Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 JUIN 2025

(n°77, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : n° RG 24/01113 – n° Portalis 35L7-V-B7I-CIX5A

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 décembre 2023 -Tribunal de commerce de PARIS – 15ème chambre – RG n°2022005093

APPELANTE

S.A.S. THE DOOR MAN FRANCE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Immatriculée au rcs de [Localité 7] sous le numéro B 828 180 430

Représentée par M^e Morgane GRÉVELLEC, avocate au barreau de PARIS, toque E 2122

Assistée de M^e Stéphan FESCHET plaidant pour la SELARL ARCY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque E 1673

INTIMÉE

S.A.S. TEAMFI TEAM FRANCE IMMOBILIER, prise en la personne de son président, M. [H] [V], domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de [Localité 6] sous le numéro 848 662 904

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocate au barreau de PARIS, toque K 0065

Assistée de M^e Sylvain FLICOTEAUX plaidant pour la SELARL QUINTES AVOCATS,

avocat au barreau de LYON, toque T 454

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente, en présence de M^me Marie SALORD, Présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport

M^mes Véronique RENARD et Marie SALORD ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente

M^me Marie SALORD, Présidente de chambre

M. Gilles BUFFET, Conseiller

Greffière lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente, et par M^me Carole TREJAUT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Vu le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le tribunal de commerce de Paris,

Vu l’appel interjeté le 28 décembre 2023 par la société The Door Man France,

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 janvier 2025 par la société The Door Man France, appelante,

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024 par la société Teamfi Team France Immobilier, intimée,

Vu l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2025.

SUR CE, LA COUR,

La société The Door Man France (ci-après désignée The Door Man), créée début 2017, a développé un réseau national d’agents commerciaux mandataires exerçant une activité de transaction immobilière sous la marque française n° 4233036 déposée le 11 décembre 2015 dont elle est titulaire.

Elle a conclu le 5 février 2019 un contrat d’une durée de 5 ans, renouvelable par tacite reconduction, intitulé « licence exclusive de développement régional contrat de concession » avec M. [H] [V], agissant au nom et pour le compte d’une société en formation, la société TDM Rhône immatriculée le 26 février 2019, pour le département du Rhône portant sur le développement, le recrutement, l’animation et le management d’un réseau régional d’agents commerciaux mandataires exerçant une activité de transaction immobilière sous contrats de mandat conclus avec la société The Door Man. Par avenant conclu le 18 novembre 2019 et prenant effet le 1er janvier 2020, l’exclusivité a été élargie aux départements de l’Ain, de l’Isère, de la Savoie et de la Haute-Savoie puis, par avenant du 15 février 2020, au département du Puy-de-Dôme.

La dénomination de la société TDM Rhône a été modifiée le 23 novembre 2020 en TDM Aura puis, par décision de son assemblée générale extraordinaire du 25 octobre 2021, en Teamfi Team France Immobilier (ci-après désignée Teamfi).

La société TDM Aura a résilié le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 octobre 2021.

Reprochant à la société Teamfi d’avoir utilisé la marque The Door Man postérieurement à la cessation du contrat et d’avoir commis des actes de concurrence déloyale et de parasitisme en désorganisant son réseau, la société The Door Man l’a assignée par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2022 devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du 11 décembre 2023, le tribunal de commerce a :

— rejeté la demande d’écarter des pièces,

— débouté la société Teamfi Team France Immobilier de :

.sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros pour manquement à l’obligation de loyauté,

.sa demande de restitution de la redevance initiale versée soit la somme de 22 536 euros TTC,

.sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 200 000 euros pour investissement réalisés en pure perte,

— débouté la société The Door Man France de sa demande de paiement de la somme de 42 000 euros en application de l’article 16.4 du contrat,

— débouté la société The Door Man France de sa demande au titre de la désorganisation et du parasitisme,

— condamné la société Teamfi Team France Immobilier à verser à la société The Door Man France à compter du 31 décembre 2023 la somme de 46 109,89 euros TTC au titre des droits d’entrée,

— condamné la société The Door Man France à verser à la société Teamfi Team France Immobilier la somme de 17 323,99 euros TTC au titre des factures sur commissions,

— condamné la société The Door Man France à verser à la société Teamfi Team France Immobilier la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la compensation de ces sommes,

— débouté les parties de leurs demandes, autres plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société Teamfi Team France Immobilier aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 euros dont 11,60 euros de TVA.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2025, la société The Door Man demande à la cour de :

— infirmer le jugement ce qu’il :

* a rejeté sa demande tendant à voir écarter des débats les attestations de Madame [S] et [A],

* l’a déboutée de sa demande de paiement de la somme de 42 000 euros en application de l’article 16.4 du contrat,

* l’a déboutée de sa demande au titre de la désorganisation et du parasitisme,

* l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société Teamfi à lui payer la somme de 218 288 euros au titre de la concurrence déloyale,

* l’a condamnée à verser à la société Teamfi la somme de 17 323,99 euros TTC au titre des factures sur commissions,

* l’a condamnée à verser à la société Teamfi la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société Teamfi lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— juger que la société Teamfi a commis une faute au sens de l’article 1231-1 du code civil en résiliant de manière abusive le contrat de concession du 5 février 2019,

— juger que la société Teamfi l’a concurrencée déloyalement et a donc commis une faute au sens des articles 1240 et 1241 du code civil,

— écarter les attestations de Madame [S] et [A],

— juger que la société The Door Man n’a pas dénigré la société Teamfi,

— juger que la société Teamfi n’a subi aucun préjudice,

— prendre acte que seule la somme de 2 400 euros est due au titre des factures émises par la société Teamfi,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté toutes demandes de requalification du contrat en contrat de franchise,

— débouté la société Teamfi de :

* sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros pour manquement à l’obligation de loyauté,

* sa demande de restitution de la redevance initiale versée soit la somme de 22 536 euros TTC,

* sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 200 000 euros pour investissement réalisés en pure perte,

— condamné la société Teamfi à lui verser à compter du 31 décembre 2023 la somme de 46 109,89 euros TTC au titre des droits d’entrée,

En conséquence :

— rejeter toutes les demandes fins et conclusions de la société Teamfi,

— condamner la société Teamfi à lui régler la somme de 207 761 euros au titre de la concurrence déloyale et des dispositions de l’article 1240 du code civil,

— condamner la société Teamfi à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, la société Teamfi demande à la cour de :

Sur l’appel formé par la société The Door Man :

— débouter la société The Door Man de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Sur l’appel incident :

— réformer le jugement uniquement en ce qu’il a :

* l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros pour manquement à l’obligation de loyauté, de restitution de la redevance initiale versée soit la somme de 22 536 euros TTC, de dommages et intérêts à hauteur de 200 000 euros pour investissements réalisés en pure perte,

* l’a condamnée à verser à la société The Door Man à compter du 31 décembre 2023 la somme de 46 109,89 euros TTC au titre des droits d’entrée,

* l’a déboutée de ses demandes, autres plus amples ou contraires,

* l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau :

— juger, dire, déclarer et retenir que le contrat signé entre la société The Door Man et la société Teamfi est un contrat de franchise,

— condamner en conséquence la société The Door Man à lui verser les sommes suivantes :

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 18 780 euros HT, soit la somme de 22 536 TTC au titre de la redevance initiale pour le département du Rhône,

* 200 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les investissements qu’elle a réalisés en pure perte,

— débouter la société The Door Man de sa demande de la voir condamner à lui payer la somme de 46 109,89 euros TTC au titre des droits d’entrée pour les départements de l’Ain, de l’Isère, de la Savoie, de la Haute-Savoie et du Puy de Dôme,

— juger, dire, déclarer et retenir en tout état de cause bien-fondée et régulière la rupture pour faute notifiée à la société The Door Man,

— confirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu’il a condamné la société The Door Man à lui verser la somme de 17 323,99 TTC au titre des factures impayées n°20220131a et 20220131b et la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du dénigrement,

En tout état de cause :

— débouter la société The Door Man de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société The Door Man à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société The Door Man aux entiers dépens d’instance et d’appel, et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Nicole Etevenard, pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance en cause d’appel.

SUR CE,

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu’elles ont transmises, telles que susvisées.

A titre préalable, la cour constate qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la société The Door Man demande d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de paiement de la somme de 42 000 euros en application de l’article 16.4 du contrat, la demande en première instance portant sur l’utilisation de la dénomination The Door Man par la société Teamfi après la résiliation du contrat, mais ne saisit la cour d’aucune demande de paiement de ce chef et ne développe dans ses écritures aucun moyen portant sur l’usage de cette dénomination en violation des stipulations contractuelles.

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. De plus, la partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Faute de prétention et de moyen, le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande tendant à écarter des débats les attestations de Mme [S] et de Mme [D]

La société The Door Man demande d’écarter des débats les attestations produites par la société Teamfi (pièces 3.12 et 2.13). Elle indique que Mme [O] [S], qui se présente comme associé-fondateur au sein de la société Teamfi, doit d’importantes sommes à la société IN&FI Crédits, une société s’ur, et se venge. Concernant l’attestation de Mme [D], l’appelante ne développe aucune moyen au soutien de sa demande.

Aux termes de la capture d’écran du 1er mars 2023 du site teamfi.fr, Mme [S] est fondateur associée et responsable recrutement et coaching de la société Teamfi. Elle a été condamnée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 6 octobre 2023 à payer en vertu d’un contrat de franchise conclu avec la société IN&FI portant sur des courtages de crédit des redevances impayées. Selon capture d’écran du 1er mars 2023, Mme [D] est présentée comme conseiller sur le site teamfi.fr.

Il appartient au juge d’apprécier la valeur et la portée des attestations qui ne peuvent être écartées des débats que si elles ne respectent pas certaines dispositions impératives de l’article 202 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun grief n’est formulé sur ce fondement.

De plus, le fait que les auteurs des attestations travaillent pour la société Teamfi et que Mme [S] a été condamnée à régler une somme à une société s’ur de l’appelante, étant relevé que cette condamnation est postérieure à son attestation, ne n’est pas de nature à les écarter des débats.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à écarter des débats ces attestations.

Sur le contrat conclu le 5 février 2019

Sur la nature du contrat

La société Teamfi demande la requalification du contrat du 5 février 2019 en contrat de franchise. Elle fait valoir que le contrat répond à la définition du contrat de franchise en ce qu’il prévoit la mise à disposition de signes distinctifs, la transmission d’un savoir-faire, qui est centrale puisqu’elle est la contrepartie de la redevance forfaitaire initiale, et la fourniture d’une assistance continue. Elle ajoute que la société The Door Man, qui se présente elle-même comme une franchise, a cherché, en dénommant artificiellement la convention en contrat de concession, à éviter d’en supporter les obligations, notamment celles d’accompagnement du franchisé.

La société The Door Man s’oppose à cette demande. Elle soutient qu’elle a été transparente en relevant que le savoir-faire ne réunissait pas les conditions pour fonder un contrat de franchise et que la société concessionnaire était parmi les premiers membres du réseau. Elle fait valoir qu’elle n’a revendiqué aucun succès et avait informé préalablement l’intimée qu’il ne pouvait y avoir contrat de franchise et qu’il était nécessaire d’éprouver les techniques mises en place.

L’article 1188 du code civil dispose que « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ». Aux termes de l’article 1189 du même code, « Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier (') ».

Le contrat de franchise se définit comme un accord par lequel un franchiseur accorde à un franchisé le droit d’exploiter son enseigne et son savoir-faire pour commercialiser des produits ou services déterminés par un concept en contrepartie d’une compensation financière directe. Il implique la transmission de signes distinctifs, la fourniture d’une assistance commerciale ou technique par le franchiseur et la transmission au franchisé d’un savoir-faire substantiel, identifié et secret.

En l’espèce, l’existence des deux premières conditions n’est pas contestée par les parties.

L’article 1 du contrat stipule que « Le présent contrat est un contrat de concession de licence de développement en ce sens que seule la marque déposée le 11 décembre 2015 (') est concédée à titre onéreux au concessionnaire. A ce jour, les conditions requises notamment au titre du Savoir-Faire identifié et substantiel ne sont pas réunies et le Concessionnaire est parfaitement informé qu’il ne conclut pas un contrat de franchise basé sur une quelconque réitération du succès. Connaissance prise de cette information, le Concessionnaire s’interdit en conséquence de solliciter la nullité du présent contrat pour absence de Savoir-faire ».

Aux termes de l’article 5 de la convention, « Le Concessionnaire reconnaît que les conditions d’exploitations sont nécessaires pour :

— Formaliser le savoir-faire,

— Eprouver les techniques mises en place,

— Garantir l’uniformité et l’homogénéité du Réseau ».

L’article 8 portant sur le transfert du savoir-faire prévoit la formation initiale du concessionnaire, à savoir que « le concédant s’engage à transmettre les éléments du savoir-faire élaborés au jour de la conclusion du contrat. Ces formations sont dispensées par l’IFIMIO » et que l’accès au manuel des politiques et procédures du savoir-faire est en permanence publié dans l’intranet.

L’article 3 indique que « Le Concédant a élaboré un Manuel des Politiques et Procédures élaboré par le concédant doit, ainsi que ses évolutions, être appliqué à par le Concessionnaire dans le cadre de l’exploitation du concept et de son perfectionnement » et l’article 5 qu’il s’engage à exploiter la Concession conformément au présent contrat et aux règles rassemblées dans le manuel des Politiques et Procédures, accessible en permanence dans l’intranet du réseau».

Le logiciel métier, Kwerkey, qui permet le suivi de la production individuelle de chaque agent commercial, doit être utilisé par le concessionnaire en vertu de l’article 5 du contrat

La société Teamfi ne définit pas le savoir-faire qui lui aurait été transmis ou aurait dû lui être transmis, un logiciel métier tel que défini dans le contrat ne correspondant pas au savoir-faire requis dans un contrat de franchise.

Il résulte des stipulations contractuelles que les parties se sont expressément entendues pour exclure de la convention la transmission d’un savoir-faire qui n’existait pas au jour de la signature du contrat puisqu’il n’avait pas été suffisamment expérimenté et devait être développé et formalisé.

La société Teamfi prétend encore que la société The Door Man se définit comme une franchise. Mais, le fait qu’elle soit présentée ainsi dans une publication sur internet le 7 janvier 2019 ou sur le site « observatoire de la franchise.fr » ou participe au salon « Franchise expo » à des fins de recrutement n’est pas de nature à modifier la qualification juridique du contrat sur laquelle les parties se sont accordées.

De plus, si dans son attestation du 1er juin 2022, M. [B] [J] se présente comme franchisé de la société The Door Man, cela démontre qu’il a conclu avec cette société un contrat de franchise qui a une autre nature juridique que celui signé le 5 février 2019 entre les parties.

En l’absence de savoir-faire répondant aux conditions du contrat de franchise, la demande de requalification du contrat sera rejetée et il sera ajouté de ce chef au jugement.

La société Teamfi sollicite l’indemnisation de son préjudice moral et commercial en raison du fait que la société The Door Man lui a imposé un contrat à la qualification volontairement erronée, afin de s’extraire du régime juridique afférent, ce qui constitue un manquement à son obligation de loyauté au stade de la négociation et de la conclusion du contrat. Elle sollicite aussi des dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’assistance technique renforcée au terme du contrat de franchise et le remboursement des investissements qu’elle a dû réaliser en pure perte et que la jurisprudence accorde au franchisé.

Or, en l’absence de requalification du contrat, ces demandes doivent être rejetées et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la résiliation du contrat

La société The Door Man soutient qu’en l’absence de mise en demeure, la résiliation par le concessionnaire du contrat est abusive car elle a été réalisée sans respect de la procédure contractuelle, ce qui prive la société Teamfi du droit de se plaindre de la prétendue mauvaise exécution de celui-ci. Selon elle, le courriel du 16 septembre 2021 ne peut être qualifié de mise en demeure en ce qu’il ne vise aucune disposition contractuelle violée et se contente d’exposer une simple opinion, si bien qu’il ne constitue pas une interpellation suffisante.

La société Teamfi répond que la société The Door Man a, conformément aux stipulations contractuelles, bénéficié d’un délai après une mise en demeure restée sans effet sans pour autant faire valoir la moindre contestation.

L’article 15-1 du contrat stipule que « si l’autre partie ne respecte pas l’une des clauses du présent contrat, l’autre partie aura la faculté de résilier de plein droit 30 jours après une mise en demeure d’exécuter, restée sans effet, le présent contrat, et cela sans préjudice du droit du concédant de demander réparation de l’intégralité du préjudice ».

En vertu de l’article 1225 du code civil, la résolution conventionnelle est soumise à une mise en demeure infructueuse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2021, la société concessionnaire a notifié la résiliation de plein droit du contrat conformément à son article 15-1 et indiqué que la résiliation prendra effet à l’issue d’un délai de 30 jours.

Sont invoquées les inexécutions contractuelles suivantes :

— l’absence d’assistance à l’ouverture à la concession, soit une visite d’une journée sur place (article 9-1 du contrat),

— l’absence d’assistance après l’ouverture, soit deux réunions par an en région et une journée par an au siège (article 9-2 du contrat),

— l’absence d’assistance en cours contrat, soit l’organisation d’une convention annuelle (article 9-4 du contrat).

Sont aussi mentionnés « de nombreux dysfonctionnements du réseau à l’insatisfaction globale dont je vous ai déjà fait part », sans qu’ils soient définis.

Par courriel du 16 septembre 2021, M. [H] [V], président de la société concessionnaire, a indiqué à la société The Door Man qu’après deux ans, il constatait que le réseau ralentit la cadence et qu’il s’attendait à des annonces et des améliorations. Il écrivait que :

— pour la communication, il ne voit « plus grand-chose » pour la notoriété, le recrutement et l’aide aux agents commerciaux mandataires pour trouver des vendeurs, que le site des annonces est vieillot et peu pratique mais permet de recruter,

— pour le recrutement, il se demande combien de recrutements sont effectués via Indeed et affirme que le recrutement d’agents immobiliers confirmés est pratiquement impossible,

— la rédaction des mandats est trop compliquée et qu’ils sont facilement résiliables, ce qui crée une barrière psychologique,

— il conteste la baisse du pourcentage perçu sur les parrainages.

Il regrettait de percevoir « moins » que dans son précédant poste, critiquait le logiciel, pensait que le budget passe par les DCR, ne comprenait pas la nouveauté des visios et concluait qu’il était prêt à reverser un forfait fixe en contrepartie de 100% du chiffre d’affaires ou reverser 5% mais s’occuper de tout le reste et ne restera pas dans le réseau si rien de change et qu’il attend beaucoup de la prochaine rencontre, dont des propositions. Il concluait qu’il était conscient que le mail était dur à lire mais avait toujours été honnête et préférait dire les choses.

Contrairement à ce qu’affirme la société Teamfi, la forme de la mise en demeure est régie par le contrat puisque l’article 23, intitulé « notification », prévoit que toute correspondance ou notification ne sera considérée comme valable que s’il s’agit d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, d’une lettre remise en main propre contre reçu signé par un représentant de l’une des parties ou d’un email ou télécopie confirmé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressé à la même date.

Dès lors, le courriel du 16 septembre 2021 ne respecte pas la forme prévue au contrat.

Sur le fond, l’article 1344 du code civil dispose que « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ».

Or, le courriel du 16 septembre 2021 ne définit aucune inexécution par rapport aux clauses du contrat et ne constitue pas une interpellation suffisante pour constituer une mise en demeure.

De plus, la société Teamfi est mal fondée à soutenir que la lettre de résiliation doit s’analyser comme une mise en demeure en ce qu’elle donne un délai à la société The Door Man alors qu’elle ne fait que fixer la date d’effet de la résiliation et ne manifeste pas la volonté du concessionnaire d’obtenir l’exécution des obligations.

Le fait que la société The Door Man n’a pas contesté à la réception de la mise en demeure la résiliation est indifférent, d’autant qu’elle a assigné son ancien concessionnaire le 7 janvier 2022 pour voir juger le caractère abusif de la résiliation.

En conséquence, en l’absence de mise en demeure conforme aux stipulations contractuelles, la société Teamfi ne peut se prévaloir de la résolution conventionnelle du contrat, la clause résolution n’étant pas acquise.

La société Teamfi invoque encore une résiliation à ses risques et périls en présence d’une violation grave et répétée des clauses essentielles du contrat, en l’espèce le défaut d’assistance. Elle fait valoir que la mise en demeure n’était pas nécessaire car vaine dans la mesure où le concédant avait été destinataire de nombreuses alertes et était informé qu’une rupture était inévitable à défaut de réaction aux manquements invoqués. Elle soutient qu’il n’y avait aucune possibilité de discussion, le dirigeant de la société The Door Man étant parti moins de 10 minutes après être arrivé dans ses locaux lors du rendez-vous qui avait pour objet de remédier aux manquements.

La société The Door Man répond que la société Teamfi ne peut invoquer une résiliation à ses risques et périls en l’absence de violation grave et répétée des clauses essentielles du contrat, d’autant qu’il a été laissé lors de la résiliation un préavis de sortie qui est contradictoire avec l’existence d’une prétendue faute grave justifiant la possibilité de s’exonérer des prescriptions contractuelles.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ».

En l’espèce, la résiliation est fondée sur l’inexécution du devoir d’assistance. Or, outre que la société The Man Door justifie de l’organisation de réunions en visioconférence, compte tenu du contexte sanitaire, et d’échanges nombreux via la messagerie WhatsApp, cette obligation n’était pas essentielle dans le cadre d’un contrat de concession. De plus, la société Teamfi ne démontre aucune urgence et ne justifie pas que l’exécution du contrat n’était plus possible ou que les inexécutions étaient irrémédiables.

En conséquence, la société Teamfi a résilié de manière abusive le contrat de concession et il sera ajouté de ce chef au jugement.

La cour constate que l’appelante ne forme aucune demande de dommages et intérêts fondée sur la résiliation abusive du contrat.

Sur les demandes au titre du paiement de la redevance forfaitaire initiale

Le contrat (article 13-1) et ses avenants prévoient le paiement d’une redevance forfaitaire, appelée aussi droit d’entrée, réglée par le concessionnaire en contrepartie du droit de créer la concession, d’exploiter la territorialité exclusive qui lui est concédée, de mettre en 'uvre le concept de développement, d’utiliser la marque et les signes distinctifs et de bénéficier de l’assistance, des techniques outils, services et procédures développés par le concédant. Il a été convenu par avenant du 25 mai 2021 que le règlement de la redevance forfaitaire initiale pour les département de l’Ain, de l’Isère, de la Savoie, de la Haute-Savoie et du Puy de Dôme, d’un montant de 46.109,89 euros, sera différé au 31 décembre 2023.

La société The Door Man sollicite le paiement de cette somme et fait valoir que le refus de paiement au seul motif d’une assistance défaillante est abusif factuellement et contestable juridiquement car la dette est née au jour de la signature des différents avenants.

La société Teamfi s’oppose à cette demande et sollicite le remboursement de la redevance de 18.780 euros HT qu’elle a versée au titre du droit d’entrée pour le département du Rhône faute de mise en 'uvre de la contrepartie réelle prévue dans le contrat, à savoir la mise en 'uvre de concept de développement et le bénéfice de l’assistance, des techniques, outils, services et procédures développées par le concédant.

La société Teamfi invoque une exception d’inexécution. Cependant, la créance au titre du droit d’entrée est née le jour de la signature des contrats et force est de constater qu’en l’espèce la créance est liquide et exigible.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement de la société The Door Man et débouté la société Teamfi de sa demande de remboursement.

Sur la demande au titre du paiement des factures

La société Teamfi sollicite le paiement de deux factures.

Concernant la facture n°20220131a du 31 janvier 2022 d’un montant de 2.000 € HT soit 2.400 € TTC portant sur une rétrocession des redevances pour 2021, la société The Door Man reconnait qu’elle est due et le jugement doit être confirmé en ce qu’il en a ordonné le paiement.

Concernant la facture n°20220131b d’un montant de 12.436,66 € HT, soit 14.923,99 € TTC, elle porte sur les mandats qui selon la société Teamfi avaient fait l’objet d’une facturation du notaire avant la résiliation du contrat. La société Teamfi fait valoir que s’agissant d’encaissements de la société The Door Man intervenus après la rupture du contrat, elle ne dispose pas d’éléments comptables et fait sommation à la société The Door Man de lui fournir les justificatifs relatifs à ces encaissements d’honoraires de vente perçus depuis la résiliation par les agents commerciaux mandataires.

La société The Door Man répond que les sommes sollicitées correspondent à des honoraires versés après la résiliation du contrat et qu’ils ne sont pas dus puisque le concessionnaire n’a pas de droit de suite et ne peut prétendre à aucun revenu après la rupture du contrat.

L’article 16.1 du contrat stipule que : « En cas de cessation du contrat pour quelque cause que ce soit, et uniquement pendant une période maximum de 12 mois, seules les commissions dues (sur les chiffres d’affaires réalisés par les ACM qu’il a recrutés) avant la résiliation du contrat seront versées au Concessionnaire au fur et à mesure des encaissements par THE DOOR MAN France ».

Selon l’annexe 4 du contrat (page 24) : « S’agissant de la base de calcul du commissionnement du Concessionnaire :

Les commissions du Concessionnaire ne sont acquises qu’à l’encaissement des honoraires de vente perçus par THE DOOR MAN France.

La base de calcul des commissions du Concessionnaire est faite sur les commissions encaissées par THE DOOR MAN France, déduction faites des rémunérations dues à des tiers (Prescription, apporteur d’affaires, recommandation, rémunération inter agence dans le cadre du partage, etc’ ».

En vertu de ces stipulations, si le concédant n’est tenu de verser les commissions à la société Teamfi qu’une fois qu’il a perçu les honoraires de vente du notaire, ces commissions encaissées sont dues pendant 12 mois après la résiliation du contrat pour les mandats qui ont été facturés aux notaires avant la fin du contrat.

La société Teamfi produit une liste mentionnant les références du mandat, de la facture de la commission adressée au notaire, le montant de la commission et la date prévisionnelle de paiement. Il s’ensuit qu’elle sollicite le paiement de commissions déjà facturées lors de la résiliation du contrat.

Aucun élément de cette liste n’est contesté par la société The Door Man qui ne remet en cause que l’interprétation des clauses du contrat. De plus, la société The Door Man ne justifie pas avoir perçu des notaires plus d’un an après la résiliation du contrat les honoraires de vente qui sont sollicités.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société The Door Man à régler la somme de 14.923,99 euros TTC à la société Teamfi.

Sur la demande au titre de la concurrence déloyale

La société The Door Man soutient que la société Teamfi a commis des actes de concurrence déloyale. Elle fait valoir qu’elle est à l’origine de sa désorganisation suite aux résiliations des contrat de 28 agents commerciaux mandataires en immobilier, ce qui manifeste sa volonté de l’éradiquer de manière systématique et ciblée, dans un laps de temps très court en démarchant systématiquement et incitant à la rupture les plus actifs des agents. Selon elle, la similarité des lettres de résiliation et leur envoi dans un temps rapproché démontre qu’elles ont été rédigées par la société Teamfi qui relançait les mandataires pour s’assurer de leur envoi et les a incité à démissionner.

Elle ajoute que les mandataires débauchés ont encouragé les vendeurs à résilier les mandats de vente et ont vendu les biens sous la bannière Teamfi, ce qui démontre la volonté de cette société de bénéficier d’informations stratégiques détenues par les mandataires débauchés.

La société The Door Man indique qu’elle a disparu subitement de la région Auvergne-Rhône-Alpes du fait de la société Teamfi, laquelle disposait des informations obtenues au cours de l’exécution de son ancien contrat résilié abusivement et opportunément. Elle fait valoir que la société Teamfi ne peut prétendre que son comportement de concédante est à l’origine des difficultés alors que les agents ne sont pas plaints auprès d’elle et qu’il appartenait à la société concédante de les accompagner elle-même.

Elle soutient que suite à ces résiliations, elle a perdu 90% de ses forces commerciales et 25 % de son chiffre d’affaires total et a du « tout reconstruire », ce qui prend du temps.

La société Teamfi répond que le fait que des mandataires aient librement décidé de quitter le réseau ne caractérise pas en soi une faute et qu’elle ne les a pas incité à ces départs, ni débauché les agents. Selon elle, les agents ont manifesté leur insatisfaction sans qu’elle n’en soit responsable, ayant fait remonter les difficultés et ayant cherché des solutions avec la concédante qui n’a rien fait. Elle affirme qu’elle n’a pas demandé à ses mandataire de résilier leurs contrats de mandat et que la preuve de son rôle actif dans les résiliations n’est pas rapportée.

Elle ajoute qu’il n’est justifié d’aucune information confidentielle qu’elle aurait cherché à récupérer ou aurait utilisée puisque les agents ne disposaient pas de telles informations, qui en outre n’auraient été d’aucune utilité.

La société Teamfi fait valoir que la société The Door Man ne rapporte pas la preuve d’une désorganisation, conteste la liste versée au débat portant sur les résiliations des agents qui selon elle n’a pas de force probante et relève que les agents « inactifs » représentent plus de 65% des agents ayant quitté le réseau et que la concédante disposait encore de 54 agents au mois de mars 2022.

Fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, la concurrence déloyale suppose l’existence d’une faute commise par la personne dont la responsabilité est recherchée, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Elle se définit comme la commission de man’uvres déloyales, constitutives de fautes dans l’exercice de l’activité commerciale, à l’origine pour le concurrent d’un préjudice.

Le principe de la liberté du travail et celui de la liberté de la concurrence impliquent la liberté pour tout agent économique de débaucher des agents liés à une entreprise concurrente dans des conditions régulières. La concurrence déloyale par débauchage de personnel suppose l’existence de man’uvres déloyales et la démonstration concrète de la désorganisation subséquente de l’entreprise concurrente.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun engagement de non-concurrence n’a été conclu entre les deux parties et la société The Door Man et les agents commerciaux mandataires. La société Teamfi pouvait donc poursuivre une activité dans le domaine de la vente immobilière après la rupture du contrat de concession et le fait que la résiliation a été jugée abusive n’est pas constitutif en soi d’un acte de concurrence déloyale.

Entre le 18 octobre 2021 et le 17 janvier 2021, 30 agents mandataires immobiliers ont notifié à la société The Door Man la résiliation de leurs contrats dans des lettres rédigées de manière similaire. La société The Door Man fait état d’autres résiliations postérieures jusqu’en février 2022 dans une liste qui n’est corroborée par aucun élément et ne produit pas les lettres de résiliation, ce qui ne permet pas à la cour de s’assurer de la réalité des prétendues résiliations.

Avant ces 30 résiliations, le nombre d’agents mandataires immobiliers s’élevaient à 61.

Il résulte du constat d’huissier du 12 janvier 2022 que sur les pages du site de la société Teamfi présentant son équipe, elle était constituée de 11 conseillers en immobilier sur une équipe de 15 qui avaient résilié leurs contrats auprès de la société The Door Man.

Selon les pièces versées au débat, le modèle de résiliation a été adressé par la société Teamfi aux agents qui en faisaient la demande mais aucun élément ne démontre qu’elle les a incités à résilier le contrat avec la société The Door Man.

D’après la liste produite par l’appelante, sur ces 30 agents, pour la période considérée, seul un était actif. Si la société The Door Man prétend qu’il importe peu que les agents ayant quitté le réseau étaient inactifs, elle est mal fondée à évoquer une désorganisation alors que seul un agent actif, et donc générant des résultats, a quitté son réseau.

La société The Door Man évoque au titre de la désorganisation la perte de son chiffre d’affaires. Il résulte de l’attestation de son expert-comptable qu’en 2021 le chiffre d’affaires généré par la société TDM Aura dans ses comptes s’est élevé à 314 057 euros hors taxe. L’appelante produit un document intitulé « attestation de CA + Marge » signé par Mme [C] [W], directrice comptable de la société The Door Man, qui indique que depuis 2022, aucun chiffre d’affaires n’a été généré au titre des départements anciennement concédés à la société Teamfi.

La société Teamfi produit des captures d’écran internet tendant à démontrer le nombre d’agents de la société The Door Man dans les départements concernés en 2022. Cependant ces captures d’écran ne font apparaître de date et il n’est pas justifié qu’elles sont postérieures aux résiliations en cause.

La lettre de la directrice comptable est dépourvue de certification par un expert-comptable. De plus, la société The Door Man, qui présente un chiffre d’affaires globalement en augmentation, ne produit aucune pièce justifiant que son réseau d’agents commerciaux est encore présent dans ces départements et n’arrive pas conclure des ventes, ni de démarches qu’elle aurait entreprises pour trouver un autre concessionnaire et ou d’autres agents.

Dès lors, la société The Door Man ne rapporte pas la preuve d’avoir subi une désorganisation suite aux résiliations des contrats par les agents commerciaux mandataires à la suite de man’uvres déloyales de la société Teamfi.

Concernant les man’uvres initiées par la société Teamfi visant à faire résilier aux vendeurs leurs mandats, la lettre de résiliation d’un propriétaire du mandat exclusif en date du 22 novembre 2021 ne vise pas un agent commercial qui a résilié son contrat avec le concessionnaire. Celle du 6 décembre 202 se rapporte à Mme [N], agent commercial, qui a rejoint le réseau Teamfi et mis en vente le bien dans ce cadre, en violation du mandat d’exclusivité. Cependant, ce seul transfert illicite de mandat n’est pas de nature à démontrer une man’uvre déloyale dont serait responsable la société Teamfi.

L’appropriation, par des procédés déloyaux, d’informations confidentielles relatives à l’activité d’un concurrent, constitue un acte de concurrence déloyale.

La société The Door Man fait valoir que la société Teamfi a bénéficié d’informations stratégiques de ses anciens mandataires. Or, celles-ci ne pouvaient porter que sur les mandats de vente dont ils étaient en charge et leurs modalités de rémunération, l’appelante ne démontrant pas quelles autres informations auraient été en leur possession et aurait été utilisée par la société Teamfi.

En l’absence de preuve d’une concurrence déloyale, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de la société The Door Man de ce chef.

Sur la demande au titre du dénigrement

La société Teamfi fait valoir que la société The Door Man s’est rendue coupable de dénigrement en adressant des courriels à l’ensemble du réseau et à des agents qui l’avaient quitté sur leur adresse personnelle en l’accusant de concurrence déloyale, affirmant que M. [V] se serait rendu responsable d’un défaut de loyauté et qu’elle est responsable d’un prétendu comportement inacceptable et préjudiciable alors même que la rupture du contrat de franchise n’avait pas été contestée.

La société The Door Man répond qu’elle n’a commis aucun dénigrement et qu’elle était libre d’écrire à ses co-contractants pour les informer du départ de la société Teamfi et de ses conditions. Elle soutient que le courriel a été diffusé à l’intérieur du réseau à l’endroit des seuls agents commerciaux mandataires concernés, dans un intérêt général organisationnel, sur une base factuelle et avec mesure et qu’elle devait anticiper leurs interrogations.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Même en l’absence d’une situation de concurrence directe et effective entre les personnes concernées, la divulgation, par l’une, d’une information de nature à jeter le discrédit sur un produit commercialisé par l’autre constitue un acte de dénigrement, à moins que l’information en cause ne se rapporte à un sujet d’intérêt général et repose sur une base factuelle suffisante, et sous réserve qu’elle soit exprimée avec une certaine mesure.

La société Teamfi produit 7 courriels envoyés par la société The Door Man et signés de M. [P] début 2022 qui soit indiquent que la résiliation du contrat de l’agent commercial immobilier a été prise en compte, soit leur souhaite une bonne année et font état des perspectives pour 2022.

Les courriels indiquent « Sans concertation préalable, nous subissons la rupture brutale de notre contrat de Concession par M. [H] [V] et, plus encore, son défaut d’éthique et de loyauté à notre égard.

Ce comportement inacceptable et préjudiciable nous a contraints à engager une procédure à l’encontre de la société Teamfi ».

La société The Door Man ne conteste pas que des courriels contenant ces propos ont été adressés à l’ensemble des agents commerciaux des départements concernés dans le cadre des v’ux pour la nouvelle année et en réponse aux résiliations des agents commerciaux.

La rupture brutale du contrat de concession est une réalité.

En revanche, en ce qu’ils divulguent une action en justice et le défaut d’éthique du dirigeant de la société Teamfi, ce qui constitue un jugement de valeur disproportionné, ils sont dépourvus de base factuelle suffisante puisqu’ils ne reposent que sur le seul acte de poursuite engagé par la concédante et ne se rapportent pas à un sujet d’intérêt général.

Par conséquent, les courriels incriminés constituent un acte de dénigrement fautif portant atteinte à l’image de la société Teamfi.

La société Teamfi évoque aussi au titre du dénigrement les propos tenus par le dirigeant de la société The Man Door au cours d’une réunion avec deux anciennes concessionnaires ayant adressé leur démission au concédant.

Il résulte de l’attestation de Mme [U] que suite à sa démission le 18 octobre 2021, M. [P] lui a proposé avec Mme [D] un échange au siège de la société et qu’au cours de cet échange « la critique envers [H] a été très mauvaise voire même blessante alors que [H] est la seule personne du réseau qui nous avait accompagnés avec [I] [D] ».

Outre que dans le contexte évoqué, aucune publicité, condition du dénigrement, n’est caractérisée, la seule mention d’une critique mauvaise ou blessante à l’égard d’une personne physique, sans plus de précision, ne peut caractériser un dénigrement à l’encontre de la société Teamfi.

Le préjuge de la société Teamfi sera évalué à 10 000 euros au regard de la nature des propos tenus et de leur diffusion et le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé le préjudice à la somme de 20 000 euros.

Sur les autres demandes

La cour constate qu’elle n’est saisie d’aucune demande d’infirmation ou de confirmation portant sur la compensation entre les sommes dues par chaque partie ordonnée par le jugement.

La solution du litige commande de laisser à la charge de chaque partie ses dépens et ses frais irrépétibles.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la société Teamfi aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la société The Door Man France à payer à la société Teamfi Team France Immobilier la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le dénigrement et la société Teamfi Team France Immobilier aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Teamfi Team France Immobilier de sa demande tendant à la requalification du contrat de concession du 5 février 2019 en contrat de franchise,

Dit que la société Teamfi Team France Immobilier a résilié de manière abusive le contrat de concession du 5 février 2019,

Condamne la société The Door Man France à payer à la société Teamfi Team France Immobilier la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dénigrement commis,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

La Greffière La Présidente