COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]

Chambre Civile

ARRÊT N° 121

N° RG 22/00263 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BB3I

[A] [U]

[N] [V] [W] épouse [U]

C/

[H] [B] Exerçant à titre individuel sous l’enseigne NOVO DECO AUTOMOBILE enregistrée au RCS de [Localité 8] sous le N° 827 845 967

ARRÊT DU 31 JUILLET 2025

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8], décision attaquée en date du 27 Avril 2022, enregistrée sous le n° 21/02406

APPELANTS :

Monsieur [A] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [N] [V] [W] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Saphia BENHAMIDA, avocat au barreau de GUYANE

INTIME :

Monsieur [H] [B] Exerçant à titre individuel sous l’enseigne NOVO DECO AUTOMOBILE enregistrée au RCS de [Localité 8] sous le N° 827 845 967

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e François GAY, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 février 2025 en audience publique et mise en délibéré au 28 avril 2025 prorogé au 31 juillet 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère, rédacteur

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Hélène PETRO, Greffière, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé en date du 15 novembre 2019, Mme [N] [V] [W] épouse [U] et M. [A] [U] ont donné à bail commercial à la société Novo Déco Automobile représentée par M. [H] [B] en sa qualité de gérant un local à usage commercial sis [Adresse 3].

[P] bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2019 jusqu’au 30 novembre 2028, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 2000€ et prévoyant un dépôt de garantie de 4000€.

Selon acte d’huissier en date du 2 novembre 2021, M. [H] [B] a assigné M. et Mme [U] en référé devant le tribunal judiciaire de Cayenne, aux fins notamment de voir dire inopposable la clause résolutoire et la résiliation du bail, autoriser provisionnellement la suspension du paiement des loyers , et voir désigner un expert pour évaluer l’étendue des travaux nécessaires et également le préjudice commercial subi.

L’affaire a été renvoyée au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 27 avril 2022, le tribunal judiciaire de Cayenne a:

— déclaré recevable l’action de M. [H] [B],

— ordonné la poursuite des relations contractuelles,

— rejeté la demande de résolution judiciaire et les demandes indemnitaires subséquentes,

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné Mme [N] [U] et M. [A] [U] à payer à M. [B] la somme totale de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] [U] et M. [A] [U] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration en date du 10 juin 2022, M. [A] [U] et Mme [N] [W] [U] ont relevé appel du jugement du tribunal judiciaire en date du 27 avril 2022, appel limité aux chefs du jugement expressément critiqués.

Par avis en date du 14 juin 2022, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel de Cayenne.

M. [H] [B], exerçant à titre individuel sous l’enseigne Novo Deco Automobile enregistrée au RCS de [Localité 8] sous le N°845967 a constitué avocat le 5 juillet 2022.

Les premières conclusions d’appelant ont été transmises le 12 septembre 2022.

L’intimé a déposé ses premières conclusions le 30 novembre 2022.

Par ordonnance en date du 28 juin 2023, la présidente de chambre chargée de la mise en état saisie de conclusions d’incident par M. [H] [B] a dit recevables les conclusions déposées le 12 septembre 2022 par les appelants, dit recevable l’appel, condamné M. [H] [B] à payer à M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] son épouse la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2024, la présidente de chambre chargée de la mise en état saisie de conclusions par M. et Mme [U] tendant à voir ordonner avant dire droit une expertise, a fait droit à cette demande et a commis [M] [O] pour procéder à une expertise des lieux.

L’expert a déposé son rapport en date du 16 octobre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelant transmises le 3 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] épouse [U] sollicitent que la cour :

— infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cayenne le 27 avril 2022 (RG N°21/02406),

En ce, à titre principal,

— juge inopposable à M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] l’opération d’apport d’un fonds de commerce de M. [H] [P] à la société Novo Scooter,

— ordonne la résolution judiciaire du contrat de bail du 15 novembre 2019 en raison des manquements graves de M. [H] [B] à ses obligations contractuelles,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute de paiement des causes du commandement de payer du 11 octobre 2021 visant la clause résolutoire,

En conséquence,

— constate que la résolution du bail est acquise à la date du 11 novembre 2021,

— condamne M. [H] [B] à payer à M. [A] [U] et Mme [N] [U] la somme de 6184,06€ au titre du solde des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation selon commandement de payer du 11 octobre 2021, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— condamne M. [H] [B] au paiement de la somme de 4000€ à M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] correspondant au dépôt de garantie leur restant acquis du fait de la résiliation du bail imputable à M. [H] [B], en application combinée des articles 7al1er et 15al4 du bail commercial du 15 novembre 2019;

— ordonne la remise des clés et l’expulsion de M. [H] [B] des lieux loués, de ses biens et de toute personne physique ou morale occupant de son chef, dans le délai d’un mois suivant signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300€ par jour de retard,

— juge que M. [H] [B] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2000€ prenant effet à compter du 11 novembre 2021 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— juge que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code de procédure civiles d’exécution,

— dise qu’à défaut de départ volontaire, M. [H] [B] ainsi que toute personne physique ou morale occupant de son chef pourront y être contraints par tout commissaire de justice assisté, le cas échéant, de la force publique,

A titre subsidiaire,

— donne acte aux consorts [U] de leur acceptation des travaux structurels telle que préconisée par M. L’expert dans son rapportd’expertise du 16 octobre 2024, à la condition expresse que lesdits travaux soient exécutés et finalisés sous une durée d’un mois, tel que préconisé dans le rapport d’expertise du 16 octobre 2024,

— ordonne à M. [H] [B] d’exécuter à ses frais les travaux d’agrandissement de l’entrée du local commercial loué aux dimensions règlementaires, telles qu’indiquées au rapport d’expertise judiciaire du 16 octobre 2024 dansles conditions exposées dans ledit rapport,

— rejette toute demande de réparation de préjudice commercial formulée par M. [H] [B] à la suite de la fermeture du local durant un mois pour travaux,

En tout état de cause,

— déclare que les condamnations prononcées seront exécutoires de plein droit,

— condamne M. [H] [B] à verser à Mme et M. [U] la somme de 8000€ au titre de l’article 700 du code de procédure au titre, ainsi qu’aux entiers dépens..

A l’appui de leurs prétentions, M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] épouse [U] exposent que plus d’un an après la prise de bail, le preneur a relevé l’absence d’issues de secours des locaux loués, et qu’ils ont refusé que ces sorties de secours se fassent par des portes qui donnent accès à des parties privatives de leur habitation. Ils expliquent avoir été victime de harcèlement de la part du preneur depuis qu’ils ont refusé de lui vendre le local le 29 décembre 2020. Ils indiquent que le bailleur leur a indiqué 7mois plus tard suspendre le loyer du mois d’août 2021 en application de l’article 1220 du code civil, qu’il a mandaté une agence immobilière pour gérer le bail, et leur a fait subir des dégradations, violences et pressions diverses. Ils estiment que ces faits justifiaient la résiliation anticipée du bail commercial contrairement à ce que la juridiction de première instance a retenu.

Les appelants font valoir l’inopposabilité au bailleur de l’apport de fonds de commerce de M. [B] à la société Novo Scooter, en soutenant que cet apport n’a jamais obtenu leur consentement exprès par écrit ainsi que le prévoit l’article 13 al 3 du bail, et que l’opération ne leur est pas opposable puisqu’elle ne leur a jamais été signifiée conformément à l’article 1690 du code civil.

Les consorts [U] soutiennent que l’exception d’inexécution ne peut être mise en oeuvre par le preneur qui a continué à exercer son commerce dans les locaux, et qui n’était par conséquent pas fondé à suspendre les loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé N°3 transmises le 10 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SARL Novo Scooter, prise en la personne de son gérant en exercice, M. [H] [B] venant aux droits de l’entreprise individuelle, sollicite, au visa des articles 1219 et suivants, 1719 et suivants du code civil, et R143-2 du code de la construction et de l’habitation, que la cour:

— Confirme le jugement rendu le 27 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Cayenne en toutes ses dispositions,

— Condamne M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] épouse [U] à voir homologuer le rapport d’expertise de M.[O],

— Les déboute de toutes leurs demandes,

Reconventionnellement:

— Condamne ces derniers à la mise en oeuvre des réparations décrites par l’expert et à leur financement, dans le délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte définitive de 1000€ par jour de retard à compter d’un commandement d’exécuter, et autorise en outre la SARL Novo Scooters, RCS [Localité 8] N°978841161, siège social [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice, M. [B] [H], à se substituer aux bailleurs et à leur frais et dépens en cas d’inexécution,

— Condamne aussi M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] épouse [U] in solidum au paiement à la SARL Novo Scooters, RCS [Localité 8] N°97841161, siège social [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice, M. [H] [B], des sommes évaluées par l’expert à titre provisionnel et provisoire, soit :

Au titre des réparations et mise en conformité les sommes de 33672€ et 7000€,

Au titre du préjudice commercial la somme de 52988,42€,

Au titre du préjudice d’image résultant de la gêne dans l’exploitation la somme de 20000€,

Subsidiairement:

— Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts des bailleurs et les condamne au paiement d’une indemnité de résiliation de 674 000€ et d’une indemnité de réinstallation égale à la marge commerciale de 2022 soit 1 071 188€,

— condamne M. [A] [U] et Mme [N] [V] [W] épouse [U] à lui payer la somme de 8000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SARL Novo Scooter, prise en la personne de son gérant en exercice, M. [H] [B], expose que les lieux objets du bail servent à entreposer des scooters et autres accessoires destinés à la vente et à recevoir le public intéressé par leur acquisition. Elle explique avoir découvert lors d’une coupure d’électricité survenue le 28 décembre 2020 que le local ne disposait d’aucune sortie de secours, les portes étant bloquées, alors que les deux issues de secours étaient parfaitement acessibles lors de la signature du bail. Elle indique avoir également constaté à compter de janvier 2021 des infiltrations d’eau, des inondations et des fissures engendrant des dégats importants sur ses marchandises. Elle précise avoir adressé de mulitiples courriers aux bailleurs et à l’agence mandatée pour gérer le bail commercial, et que les relations avec les bailleurs se sont dégradées, Mme [E] [C] épouse [B], salariée, ayant été victime de violences exercées par M. [U], et ayant déposé plainte, ceci ayant été suivi d’autres agressions.

L’intimée explique qu’un avis technique a été rendu sur les fissures le 3 août 2021, lequel listait les travaux à réaliser et faisait état d’un désordre présentant un danger grave et imminent. Il souligne qu’un dégât des eaux est ensuite intervenu dans la nuit du 26 au 27 août 2021, et que c’est dans ce contexte qu’il s’est vu délivrer le 15 octobre 2021 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, auquel il a formé opposition par assignation en référé.

L’intimée fait valoir qu’aucun travaux n’a été diligenté par les bailleurs pour créer une issue de secours ou pour remédier aux désordres constatés par l’avis technique, ceci constituant un grave manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles, la fondant à suspendre le paiement des loyers en application de l’article 1219 du code civil, et à s’opposer au commandement de payer visant la clause résolutoire, et ce d’autant plus au regard des conclusions du rapport d’expertise judiciaire effectuée depuis.

La SARL Novo Scooter ajoute que si les travaux sont urgents, ils ne requièrent cependant pas un départ des lieux définitif.

La clôture de la procédure a été ordonnée à l’audience le 10 février 2025.

La SARL Novo scooter a transmis des conclusions d’intimé N°4 au fond par RPVA le 10 février 2025 à 18H32, en faisant état d’une erreur matérielle et en sollicitant que ces conclusions soient acceptées comme note en délibéré. Les appelants ont indiqué par RPVA s’opposer aux dépôts de ces nouvelles conclusions valant note en déliébéré, dépôt effectué après l’ordonnance de clôture et après la clôture des débats lors de l’audience du 10 février 2025.

Par message transmis par RPVA le 12 février 2025, le conseil de la SARL Novoscooter souligne que le dépôt par le conseil des appelants de conclusions d’incident N°2 en date du 3 février 2025 n’ont pas été appelées en audience et qu’il lui apparaît nécessaire de réouvrir les débats.

Sur ce, la cour

Sur la recevabilité des conclusions d’intimé N°4 transmises par RPVA le 10 février 2025 à 18H32

L’ordonnance de clotûre a été rendue à l’audience du 10 février 2025 à 8H30, l’affaire ayant alors été mise en délibéré. Il convient par conséquent de constater que les conclusions d’intimé n°4 au fond transmises le 10 février 2025 par RPVA à 18H32 bien après l’audience sont irrecevables, et contraires aux dispositions de l’article 15 du code de procédure civile. Par ailleurs, et pour les mêmes motifs, aucun élément ne permet de justifier que ces conclusions soient acceptées comme une note en délibéré.

Sur les observations transmises par l’intimé tendant à la réouverture des débats

Si l’intimé relève qu’il lui paraît nécessaire de réouvrir les débats, compte tenu de ce que le conseil de l’appelant aurait déposé des conclusions N°2 le 3 février 2025 qui n’auraient pas été appelées à l’audience, il convient de constater que ces conclusions sur incident ont été déposées après l’audience incident qui s’est tenue le 9 janvier 2025 et au cours de laquelle il a été décidé d’un retrait de l’incident, et ce en présence des parties. Dès lors, les conclusions déposées sur incident après le retrait constaté de ce dernier étant inopérantes, il n’y a pas lieu de procéder à une réouverture des débats.

Sur l’opposabilité de l’opération d’apport d’un fonds de commerce de M. [H] [B] à la société Novo Scooters

M. et Mme [U] sollicitent que l’apport de fonds de commerce réalisé par M. [H] [B] au profit de la société Novo Scooters leur soit inopposable, en application de l’article 13 alinéa 3 du bail et des dispositions de l’article 1690 du code civil.

Il est constant que selon contrat de bail commercial en date du 15 novembre 2019 (pièce N°1intimé) , M. et Mme [U] ont donné à bail à "la société Novo Déco Automobile dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Cayenne sous le numéro 827 845 967 00021, représentée par M. [H] [B] en sa qualité de gérant, demeurant [Adresse 4]", un local à usage commercial sis [Adresse 3].

L’article 4 du contrat de bail intitulé « destination des locaux » précise que :

« Les locaux loués sont destinés à l’usage commercial, tout commerce d’activité, à l’exclusion de toute autre utilisation.

a/ L’activité du preneur est : négoce de détail de scooters, pièces détachées et accessoires.

b/[P] preneur a la faculté de vendre le fonds de commerce au preneur qui exercera la même activité que la société Novo Déco Automobile.

L’article 13 du contrat de bail intitulé « sous location et cession du bail » prévoit dans ses alinéa 2 et 3 :

« [P] preneur peut donner son fonds en location-gérance, ou se substituer ou y domicilier qui que ce soit.

En toutes hypothèse, le bailleur doit donner son consentement exprès par écrit et le preneur restera solidaire de tous les cessionnaires et occupants successifs du paiement des loyers et de ses accessoires ainsi que de l’exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail."

Dès lors, n’étant pas constesté que l’apport du fonds de commerce en société n’a pas été signifié, ni soumis au consentement exprès des bailleurs, il sera fait droit à la demande des appelants tendant à constater que l’opération d’apport du

fonds de commerce de M. [H] [B] à la société Novo Scooters leur est inopposable, étant ainsi ajouté au jugement déféré.

Sur la demande de M. et Mme [U] tendant à la résolution judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution judiciaire peut, en toutes hypothèses, être demandée en justice, et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat.

Il est admis qu’il appartient au juge du fond d’apprécier si le manquement allégué est d’une gravité suffisante pour que la résolution puisse être prononcée.

M. et Mme [U] font valoir qu’ils ont été victimes ainsi que leurs enfants de violences physiques, menaces et dégradation de la part de l’épouse de M.[B] et également de sa mère.

A l’appui de leurs affirmations, il produisent :

— une plainte déposée par Mme [U] le 21 mars 2021 dénonçant des faits de violences qui auraient été commises à son encontre [Adresse 9] à [Localité 8] par Mme [B] , mère de son locataire

( gifle sur le visage et menaces) (pièce N°14);

— un certificat médical établi le même jour faisant état de « contusion » à la tête et d’une incapacité totale de 7 jours (pièce N°15) ;

— une déclaration de main courante en date du 5 novembre 2021 faisant état de ce qu’elle déclare avoir été insultée et menacée par Mme [C];

— un procès-verbal de plainte en date du 11 mars 2021 indiquant des dégradations du pare-brise du véhicule de Mme [U] par un homme, et précisant qu’elle suppose qu’il s’agit d’une personne envoyée par son locataire avec lequel elle est en conflit (pièce N°13 appelants);

— un procès-verbal en date du 15 juillet 2021 faisant état de ce que Mme [U] dénonce des faits d’insultes par Mme [C] à l’encontre de ses enfants.

Il est également produit une plainte de Mme [C] épouse [B] qui indique avoir subi le 21 mars 2021 des violences de la part de [A] [U] (coup de poing au niveau du sternum et coup de pied (type chassé) dans le bas ventre.

L’ensemble de ces éléments fait ressortir qu’un contexte conflictuel existait entre les bailleurs et les preneurs, contexte confiltuel qui n’est par ailleurs pas constesté.

Toutefois, il n’est pas démontré que les dégradations du véhicule aient été commises par les bailleurs, et les dépôts de plainte sans autres renseignement sur les suites qui y auraient été apportées ne peuvent suffire à établir la réalité des faits qui y sont dénoncés.

En conséquence, les éléments de violences invoqués ne sauraient caractériser des manquements susceptibles d’être sanctionnés par la résolution judiciaire du bail, et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résolution judiciaire du contrat de bail commercial.

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’exception d’inexécution invoquée par le bailleur

L’article 1219 du code civil prévoit qu'"une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave'. Aux termes de l’article 1220 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il est admis que le preneur ne peut suspendre le paiement des loyers et ne peut invoquer l’exception d’inexécution quen cas d’impossibilité d’utiliser les lieux, impossibilité qui peut être constituée notamment par le fait que le bailleur ne respecte pas ses obligations d’assurer une jouissance paisible des lieux et ne fasse pas exécuter les travaux de consolidation indispensable.

[P] contrat de bail commercial signé en date du 15 novembre 2019 prévoit dans son article 15 « clause résolutoire » que "si un mois après le commandement, le preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation (…) [P] bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du présent bail".

Il est constant en l’espèce que par acte d’huissier en date du 11 octobre 2021, M. et Mme [U] ont fait délivrer à M. [H] [B] un commandement de payer les loyers à hauteur de 6184,06€, en visant la clause résolutoire insérée au bail (pièce N°11 appelant), et que suite à ce commandement de payer, M. [H] [B] a saisi la juridiction aux fins de dire inopposable la clause résolutoire et l’autoriser à suspende le paiement des loyers.

Au soutien de ses demandes faisant valoir l’exception d’inexécution, M. [B] produit le courrier que son conseil a adresséé aux bailleurs par LRAR signé du 17 juillet 2021, notifiant la suspension du paiement des loyers aux bailleurs à compter du mois d’août 2021, et invoquant l’exception d’inexécution résultant des problèmes d’infiltrations et de l’absence de sorties de secours.

Il résulte des autres pièces versées aux débats que M. [B] avait signalé par courrier du 2 janvier 2021 l’absence de sortie de secours et par courriers du 2 janvier 2021, du 1er juin 2021 et du 21 juin 2021 les difficultés liées aux infiltrations.

Par ailleurs, l’avis technique « fissures sur ouvrage » du 3 août 2021 établi par la société CH2 Technicontrol conclut que "l’ouvrage comporte une fissure d’ordre structurel qui remet en cause la solidité de l’ouvrage à court terme et présente un danger grave et imminent, raison pour laquelle il est primordial d’interdire l’accès au public sous le plancher.

L’absence d’issues de secours, déjà relevée et d’ailleurs non contestée, est confirmée par le rapport d’expertise judiciaire, lequel relève les éléments suivants : (page 26)

« Lors de l’accedit, nous avons constaté trois issues de secours dont une principale sur la façade vitrée donnant sur la voie publique.

Les deux issues de secours situées sur le côté droit du magasin ne sont pas conformes, en effet la première est condamnée par une structure metallique et la deuxième permet de déboucher sur une impasse fermée. Ces deux issues ont un caractère dangereux car un dipositif de sécurité lumineux de type BAES signale ces issues pour les usagers vers des issues non conformes.

D’après l’article R4227-4 du code du travail, pour un établissement ERP de 5ème catégorie avec un effectif de 25 personnes, l’issue de secours doit être de deux unités de passages soit une largeur utile de 1,50m. Lors de l’accedit nous avons constaté une largeur de 1,40m en l’absence de dispositif d’évacuation rapide de type barre antipanique ou crémone pompier. Cette issue principale en façade pourrait suffire d’après l’article R4227-4 du code du travail mais il faut qu’elle soit conforme ce qui n’est pas le cas à ce jour".

En outre, les conclusions de l’expertise judiciaire réalisée par M. [O] en date du 16 octobre 2024 concluent de la façon suivante s’agissant des désordres relatifs à la fissure dans le plafond et aux infiltrations (pages 23 et 24 du rapport) :

« Lors de l’accedit, nous avons constaté que le local du commerce est en activité et qu’il présente certains désordres suivants :

— infiltrations d’eaux importantes sur les murs et au plafond de la zone arrière du magasin,

— fissuration prononcé de manière perpendiculaire au magasin entre la zone ancienne de la bâtisse et une extension qui correspond à la zone arrière du magasin,

— fissuration avec corrosion des aciers au droit d’une poutre, une mise en sécurité avec des étais était présent lors de notre constat.

Nous avonségalement pu constater les pathologies situées au-dessus de la dalle correspondant au plafond du commerce en zone arrière qui présente les désordres à l’origine du litige;

— siphon de sol non étanche

— étanchéité de la dalle présentant des infiltrations avec des réparations non adaptées,

Cause des désordres :

La dalle du plancher entre la toiture terrasse et le plafond du commerce n’est pas étanche. Des reprises ponctuelles ont été constatées mais n’ont pas permis de réparer l’étanchéité de manière durable. Ses infiltrations dans la structure en béton armé ont permis la corrosion des aciers notamment au niveau d’une poutre ce qui a affaibli la structure porteuse.

Les infiltrations d’eau ont migré de manière gravitaire vers les parois murales ce qui a conduit aux développement de moisissures et de champignons. (…)

Les désordres cités précedemment ont fragilisé la structure porteuse en zone arrière du magasin jusqu’à la rupture des aciers d’une poutre en béton armé. Par conséquent ces désordres ont compromis la solidité de l’ouvrage le rendant impropre à sa destination et dangereux sans dispositif de sécurité"

En conséquence, et au vu de l’ensemble de ces éléments, il ressort que les bailleurs ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles en ne procédant pas aux travaux requis, alors même qu’ils étaient informés du caractère urgent et dangereux des désordres et qu’ils avaient été destinataires de plusieurs courriers en ce sens de M. [H] [B].

Dans ces conditions, étant relevé que le preneur a régulièrement notifié aux bailleurs le fait qu’il entendait se prévaloir du bénéfice de l’exception d’inexécution, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a exactement ordonné la poursuite des relations contractuelles.

Sur les demandes tendant à ce que les travaux soient effectués

L’expert a conclu de la façon suivante s’agissant des travaux de remise en état pour rémédier aux désordres susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage (page 24) :

« [P] rapport d’assistance technique d’ITC daté du 07/10/2022 fait mention de descriptif de travaux de remise en état. Ce rapport prend en compte un estimatif et une dure de travaux.

Les prestations proposées sont :

Structure porteuse dans le commerce : cout : 15 810€

— installation de chantier

— création d’un renforcement de structure existante par une structure de type charpente métallique avec reprise d’une fondation en sous oeuvre

— reprise des finitions par encoffrement en placoplâtre y compris peinture de finition de remise en état.

Toiture terrasse : cout : 17862€

— création d’une charpente et couverture au-dessus de la terrasse

— reprise des siphons de descente d’eaux pluviales

— étanchéité liquide sur dalle existante

Coût total : 33 672€

Les prestations et prix sont cohérents avec les désordres constatés pour une durée globale de travaux dans le magasin de un mois ce qui est en adéquation avec les travaux à réaliser".

[P] rapport relève, s’agissant de la mise en conformité de l’issue de secours (page 27):

« Afin de mettre en conformité l’entrée principale en issue de secours il convient de reprendre la porte en totalité et une partie de la façade vitrée pour mise en place de nouvelles portes conformes à la réglementation avec un passage utile de 1,50m minimum.

Ces travaux sont estimés à 7000€ avec une durée de travaux de 3 jours. "

M. et Mme [U] sollicitent subsidiairement qu’il leur soit donné acte de leur acceptation de la réparation des travaux structurels telle que préconisée par l’expert dans son rapport d’expertise du 16 octobre 2024.

Au vu des demandes des parties et des conclusions du rapport d’expertise, il sera fait droit à la demande de l’intimée tendant à la condamnation de M.et Mme [U] à mettre en oeuvre les réparations décrites par l’expert et à leur financement , et ce dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte de 200€ par jour de retard sur une durée de douze mois à compter d’un commandement d’exécuter.

M. et Mme [U] seront déboutés de leur demande tendant à ce que les travaux d’agrandissement de l’entrée du local commercial loué aux dimensions réglementaires soient exécutés aux frais de M. [H] [B]. En effet, s’ils font valoir que l’issue était aux normes lorsque le local a été donné à bail, il n’en demeure pas moins que les deux autres issues de secours existaient au moment de la souscription du bail, et que les preneurs ne se sont aperçus que lors d’une coupure d’électricité que ces issues de secours pourtant materialisées par un dispositif lumineux ne permettaient pas en réalité de sortir.

Compte tenu de la condamnation à mettre en oeuvre les réparations et de l’astreinte ordonnée, il n’y a pas lieu d’autoriser la SARL Novo Scooters à se substituer aux bailleurs en cas d’inexécution, ni de condamner M. et Mme [U] à payer à la SARL Novo Scooters les sommes de 33 672€ et 7000 € au titre des réparations et mise en conformité.

La demande en homologation du rapport d’expertise sera rejetée, l’expertise permettant seulement dans le cas d’espèce d’éclairer utilement la cour afin de trancher le litige.

Il sera ainsi ajouté au jugement déféré.

Sur les autres demandes

Sur la demande au titre du préjudice commercial

Il ressort du rapport d’expertise que pour la réalisation des travaux, l’activité commerciale devra être interrompue.

Toutefois, il n’est pas contesté que l’activité a perduré même en présence des désordres objets du litige ayant fait l’objet pour les infiltrations d’une mise en sécurité temporaire.

Par ailleurs, le préjudice commercial allégué qui résulterait de la réalisation des travaux ne peut être considéré comme un préjudice certain, étant surabondamment relevé que la faute des bailleurs n’apparaît pas démontrée dans la survenance des désordres auxquels il faut remédier.

Par conséquent, la demande au titre du préjudice commercial sera rejetée, étant ainsi ajouté au jugement déféré.

Sur la demande au titre du préjudice d’image résultant de la gêne dans l’exploitation

Aucun élément ne permettant de justifier le préjudice allégué, cette demande sera rejetée, étant ainsi également ajouté au jugement déféré.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de la solution du litige, la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [N] [U] et M. [A] [U] à payer à M.

[H] [B] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, et aux dépens.

Mme [N] [U] et M. [A] [U] seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et seront condamnés à payer à la SARL Novo Scooters prise

en la personne de son gérant en exercice, la somme de 3000€ sur ce fondement.

Mme [N] [U] et M. [A] [U] seront condamnés aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions d’intimé N°4 transmises par RPVA le 10 février 2025, et rejette la demande tendant à ce qu’elles soient acceptées comme une note en délibéré,

CONSTATE qu’il n’y a pas lieu à réouverture des débats,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cayenne en date du 27 avril 2022 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Vu notamment le rapport d’expertise judiciaire réalisé par M. [M] [O], expert près la cour d’appel de Cayenne en date du 16 octobre 2024,

CONSTATE l’inopposabilité à Mme [N] [U] et M. [A] [U] de l’opération d’apport du fonds de commerce de M. [H] [B] à la société Novo Scooters,

CONDAMNE Mme [N] [U] et M. [A] [U] à faire procéder et financer les réparations telles que décrites par l’expert dans son rapport et rappelées ci-dessus dans les motifs de la présente décision, et ce dans le délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte de 200€ par jour de retard sur une durée de douze mois à compter de la signification d’un commandement d’exécuter,

DEBOUTE Mme [N] [U] et M. [A] [U] de leur demande tendant à ce que les travaux d’agrandissement de l’entrée du local commercial loué aux dimensions réglementaires soient exécutés aux frais de M. [H] [B],

DEBOUTE la SARL Novo Scooters représentée par M. [H] [B] de sa demande au titre du préjudice commercial,

DEBOUTE la SARL Novo Scooters représentée par M. [H] [B] de sa demande au titre au titre du préjudice d’image résultant de la gêne dans l’exploitation,

DEBOUTE la SARL Novo Scooters représentée par M. [H] [B] de ses autres demandes,

DEBOUTE Mme [N] [U] et M. [A] [U] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

CONDAMNE Mme [N] [U] et M. [A] [U] à payer à la SARL Novo Scooters représentée par M. [H] [B] la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur appel,

CONDAMNE Mme [N] [U] et M. [A] [U] aux entiers dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM