TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/00759

N° Portalis DBZS-W-B7H-XHF4

N° de Minute : 24/00106

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2024

[O] [B]

C/

[H] [D]

[N] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 Mai 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [O] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [D], demeurant [Adresse 2]

M. [N] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Mars 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 759/2023 – Page – MAEXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous privé en date du 7 septembre 2019 et à effet du 1er octobre 2019, M. [D] [Z] a donné à bail à M. [P] [B] et Mme [O] [B] un immeuble individuel à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros.

Par exploit du 12 mai 2023, Mme [B] a fait assigner M. [H] [D] et Mme [N] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

condamner, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, M. [H] [D] et Mme [I] à effectuer les travaux de remise en état suivants :* salle à manger : remplacement du thermostat, remplacement de la prise électrique située dans l’angle du mur

* cuisine : remplacement de la porte menant à la cour, dépose de la peinture de la porte de l’escalier et pose d’une nouvelle peinture

* salle de bains : remplacement de l’évacuation des eaux vannes et usées avec mise en place d’une pente permettant l’évacuation des eaux

* escalier côté cuisine : dépose de la peinture sur le bâti de porte et pose d’une nouvelle peinture

*chambre arrière : réparation du boîtier de dérivation

* chambre sur rue : pose d’un robinet thermostatique au radiateur, mise en œuvre de tous moyens permettant de remédier à la moisissure présente sur le mur et le plafond du côté de la façade et remplacement de l’embellissement ayant souffert de l’humidité

* chambre arrière : remplacement du boîtier de dérivation et mise en pose d’une poignée de porte

* chambre sur rue : dépose de la peinture sur le bâti et pose d’une nouvelle peinture, mise en œuvre de tous moyens permettant de remédier à la moisissure présente sur le mur et le plafond du côté de la façade et remplacement de l’embellissement ayant souffert de l’humidité

*ensemble du logement : dératisation du logement et mise en place de caches d’interrupteurs pour ceux manquants.

fixer le loyer à la somme de 400 euros pendant la durée des travauxcondamner M. [H] [D] et Mme [I] à payer à Mme [B] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêtscondamner M. [H] [D] et Mme [I] aux dépens.

A l’audience du 20 novembre 2023, la juridiction s’est déclarée incompétente au profit du juge des contentieux de la protection statuant en référé et l’affaire a été renvoyée à l’audience du même jour, à la même heure et dans le même lieu du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Mme [B], représentée par son conseil, réitère ses demandes initiales formées dans son acte introductif d’instance auquel elle se réfère expressément.

M. [H] [D] et Mme [I], cités tous deux par exploit signifié à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’ont pas comparu.

Par ordonnance du 8 janvier 2024, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 mars 2024 afin que Mme [B] produise ses observations sur la qualité en vertu de laquelle M. [Z] [D] a signé le bail et sur son opposabilité à M. [H] [D] et Mme [I].

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience de réouverture des débats.

A l’audience du 11 mars 2024, Mme [B] a réitéré ses demandes initiales telles que formulées dans son acte introductif d’instance et a fait valoir que M. [Z] [D] est le fils des propriétaires et a agi en qualité de mandataire apparent de ses parents.

M. [H] [D] et Mme [I] n’ont pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la présente ordonnance rendue en premier ressort sera réputée contradictoire, M. [H] [D] et Mme [I] n’ayant pas été cités à personne et n’ayant pas comparu.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire, Mme [B] justifie, par la production d’un relevé de propriété imprimé le 28 septembre 2022, que M. [H] [D] et Mme [I] sont propriétaires de l’immeuble litigieux qu’elle occupe en vertu d’un bail à usage d’habitation concédé par M. [Z] [D].

L’homonymie de nom de famille entre M. [H] [D] et M. [Z] [D] et la circonstance que certaines correspondances du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] désignent M. [Z] [D] comme le fils des propriétaires et gestionnaire de l’immeuble établit que M. [Z] [D] a agi en qualité de mandataire apparent de M. [H] [D] et Mme [I].

Sur la demande de travaux sous astreinte :

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Mme [B] produit une copie d’une correspondance de la Caisse d’allocations familiales du 6 octobre 2020 consignant le montant de l’aide au logement en raison de la non conformité du logement aux critères de la décence ainsi que des correspondances du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] en date des 5 octobre 2020, 8 juin 2021, 9 mai 2022, et 27 juin 2022.

Il résulte de ces éléments que dès le 20 août 2020, le service communal d’hygiène et de santé a constaté des désordres dans le logement tenant à la non conformité de l’installation électrique, au défaut de stabilité de la baignoire, à une dégradation des peintures contenant du plomb, à une porte de cuisine, donnant sur l’extérieur, voilée et cassée, à des sangles de volet roulant cassées, à la présence de rongeurs, des difficultés d’ouverture et de fermeture de la porte d’entrée.

Ce premier compte rendu dressé à la suite d’une visite de moins d’une année postérieure à la prise à bail et qui ne relève pas de défaut d’entretien imputable à la locataire démontre un état de vétusté avancé du logement manifestement incompatible avec une prise à bail d’un logement en bon état d’usage.

Les comptes-rendus des visites des 20 avril 2021, 21 avril 2022 et 25 mai 2022 font apparaître que certains travaux ont été effectués : stabilisation de la baignoire, quelques menus travaux d’électricité et la réparation de la porte d’entrée.

Toutefois, ces derniers comptes rendus permettent de considérer avec l’évidence requise en référé que le logement ne satisfait manifestement toujours pas aux critères de la décence en ce que :

il ne permet pas un chauffage normal : le thermostat de la salle à manger ne fonctionnant plus depuis au moins le 20 août 2020 et le robinet thermostatique ne peut être réglé dans la chambre sur rue au 1er étage côté escalier de la cuisine

les réseaux et branchements d’électricité ne sont pas conformes aux normes de sécurité et ne sont pas en bon état d’usage et de fonctionnement : des fils électriques sont accessibles dans la salle à manger, une prise électrique a pris feu dans la salle à manger, dans la chambre arrière au 1er étage et dans la chambre arrière côté salle de bains la boîte de dérivation est ouverte avec des fils accessibles, il manque des caches d’interrupteurs dans l’ensemble du logementil n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasites et les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés ne présentent pas une étanchéité à l’air suffisante : la porte de la cuisine donnant sur l’extérieure est voilée et présente une écart dans le bas entraînant de grosses déperditions de chaleurl’état de conservation des revêtements présentent un danger pour la sécurité et la santé des locataires : les peintures de la porte de l’escalier dans la cuisine et du bâti de porte de la chambre sur rue au 1er étage au niveau de l’escalier côté cuisine sont légèrement dégradées alors qu’elles contiennent du plomble logement est infesté de rongeursil n’est pas équipé d’une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon dans la salle de bains où est mis en évidence un engorgement régulier des eaux vannes et usées en lien avec un problème de pente inversée visible au niveau du regard dans la cour.

Par ailleurs des stigmates d’humidité sont constatés dans la chambre sur rue au 1er étage et dans la chambre sur rue côté salle de bains.

Malgré les constatations du service communal d’hygiène et de santé et les mises en demeure adressées par ledit service au mandataire des bailleurs, les travaux idoines pour remédier à ces désordres et permettre une mise en conformité du logement aux critères de la décence n’ont pas été effectués.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [H] [D] et Mme [I] sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé un délai de trois mois et pendant un délai de six mois les travaux énumérés au dispositif de cette ordonnance, étant relevé qu’ils ne seront pas condamnés à remplacer la poignée de porte d’une chambre dont il n’est pas établi qu’elle était manquante lors de la prise à bail, un tel remplacement relevant manifestement des réparations locatives.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Il convient en premier lieu de relever qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer des dommages-intérêts ; il ne peut qu’allouer une provision dans les conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sus-rappelé.

L’obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est continue pendant la durée du bail, pesant sur le bailleur n’est pas sérieusement contestable au vu des motifs précédents.

En considération des désordres sus-décrits, dont certains perdurent depuis au moins le 20 août 2020, notamment ceux tenant à l’absence de thermostat fonctionnel et l’impossibilité de régler le thermostat d’un radiateur dans une chambre, et la présence de souris, l’absence d’étanchéité à l’air de la porte de la cuisine, il sera alloué à Mme [B] une provision de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de diminution du loyer :

Selon l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, compte tenu des désordres affectant le logement, il y a lieu de réduire le montant du loyer à la somme de 650 euros à compter du 1er jour du mois suivant la signification de l’ordonnance jusque la réalisation de l’ensemble des travaux ordonnés.

Par ailleurs, conformément aux dispositions précitées, la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Sur les mesures accessoires :

M. [H] [D] et Mme [I] succombant à l’instance seront condamnés aux dépens

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant an référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

Condamnons M. [H] [D] et Mme [N] [I], sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de six mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive, à effectuer dans le logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] loué à Mme [O] [B] les travaux de remise en état suivants :

* salle à manger : remplacement du thermostat, remplacement de la prise électrique située dans l’angle du mur

* cuisine : remplacement de la porte menant à la cour, dépose de la peinture de la porte de l’escalier et pose d’une nouvelle peinture

* salle de bains : réparation ou remplacement des évacuations des eaux vannes et usées de nature à éviter leur engorgement au besoin en reprenant la pente en partie inversée observable dans la cour au niveau du regard d’évacuation

* 1er étage :

escalier côté cuisine : dépose de la peinture sur le bâti de porte et pose d’une nouvelle peinturechambre arrière : réparation du boîtier de dérivationchambre sur rue : pose d’un robinet thermostatique au radiateur, mise en œuvre de tous moyens permettant de remédier à la moisissure présente sur le mur et le plafond du côté de la façade et remplacement de l’embellissement ayant souffert de l’humidité

* escalier côté salle de bains :

chambre arrière : remplacement du boîtier de dérivationchambre sur rue : dépose de la peinture sur le bâti et pose d’une nouvelle peinture, mise en œuvre de tous moyens permettant de remédier à la moisissure présente sur le mur et le plafond du côté de la façade et remplacement de l’embellissement ayant souffert de l’humidité

*ensemble du logement : procéder à toutes mesures de dératisation du logement permettant de mettre fin à l’infestation de souris et à procéder à la pose des caches d’interrupteurs pour ceux manquants.

Condamnons M. [H] [D] et Mme [N] [I] à payer à Mme [O] [B] la somme de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Fixons, à compter du 1er jour du mois suivant la signification de l’ordonnance jusque la complète réalisation des travaux sus-ordonnés, le montant du loyer à la somme de 650 euros ;

Déboutons les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Disons qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Condamnons M. [H] [D] et Mme [N] [I] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge