4^e Chambre

ARRÊT N° 259

R.G : 13/00470

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUIN 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Q REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame I J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Mars 2016

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juin 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur G B

XXX

XXX

Représenté par M^e Rémi BASCOULERGUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Madame M N épouse B

XXX

XXX

Représentée par M^e Rémi BASCOULERGUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Madame Q R veuve de M. C Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hervé QUINIOU, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

Madame O Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hervé QUINIOU, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur E Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Hervé QUINIOU, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

Maître Bruno X

né le XXX à XXX

Le Campus

XXX

XXX

Représenté par M^e Q PELOIS de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e André SALAUN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

(néanmoins, par courrier du 08/10/15, M^e TESSIER a informé la Cour d’avoir mis fin à son mandat)

Exposé du litige :

Suivant promesse du 18 septembre 2008 modifiée par avenant du 25 octobre 2008, M^me Q R, veuve de M C Z, M^me O Z et M E L ses enfants, ci après dénommés les consorts Z, ont vendu par le biais de la société SAND’IMMO, agent immobilier, à M G B et à M^me M N son épouse, un terrain de 785 m² sis au XXX » à XXX, cadastré BR 78 et 79, supportant un mobil-home, un abri en dur, un barbecue, une terrasse dallée ainsi qu’un sixième indivis d’une parcelle à usage de passage cadastrée XXX.

La vente consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt était convenue au prix net vendeur de 30000€ et les frais d’agence à la charge des acquéreurs fixés à la somme de 2800€. M et M^me B ont versé un dépôt de garantie de 1500€ séquestré entre les mains de l’agence. L’acte authentique devait être établi le 18 novembre 2008 par Maître X.

Par courrier du 5 décembre 2008, le notaire a convoqué les époux B en vue de régulariser la vente par acte authentique le 20 décembre 2008, en leur transmettant un projet d’acte. Dans les annexes figurait notamment un certificat d’urbanisme de la commune du 30 octobre 2008 , indiquant que le terrain vendu était classé en zone NDA du plan d’occupation du sol et donc inconstructible et soumis aux dispositions de l’article L’article L 146-1 du code de l’urbanisme (loi littorale)

Par courrier du 18 décembre 2008, M et M^me B par le biais de leur conseil ont informé le notaire de leur volonté de renoncer à l’acquisition en invoquant la disposition de la promesse relative à la condition suspensive d’urbanisme ( note de renseignement ne révélant aucune servitude ou charge rendant l’immeuble impropre à la destination normalement prévisible) et demandé la restitution du dépôt de garantie. Ils ont à la même date adressé un courrier à l’agence immobilière lui demandant de renoncer à ses honoraires et demandé à la banque de ne pas débloquer le prêt obtenu.

Par courrier recommandé du 6 janvier 2009, le notaire a rappelé leur engagement aux acquéreurs, et les a sommés de se présenter pour régulariser l’acte le 10 janvier 2009.

M et M^me B n’ayant pas comparu, le notaire a établi le 10 janvier 2009 un procès-verbal de carence leur accordant jusqu’au 17 janvier pour signer l’acte, faute de quoi, ils s’exposaient au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 3000€ prévue à la promesse et aux paiement des frais d’agence et de notaire.

Par exploits du 28 juin et du 13 juillet 2010, M et M^me B, ont fait assigner les consorts Z, Maître X et la société SAND’IMMO devant le tribunal d’instance de NANTES en annulation de la vente signée le 18 septembre 2008 sur le fondement des articles 1109,1110 et 1116 du code civil, condamnation des consorts Z à leur restituer le dépôt de garantie de 1500€, et leur verser 3000€ au titre de la clause pénale, et sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en condamnation de la société SAND’IMMO et de Maître X à leur verser une somme de 5000€ de dommages et intérêts, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 novembre 2012, le tribunal a :

— constaté l’annulation de la vente du terrain sis XXX à XXX, référencé au cadastre XXX,78 et 79 ( par l’effet de la non réitération de l’acte authentique),

— débouté les époux B de l’ensemble de leurs demandes,

débouté Maître X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum M et M^me B à payer aux consorts Z la somme de 2000€ au titre de la clause pénale,

— condamné in solidum M et M^me B à payer à la société SAND’IMMO la somme de 2800€ à titre de ses honoraires,

— condamné in solidum M et M^me B aux dépens, et à payer la somme de 800€ à la société SAND’IMMO , aux consorts Z et à Maître X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

M et M^me B ont interjeté appel par déclaration transmise le 21 janvier 2013.

Par conclusions transmises le 19 juillet 2013, M et M^me B demandent à la cour au visa des articles 1109,1110, 1116, 1382, 1383, subsidiairement 1674 du code civil de :

— débouter les consorts Z, Maître X et l’agence immobilière SAND’IMMO de leurs demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il prononce l’annulation de la vente signée le 18 septembre 2005,

— réformer pour le surplus,

— condamner les consorts Z à leur restituer le dépôt de garantie de 1500€, à leur verser la somme de 3000€ à titre de clause pénale,

— dire n’y avoir lieu au paiement des honoraires de Maître X,

— constater que l’agence comme Maître X ont commis des fautes professionnelles engageant leur responsabilité,

— condamner in solidum, les consorts Z, l’agence SAND’IMMO et Maître Y à leur verser une somme de 5000€ de dommages et intérêts, outre 2000€ au titre des frais irrépétibles d’appel et à supporter les dépens.

Les appelants font valoir que leur consentement a été altéré par une erreur sur les qualités substantielles du terrain. Ils invoquent le fait que la promesse contenait une condition suspensive, relative à l’absence de révélation d’une servitude ou charge rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible; qu’au regard des termes du certificat d’urbanisme du 30 octobre 2008 qui indique que le terrain est classé zone Nda et relève de l’application de la loi littoral ce qui empêche toute modification, reconstruction après sinistre et toute installation, il doit être considéré que cette condition a défailli, ce qui justifie la restitution du dépôt de garantie.

Ils estiment que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la lettre du maire du 11 février 2005, annexée à la promesse de vente, qui a pour objet de valider la perénnité du mobil-home et de l’abri du fait de l’acquisition des prescriptions pénale et civile et se réfèrent aux dispositions d’un POS qui n’existe plus.

Ils soutiennent avoir été trompés ou à tout le moins insuffisamment informés sur la nature du terrain en cause, ayant pour projet d’installer sur le terrain un nouveau mobil-home et de conserver les aménagements sans être en permanence menacés de les voir détruire et relèvent que la non-constructibilité constitue une erreur sur les qualités substantielles du bien, point qui n’était pas évoquée dans la promesse.

Ils ajoutent que le terrain a été revendu et qu’ils justifient que les nouveaux acquéreurs ont édifié de nouvelles constructions, ce qui atteste du discours trompeur tenu par les vendeurs sur la constructibilité du terrain.

Ils en déduisent que la promesse doit être annulée avec restitution du dépôt de garantie et application de la clause pénale à leur profit dès lors qu’ils ne sont pas en défaut.

Ils recherchent la responsabilité de l’agence immobilière au titre d’un manquement à son obligation d’information et de conseil, le terrain ayant été déclaré comme constructible, aucune affirmation contraire n’étant indiquée dans la promesse, alors que l’agence devait vérifier que les conditions de l’efficacité juridique de son acte étaient réunies.

De la même façon, ils reprochent au notaire un manquement à son obligation de conseil, pour ne pas leur avoir fourni des renseignements complets sur les règles d’urbanisme

applicables et leur avoir imputé la responsabilité de la totalité des pertes de frais et honoraires, caractérisant ainsi une intervention exclusive dans l’intérêt des vendeurs.

Par conclusions transmises le 11 juin 2013, les consorts Z demandent à la cour de :

— débouter les époux B de leur appel,

— prononcer la résiliation à leurs torts de la vente sous conditions suspensives ,

— condamner solidairement M et M^me B à leur verser le montant de la clause pénale de 3000€, une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles de première instance et 2500€ au titre des frais irrépétibles d’appel, et à supporter l’ensemble des dépens,

— à titre subsidiaire, condamner la société SAND’IMMO à les garantir des condamnations mises à leur charge au profit des époux B,

— dans ce cas condamner cette société aux frais irrépétibles de première instance et d’appel à hauteur de 4000€ et à supporter les dépens.

Les consorts Z font valoir que les acquéreurs ont été pleinement informés de la situation juridique du terrain acquis et de son absence de constructibilité, par la lettre du maire de la commune du 11 février 2005, que l’agence a pris soin d’annexer à la promesse ; qu’il se sont donc engagés en sachant que les constructions sur le terrain avaient été réalisées illégalement, qu’elles ne pourraient ni être modifiées ni être reconstruites, ni aménagées.

Ils ajoutent que certes le POS a été modifiée en novembre 2005, que cependant cette événement n’a eu aucune conséquence sur la situation de la parcelle qui est restée inconstructible. Ils en déduisent que le consentement des acquéreurs n’a pas été affecté par une erreur sur les qualités substantielles.

Ils contestent que la réalisation de nouveaux aménagements par les acquéreurs de la parcelle survenue le 17 avril 2009 témoigne de leur double langage sur la constructibilité de la parcelle, alors que l’acte de vente indique très clairement que le terrain n’est pas constructible et estiment que le refus de réitération des appelants en décembre 2008 doit conduire à la résiliation de la promesse aux torts de M et M^me B, ce qui justifie leur condamnation au paiement de la clause pénale de 3000€ soit 10% du prix de vente, montant usuel et non excessif et qu’il n’y a pas lieu de réduire.

Subsidiairement, ils recherchent la garantie de leur mandant qui devait s’assurer de l’efficacité et de la sécurité juridique de l’acte qu’il a établi, obligation qu’il a méconnue.

Par conclusions transmises le 14 juin 2013, la société SAND’IMMO demande à la cour de confirmer le jugement à l’exception du montant des frais irrépétibles dont elle demande la fixation à la somme de 5000€ et de condamner les appelants à supporter les dépens.

Elle soutient que les appelants ont été informés de la situation juridique du terrain par la lettre du maire de février 2005 annexée à la promesse, qui énonce clairement l’acquisition de la prescription pénale et civile, mais également le refus d’opérer un branchement aux réseaux manquants sur ce terrain inconstructible ; qu’il n’y a donc aucune erreur de la part des époux B.

Elle estime également qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une défaillance de la condition suspensive d’urbanisme qui vise la révélation d’une impropriété à la destination normalement prévisible de l’immeuble, laquelle ne pouvait être la constructibilité du terrain compte tenu des éléments communiqués aux acquéreurs lors de la signature de la promesse.

Elle soutient qu’elle a rempli son obligation d’information et de conseil, que la modification du POS est inopérante en ce qu’elle n’a fait que confirmer les termes de la lettre de février communiquée aux acquéreurs. Elle ajoute que la promesse ne fait pas mention d’un terrain constructible lequel à cet endroit représenterait une somme de plus de 120000€. Elle s’estime donc, ayant rempli ses obligations de mandataire, fondée à obtenir paiement des

honoraires prévus dans la promesse ou d’une indemnité égale à cette commission.

Par conclusions transmises le 22 mai 2013, Maître X demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux B de toutes leurs demandes,

— formant appel incident, condamner M et M^me B à lui verser la somme de 3000€ de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive, outre 1500€ de frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les dépens.

Il fait valoir qu’aucune erreur vice du consentement n’est établie et qu’au contraire les époux B ont été avisés de la situation juridique du bien et de son caractère inconstructible, avant comme après la modification du POS en novembre 2005.

Il fait par contre grief au premier juge d’avoir constaté l’annulation de la vente, puisque la promesse a été valablement formée et qu’il convenait de constater que les époux B avaient refusé à tort de signer l’acte authentique et de prononcer la résolution à leurs torts, ce qu’il demande à la cour.

Il conteste tout manquement à son obligation de conseil, étant intervenu dans cette opération uniquement pour authentifier la vente. Il indique au contraire avoir pu constater que les acquéreurs avaient été informés de la situation de l’immeuble par le courrier annexé à la promesse et avoir lui même adressé avec le projet d’acte le certificat d’urbanisme qui confirmait l’inconstructibilité du terrain. Il ajoute que l’on ne peut lui reprocher les courriers qu’il a adressés aux appelants, ayant le devoir d’informer les parties des conséquences de leur attitude.

Il estime que dans ce contexte, la procédure à son encontre est abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 janvier 2016.

Motifs :

Sur la nullité de la vente:

Par application des dispositions des articles 1109 et 1110 du code civil, l’erreur ne constitue un vice du consentement et n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet, ce qui inclut les qualités substantielles en considération desquelles les parties ont contracté.

En l’espèce, la promesse de vente produite aux débats révèle que sont vendus par les consorts Z une parcelle de terre d’une contenance de 785 m², ainsi qu’un mobil-home et divers aménagements en dur réalisés sur le terrain, sans mention d’une quelconque constructibilité de cette parcelle, qualité qui n’apparaît pas non plus sur la fiche de présentation à la vente de la société SANDIMMO versée aux débats.

Par contre, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la promesse contient en page 2 une rubrique « conditions particulières » qui renvoie à un annexe 1, relatif au bénéfice des prescriptions concernant le mobil-home et l’abri en dur présents sur le terrain, établi par le maire le 11 février 2005.

Ce courrier du maire adressé à M C Z, paraphé par les acquéreurs, indique sans la moindre ambiguïté que le mobil-home et l’abri en dur, bénéficient des prescriptions pénale et civile, de sorte que le propriétaire nonobstant leur installation

illégale, se trouve protéger contre des poursuites et une demande de démolition et de remise du terrain en son état antérieur. Il précise par contre tout aussi clairement que ces installations restent soumises aux règles du code de l’urbanisme qui ne permettent pas un raccordement aux différents réseaux, s’ils n’ont déjà été réalisés, ni de modifier, aménager, reconstruire après sinistre ou agrandir les équipements existants, ce à raison de la non-constructibilité du terrain au regard des dispositions du POS.

Il résulte de ce document que l’attention des acquéreurs, lesquels ne justifient par aucune pièce avoir fait de la constructibilité un élément déterminent de leur consentement, a été particulièrement attirée lors de la signature de la promesse sur le caractère inconstructible du terrain en cause et l’impossibilité d’y réaliser de nouveaux aménagements. Comme le soutiennent à juste titre les intimés, le fait que le plan d’occupation des sols ait fait l’objet d’une révision approuvée le 18 novembre 2005 n’a pas pour effet de rendre obsolète l’information contenue dans le courrier du maire du mois de février 2005, tant sur la constructibilité de la parcelle que sur la situation des installations qui s’y trouvent, puisque cette révision n’a eu aucune conséquence sur ces points. En effet, la parcelle est demeurée classée en zone Nda, laquelle ne permet aucune construction et règlemente le stationnement des caravanes, de sorte que les termes de courrier du maire communiqué à M et M^me B étaient toujours pertinents à la date de signature de la promesse en septembre 2008.

Dès lors au regard de l’information reçue au moment où ils se sont engagés à acquérir en septembre 2008, M et M^me B ne peuvent prétendre avoir commis une erreur sur les qualités substantielles du terrain, ni avoir été victimes d’un dol ou d’une réticence dolosive des vendeurs, ayant vicié leur consentement. Il apparaît qu’ils se sont engagés en connissance de ce que le terrain était inconstructible et ne pouvait faire l’objet d’aucun aménagementnouveau. Ils ne sauraient déduire de la modification des installations par l’acquéreur du terrain en 2009 un double langage de la part des vendeurs sur la constructibilité . En effet, l’acte de vente du 17 avril 2009 par les consorts Z à M^me A mentionne la cession d’une parcelle de terre non constructible et les modifications apportées par l’acquéreur aux installations décrites dans l’acte relèvent donc de sa seule responsabilité.

De la même façon, les appelants ne peuvent invoquer le contenu du certificat d’urbanisme du 30 octobre 2008 pour soutenir que la condition suspensive relative à l’absence de découverte dans ce document de servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible a défailli. En effet, le terrain concerné n’a en tout état de cause pas été désigné comme constructible dans la promesse et la défaillance de la condition d’urbanisme suppose la révélation via le certificat d’une règle ou d’une contrainte d’urbanisme défavorable inconnue des acquéreurs au moment de l’engagement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque le certificat d’urbanisme n’a fait que décrire et confirmer la situation de non-constructibilité déjà connue des époux B.

Même s’ils ne développent pas ce point au soutien de leur argumentation, les appelants au dispositif de leurs écritures visent l’article 1674 du code civil, qui concerne la rescision pour lésion. Celle-ci a été justement écartée par le tribunal, puisque cette action appartient au seul vendeur.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, que la condition suspensive d’obtention du financement ayant été réalisée, la vente était parfaite entre les parties et que les époux B ne pouvaient refuser de signer l’acte authentique. Comme le remarque à juste titre Maître X, cette situation dont les vendeurs ont pris acte en procédant à une remise en vente de l’immeuble, ne peut contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, donner lieu à l’annulation de la vente, mais comme prévue à la promesse à sa résolution et non résiliation aux torts des acquéreurs. Le jugement sera réformé sur ce point.

La promesse de vente en cas de refus d’une des parties de signer l’acte authentique de vente après levée de toutes les conditions suspensives, prévoyait que la partie qui n’est pas en défaut perçoive à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice une somme de 3000€. La demande des consorts Z sur ce point apparaît en conséquence fondée, sans qu’il y ait lieu de procéder à une réduction de cette indemnisation égale à 10% du prix de vente, montant qui n’apparaît pas manifestement excessif et correspond aux évaluations

habituellement pratiquées en matière de vente immobilière. M et M^me B seront en conséquence condamnés à verser aux consorts Z une somme de 3000€. Le jugement sera réformé en ce sens.

— Sur la responsabilité de l’agent immobilier et du notaire:

S’agissant de la responsabilité de l’agence SAND’ IMMO, celle-ci est dépourvue de tout lien contractuel avec les époux B,de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée à leur égard que sur un fondement délictuel au titre d’une faute prouvée. Or, le premier juge a considéré à juste titre que n’était caractérisée par les acquéreurs aucune faute de l’agence dans l’exécution de sa mission de négociation et de rédaction de la promesse, leur ayant occasionné un préjudice. En effet, l’agence n’a jamais présenté le terrain comme constructible et comme rappelé plus haut, il ne résulte d’aucune pièce que cette qualité était attendue des acquéreurs.

Par ailleurs, elle a pris le soin de communiquer aux acquéreurs qui l’ont visé, le courrier adressé par le maire en février 2005 au vendeur, faisant un point très clair sur la situation des installations présentes sur le terrain au regard des prescriptions pénale et civile et précisant expressément l’impossibilité de les modifier en raison du caractère inconstructible compte tenu du POS, ce que n’a pas modifié la révision quelques mois plus tard de ce document.

En conséquence il ne peut être reproché à l’agence de ne pas avoir vérifié la constructibilité du terrain et le jugement qui a débouté M et M^me B de leur demande doit être confirmé.

En ce qui concerne le notaire, sa responsabilité ne peut également être recherchée par les appelants que sur un fondement délictuel ce qui implique de démontrer une faute de sa part en relation directe avec leur préjudice.

En l’espèce, le notaire n’est pas intervenu dans la négociation de la vente avec les appelants, ni la rédaction de la promesse, mais seulement au stade de la réitération de l’acte authentique. Dans ce cadre, il a réalisé sur la base des termes de la promesse de vente, l’ensemble des diligences permettant d’aboutir à la signature de la vente ( demande de certificat d’urbanisme, rédaction d’un projet transmis aux parties, déblocage des fonds), sans que puisse lui être reproché de manquement à son obligation d’information et de conseil. Il a clairement prévu dans son projet d’acte la vente d’un terrain non constructible tirant ainsi les conséquences des mentions du certificat d’urbanisme corroborant le courrier du maire, sans à cet égard contredire la promesse qui ne faisait pas état d’une parcelle constructible.

Les termes des courriers qu’il a adressés aux acquéreurs lors de la mise en demeure de régulariser l’acte le 6 janvier 2009, comme lors de la communication du procès-verbal de carence du 10 janvier suivant ne caractérisent pas une partialité au détriment des acquéreurs, mais constituent un rappel des conséquences prévisibles d’un refus de signer en fonction des dispositions de la promesse , ce qui ne peut caractériser une faute.

En conséquence, en l’absence de faute démontrée de Maître X, M et M^me B doivent être déboutés de leur demande. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la société SAND’IMMO et de Maître X:

La promesse de vente mettait à la charge des acquéreurs le paiement à l’agent immobilier d’une commission de 2800€. Le paiement de cette commission suppose par application de la loi du 2 janvier 1970 la réalisation effective de la vente par la signature de l’acte authentique.

Le refus de M et M^me B de signer l’acte alors que les conditions suspensives étaient levées et la vente parfaite constitue une faute délictuelle à l’égard de l’agence, en l’absence de lien contractuel entre eux, qui a entraîné pour l’agent immobilier un préjudice égal à la perte de ses honoraires. En conséquence, les appelants doivent être

condamnés in solidum à verser à la société SAND’IMMO la somme de 2800€ non à titre d’honoraires comme indiqué dans le jugement , mais à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera réformé en ce sens.

Il sera par contre confirmé en ce qu’il a débouté Maître X de sa demande indemnitaire pour procédure abusive. L’exercice d’une action en justice est en effet un droit qui ne dégénère en abus qu’autant qu’il est exercé avec l’intention de nuire ou de mauvaise foi en ayant conscience du caractère manifestement infondé de ses prétentions et ne peut se déduire du seul rejet des demandes. Or, Maître X ne justifie pas de circonstances permettant de caractériser ces comportements fautifs de la part des époux B.

L’équité commande que les intimés ne conservent pas à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont engagés devant la cour, M et M^me B seront en conséquence condamnés à verser tant aux consorts Z, qu’à la société SAND’IMMO et à Maître X une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles d’appel en sus des sommes accordées par le premier juge.

Succombant en leurs prétentions, M et M^me B supporteront les dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Réforme partiellement le jugement,

Reprenant le dispositif sur le tout pour une meilleure compréhension,

Prononce la résolution de la promesse de vente du 18 septembre 2009 aux torts de M et M^me B,

Déboute M et M^me B de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne solidairement M et M^me B à verser aux consorts Z la somme de 3000€ à titre de clause pénale,

Condamne in solidum M et M^me B à verser à la société SAND’IMMO la somme de 2800€ de dommages et intérêts,

Déboute Maître X de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum M et M^me B à verser aux consorts Z, comme à la société SAND’IMMO et à Maître X la somme de 2300€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne in solidum M et M^me B aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,