisante.

En second lieu, à la prise de fonctions de la société BIMMO, la situation financière était préoccupante. Plusieurs dettes auprès des organismes sociaux n’étaient pas honorées. La mauvaise situation financière ne résulte pas de sa gestion. En l’absence de fonds, il ne peut être reproché à la société BIMMO de n’avoir pas fait réaliser des travaux. Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’elle a fait procéder aux réparations adéquates à chaque incident signalé.

En 3^e lieu, La décision adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 20 avril 2007 ne prenait manifestement pas en compte la véritable nature et l’ampleur des travaux nécessaires et la société Carol’ C a fait preuve de diligence en mettant tout en oeuvre pour remédier aux désordres dénoncés.

Enfin, le lien de causalité entre le retard pris dans la réalisation des travaux et leur surcoût n’est pas établi.

De la même façon, la responsabilité de la société CAROL’ C ne pourrait éventuellement se baser que sur l’article 1382 du Code civil. Or, le jugement s’est fondé sur les règles applicables au mandat régi par les dispositions de l’article 1992 du Code civil. Aucune faute délictuelle n’est non plus démontrée à la charge de la société X, syndic.

En l’occurrence, société X jusqu’en décembre 2011 a multiplié les diligences pour faire voter les travaux, fait exécuter les travaux votés, obtenir le règlement des copropriétaires de leurs charges pour pouvoir commander les travaux. C’est ainsi que, dans un premier temps l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de voter les travaux et c’est la société gecko qui a fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale un projet de résolution concernant les travaux litigieux. La société X a fait procéder à des appels de fonds mais de nombreux copropriétaires (7/22) n’ont pas réglé leur charge malgré les relances et des procédures en recouvrement.

C’est manifestement le non paiement des charges par les copropriétaires qui a été l’origine des difficultés de trésorerie et des difficultés exécution des travaux. Par ailleurs, la décision ayant voté l’exécution de travaux n’a pas mandaté le syndic pour choisir une entreprise établir un devis charges qui revenait au conseil syndical qui devait choisir des entreprises des solutions de travaux. Or, le conseil syndical n’a pas fait le nécessaire. Il apparaît que la société X a mis tout en oeuvre dans la mesure de ses moyens financiers et des moyens juridiques à sa disposition pour tenter de réaliser des travaux.

Si préjudice qui a pour M^me Y, seul le syndicat des copropriétaires en est à l’origine l’origine.

Sur les demandes formulées par la société BIMMO, ès qualité de syndic de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société X

Contrairement à ce qu’indique la société X des conclusions ont été prises par M^e A au nom de la société BIMMO et du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, il convient de souligner que la qualité à agir de la société BIMMO pose question dans la mesure où un l’assignation devant le tribunal de grande instance de D a été délivrée par M^me Y au syndicat des copropriétaires prises en la personne de son mandataire spécial désigné par l’assemblée générale ordinaire, M. H I.

Il résulte des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile qu’une demande reconventionnelle n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant y compris lorsque cette demande reconventionnelle n’est pas dirigée contre l’auteur de la demande initiale.

En l’occurrence, l’action en responsabilité du nouveau syndic contre l’ancien syndic n’a pas de lien suffisant avec l’action dirigée par un des copropriétaires la copropriété. La demande reconventionnelle doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande en dommages-intérêts de la société X contre M^me Y

La procédure initiée par M^me Y contre la société X est mal fondée. Pour autant, aucune faute caractérisée ne peut être mise à la charge de M^me Y.

La demande en dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M^me Y succombe et sera donc condamnée aux dépens. Par suite, elle est nécessairement redevable envers la société X et la société CAROL’ C d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée, pour chacune, à 1000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

— Infirme le jugement en toutes ses dispositions.

— Déboute M^me Y de toutes ses prétentions.

— Constate que les travaux ont été réalisés si bien que la demande est devenue sans objet.

— Déclare irrecevable la demande en dommages-intérêts formulée par la société BIMMO, ès qualité de syndic de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société X.

— Condamne M^me Y à payer à la société BIMMO la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à la société X la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne M^me Y aux dépens de première instance d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le premier président et le greffier

Le greffier Le premier président