FV/IC

S.C.I. ETIENNE DE BRESSE

C/

S.A.S. REGIE D’IMMEUBLE NEYRAT

[…]

Z A

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e chambre civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2020

N° RG 18/00939 – N° Portalis DBVF-V-B7C-FBYV

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 04 juin 2018,

rendue par le tribunal de commerce de Chalon sur Saône

RG : 2016002672

APPELANTE :

SCI ETIENNE DE BRESSE dont le siège social est sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

assistée de M^e François CORNUT, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

SAS REGIE D’IMMEUBLE NEYRAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Vianney GUIGUE, membre de la SCP Y ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

assisté de M^e Ludovic BUISSON, membre de la SCP Y ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE

PARTIES INTERVENANTES :

SELARL MJ SYNERGIE es qualité d’administrateur judiciaire et de représentant des créanciers dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire simplifié, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de LYON, dont le siège social est sis :

[…]

[…]

[…]

Maître Z A pris es qualité d’administrateur judiciaire de la SCI ETIENNE DE BRESSE désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de LYON en date du 9 mars 2020, domicilié :

[…]

[…]

représentés par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

assistée de M^e François CORNUT, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2020 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président, ayant fait le rapport,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Michel WACHTER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Laurence SILURGUET, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2020,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Conseiller, et par Laurence SILURGUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI ETIENNE DE BRESSE qui est propriétaire d’un ensemble immobilier situé […] (71370) comprenant l’immeuble 'Hirondelle’ composé de 29 appartements, l’immeuble 'Le Moulin’ composé de 22 appartements et 17 garages.

Suivant contrat du 27 janvier 2014, la SCI confie à la SAS RÉGIE D’IMMEUBLE NEYRAT la gestion de ces biens. Le contrat d’une durée initiale de un an est renouvelé le 27 janvier 2015 pour expirer le 27 janvier suivant.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 23 septembre 2015, la SAS met fin au contrat à effet au 30 septembre 2015 après avoir répondu à des courriers du dirigeant de la SCI en date des 19 août, 9 et 16 septembre 2015 concernant le recouvrement de loyers impayés, le montant des factures de gaz, les locations et le recrutement du concierge.

Par acte d’huissier du 3 mai 2016, la SCI ETIENNE DE BRESSE assigne la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES NEYRAT devant le tribunal de commerce de Chalon sur Saône aux fins, au visa des articles 1134, 1147, 1891 et 1892 du code civil , d’obtenir sa condamnation à lui verser :

—  50 000 € au titre des loyers impayés,

—  50 000 € au titre des travaux rendus nécessaires pour le défaut d’entretien (sic)

—  24 000 € au titre du chauffage,

—  50 000 € au titre de la perte de chance sur les loyers,

—  50 000 € au titre du préjudice dû à la dénonciation prématurée du contrat (non-respect de ses engagements),

—  10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI soutient qu’après la résiliation anticipée du contrat, elle a pu constater que les locaux étaient dans un état déplorable, qu’il existait de gros problèmes concernant le paiement des loyers, et qu’aucune déclaration n’avait été faite auprès des compagnies d’assurance pour les loyers impayés, la perte étant estimée à 50 000 €.

Elle ajoute qu’elle a dû engager une procédure de licenciement d’un gardien incompétent qui s’était rendu coupable d’actes de violences sur les locataires et avait été condamné pour conduite en état d’alcoolique (sic) et qui heureusement avait démissionné ; qu’enfin la note de chauffage de 24 000 € démontrait cette gestion inconséquente.

Rappelant les termes du contrat qui la liait à la SAS RÉGIE D’IMMEUBLE NEYRAT, la SCI lui reproche de n’avoir signé qu’un seul bail pendant la durée du contrat et de n’avoir 'apparemment investi dans aucune publicité’ pour trouver d’autres locataires.

Elle soutient que le comportement du gardien d’immeuble recruté par la SAS est à l’origine du départ anticipé de nombreux locataires et d’une perte de l’image de marque de la résidence.

La SCI reproche également à la SAS une absence de réaction suite aux nombreux impayés de loyers que ce soit par des relances auprès des locataires ou des déclarations auprès de leurs assurances.

Elle reproduit dans son assignation un procès verbal de constat dressé par huissier de justice le 17 octobre 2015 dans lequel un état des lieux des bâtiments et terrains est effectué qui démontre selon elle les négligences de l’agence dans l’entretien de la propriété.

Elle reproche enfin à l’agence d’avoir résilié par anticipation son contrat et d’avoir ainsi laissé sans gestion et sans administration l’ensemble immobilier.

La SAS RÉGIE D’IMMEUBLE NEYRAT conclut au débouté et reconventionnellement demande la condamnation de la SCI à lui verser 10 000 € de dommages intérêts pour procédure abusive et 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait état des divers échanges de courrier avec la SCI, d’une demande d’expertise auprès de GRDF concernant les frais de chauffage, et de son courrier du 30 janvier 2014 dans lequel elle demandait la rénovation de deux appartements, le remplacement de boîtes aux lettres ainsi que d’autres travaux.

Par jugement du 4 juin 2018, le tribunal de commerce de Chalon sur Saône déboute la SCI ETIENNE DE BRESSE de l’intégralité de ses demandes, et la SAS RÉGIE IMMOBILIERE NEYRAT de sa demande reconventionnelle. La SCI est condamnée à verser à la SAS 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal retient :

— que si la RÉGIE n’a effectivement signé qu’un seul bail, elle justifie des annonces qu’elle a passées et de ses échanges avec le propriétaire concernant le montant des loyers que ce dernier a refusé de baisser et les travaux de rénovation qu’il a également refusé de réaliser,

— que si la RÉGIE a été chargée d’embaucher un gardien d’immeuble, et si c’est elle qui a proposé à la SCI de retenir Monsieur X parmi les candidats, c’est la propriétaire qui a signé le contrat de travail puis qui a confirmé l’embauche à l’issue de la période d’essai; qu’il n’est par ailleurs pas établi que la RÉGIE aurait eu connaissance des violences commises par le gardien envers les locataires ni de sa conduite en état d’ébriété,

— que si les soldes débiteurs de certains locataires n’ont pas été déclarés auprès de l’assurance loyers impayés, ce défaut de déclaration est imputable au précédent mandataire,

— que le montant des factures de chauffage n’a rien d’anormal, la consommation étant relativement la même depuis 2010, et la SCI n’ayant pas suivi les préconisations de GRDF pour les diminuer alors que le chauffage collectif est une contrainte lorsqu’une grande partie des logements est inoccupée,

— que s’il ressort du constat de l’huissier que les appartements mis en location sont en très mauvais état, la SCI n’a jamais répondu aux demandes multiples d’accord formulées par la RÉGIE pour procéder aux travaux urgents qui s’imposaient alors que le contrat de gestion l’obligeait à recueillir cet accord préalablement et par écrit,

— que la RÉGIE ayant découvert que la SCI percevait directement des loyers de certains locataires, que son compte de trouvait débiteur ce qui rendait impossible le paiement des charges courantes, et que l’absence de travaux de rénovation rendait très complexe la recherche de nouveaux locataires, elle était fondée à résilier par anticipation le contrat de gestion pour inexécution par la SCI de ses obligations.

******

La SCI ETIENNE DE BRESSE fait appel par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel le 5 juillet 2018.

Par conclusions en réponse déposées le 31 août 2020, la SCI ETIENNE DE BRESSE, la Selarl MJ ENERGIE es qualité d’administrateur et de représentant des créanciers dans le redressement judiciaire de la SCI et Maître Z A es qualité d’administrateur judiciaire de la SCI

demandent à la cour d’appel de :

' Vu la jurisprudence,

Vu l’ancien article 1134 du code civil.

Vu l’ancien article 1147 du code civil,

Vu l’article 1891 du code civil,

Vu l’article 1892 du code civil,

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel de la décision qui a :

— débouté la SCI ETIENNE DE BRESSE de l’intégralité de ses demandes,

— débouté la Régie immobilière NEYRAT de sa demande de dommages et intérêts

pour procédure abusive, (!!!)

— condamné la SCI ETIENNE DE BRESSE à payer à la Régie immobilière NEYRAT la somme de 500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné la SCI ETIENNE DE BRESSE aux entiers dépens,

— Réformer la décision rendue par le tribunal de commerce de Chalon sur Saône,

— Constater que la régie NEYRAT a recruté un gardien incompétent,

— Constater que la régie NEYRAT n’a pas entretenu les locaux,

— Constater que la régie NEYRAT n’a pas respecté les termes du contrat,

— Constater que la régie NEYRAT n’a pas fait les déclarations auprès des compagnies d’assurance,

En conséquence,

— Condamner la régie NEYRAT à payer à la SCI ETIENNE DE BRESSE la somme de 50 000 € au titre des loyers impayés,

— Condamner la régie NEYRAT à payer à la SCI ETIENNE DE BRESSE la somme de 50 000 € au titre des travaux rendus nécessaires pour ( sic) le défaut d’entretien,

— Condamner la régie NEYRAT à payer à la SCI ETIENNE DE BRESSE la somme de 24 000 € au titre du chauffage,

— Condamner la régie NEYRAT à payer à la SCI ETIENNE DE BRESSE la somme de 50 000 € au titre de la perte de chance sur les loyers,

— Condamner la régie NEYRAT à payer à la SCI ETIENNE DE BRESSE la somme de 50 000 € au titre du préjudice du à la dénonciation prématurée du contrat (non-respect des engagements),

— Condamner la régie NEYRAT à payer à la SCI ETIENNE DE BRESSE la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner la régie aux entiers dépens de l’instance.'

Par conclusions d’appel n° 2 déposées le 3 juin 2019, la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES NEYRAT demande à la cour de :

' Vu les articles 1134 et suivants du code civil,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI ETIENNE DE BRESSE de l’ensemble de ses demandes,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI ETIENNE DE BRESSE au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Régie NEYRAT de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

— Faire droit à la demande reconventionnelle de la REGIE D’IMMEUBLE NEYRAT,

— Condamner la SCI ETIENNE DE BRESSE à payer à la REGIE D’IMMEUBLE NEYRAT la somme de 10.000 € pour procédure abusive,

Ajoutant,

— Condamner la SCI ETIENNE DE BRESSE à payer à la REGIE D’IMMEUBLE NEYRAT la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI ETIENNE DE BRESSE en tous les dépens en réservant à la SCP Y et associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.'

Une ordonnance de clôture avait été rendue le 7 janvier 2020 et le dossier avait été fixé pour plaidoiries à l’audience du 26 mars 2020.

A cette date le dossier a été renvoyé à la mise en état dans l’attente d’une nouvelle date d’audience compte-tenu de la crise sanitaire.

Le 2 septembre 2020, une nouvelle ordonnance de clôture est rendue.

En application des articles 455 et 634 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIVATION :

Au soutien de son appel, la SCI ETIENNE DE BRESSE dépose des conclusions dans lesquelles, après avoir procédé à la reproduction intégrale de son assignation, elle répond aux écritures adverses de première instance, puis reproduit intégralement la motivation du tribunal de commerce avant de soutenir que 'Le tribunal a été trompé par les conclusions de l’intimée et n’a pas tenu compte ni du mandat, ni de la lettre de résiliation de la régie, ni du constat d’huissier. Par contre il a imputé à la concluante des faits non prouvés (absence de paiement, encaissement direct de loyers…). Le jugement devra donc être réformé.'

Elle ajoute que la Régie est de mauvaise foi quand elle dit qu’elle était d’accord avec la rupture alors que celle-ci a eu lieu sans préavis; qu’elle oublie de dire que l’auteur des détournements était la personne qu’elle a embauchée.

Elle estime que son préjudice est démontré par son placement en redressement judiciaire.

Elle conclut que les fautes de la régie sont évidentes, la principale étant l’embauche d’un gardien sans vérification de son CV et sans procéder à une visite médicale qui aurait décelé des antécédents psychiatriques ; que ce gardien s’est rendu coupable de violences, a détourné l’argent des locataires et a loué à des prostituées en encaissant l’argent, jetant ainsi le discrédit sur l’immeuble ; que par ailleurs, consciente de ses fautes et de leurs conséquences, la régie a résilié le contrat au mépris de ce contrat lui même et des conséquences pour la SCI ; que le préjudice est constitué de l’absence de location et de l’atteinte à l’image de marque.

C’est toutefois par une analyse complète et exacte des pièces produites que la cour adopte que les premiers juges, reprenant point par point les reproches formulés par la SCI ETIENNE DE BRESSE à la Régie NEYRAT (et repris intégralement devant la cour), ont retenu qu’ils étaient injustifiés.

La Régie NEYRAT établit par ailleurs par les pièces qu’elle produit qu’elle a, dans la mesure du possible, exécuté la mission qui lui incombait en recherchant des locataires et en engageant les actions nécessaires lorsque des loyers restaient impayés, mais qu’elle s’est heurtée au refus du propriétaire de réaliser que ce soit les travaux d’entretien permettant de proposer à la location des logements décents ou ceux destinés à économiser le chauffage, et que ce n’est qu’après avoir constaté que l’attitude du propriétaire rendait sa mission impossible qu’ elle lui a fait part le 23 septembre 2015 de son intention de résilier le contrat à la date du 30 septembre 2015. La SCI n’établit pas au demeurant avoir répondu à ce courrier pour en contester le contenu avant la délivrance de l’assignation du 3 mai 2016.

Les honoraires de la Régie NEYRAT étant calculés à partir des loyers encaissés, et l’inaction de la SCI ETIENNE DE BRESSE aboutissant malgré tous ses efforts à la quasi-impossibilité de louer les appartements, ce qui la privait d’une rémunération correspondant à ses prestations, c’est à juste titre qu’elle a procédé à la résiliation anticipée du contrat aux torts de sa co-contractante.

Le jugement ne peut en conséquence qu’être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI ETIENNE DE BRESSE de l’intégralité de ses prétentions et l’a condamnée à verser à la Régie 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Si la SAS RÉGIE NEYRAT réitère devant la cour sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive, elle ne justifie pas plus en appel qu’elle ne l’avait fait en première instance d’un préjudice distinct de celui résultant pour elle de la nécessité d’assurer la défense de ses intérêts pour laquelle elle formule une demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera également confirmé de ce chef par substitution de motif.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Chalon sur Saône du 4 juin 2018 en toutes ses dispositions,

Condamne la SCI ETIENNE DE BRESSE aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Y, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI ETIENNE DE BRESSE à verser à la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES NEYRAT 2 000 € au titre de ses frais liés à la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président,