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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 04 Décembre 2012

RG : 11/01932

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Bonneville en date du 04 Mars 2011, RG 10/00078

Appelants

la SARL COMPAGNIE PERI IMMOBILIER,

dont le siège social est situé XXX

M^e H Louis A,

es qualités d’administrateur judiciaire de la SARL COMPAGNIE PERI IMMOBILIER,

XXX

M^e Bernard D,

es qualités de mandataire judiciaire de la SARL COMPAGNIE PERI IMMOBILIER,

XXX

représentés par M^e Guillaume PUIG, avocat au barreau de Chambéry, assistés de M^e Samuel BECQUET, avocat au barreau de Lyon

Intimés

M. F X,

XXX

M^me J K L épouse X,

XXX

représentés par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats au barreau de Chambéry, assistés de la SELAFA LAMY LEXEL, avocats au barreau d’Albertville

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 06 novembre 2012 avec l’assistance de Madame Vidal, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Billy, Président de chambre,

— Monsieur Leclercq, Conseiller

— Monsieur Morel, Conseiller.

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Attendu que la Sarl Compagnie Péri immobilier a vendu en l’état futur d’achèvement à monsieur et madame X, selon réservation du 30 juin 2008 et acte du 21 août 2009, pour le prix de 1.071.000 € le lot N° 3 d’un immeuble situé à Megève ;

Que, après avoir payé les deux premiers appels de fonds, soit 374.850€, les époux X ont refusé de payer le troisième, de ce montant et en date du 28 juillet 2009, estimant que l’appartement n’était pas au stade 'hors d’eau’ ;

Que, par ordonnance de référé du 21 février 2010 le président du tribunal de grande instance de Bonneville a, joignant avec d’autres procédures, ordonné une consultation pour déterminer si les stades 'hors d’eau’ et 'hors d’air’ sont atteints et depuis quelle date, et ordonné une expertise des désordres et retards allégués, confié ces mesures à monsieur E, rejeté la demande de provision de la Sarl Péri immobilier et renvoyé la procédure devant le juge du fond ;

Que l’expert a déposé son rapport de consultation le 26 février 2010, concluant que le bâtiment n’est toujours pas hors d’air et hors d’eau ;

Que la société Compagnie Péri immobilier a été placée en redressement judiciaire par jugement du 17 août 2010 désignant monsieur A administrateur judiciaire et monsieur D mandataire judiciaire, lesquels sont intervenus à la procédure ;

Que le tribunal de grande instance de Bonneville, par jugement du 4 mars 2011, a dit que l’immeuble n’a pas atteint le stade hors d’eau, débouté la société Péri immobilier, débouté la Sci Leflo de sa demande d’expertise, constaté que les prétentions de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre est sont sans objet, condamné la société Péri immobilier à payer aux époux X 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la Sarl Compagnie Péri immobilier, assistée de messieurs A et D ès-qualités, en a interjeté appel par déclaration du 5 août suivant contre monsieur et madame X ;

Attendu que, soutenant qu’il s’agit d’une maison ancienne sur trois niveaux qu’elle rénove, que le prix était payable en plusieurs échéances à la réservation, à la signature de l’acte authentique de vente, à la mise hors d’eau, à la mise hors d’air, à l’achèvement des travaux et à la remise des clés, que monsieur B, architecte, atteste le 7 juillet 2009 que le chantier a atteint le stade 'hors d’eau', que, faute de paiement des fonds, elle a connu des difficultés de trésorerie ce qui a entraîné l’arrêt du chantier, que le chantier a repris et atteint le stade hors d’air, qu’elle a donc appelé le 12 juin 2012 481.950 € mais que les époux X n’ont payé, en août, que 374.500 €, que l’expert a considéré des définitions des notions 'hors d’eau’ et 'hors d’air’ différentes de celles communément admises, que l’expert a donné des définitions identiques de ces situations : immeuble clos et couvert, sans avoir recueilli les observations des parties sur ce point, que la protection contre les courants d’air ne concerne pas le stade hors d’eau, que le Dictionnaire permanent construction et urbanisme explique que la mise hors d’eau n’implique pas la pose des portes et fenêtres et qu’elle est constituée par la pose des toitures ou terrasses après exécution des revêtements d’étanchéité, ce que confirme le Cridon, que la pose des menuiseries extérieures et vitrages caractérise le stade hors d’air, que l’expert a noté qu’en mars 2009 la toiture et la charpente étaient achevées, même si elles nécessitaient des travaux de reprise, que le tribunal a admis qu’en août 2009 'les travaux de reprise de toiture sont terminés et permettent d’assurer la protection contre les venues d’eau', qu’en toute hypothèse la mise hors d’eau est acquise aujourd’hui, que la promesse de vente par monsieur C aux époux X faite le jour de l’acte authentique n’est pas liée au paiement demandé, que la clause 'indemnités de retard’ de l’acte authentique doit s’appliquer (1% par mois de retard), soit, pour 36 mois, 134.946 €, que les époux X, par leur carence, ont paralysé le chantier, la Sarl Compagnie Péri immobilier, assistée de monsieur A, ès-qualités d’administrateur judiciaire et de commissaire à l’exécution du plan et de monsieur D, ès-qualités de mandataire judiciaire, demande de réformer le jugement, de condamner sous astreinte monsieur et madame X à lui payer 136.946 € de pénalités de retard, et subsidiairement 7.491,60 € pour deux mois de retard, sur le compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations au nom de maître H A, ainsi que 15.000 € pour résistance abusive et 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, soutenant que par acte du même jour que la vente authentique, et reçu par le même notaire, monsieur C, associé de la société Péri immobilier, acceptait d’acheter au prix de 700.000 € l’appartement dont ils étaient précédemment propriétaires s’ils n’avaient pas trouvé d’acheteur avant que le chantier litigieux ait atteint le stade hors d’eau, que le contrat de réservation prévoyait que le chantier serait terminé le 31 décembre 2008, que la garantie d’achèvement a été mise en oeuvre, que les travaux ont repris mais ont été parsemés de difficultés et que le chantier n’est toujours pas terminé, que plusieurs fenêtres ne sont pas posées, qu’ils ont payé 374.850 € au cours de l’été 2012 quand le stade hors d’eau a été atteint, que la demande est donc devenue sans objet, que l’appartement au-dessus du leur était dépourvu de fenêtres, seul le leur ayant toutes ses fenêtres lors de la visite de l’expert, qu’ils ont donc versé la somme prévue dès que l’immeuble était hors d’eau, monsieur et madame X concluent à la confirmation du jugement, au rejet de la demande de pénalités de retard, et à la condamnation de la société Péri immobilier à leur payer 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’expert E explique que 'un immeuble est hors d’eau lorsque les ouvrages de couverture et d’étanchéité sont achevés : son gros oeuvre est terminé (les murs extérieurs sont complètement édifiés), la toiture est posée (ou la terrasse achevée), les menuiseries extérieures sont posées (vitrées). Un immeuble est hors d’air lorsqu’il est clos et couvert ; son clos (murs, fenêtres, portes…) et son couvert (toiture) sont réalisés’ ;

Que, force est de constater que ces deux définitions sont parfaitement identiques et que cette explication ne permet pas de résoudre le problème qui oppose les parties ;

Attendu que la société Péri immobilier indique que, selon le Dictionnaire permanent 'construction et urbanisme, ' à la différence du 'clos et du couvert', la mise hors d’eau d’un immeuble n’implique pas la pose des portes et fenêtres. Elle est constituée par la pose des toitures ou des terrasses après exécution des revêtements d’étanchéité’ ;

Qu’elle produit aussi une consultation du Centre de recherche, d’information et de documentation notariales, en date du 21 mai 2010, considérant que 'pour la doctrine, le stade 'hors d’eau’ prévu par l’article R 261-18 a) du code de la construction et de l’habitation est atteint lorsque le toit de l’immeuble est posé ou lorsque l’étanchéité du toit terrasse est réalisée. Le stade 'hors d’eau’ envisagé par le texte ne se confond pas avec le stade 'hors d’air’ qui lui, effectivement, suppose la réalisation du 'clos’ et l’installation des fenêtres par exemple’ ;

Qu’une telle différence est parfaitement compréhensible et explique que 35 % du prix soit exigible à la mise hors d’eau et 10 % à la mise hors d’air, l’explication verbale à l’audience des intimés, soutenant que la différence entre les deux situations décrites par l’expert reposerait sur la seule étanchéité de l’entourage des ouvertures, ne pouvant justifier 10 % du paiement du prix ;

Attendu que la contestation de monsieur et madame X ne porte pas sur l’évolution des travaux et leur durée mais sur la seule détermination de la définition du 'stade hors d’eau', laquelle détermine le droit du promoteur à demander le troisième paiement contractuellement déterminé ;

Qu’il apparaît que le stade hors d’eau, tel qu’il résulte de ces dernières définitions retenues par la cour, était atteint lorsque l’appel de fonds a eu lieu ;

Que l’architecte B atteste le 7 juillet 2009 que l’appartement est hors d’eau en date du 7 juillet 2009 ;

Qu’il résulte d’une attestation de monsieur Y, ingénieur, en date du 27 octobre 2009, que la charpente bois et la couverture toiture du chalet 'les Aravis’ à Megève ne présentaient aucune malfaçon à cette date ;

Que l’architecte Vermoët, mandaté par le tribunal de commerce de Lyon dans le cadre de la procédure collective de la société Péri immobilier, indique, au vu des comptes rendus de chantier, que, en février 2009, lorsque l’entreprise CRA a quitté le chantier sans explication, 'le chantier était alors hors d’eau (maçonnerie avec isolation extérieure réalisée à 70 % – charpente couverture zinguerie réalisées à 95 %)', qu’il précise que 'la société Socotec ainsi que l’architecte ont confirmé cette mise hors d’eau en février 2009", et ajoute que, l’architecte ayant signalé une mauvaise réalisation de la toiture, celle-ci avait été reprise par un autre charpentier selon marché signé au printemps 2009 ;

Qu’il décrit ensuite, dans une expertise du 15 novembre 2010, les travaux restant à réaliser, et qu’il apparaît que, à cette date, plus rien n’est à faire concernant la toiture ;

Que, d’ailleurs, les photographies jointes (page 4) au rapport du 3 juin 2010 de l’expert judiciaire E au 17 février 2010 montrent que la toiture est achevée ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le chalet était hors d’eau lorsque le paiement correspondant a été appelé ;

Que c’est donc à juste titre que la société Compagnie Péri immobilier demande le paiement de 136.946 € de pénalités de retard contractuellement convenues, dont le décompte ne fait d’ailleurs l’objet d’aucune contestation par ailleurs ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réformant,

Constate que monsieur et madame X ont payé les fonds appelés à l’occasion du stade 'hors d’eau',

Les condamne à payer à la Sarl Compagnie Péri immobilier la somme de 136.946 € (CENT TRENTE SIX MILLE NEUF CENT QUARANTE SIX EUROS) selon les directives données par l’administrateur judiciaire de celle-ci,

Les condamne à lui payer 1.000 €(MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de maître Guillaume Puig.

Ainsi prononcé publiquement le 04 décembre 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier.

Le Greffier, Le Président,