Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 11 JANVIER 2007

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/05174.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2006 – Tribunal de Grande Instance de MELUN (Ch 1 Cab 1) – RG n° 05/04257.

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'LES BALCONS DE SAVIGNY’ représenté par son syndic, la Société C D Z, ayant son siège XXX

représenté par la SCP BASKAL – CHALUT-NATAL, avoués à la Cour,

assisté de Maître Philippe FROGET, avocat au barreau de MELUN.

INTIMÉE :

S.A.R.L. A B exerçant sous le nom commercial SYNDIC AUTRE GESTION

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège XXX

Non représentée.

(Assignation délivrée le 10 juillet 2006 à personne habilitée à recevoir l’acte).

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 novembre 2006, en audience publique, devant Monsieur DELANNE, président, chargé du rapport, l’avocat de l’appelant ainsi présent ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DELANNE, président,

Monsieur RICHARD, conseiller,

Madame RAVANEL, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur X.

ARRET :

Réputé contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.

— signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur X, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Melun en date du 9 janvier 2006 qui a statué ainsi qu’il suit :

— condamne la Société A B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Les Balcons de Savigny’ la somme de 898,33 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamne la Société A B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile et les dépens.

Vu l’appel du syndicat des copropriétaires en date du 17 mars 2006 ;

Vu ses dernières conclusions du 6 juillet 2006 aux termes desquelles il demande à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Société A B et l’a condamnée à lui payer les sommes de 156,89 € et 741,44 €,

Statuant à nouveau pour le surplus,

— condamner la Société A B à lui payer la somme de 8.192,21 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre des charges Y,

À titre subsidiaire,

— condamner sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir la Société A B à communiquer l’intégralité du dossier Y contenant notamment l’intégralité des décomptes de charges,

En tout état de cause,

— la condamner à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu l’assignation à personne habilitée délivrée à la société 'A B’ ;

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions de l’appelant.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Considérant, comme l’ont rappelé opportunément les premiers juges, que le mandataire est responsable envers son mandant du dommage causé par sa faute ; qu’un syndic de copropriété a la mission de recouvrer les charges de copropriété ; qu’il engage sa responsabilité lorsqu’il néglige de procéder à ce recouvrement mais également lorsque, par sa faute ou sa négligence, une procédure de recouvrement est mise en échec ;

Qu’il résulte du jugement définitif du 28 mai 2004 du juge aux ordres de Melun que l’annulation de l’opposition du syndicat des copropriétaires est due à l’absence d’énonciation précise des causes de la créance ;

Que le jugement entrepris reproche au syndicat des copropriétaires de ne verser aux débats aucune pièce propre à déterminer le montant des charges et travaux de l’année courante lors de l’opposition et des deux années précédentes ; que le syndicat des copropriétaires fait remarquer, fort justement, que sa carence est due à celle de la société 'A B'(plus connue sous son enseigne commerciale 'Autre gestion') qui n’a jamais remis le dossier du copropriétaire concerné au syndic qui a pris sa suite ; que le syndicat des copropriétaires justifie de ses nombreuses démarches restées vaines ; que la société 'A B’ ne s’est constituée ni en première instance ni devant la Cour alors qu’aussi bien devant les premiers juges que devant la Cour, elle a été assignée à personne habilitée ;

Qu’il résulte des documents en la possession du syndicat des copropriétaires et qu’il a versé aux débats que les comptes ont été rejetés pour l’exercice 1998 par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 1999 ; que, par contre, l’ assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2000 a approuvé les comptes de l’exercice 1999 ; que la page 3 étant absente de la photocopie du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2001, il n’est pas possible de savoir si les comptes de l’exercice 2000 ont été approuvés ; que les comptes de l’exercice 2001 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2002 ;

Que l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2001 avait donné mandat au syndic de diligenter une procédure de vente sur saisie immobilière à l’encontre de Monsieur Y ; qu’au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2002, le syndic a informé les copropriétaires de ce que l’appartement de Monsieur Y avait été vendu aux enchères à la demande de sa banque ; que le montant de la dette de Monsieur Y était à ce jour (4 avril 2002) de 4.429,76 € ; qu’opposition des sommes dues avait été faite 'auprès de l’avocat chargé de ce dossier’ ;

Que l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2003 a rejeté les comptes de l’exercice 2002 ; qu’il en a été de même des comptes de l’exercice 2003 rejetés par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2004 ; que, par contre, les comptes de l’exercice 2004 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2005 ;

Que l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2005 a approuvé les comptes des exercices 2002 et 2003 ; que cette même assemblée générale a donné mandat à son nouveau syndic d’intenter une action judiciaire à l’encontre de la société 'A B’ pour récupérer les archives du syndicat ; qu’elle l’a également mandaté pour intenter une action judiciaire à l’encontre de la société 'A B’ compte tenu de sa défaillance dans le traitement du dossier Y et de l’annulation de l’opposition prononcée par le jugement du 28 mai 2004 qui mettent en cause sa responsabilité civile professionnelle ;

Que le jugement du 28 mai 2004 précise que le syndicat des copropriétaires a sollicité sa collocation pour la somme de 4.966,26 € en vertu du privilège de l’article 2103-1° bis du code civil pour les années 1999, 2000 et 2001, outre la somme de 474,26 € au titre de ses frais de production ;

Que copie de l''opposition au prix de vente d’un lot mettant en oeuvre le privilège spécial immobilier du syndicat', rejetée par le jugement précité, est versée aux débats ; que sa lecture démontre la désinvolture de la société 'A B’ qui s’est contentée de communiquer au soutien de son opposition un extrait de compte ne constituant qu’un simple 'listing’ des mouvements du compte de Monsieur Y ne permettant pas 'de savoir si les sommes dues relèvent du privilège de l’article 2103-1° bis alinéa 1 du code civil et s’il s’agit de charges de copropriété relevant de l’article 10 ou de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ou bien de sommes garanties à titre chirographaire’ (extrait des motifs du jugement du 28 mai 2004) ;

Qu’à l’évidence, la 'reprise de solde’ du prédécesseur de la société 'A B’ (2.731,30 francs, soit 416,38 €) ne saurait entrer dans les prévisions de l’article 2103-1° bis alinéa 1 du code civil que si cette reprise de solde est justifiée, d’une part, et si elle concerne bien des charges de copropriété devenues exigibles en 1999, d’autre part ; que l’on peut en douter puisque le 'listing’ fourni par ce syndic incapable mentionne en première ligne le 1^er appel provisionnel de l’année 1999 et en deuxième ligne la 'reprise de solde’du cabinet 'B.M. G.I.' ;

Que les 'frais d’étude de dossier’ (603 francs, soit 91,93 €) – il s’agit, ce qui est piquant, du dossier Y que la société 'A B’ s’obstine à ne pas transmettre à son successeur – n’entrent pas non plus dans les prévisions de l’article 2103-1° bis alinéa 1 du code civil ; qu’il en est de même des 'frais d’ouverture de dossier’ – dont on observera qu’ils sont postérieurs de trois mois aux 'frais d’étude de dossier', la société 'A B’ étudiant sans doute les dossiers des copropriétaires mauvais payeurs avant de les ouvrir – et des 'frais de suivi de dossier’ (1.786,06 francs, soit 272,28 €) relatifs à un dossier que la société 'A B’ a été précisément incapable de suivre ;

Que le 7 novembre 2004, la société 'A B’n'avait toujours pas informé le conseil syndical de la teneur du jugement du 28 mai 2004 alors que son avocat de l’époque était en possession d’une expédition de ce jugement depuis le 25 juin 2004 et que le jugement avait été signifié à la société 'A B’ le 11 août 2004 ;

Qu’enfin renseignée sur le fait que le syndicat des copropriétaires avait été débouté, la présidente du conseil syndical a demandé le 17 novembre 2004 à la société 'A B’ les raisons pour lesquelles :

— le syndicat des copropriétaires avait été débouté,

— le conseil syndical n’en avait pas été averti,

— il n’avait pas été relevé appel ;

Qu’elle demandait en outre à la société 'A B’ de lui faire parvenir une copie du jugement ;

Que, fidèle à son habitude, la société 'A B’ ne répondait pas à cette demande ni au rappel que lui adressait la présidente du conseil syndical le 7 décembre 2004 ;

Que le 21 décembre 2004, le conseil syndical mettait en demeure la société 'A B’ par lettre recommandée avec demande d’avis de réception d’avoir à lui faire parvenir :

— 'la copie des pièces justificatives fournies au tribunal qui lui ont permis de statuer en notre défaveur',

— la copie de l’ensemble des factures d’huissier et d’avocat lié au dossier Y,

— la copie du jugement,

— et, plus généralement, les différentes pièces afférentes à ce dossier ;

Que cette lettre recommandée n’a pas plus de succès que les courriels adressés précédemment à la société 'A B’ ;

Qu’il en a été de même de la correspondance recommandée de l’avocat actuel du syndicat des copropriétaires adressée à la société 'A B’ le 18 février 2005 ;

Que, par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 29 avril 2005, l’actuel syndic de la copropriété a écrit à la société 'A B’ pour lui rappeler que le 15 avril 2005, deux membres du conseil syndical accompagnés d’un préposé de l’actuel syndic (le directeur de l’agence de Melun de la société C D-Z) se sont présentés dans les locaux de la société 'A B’ afin de réceptionner l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires mais que la société 'A B’ s’est refusée à leur remettre ces documents et n’a même pas voulu leur indiquer quel était le nom de son avocat ;

Considérant que si le syndicat des copropriétaires avait fait appel, il aurait pu sans difficulté compléter son opposition puisque toutes les créances dont il réclame le paiement sont nées durant la gestion de la société 'A B’ et non à l’époque de la gestion du cabinet 'B.M. G.I.' (à l’exception de la reprise de solde de 2.731,30 francs, soit 416,38 €, dont il a été question supra) ;

Que la société 'A B’ en possède nécessairement les justificatifs ; qu’elle se refuse à les transmettre à son successeur ou qu’elle les ait égarés, dans l’un et l’autre cas, elle engage lourdement sa responsabilité ;

Qu’il résulte du 'listing’ informatique qu’elle s’est contentée de produire à l’audience qui a abouti au jugement du 28 mai 2004 qu’elle aurait dû être en mesure d’établir que c’est une somme de 2.387,21 € (et non de 4.966,26 €) qui entrait dans les prévisions de l’article 2103-1° bis alinéa 1 du code civil ;

Qu’en se refusant à se constituer, elle renonce par là-même à contester cette somme; qu’il convient de condamner la société 'A B’ à payer cette somme au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts en sus de la condamnation déjà prononcée par le jugement déféré (898,33 €) ;

Qu’en effet, la faute de la société 'A B’ est établie par les termes du jugement précité du 28 mai 2004 ;

Que le fait de ne pas avoir remis à l’huissier qui a délivré l’acte d’opposition les documents nécessaires à satisfaire les exigences légales quant à l’énonciation des montants et des causes des sommes réclamées constitue une faute, laquelle a provoqué la réalisation du dommage dont le syndicat des copropriétaires a été victime ;

Considérant que la résistance abusive de la société 'A B’ qui se refuse à tout contact avec son successeur et ne se constitue pas, bien qu’assignée à personne habilitée, doit être sanctionnée par l’allocation d’une somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts ;

Considérant qu’il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits en cause d’appel ; qu’il convient de lui allouer, en sus de la somme qui lui a déjà été accordée en première instance et qui est confirmée, celle de 3.000 € à la charge de la société 'A B', sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la somme allouée en principal à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires ;

Réformant de ce seul chef et y ajoutant,

Condamne la société 'A B’ ('Autre gestion') à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'les balcons de Savigny’ à Melun :

— la somme supplémentaire de 2.387,21 € à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Condamne la société 'A B’ aux dépens d’appel et admet la S.C.P. BASKAL CHALUT-NATAL, avoué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,