Cour d'appel de Cayenne, Chambre civile, 30 mars 2026, n° 25/00046

CA Cayenne
Infirmation partielle 30 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Cayenne, ch. civ., 30 mars 2026, n° 25/00046
Juridiction :	Cour d'appel de Cayenne
Numéro(s) :	25/00046
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julie PAGE
Parties :	S.C.I. SP IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]

Chambre Civile

ARRÊT N° 53 /2026

N° RG 25/00046 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7J-BMZL

MHC/HP

S.C.I. SP IMMOBILIER

[L] [U] [F]

[N] [A] [C] Épouse [F]

ARRÊT DU 30 MARS 2026

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], décision attaquée en date du 17 Janvier 2025, enregistrée sous le n° 24/00677

APPELANTE :

S.C.I. SP IMMOBILIER

Représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE

INTIMES :

Monsieur [L] [U] [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

déclaration d’appel signifiée à personne le 18 mars 2025; défaillant

Madame [N] [A] [C] Épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

déclaration d’appel signifiée à personne le 18 mars 202; défaillante

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 janvier 2026 en audience publique et mise en délibéré au 30 mars 2026, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Marie-Hélène CABANNES, Présidente de chambre

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Hélène PETRO, Greffière, présente lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la SCI SP IMMOBILIER a donné à bail à [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros, provision et charges comprises.

Le 23 avril 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer pour un montant principal de 1700,52 euros en raison de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SCI SP IMMOBILIER a fait assigner [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cayenne, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la somme de 2340 euros en principal arrêtée au 28 mai 2024 , au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges, ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Par jugement rendu le 17 janvier 2025 au contradictoire des parties, la juridiction saisie a :

— déclaré irrecevable l’action de la SCI SP IMMOBILIER contre [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F], en vue d’obtenir la résiliation du bail conclu le 1er avril 2021 entre eux concernant le logement situé [Adresse 4] ;

En conséquence :

— dit n’y avoir lieu à expulsion de [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] ;

— condamné solidairement les défendeurs à payer à la SCI SP IMMOBILIER la somme de 2580 euros arrêtée au 15 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1700,52 euros à compter du 23 avril 2024, sur la somme de 2340 euros à compter de l’assignation et à compter du jugement pour le surplus ;

— autorisé [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les Charges courantes, en treize mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sous 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— rappelé que les condamnations étant arrêtées au 15 novembre 2024, il conviendra, lors de l’exécution de la décision et sur justificatif des parties, d’y ajouter ou d’y déduire le cas échéant, les sommes versées après cette date et celles qui pourraient éventuellement être impayées lors de l’échéance de décembre 2024 et janvier 2025 qui n’ont pas été prises en compte ;

— condamné in solidum [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] à payer à la SCI SP IMMOBILIER une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi le premier juge a considéré pour l’essentiel que :

— la SCI SP IMMOBILIER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2024 soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, en violation des dispositions de l’article 24II de la loi n°89-462 DU ' JUILLET 1989 ;

— la SCI SP IMMOBILIER ne justifie pas être une société civile exclue du champ d’application des dispositions de l’article 24II de la loi n°89-462 DU ' JUILLET 1989, or les dispositions de ce texte sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ce qui est le cas en l’espèce ;

— après déduction des sommes versées en octobre et novembre 2024, la dette locative doit être arrêtée au 15 novembre 2024 à la somme de 2530 euros, les défendeurs ne contestant pas les impayés précédant octobre 2024,

— [L] [F] perçoit une pension de retraite de 1832,78 euros par mois et les défendeurs, qui justifient avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ainsi que d’une recherche d’un logement social depuis plusieurs mois, sont désormais en situation de régler leur dette en sus du paiement des loyers et charges ce qui justifie que leur soit accordé des délais de paiement.

Par déclaration en date du 28 janvier 2025, enregistrée au greffe de la cour d’appel le 29 janvier 2025, la SCI SP IMMOBILIER, représentée par son gérant en exercice, a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions déposées le 13 mars 2025 et signifiées le 18 mars 2025 en personne à [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F], qui n’ont pas constitué avocat, la SCI SP IMMOBILIER demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de déclarer recevable la demande en résiliation judiciaire du bail consenti à [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] ;

— constater que [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] ont commis des manquements graves à leurs obligations légales et contractuelles ;

— ordonner en conséquence la résiliation du bail et leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toute sommes qui pourraient être dues ;

— condamner [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges éventuellement actualisé jusqu’à la libération effective et complète des lieux ;

— condamner [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] à lui payer la somme de 4650 euros correspondant au montant des loyers impayés au 7 mars 2025, à actualiser, augmentée des intérêts au taux légal ;

— condamner [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] au paiement d’une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

A l’appui de son appel, la SCI SP IMMOBILIER fait grief au premier juge d’avoir déclaré la demande de résiliation du bail irrecevable en faisant application des dispositions de l’article 24III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 considérant à tort que la demande de résiliation n’a pas été précédée de cette formalité alors même que d’une part, ce texte a exclusivement trait à la mise en application d’une clause résolutoire ce qui n’est pas le cas en l’espèce, d’autre part, l’assignation délivrée le 30 mai 2024 a bien été notifiée au préfet de la Guyane.

Sur le bien-fondé de la demande, l’appelante fait valoir que le manquement au paiement du loyer constitue un manquement grave imputable au locataire justifiant la résiliation du bail et par voie de conséquence son expulsion. Or les intimés se sont abstenus de payer régulièrement leur loyer, leur compte enregistrant un arriéré locatif.

Selon la SCI SP IMMOBILIER, le premier juge a commis une erreur d’appréciation en se contentant de considérer pour acquis les allégations orales des locataires s’agissant des sommes versées alors même qu’il leur appartient d’en rapporter la preuve , précisant qu’en tout état de cause, la cour doit apprécier le montant de la créance au jour où elle statue et ce d’autant que [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] se sont abstenus de payer le loyer dus postérieurement au jugement querellée ce qui prouve leur mauvaise foi.

Enfin, concernant les délais de paiement, l’appelante soutient qu’en accordant des délais de paiement aux débiteurs, le juge du contentieux de la protection a méconnu l’exigence de paiement intégral du loyer et n’a pas justement apprécier la situation des intimés qui sont constamment obligés d’échelonner le paiement de leur loyer et ne disposent manifestement pas de moyens financiers leur permettant d’apurer leur dette locative, leur difficulté semblant structurelle et non conjoncturelle.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 septembre 2025.

Sur ce, la cour

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Le 1 er avril 2021, la SCI SP IMMOBILIER en sa qualité de bailleur et [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] en leur qualité de locataire , ont signé un contrat de location de logement nu, le contrat précisant qu’il est soumis au régime du droit commun en matière de baux d’habitation défini par la loi du 6 juillet 1989 modifié et que l’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, elles s’imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent y renoncer.

L’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III quant à lui dispose que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En outre, selon l’article 24-IV, « Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Il résulte de ces dispositions légales, qu’à peine d’irrecevabilité, lorsqu’une assignation tendant au prononcé d’une résiliation du bail est motivée par l’existence d’une dette locative et qu’elle émane d’un bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, elle ne peut être délivrée moins de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la SCI SP IMMOBILIER a fait délivrer à [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F], le 30 mai 2024, une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation à payer l’arriéré de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Si la demande de résiliation du bail est fondée sur les dispositions de l’article 1224 du code civil , il n’en demeure pas moins que l’inexécution suffisamment grave reprochée aux locataires est exclusivement la dette locative. La demande est au demeurant fondée sur un commandement d’avoir à payer la somme de 1700,02 euros en principal représentant le solde débiteur du compte arrêté au 18 avril 2024 au titre des loyers et charges impayées, somme demeurée impayée.

En l’état d’une assignation tendant au prononcé d’une résiliation du bail , motivée par l’existence d’une dette locative, les dispositions légales rappelées supra s’appliquent comme justement apprécié par le premier juge.

La société appelante, qui ne prétend pas être une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, produit devant la Cour d’appel un accusé de réception électronique qui atteste de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la Guyane enregistrée le 25 avril 2024.

A l’instar du juge des contentieux de la protection, la Cour constate que l’assignation a été délivrée moins de deux mois après la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives en sorte que la décision entreprise, qui a déclaré irrecevable l’action de la SCI SP IMMOBILIER contre [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] , en vue d’obtenir la résiliation du bail conclu le 1er avril 2021 entre eux concernant le logement situé [Adresse 5] 97300 [Adresse 6] et a dit n’y avoir lieu à leur expulsion, doit être confirmée sur ces points.

Sur le montant de la dette locative

Il est constant qu’aux termes du bail signé par les parties le 1er avril 2021, [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] sont tenus au paiement d’un loyer mensuel de 780 euros.

La société appelante fait grief au premier juge d’avoir calculé l’arriéré locatif en tenant compte des déclarations des intimés qui n’ont pas prouvé s’être acquittés du paiement de leur dette et produit un décompte à l’appui de sa demande en paiement chiffrée à la somme de 4650 euros, correspondant à 750 euros pour le loyer du mois d’octobre 2024 et au montant total du loyer pour les mois de novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025, février 2025 et mars 2025.

Or, s’agissant du loyer dû pour les mois d’octobre et novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a indiqué dans les motifs de sa décision « les parties à l’audience concordent à déclarer que le loyer du mois d’octobre et de novembre 2024 ont été réglé, en totalité pour octobre 2024 outre 300 euros en déduction de la dette et, à hauteur de 710 euros pour novembre alors que le loyer est de 780 euros. La SCI SP IMMOBILIER produit d’ailleurs les avis d’échéance correspondant (y compris celle de décembre non encore échue) et confirme dans sa note en délibéré le règlement de 300 euros d’octobre en sus du loyer. »

En outre il est mentionné dans la décision querellée qu’il ne peut être tenu pour acquis que les époux [F] ont réglé la totalité de leur loyer de novembre de 70 euros, ni même les 300 euros supplémentaires en novembre comme ils s’y étaient engagés.

Force est donc de constater qu’il n’est pas pertinent de soutenir que le décompte arrêté au 15 novembre 2024 à la somme de 2580 euros, en tenant compte du versement intégral du loyer pour le mois d’octobre et du versement de la somme de 710 euros pour le mois de novembre, a été réalisé en prenant uniquement en considération les affirmations de [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F].

Par ailleurs, le décompte sommaire produit en cause d’appel, fait apparaitre des versements à compter du 15 novembre 2024, et jusqu’au 26 février 2025, dont le montant est supérieur à la somme due au titre de la dette locative antérieure au mois d’octobre 2024, ( 3700 euros versés pour une dette locative de 2580 euros payable par mensualités de 300 euros), ce qui ne permet pas d’étayer l’affirmation de l’appelante selon laquelle aucune somme n’a été versée par les intimés au titre des loyers postérieurement au jugement déféré.

S’agissant des loyers dus postérieurement au 15 novembre 2024, en vertu du bail signé par les parties, La SCI SP IMMOBILIER justifie détenir une créance mensuelle à l’égard de [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F], d’un montant de 780 euros. Les intimés défaillants en cause d’appel bien qu’ayant eu connaissance des demandes de l’appelante, ne rapportent pas la preuve du paiement intégral du loyer postérieurement à la décision entreprise.

En tenant compte de ces éléments, par voie d’infirmation, il convient de réactualiser la dette locative à la charge des locataires en y intégrant les échéances dues, du mois de décembre 2024 au mois de mars 2025, tout en déduisant la somme de 3700 euros versée par [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F], depuis le 15 novembre 2024.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

La SCI SP IMMOBILIER, qui chiffre sa demande en paiement sur un arriéré de loyer depuis le mois d’octobre 2024, ne prétend pas que les locataires ne se sont pas acquittés du paiement de l’arriéré tel qu’arrêté par le juge du contentieux de la protection de sorte que la décision sera confirmée en ce qu’il leur a été octroyé des délais de paiement pour régler la somme de 2580 euros augmentée des intérêts au taux légal.

En revanche, si le juge peut octroyer d’office des délais de paiement, aucun élément ne permet de connaitre la situation actuelle des débiteurs et en l’état d’une situation d’impayée qui perdure et de versements irréguliers et partiels, en suite du jugement entrepris, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F], pour la somme restant due telle que précisée au dispositif du présent arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI SP IMMOBILIER succombant en son appel, sera condamnée au paiement des entiers dépens d’appel.

Succombant en son appel, la SCI SP IMMOBILIER sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise en disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection le 17 janvier 2025, sauf, en ce qui concerne le montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau sur ce point :

Réactualise la dette locative, et par voie de conséquence,

Condamne [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] à payer à la SCI SP IMMOBILIER, la somme de 2000 € arrêtée au 15 mars 2025, correspond à la dette locative de 2580 €, échéance de novembre incluse, telle qu’arrêtée au 15 novembre 2024, augmentée des échéances de décembre 2024, janvier 2025, février 2025 et mars 2025 soit de la somme de 3120€, déduction étant faite de la somme de 3700 € déjà versée, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à [L] [F] et [N] [A] [J] [C] épouse [F] pour le paiement de cette somme restant due;

Condamne la SCI SP IMMOBILIER au paiement des entiers dépens d’appel;

Déboute la SCI SP IMMOBILIER de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM