COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 3]

Chambre Civile

ARRÊT N° 138

N° RG 24/00268 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BKKR

PG/HP

S.A.S.U. BEES WORK

C/

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE [Localité 11]

…..

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES

S.C.P. BR ASSOCIES

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

Jugement Au fond, origine Juge de l’exécution de [Localité 9], décision attaquée en date du 03 Juin 2024, enregistrée sous le n° 23/02021

APPELANTE :

S.A.S.U. BEES WORK

[Adresse 2],

[Adresse 10],

[Localité 7]

représentée par M^e Sébastien SOY, avocat plaidant au barreau de LYON, M^e Jeremy STANISLAS, avocat postulant au barreau de GUYANE

INTIMEE :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Isabelle DENIS, avocat au barreau de GUYANE

PARTIES INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Sébastien SOY, avocat plaidant au barreau de LYON, M^e Jeremy STANISLAS, avocat postulant au barreau de GUYANE

S.C.P. BR ASSOCIES

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Sébastien SOY, avocat plaidant au barreau de LYON, M^e Jeremy STANISLAS, avocat postulant au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 avril 2025 en audience publique et mise en délibéré au 12 juin 2025 prorogé au 04 septembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Hélène PETRO, Greffière, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 28 octobre 2017, la société Simko a donné à bail commercial à la société Bees Work quatre locaux commerciaux d’une superficie d’environ 261,60m2 sis [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2017 jusqu’au 30 novembre 2026, moyennant un loyer de 3400,80€ par mois payable à compter du 1er février 2018.

Les locaux sont loués pour l’exploitation d’un café/snacking, d’un espace de coworking et de bureaux.

Après avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 avril 2019 pour la somme de 56 362€ (56748,75€) au titre des loyers échus au 8 avril 2019, la société Simko a assigné la société Bees Work en référé.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la clause résolutoire, désigné M. [N] [I] pour procéder à l’expertise des locaux commerciaux, condamné la SASU Bees Work à payer à la société Simko la somme provisionnelle de 77 987,51€, et dit que la SASU Bees Work pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités.

L’échéancier fixé n’étant pas respecté, la société Simko a fait délivrer le 20 février 2020 un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 92 904,73€, et elle a assigné le 20 juillet 2020 la SASU Beeswork aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ordonner l’expulsion de la locataire.

Le président du tribunal judiciaire a ordonné une médiation par ordonnance du 9 octobre 2020.

Un accord de médiation a été signé le 29 janvier 2021, et le président du tribunal judiciaire a homologué cet accord par ordonnance en date du 12 février 2021.

Constatant le non respect de l’accord de médiation, la société Simko a fait délivrer le 13 novembre 2023 à la SASU Bees Work un commandement de quitter les lieux dans les huit jours suivant la signification.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SASU Bees Work a assigné la société SIMKO devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cayenne afin notamment de solliciter la nullité de la procédure engagée par la Simko au titre du commandement de quitter les lieux du 13 novembre 2023.

Par jugement contradictoire rendu le 3 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cayenne a :

— dit n’y avoir lieu à enjoindre les parties à rencontrer un médiateur,

— rejeté la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 13 novembre 2023,

— rejeté la demande de sursis à statuer

— rejeté la demande de délai pour quitter les lieux,

— condamné la SASU Bees Work à payer à la Simko lasomme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SASU Bees Work aux dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel des décisions du juge de l’excution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration en date du 14 juin 2024, la SASU Bees Work a relevé appel des chefs de ce jugement.

Par avis en date du 19 juin 2024, l’affaire a été fixée à bref délai au 9 janvier 2025 en application des dispositions de l’article 904-1 du code de procédure civile.

La société Bees Work a déposé ses premières conclusions d’appelant le 19 juillet 2024. La société immobilière de [Localité 11] a constitué intimée le 22 août 2024, et a déposé ses premières conclusions le 5 septembre 2024.

Par ordonnance en date du 6 novembre 2024, la première présidente de la cour d’appel de Cayenne a débouté la Société Bees Work de sa demande tendant à ordonner la suspension des mesures d’exécution sur le fondement de l’article 121-22 du code des procédures civiles d’exécution.

Par décision en date du 9 janvier 2025, le tribunal de commerce de Cayenne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Bees Work.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant et d’intervention volontaire transmises le 4 avril 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société Beeswork, la société AJ associé és qualités d’administrateur judiciaire et la société BR Associés és qualités de mandataire judiciaire sollicitent, au visa des articles L411-1 et R411-1 du code des procédures civiles d’exécution, des articles 1104 et 1188 à 1192 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, que la cour :

— infirme le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononce la nullité et l’irrégularité du commandement de quitter les lieux signifié le 13 novembre 2023 et annule la procédure d’expulsion.

A titre subsidiaire,

Avant dire droit

— fasse injonction aux parties de rencontrer un médiateur,

— sursoit à statuer en attente du jugement à intervenir au fond sur le litige opposant la Simko à la locataire concernant les préjudices subis du fait des infiltrations d’eaux usées dans les locaux loués.

A titre infiniment subsidiaire,

— accorde à la société Bees Work un délai de trois ans pour quitter les lieux.

En toutes hypothèses,

— condamne la société Simko à verser à la SELARL AJ Associés, en sa qualité d’administrateur de la société Bees Work, placée en redresseement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Cayenne en date du 7 janvier 2025, une somme de 2800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Simko aux dépens de l’instance, ce compris le timbre fiscal de 225€, distraits au profit de Maître Jérémy Stanislas, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, la société Beeswork, la société AJ associé és qualités d’administrateur judiciaire et la société BR Associés és qualité de mandataire judiciaire font valoir qu’aucune décision de justice n’a constaté la résiliation de plein droit du bail. Elles expliquent qu’un protocole d’accord, signé par les parties et homologué par le juge des référés a été exécuté jusqu’à ce que des désordres tels des infiltrations d’eaux usées générant des odeurs pestilentielles aient rendu impossible l’exploitation du bar/snacking, avec des conséquences financières graves sur la trésorerie de la société.

Les appelants expliquent que les désordres ont fait l’objet d’un constat d’huissier en date du 18 avril 2023, et que le bar/snacking a été fermé à partir

de juillet 2022. Ils affirment que la Simko les a menacés d’expulsion du local à défaut de paiement des loyers malgré les mauvaises conditions d’exploitation et les difficultés financières consécutives. Ils indiquent que la Simko n’a donné aucune suite à leur demande de délai de paiement et moratoire, et a préféré faire signifier un commandement de quitter les lieux le 13 novembre 2023.

Les parties appelantes font tout d’abord valoir que la société Simko ne justifie pas d’une décision de justice ordonnant ou autorisant l’expulsion de la société Bees Work, le commandement de quitter les lieux ne visant que l’accord de médiation, lequel n’évoque pas la résiliation du bail.Ils estiment donc qu’aucun titre exécutoire ne permet de poursuivre leur expulsion, et que le commandement de quitter les lieux doit être annulé. Ils soutiennent en second lieu la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de sa clause contractuelle. Enfin et en troisième lieu, ils soutiennent que le protocole d’accord homologué le 12 février 2021 a été entériné alors que l’expert n’avait pas remis son rapport, et qu’il n’est pas possible de délivrer un commandement supplémentaire dès lors que l’expertise judiciaire est encore en cours.

Aux termes de ses conclusions transmises le 4 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société Simko sollicite la confirmation de la décision du juge de l’exécution en date du 3 juin 2024 en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à enjoindre les parties à rencontrer un médiateur,

— rejeté la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux du 13 novembre 2023,

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— rejeté la demande de délai pour quitter les lieux,

— condamné la société Bees Work à payer à la société Simko la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Simko aux dépens de l’instance,

Y additant,

— que la cour condamne la société Bees Work à verser à la Simko la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Simko soutient que le commandement de quitter les lieux délivré le 13 novembre 2023 contient toutes les mentions obligatoires visées par les articles 411-1 et 411-2 du code des procédures civiles d’exécution, et que l’accord de médiation homologué par l’ordonnance du 12 février 2021 prévoit explicitement l’expulsion du locataire en cas de non respect dudit accord .

L’intimée expose que la société Bees Work n’a jamais été à jour du paiement des loyers et qu’elle n’a pas respecté l’échéancier de 24 mois qui lui avait été accordé par le juge des référés. Elle rappelle que le contrat de bail est résilié de plein droit depuis le 20 mars 2020, et indique avoir accepté un accord de médiation afin de donner une dernière chance à la société Bees Work de rembourser au moins partiellement sa dette afin de lui permettre de poursuivre son activité. Elle souligne avoir fait inclure dans l’accord de médiation qu’en cas de non respect de l’échéancier, la procédure d’expulsion reprendrait son cours car elle n’entendait pas devoir saisir à nouveau le juge.

La société Simko précise que la somme due s’élève à 155 436€, et elle souligne que le désordre allégué par l’appelante n’a aucun rapport avec le défaut de paiement du loyer au mois d’août 2023. Elle ajoute avoir accepté des délais de paiement dans le cadre de l’accord de médiation alors même que le bail était déjà résilié du fait des effets de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

Sur ce, la cour

Sur le commandement de quitter les lieux en date du 13 novembre 2023

Aux termes de l’article R411-1 du code des procédures civiles d’exécution, 'le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité :

1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie;

2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion;

3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés;

4°L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à tous occupant de son chef.'

En l’espèce, il ne peut qu’être constaté que le commandement de quitter les lieux délivré le 13 novembre 2023 (pièce N°7 intimée) à la SASU Bees Work comporte bien l’ensemble des mentions requises par les dispositions susvisées pour sa validité.

Ce commandement indique ainsi se fonder sur une ordonnance de référé rendue par M. Le Président du tribunal de grande instance de Cayenne en date du 13 décembre 2019, un accord de médiation en date du 29 janvier 2021 et une ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Cayenne.

L’accord de médiation intervenu le 29 janvier 2021 et homologué en toutes ses dispositions par ordonnance du juge des référés en date du 12 février 2021 (pièce N°31 et 32 appelante) prévoit que 'Le locataire payera la somme de 60 000€ en 60 mensualités de 1000€ chacune, outre les loyers courants à échéance régulière, et qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son terme, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. Le bailleur pourra alors se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et poursuivre l’expulsion du locataire après un commandement de quitter les lieux'. Cet accord est valablement intervenu entre les parties concernant le retard de paiment des loyers, et ce nonobstant le fait qu’une expertise concernant les locaux aurait été en cours.

Dans ces conditions, n’étant pas contesté que le locataire n’a pas respecté les termes du protocole d’accord valant titre exécutoire, il est clairement établi par

ledit accord que la société Simko est en droit de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et de poursuivre l’expulsion du locataire après la délivrance du commandement de quitter les lieux.

A titre surabondant, il peut être relevé que la résiliation du bail de plein droit aurait pu être constatée par le juge des référés dès l’ordonnance du 13 décembre 2019, et que suite au second commandement de payer visant la clause résolutoire et demeuré infructueux délivré le 20 février 2020, le bail commercial était résilié de plein droit au 20 mars 2020.

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement déféré ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a exactement débouté la société Bees Work de sa demande tendant à l’annulation du commandement de quitter les lieux délivré le 13 novembre 2023.

Sur les demandes subsidiaires de l’appelante

Au regard du précédent accord homologué n’ayant pas été respecté, et de ce que la société Bees Worrk a vu sa dette de loyers ne cesser d’augmenter pour dépasser la somme de 100 000€, il n’y a pas lieu d’enjoindre les parties à rencontrer un médiateur.

La demande de sursis à statuer sera également rejetée en l’absence de motivation ayant une incidence sur la validité du commandement de quitter les lieux.

Enfin, et en l’absence d’éléments qui permettraient de justifier en quoi le relogement de la société Bees Work ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, la demande de délais sera rejetée, étant relevé à titre surabondant que la société Simko indique que la société Bees Work a quitté les lieux aen présentant un impayé de 155436€.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d’appel, la société Bees Worksera condamnée à payer à la société Simko la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.

La société Bees Work, la société AJ associé és qualités d’administrateur judiciaire et la société BR Associés és qualités de mandataire judiciaire seront condamnés aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 3 juin 2024 en toutes ses dispositions.

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SASU Bees Works à payer à la société Simko la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et la DEBOUTE de sa demande formée sur ce même fondement,

CONDAMNE La société Bees Work, la société AJ associé és qualités d’administrateur judiciaire et la société BR Associés és qualités de mandataire judiciaire aux entiers dépens d’appel,

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM