COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 23 Mai 2013

RG : 12/00089

ET/MFM

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’ALBERTVILLE en date du 17 Novembre 2011, RG 11/11/249

Appelants

M. A B, demeurant XXX

M. Z B, demeurant XXX

Melle E B, XXX – XXX

M. M B, XXX – XXX

M^me C Y née O P AB, demeurant XXX

assistés de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 'VOSTOK ZODIAQUE', sis XXX, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ALPES, à l’enseigne FONCIA AMI, dont le siège social est sis XXX – XXX

assisté de la SCP MICHEL FILLARD & JULIETTE COCHET-BARBUAT, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et Maître Alfred DERRIDA, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 9 avril 2013 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Chantal MERTZ, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller, qui a procédé au rapport

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller,

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Faits, procédure et prétentions des parties :

Monsieur M B, madame C O P AB épouse Y, monsieur A B, monsieur Z B et S E B, ci après dénommés les consorts B, sont propriétaires en indivision des lots 467 et 957 dans l’immeuble 'Vostok Zodiaque’ situé le Corbier Villarembert dont le syndic est la société FONCIA.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence a saisi le Tribunal d’instance d’Albertville d’une action en paiement de charges restées impayées malgré la délivrance d’une sommation de payer le 4 août 2009.

Par décision du 17 novembre 2011, le Tribunal d’instance a :

— condamné solidairement les consorts B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 808,36 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2011, pour madame Y et à compter du 4 février 2011 pour les autres défendeurs,

— condamné solidairement les consorts B aux dépens de l’instance.

Les consorts B ont fait appel de la décision le 12 janvier 2012.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 21 mars 2013, les consorts B demandent à la Cour de :

— réformer le jugement rendu le 17 novembre 2011,

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires,

— dire et juger mal fondé l’appel incident,

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— renvoyer le syndicat à établir sa créance sur la base des tantièmes des consorts Y B,

— condamner le syndicat à payer à madame Y et aux consorts B la somme de 1 553,84 € au titre du trop perçu,

— condamner le syndicat des copropriétaires à restituer la somme de 3 488,28 € perçue au titre de l’exécution provisoire du jugement de première instance,

— le condamner à payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour manque de diligence, et 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON.

Ils exposent que madame Y est nue propriétaire et a été très surprise de la réclamation de charges pour l’exercice 2006-2007, en partie en lien avec un changement de syndic et une difficulté à obtenir transmission des documents utiles, ce dont elle n’a pas à pâtir.

Les charges antérieures au 12 avril 2006, leur paraissent prescrites. Ils contestent le calcul des charges basé sur des tantièmes qui ne sont pas ceux de l’état de division et la tentative, de mauvaise foi, du syndic de récupérer les forfaits eau et des frais de recouvrement en les insérant dans les dépenses générales sur la base d’une décision unilatérale et illégale car aucune décision d’assemblée générale n’est intervenue sur ce point. Madame Y nie avoir refusé l’accès à son appartement et s’étonne que le relevé de sa consommation ne soit pas parvenu au syndic qui quoiqu’il en soit ne démontre pas sa résistance. Elle rappelle que son logement fait 12m² et qu’elle ne peut héberger plusieurs personnes, ce dont il doit être tenu compte dans le calcul de ses consommations.

Les consorts B indiquent qu’ils étaient à jour de leurs charges, ayant payé une somme de 3 734,73 €, de sorte que l’action injustifiée du syndic n’autorise pas le décompte de frais de recouvrement. A défaut, il conviendrait de limiter ces frais à 898,92 €.

Ils dénoncent depuis des années l’inertie du syndic, qui ne programme pas les travaux nécessaires alors qu’en particulier, l’installation d’eau n’est pas conforme.

Ses moyens et prétentions étant développés dans des conclusions du 2 avril 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VOSTOK ZODIAQUE demande à la Cour de :

— déclarer l’appel irrecevable et en tout cas mal fondé,

— écarter des débats l’attestation de madame E X née B non conforme à l’article 202 du code de procédure civile,

— débouter les consorts B de toutes leurs demandes,

— les condamner 'solidairement et conjointement’ à lui payer la somme de 8 789,43 € avec à l’encontre de madame Y B intérêts au taux légal à compter du 4 août 2009 sur la somme de 4 708,28 € et à compter de l’assignation du 12 avril 2011 sur la somme de 2 001,62 €, à compter de la signification des conclusions pour le surplus, et à l’encontre des autres indivisaires, à compter du 2 février 2011, pour l’intégralité des sommes réclamées,

— les condamner solidairement et conjointement à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP FILLARD COCHET BARBUAT.

Le syndicat souligne qu’en cas de démembrement de la propriété, le règlement de l’immeuble prévoit une obligation solidaire à la dette et que madame Y a été régulièrement convoquée aux assemblées générales de copropriété lesquelles ont approuvé les comptes et les budgets prévisionnels. Au jour de ses conclusions il chiffre à 6 384,86 € la dette de charges pour l’appartement et le casier à ski.

Il soutient sur la base de l’article 42 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965, que les actions en recouvrement de charges se prescrivent pas 10 ans. Concernant la répartition des charges elle même, elle résulterait du règlement de copropriété pour les charges générales à ne pas confondre avec les tantièmes affectés aux parties communes du lot 957. Madame Y ne rapporterait pas la preuve des sommes qu’elle prétend avoir payées à hauteur de 3 634,73 €.

La vétusté de l’installation ne saurait dispenser les copropriétaires de payer leurs charges d’eau, alors que madame Y n’ayant pas laissé procéder au relevé de compteur et selon décision de l’assemblée générale, du 30 décembre 1999 puis du 29 décembre 2006, se voit donc affecter une consommation forfaitaire d’office. La surface et la fréquentation du logement serait sans rapport avec la consommation d’eau.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 avril 2013.

Motivation de la décision :

* sur l’attestation de madame E B épouse X:

Cette attestation est attribuée à l’une des parties à l’instance, madame E B épouse X, mais bien qu’accompagnée de la carte d’identité de l’intéressée, elle ne permet pas à la Cour de vérifier que les exigences de l’article 202 alinéa 4 du code de procédure civile sont respectées en ce que le document doit être écrit, daté et signé de la main de son auteur.

Elle sera écartée des débats.

* sur la prescription de la demande :

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans

préjudice de l’application de textes spéciaux, fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la loi sur le statut de la copropriété, entre copropriétaires ou copropriétaires et syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans.

Cependant, la loi du 17 juin 2008 a sensiblement modifié la prescription en matière civile pour réduire en matière d’action personnelle, le délai de prescription à cinq ans, ce à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008, sans que la durée ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. L’action en paiement de charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, relève du régime spécifique des quasi-contrats, elle est donc soumise à cette prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières.

Les assignations en paiement ont été délivrées devant le Tribunal

d’instance, le 8 et 12 avril 2011, de sorte que les sommes dues seront touchées par la prescription à la date de juin 2013 sans pouvoir toutefois remonter à plus de 10 ans, délai de l’ancienne prescription soit le 8 et 12 avril 2001. Il ne ressort pas des pièces que la prescription soit acquise aucun décompte ne mentionnant des dettes aussi anciennes.

* sur la répartition des charges et l’obligation à la dette :

Le relevé de propriété produit aux débats concernant la copropriété Vostok Zodiaque située 'Le Corbier’ commune de Villarembert, indique effectivement que madame O P AB Esperanca épouse Y Max est usufruitière du bien, tandis que A, M, Z et E B, ses enfants, en sont nus propriétaires.

L’article 109 du règlement de copropriété de la résidence énonce une indivisibilité de la dette et stipule que les nus propriétaires, les usufruitiers et les titulaires du droit d’usage et d’habitation sont tenus solidairement à l’égard du syndicat qui peut exiger de n’importe lequel d’entre eux, l’entier paiement de ce qui est dû au titre des lots dont la propriété est démembrée.

Ainsi, en application de ce document, les consorts B, même si, comme ils le prétendent, ils ne sont pas informés des paiements et décisions opérées par leur mère, sont tenus solidairement de payer les charges de copropriété.

L’état descriptif de division, concernant l’immeuble, expose que le lot 467, un local à skis au rez de chaussée constitue 1/100 millième dans la copropriété du sol et de toutes les parties communes et le lot 957, chambre individuelle située au 16^e étage, les 115/100 millièmes de la copropriété du sol et de toutes les parties communes de l’ensemble immobilier.

Cependant, ce n’est pas l’état descriptif de division qui sert de base à la répartition des charges, mais conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété qui en fonction des services collectifs, des éléments d’équipement commun, de leur utilité à l’égard de chaque lot, fixe à chacun une quote part de charges. En l’espèce, une quote part de charges pour les dépenses générales, les dépenses individuelles, les dépenses d’ascenseur et les dépenses de chauffage a été affectée aux lots dont les consorts B sont propriétaires, elle est reprise dans les appels de charges. Elle n’a pas été utilement critiquée puisqu’elle est distincte, à juste titre de l’état de division.

Le mauvais état des canalisations d’eau, l’existence de fuites, la vétusté de l’installation, invoqués par les consorts B en particulier dans un courrier de protestation du 2 septembre 2009, ne peuvent dispenser les copropriétaires de s’acquitter de leur quote part de charges puisqu’il est de la responsabilité de l’assemblée générale de voter les travaux nécessaires à la remise en conformité de l’installation, ce qui a été fait, le 27 janvier 2012, au montant estimatif de travaux de 419 206,65 € et qu’à ce jour, ils doivent être achevés, la date prévue étant le 15 décembre 2012, selon le compte rendu de gestion annuel pour 2011-2012.

De plus, et comme l’a souligné le premier juge, les délibérations en assemblées générales qui au cours des années passées, entre 2005 et 2011, ont régulièrement validé les comptes de la copropriété, donné quitus au syndic de sa gestion, et entériné les comptes prévisionnels, n’ont pas été contestées en leur validité, elles s’imposent à l’ensemble des copropriétaires.

* sur la mise en oeuvre du forfait :

Une assemblée générale en date du 30 décembre 1999 a décidé que les copropriétaires qui ne donneraient pas accès à leur compteur d’eau ou n’en relèveraient pas l’index se verraient appliquer un forfait pour leur consommation d’eau de 50 m3 pour l’eau froide et de 30 m3 pour l’eau chaude (et non 50 m3 également pour l’eau chaude comme l’a écrit le syndicat). Cette contrainte décidée en assemblée générale a été portée à 50 m3 + 50 m3. Elle est rappelée dans un rapport d’activité du conseil syndical pour 2008-2009. Enfin, par assemblée générale du 27 janvier 2012, cette décision a été reprise en précisant qu’aucune régularisation ne serait faite à posteriori et que les copropriétaires ne laissant pas accès à leurs compteurs se verraient décompter un forfait de 100 m3 pour l’eau chaude et l’eau froide. Le syndic applique au total un forfait de 200 m3 qui ne correspond pas aux délibérations prises en 1999 (80 m3 au total) augmentés à 100 m3 par la suite. Les forfaits doivent donc être réduits de moitié sur les années 2006-2007 et 2008-2009 compte tenu de leurs montants définis en assemblée générale.

Le syndic a rappelé au cours du mois de septembre 2010 à madame B que l’index ne lui avait pas été communiqué, et bien que cette dernière affirme l’avoir indiqué en passant à l’agence le 28 septembre 2010, aucun élément de preuve ne vient confirmer cette thèse. Cette preuve n’est pas davantage rapportée pour les années antérieures, étant souligné qu’en 2010 l’index de consommation a été pris en compte.

La somme de 2 184,47 € correspondant selon les écritures du syndic à 1 044,60 € pour l’exercice 2006-2007 et 1 139,87 € pour l’exercice 2008-2009, les montants seront donc réduits à la moitié des sommes au titre des forfaits soit 1 092,23 € à déduire du décompte exigible.

* sur le calcul des sommes dues :

Il revient à celui qui se prétend libéré de son obligation de l’établir, et en particulier de prouver le fait extinctif de son engagement, le paiement de sa dette. Les consorts B communiquent pour soutenir que certains versements n’ont pas été répertoriés par le syndicat des copropriétaires, une liste de règlements, des numéros de chèques, qui en eux mêmes sont insuffisants à justifier les versements puisqu’ils ne s’accompagnent pas d’un reçu, d’un relevé bancaire attestant le débit correspondant. Après vérification du décompte de charges, il peut cependant être souligné que les trois derniers paiements affirmés par les consorts B à hauteur chaque fois de 238,20 €, qui sont les seuls invoqués pour l’année 2011, ont été validés par le créancier qui les mentionne dans son décompte.

En conséquence, au vu des pièces produites, le décompte des sommes dues est le suivant :

* charges générales de copropriété au 12 juillet 2011 2 909,44 €#

* forfait de consommation d’eau 1 092,23 €#

* frais de contentieux et poursuite selon le contrat de syndic :

21 août 2008 frais de mise en demeure 34,09 €

5 sept.2008 frais 2^e relance 20,33 €

14 oct. 2008 trans. H de J 84,68 €

24 juill. 2009 sommation 277,95 €

4 sept 2009 frais de mise en demeure 34,09 €

2 avril 2010 trans. avocat 397.19 €

sous total 848,33 €#

* charges générales postérieures arrêtées au 1.04.2013 1 827,29 €

* frais de contentieux postérieurs

22 sept. 2011 au 21 mars 2013

6 suivis contentieux du 3^e trimestre 2011

au 1^er trim 2013 6 x 42.04 € 252.24 €

* coût d’une sommation de payer 4.08.2009 165.65 €

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7 095.18 €

Avec intérêts au taux légal pour l’ensemble des co-obligés sur la somme de 4 850 € (#) à compter du 9 février 2011 et pour le surplus à compter de la présente décision, les créances étant échues postérieurement à la mise en demeure de 2011 et procédant d’une actualisation de la créance.

Comme l’a déjà jugé le Tribunal d’instance, les frais d’actes sont à inclure dans les dépens lorsqu’ils se rapportent à la procédure. Tel est le cas des assignations délivrées en avril 2011 devant le Tribunal d’instance dont le coût n’a pas à être intégré dans le présent décompte.

* sur les dommages et intérêts :

La motivation qui précède prive de fondement la demande en dommages et intérêts présentée par les consorts B alors que le manque de diligence du syndicat n’est pas démontré et qu’ils succombent en la plupart de leurs contestations.

* sur les autres demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble VOSTOK ZODIAQUE les frais irrépétibles engagés dans l’instance, il lui sera accordé une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront mis à la charge des consorts B en ce compris comme rappelé ci dessus, les frais d’assignation, avec distraction au profit de la SCP FILLARD COCHET BARBUAT.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

ECARTE des débats l’attestation de madame E B épouse X,

Sur le fond,

REFORME la décision déférée en ce qui concerne le calcul de la dette et les intérêts,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement les consorts B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VOSTOK ZODIAQUE :

—  7 095.18 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 850 € à compter du 9 février 2011 et pour le surplus à compter de la présente décision,

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement les consorts B à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VOSTOK ZODIAQUE :

—  1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les consorts B de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement les consorts B aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP FILLARD COCHET BARBUAT,

Ainsi prononcé publiquement le 23 mai 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Chantal MERTZ, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.