COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 MARS 2017

R.G. N° 15/02822

AFFAIRE :

Y Z

C/

X, A B

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Avril 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 13/11544

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Claire RICARD

M^e Sophie MARTIN de la SCP D’AVOCATS D. LEROY-NARBONNE – S. MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre : Monsieur Y Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2015130

Représentant : M^e Tehani GOY de la SELARL JOFFE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0108

APPELANT AU PRINCIPAL- INTIME INCIDEMMENT

****************

Monsieur X, A B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Sophie MARTIN de la SCP D’AVOCATS D. LEROY-NARBONNE – S. MARTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 418

Représentant : M^e Baptiste LAMPIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1705

INTIME AU PRINCIPAL- APPELANT INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Janvier 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié du 29 mai 2013, X B a consenti à Y Z une promesse unilatérale de vente d’une maison située XXX à XXX, pour un prix de 2 350 000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention de prêts et moyennant une indemnité d’immobilisation s’élevant à 235 000 euros, dont 75 000 euros étant versés le jour même.

La vente ne s’étant pas réalisée, X B a assigné Y Z par acte du 26 septembre 2013 devant le tribunal de grande instance de Nanterre, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer l’indemnité d’immobilisation.

Par le jugement entrepris, le tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné Y Z à verser à X B la somme de 235 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné au notaire et à la caisse des dépôts et consignation de verser à X B la fraction de 75 000 euros détenue au titre de la fraction d’indemnité séquestrée auprès de la caisse,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné Y Z à payer à X B une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Y Z a interjeté appel de cette décision le 15 avril 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 11 janvier 2017, il demande à la cour de :

A titre liminaire,

— rejeter des débats les conclusions et les pièces complémentaires signifiées par X B le 10 janvier 2017, les conclusions ne mentionnant pas l’adresse de l’intimé,

— rejeter des débats les conclusions et les pièces complémentaires signifiées par X B le 10 janvier 2017, sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile,

Sur l’appel d’Y Z,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a considéré que la demande de financement déposée auprès de la Banque Patrimoine et Immobilier était conforme aux prévisions de la promesse unilatérale de vente du 29 mai 2013,

Statuant à nouveau,

— débouter X B de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner X B à lui rembourser la somme de 235 000 euros avec les intérêts au taux légal majoré de moitié,

Sur l’appel incident, A titre principal,

— déclarer irrecevable comme nouvelle la demande d’indemnisation complémentaire formée par X B,

Subsidiairement,

— la juger mal fondée et l’en débouter,

En tout état de cause,

— condamner X B à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 10 janvier 2017, X B demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner en conséquence Y Z au paiement de la somme de 235 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouter Y Z de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

— condamner Y Z au paiement de la somme de 500 000 euros de dommages-intérêts,

— condamner le même au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2017.

SUR QUOI, LA COUR

— Sur la demande tendant à écarter des débats les conclusions et pièces signifiées par X B le 10 janvier 2017

Les conclusions signifiées par X B le 14 septembre 2015 mentionnaient que celui-ci était domicilié à Dubai tout comme sa constitution d’avocat du 19 mai 2015. Si celles signifiées le 10 janvier 2017 ne mentionnent pas d’adresse il sera observé qu’il ne peut en être déduit une volonté de dissimulation et la demande tendant à les écarter des débats à ce titre ne saurait être accueillie.

Il est exact que X B a conclu le 10 janvier 2017 soit deux jours avant la clôture, ce qui est regrettable à l’égard de son contradicteur. Toutefois la cour observe qu’Y Z a conclu en réponse le 11 janvier 2017 par 29 pages de conclusions de telle sorte qu’aucune atteinte au principe de la contradiction ne peut être constatée.

Il y a lieu en conséquence de rejeter cette demande.

— Au fond Le tribunal a jugé qu’Y Z ne justifiait pas d’une seconde demande de prêts devant une banque ou un établissement financier autre que la Banque Patrimoine et Immobilier conforme aux termes de la promesse et qu’il avait de ce fait empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Y Z reproche au tribunal d’avoir soulevé d’office et sans avoir mis les parties en mesure d’en débattre, le moyen selon lequel il aurait sollicité des prêts plus difficiles à obtenir que ceux prévus à la promesse et d’avoir ainsi empêché l’accomplissement de la condition suspensive alors que X B soutenait que les refus de prêt étaient de pure complaisance.

Y Z affirme qu’il s’est acquitté de l’obligation mise à sa charge puisqu’il a déposé quatre demandes de financement dont deux sont rigoureusement identiques à celles décrites à la promesse et ont fait l’objet d’un refus. Il soutient que X B ne rapporte pas la preuve qu’il aurait empêché la réalisation de la condition, soutient que même si ses revenus étaient conséquents, les établissements bancaires ont considéré qu’ils ne lui permettaient pas d’assumer la charge de mensualités représentant une somme globale de 10 000 euros alors qu’il assume, outre les charges usuelles, le paiement d’une contribution mensuelle à l’entretien d’enfants de 1250 euros.

Y Z souligne qu’il a régulièrement communiqué les éléments relatifs à sa situation financière à la date du dépôt des demandes de prêt et que X B ne saurait exiger les éléments postérieurs à cette demande comme ses déclarations de revenus de l’année 2014 et ses salaires de l’année 2015. Il entend réfuter par ailleurs les allégations de X B sur un prétendu héritage qu’il aurait perçu en 2013 comme il conteste avoir assuré au vendeur avant la signature de la promesse qu’il avait déjà les accords de principe de sa banque.

X B réplique qu’il est invraisemblable qu’Y Z n’ait pas obtenu l’accord des établissements bancaires sollicités, que celui-ci lui avait indiqué qu’il l’avait déjà obtenu avant même la signature de la promesse. Il affirme qu’Y Z, ne souhaitant plus acquérir le bien, a fait postérieurement à cette promesse de nouvelles demandes de prêt en faisant des déclarations incomplètes ou erronées voir en faisant état d’un endettement factice dans le but de se voir opposer un refus.

X B met en doute la sincérité du refus figurant dans la lettre de la BNP Paribas rédigée postérieurement au jugement entrepris, souligne que le refus opposé par la BNP Paribas s’adresse à une SCI Natanel et non à Y Z et que fait donc toujours défaut la

preuve de ce que deux demandes de prêts conformes à la promesse ont été rejetées par deux établissements bancaires distincts. Il maintient qu’Y Z ne rencontrait aucune difficulté financière et en veut pour preuve le fait qu’il s’est acquitté des causes du jugement lorsque la procédure de référé en vue de suspendre l’exécution provisoire -au cours de laquelle Y Z n’a d’ailleurs évoqué que les facultés de remboursement du créancier et non ses propres facultés de paiement- n’a pas abouti.

***

La lecture des conclusions récapitulatives de X B et d’Y Z devant le tribunal révèle que le premier soutenait que le second avait fait des demandes de prêt comprenant des 'déclarations de situation incomplètes ou erronées, voir d’endettement factice dans le but d’obtenir un refus', et qu’Y Z répliquait qu’il rapportait la preuve qu’il avait déposé dans les délais impartis les demandes de prêts conformes aux prévisions de la promesse. La conformité des demandes de prêt était donc dans le débat, même s’il est exact que X B ne semblait pas contester ce point.

En tout état de cause, la détermination de la conformité des demandes de prêt est dans le débat devant la cour et par application de l’article 563 du code de procédure civile Y Z peut produire au soutien de ses prétentions des pièces nouvelles, comme la lettre de refus de la BNP Paribas.

Aux termes de l’article 1178 ancien du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement et il incombe au bénéficiaire de la promesse de prouver qu’il a satisfait à ses obligations en sollicitant un prêt conforme aux prévisions de la promesse. Une fois cette preuve rapportée, c’est au créancier de l’obligation d’établir que le débiteur a empêché la réalisation de la condition.

La promesse de vente conclue le 29 mai 2013 entre les parties est faite sous la condition suspensive de l’obtention de prêts définie comme suit :

1) organisme prêteur BNP Paribas ou tous autres organismes bancaires

— montant maximum de la somme empruntée : 1 070 001,94 euros,

— durée de remboursement : 24 mois,

— taux nominal d’intérêt maximum : 3,58 % l’an (hors assurance).

2) organisme prêteur BNP Paribas ou tous autres organismes bancaires

— montant maximum de la somme empruntée : 464 999,03 euros,

— durée de remboursement : 168 mois et différé total de 12 mois,

— taux nominal d’intérêt maximum : 3,66 % l’an (hors assurance).

3) organisme prêteur BNP Paribas ou tous autres organismes bancaires

— montant maximum de la somme empruntée : 464 999,03 euros,

— durée de remboursement : 168 mois et différé total de 12 mois,

— taux nominal d’intérêt maximum : 2,95 % l’an indexé sur Euribor + 1% (hors assurance).

Le bénéficiaire s’oblige à déposer le ou les dossiers de demandes de prêt dans le délai d’un mois à compter de la signature de la promesse et à en justifier à la première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 29 juillet 2013.

L’acte du 29 mai 2013 ajoute que pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire doit justifier du dépôt de ses demandes de prêt auprès d’au moins deux établissements bancaires différents et se prévaloir au plus tard au 29 juillet 2013 de la non-obtention d’une ou plusieurs offres ou de refus de prêts devant émaner d’au moins deux établissements différents.

Le tribunal a à raison considéré que deux demandes de prêts étaient non conformes aux termes de la promesse : celles formées auprès de la Banque Populaire Rives de Paris et d’E F, le prêt sollicité s’étendant sur 12 ans, alors que la promesse avait prévu un prêt remboursable sur 14 ans avec un an de différé, ce que ne conteste pas Y Z, qui fait toutefois observer que, s’agissant de la demande de prêt auprès de la BNP, celle-ci avait proposé le 20 juin 2013 un montage différent de celui qu’il sollicitait.

Il est en second lieu constant que la demande de prêt déposée auprès de la Banque Patrimoine et Immobilier est conforme aux termes de la promesse.

Le tribunal a jugé que la lettre de refus de la BNP Paribas qu’Y Z versait aux débats était insuffisante à rapporter la preuve de ce qu’un second refus lui avait été opposé car elle ne contenait aucune précision quant aux modalités du prêt sollicité.

Y Z verse devant la cour deux pièces nouvelles. Dés lors que le tribunal a jugé que la lettre précitée était insuffisante, il était légitime que l’appelant demande à l’établissement bancaire sollicité des précisions, sans que X B ne puisse être suivi lorsqu’il affirme que ces pièces sont 'infiniment suspectes'.

Il sera observé qu’au regard des délais de traitement des demandes de prêt, la réponse apportée par l’établissement bancaire le 3 juillet 2013 permet de retenir avec certitude qu’Y Z avait fait sa demande avant l’expiration de la date butoir fixée au 29 juin 2013.

Y Z justifie avoir écrit le 15 avril 2015 à la société BNP Paribas -qui lui a retourné la copie de l’enveloppe en vue de sa production devant la cour pour mettre un terme aux doutes exprimés par X B- lui demandant de lui préciser les caractéristiques des demandes de prêt qu’il avait sollicités, ces précisions n’apparaissant pas dans la lettre de refus du 3 juillet 2013. Il est établi qu’il a formé cette demande de précisions auprès de l’établissement situé à Orsay et ne saurait être tenu pour responsable de ce que c’est un autre établissement de la BNP qui lui a répondu et qui au demeurant évoque la lettre du 3 juillet 2013 comme étant la sienne.

Toutefois la cour relève que la lettre du 3 juillet 2013 est adressée à la SCI Natanel, à l’attention de son gérant Y Z et non à ce dernier personnellement. La lettre adressée par la société BNP Paribas le 11 mai 2015 en réponse à la demande de précisions mentionne en tête : 'SCI Natanel. Monsieur Y Z'. Il y est expressément indiqué : 'nous vous confirmons les termes de notre courrier du 3 juillet 2013 par lequel nous vous informions que nous n’avions pas convenance à donner une suite favorable à la demande formulée par la SCI Nantanel représentée par Y Z .. de demande de financement pour un montant de 2 000 000 euros concernant l’acquisition d’un bien immobilier sis à XXX compte tenu des éléments en notre possession'.

Il en résulte que les prêts refusés n’avaient pas été sollicités par Y Z mais par la SCI dont il est le gérant ce qui n’est pas conforme aux prévisions de la promesse, peu important à cet égard que la promesse de vente ait prévu une faculté de substitution, laquelle peut s’exercer lors de la réalisation de la promesse et non lors des demandes de prêt, étant de surcroît observé que le promettant devait être averti de cette substitution.

La cour observe en second lieu que la lettre du 11 mai 2015 se poursuit en indiquant que 'cette demande portait sur un prêt relais complété de 2 prêts amortissables d’une durée de 15 ans’ et que ne sont donc pas précisés les montants des trois prêts sollicités pas plus que le taux d’intérêt.

Y Z ne rapporte donc pas la preuve qu’il a satisfait à ses obligations en sollicitant des prêts conformes aux prévisions de la promesse et ne peut dés lors se prévaloir de deux refus. Il doit être jugé qu’il a empêché la réalisation de la condition suspensive laquelle doit être réputée accomplie, le défaut de réitération de la vente étant imputé à l’appelant.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il condamné Y Z à verser à X B la somme de 235 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Parmi les préjudices invoqués par X B au soutien de sa demande en dommages-intérêts figure notamment la perte de valeur du bien objet du compromis qu’il a vendu en juin 2016 au prix de 1 815 300 euros, soit 534 700 euros de moins que le prix auquel il devait être vendu à Y Z. Ce fait est nouveau et postérieur au jugement entrepris de telle sorte que cette demande nouvelle est recevable.

Les parties ont fixé une indemnité d’immobilisation qui restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible. Cette indemnité est destinée à réparer les préjudices résultant pour le promettant de l’indisponibilité de son bien pendant toute la durée du délai de levée d’option et de la nécessité, en cas de non-réalisation de la promesse, de retrouver un nouvel acquéreur, incluant nécessairement le risque d’obtenir un prix de vente moins élevé.

Il n’est pas démontré par X B que les préjudices qu’il allègue n’entraient pas dans les prévisions de l’indemnité forfaitaire contractuellement convenue et il sera débouté de cette demande.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Y Z, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel.

Il sera alloué à X B en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel la somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions et pièces signifiées par X B le 10 janvier 2017,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare la demande en paiement de la somme de 5 000 euros formée par X B recevable,

La rejette,

Condamne Y Z à payer à X B la somme de 3000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne Y Z aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,