XXX

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 07 Mai 2013

RG : 12/00508

Décisions attaquées :

Jugements du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 02 Février 2012, RG 11/00739, RG 11/00741, RG 11/00742

Appelante

SA ALPINVEST,

dont le siège social est sis XXX

représentée par la SCP MICHEL FILLARD & JULIETTE COCHET-BARBUAT, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, assistée de M^e Martine CHAREYRE, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimée

Direction Générale des Finances Publiques

Service du recouvrement des produits divers – XXX – XXX – XXX

représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 26 mars 2013 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Claude BILLY, Président,

— Monsieur Jacques MOREL, Conseiller,

— Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseiller, qui a procédé au rapport.

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Par plusieurs actes sous seings privés en date du 6 décembre 2006, la société Alpinvest, société anonyme de droit luxembourgeois, a acquis de trois vendeurs différents, M. X, la SA Holding Vitar et la SA Holding Invalto

—  7.865 actions de la SAS Mouria village pour le prix de 9.767.413,35 €, soit un prix nominal par action de 1.241,88 €. Figurent à l’actif de cette société 3 bâtiments sis à Courchevel 1650, formant une résidence de tourisme composée de 26 appartements et d’un fonds de commerce d’hôtellerie de luxe.

—  13.805 actions de la SAS La Sapinière pour le prix de 12.951.259,73 € soit un prix nominal par action de 938,15 €. Figurent à l’actif de cette société 9 bâtiments sis aux Ménuires, formant une résidence de tourisme composée de 58 appartements et d’un fonds de commerce d’hôtellerie de luxe.

—  15.910 actions de la SAS Oxalys pour le prix de 12.674.213,82 € soit un prix nominal par action de 796,61 €. Figurent à l’actif de cette société 6 bâtiments sis à XXX, formant une résidence de tourisme composée de 36 appartements et d’un fonds de commerce d’hôtellerie de luxe.

Ces cessions ont été soumises à un droit d’enregistrement au taux de 1,10 %.

L’administration fiscale considère que les sociétés Mouria village, La Sapinière et Oxalys sont à prépondérance immobilière et qu’en conséquence, la cession de leurs actions doit donner lieu au paiement d’un droit d’enregistrement au taux de 5%.

Après avoir adressé à la société Alpinvest des propositions de rectification le 30 juin 2009 et répondu le 8 octobre 2009 aux observations que cette société avait présentées le 4 septembre 2009, elle a, le 13 janvier 2010, émis trois avis de mise en recouvrement des sommes suivantes :

—  480.371 € en principal et 55.723 € de majorations au titre de la cession des actions de la SAS Mouria village.

—  643.563 € en principal et 74.653 € de majorations au titre de la cession des actions de la SAS La Sapinière.

—  625.711 € en principal et 72.582 € de majorations au titre de la cession des actions de la SAS Oxalys.

Après de vaines réclamations contentieuses auprès de la brigade de contrôle de la fiscalité immobilière, présentées le 4 août 2010 et rejetées les 14 et 20 janvier 2011, la société Alpinvest a saisi le tribunal de grande instance de Chambéry, qui par trois jugements rendus le 2 février 2012, l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

La société Alpinvest a régulièrement interjeté appel de ces décisions, le 6 mars 2012.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1^er octobre 2012, elle demande à la cour

— d’infirmer les jugements déférés,

— de prononcer le dégrèvement des rappels de droits d’enregistrement et des pénalités mis à sa charge aux motifs,

. d’une part que les propositions de rectifications sont insuffisamment motivées au regard de l’article L57 du livre des procédures fiscales.

. d’autre part que les évaluations de l’administration fiscale ne peuvent pas être retenues.

— de condamner l’administration fiscale à lui payer une indemnité globale de 9.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens, ceux d’appel pouvant être directement recouvrés par la SCP Fillard & Cochet-Barbuat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées le 31 juillet 2012, la direction générale des finances publiques demande à la cour :

— de confirmer les jugements déférés, les procédures étant régulières et les rectifications opérées bien fondées,

— de condamner la société Alpinvest à lui payer une indemnité globale de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux entiers dépens, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon.

SUR CE

' Sur la motivation des propositions de rectifications du 30 juin 2009

L’article L57 du livre des procédures fiscales dispose en son premier alinéa que l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

En l’espèce, toutes les lettres de notification de propositions de rectifications adressées à la société Alpinvest le 30 juin 2009 lui permettaient aisément de comprendre d’une part quelles étaient les valeurs sur lesquelles les rectifications portaient et d’autre part comment ces valeurs avaient été recalculées.

L’évolution des moyens développés par la société Alpinvest au soutien de sa contestation révèle qu’elles ont d’ailleurs permis la mise en oeuvre du principe de la contradiction.

' Sur le fond

Les parties s’opposent sur la qualification de 'société à prépondérance immobilière’ des trois sociétés dont les actions ont été cédées, au sens de l’article 726, I, 2° du code général des impôts.

Selon ce texte, il convient pour répondre à cette question de calculer un ratio selon le quotient suivant :

. au numérateur : valeur des immeubles et droits immobiliers possédés en France par la société + valeur des participations détenues dans des personnes morales à prépondérance immobilière

. au dénominateur : valeur brute réelle des éléments d’actif français ou étranger

et de se déterminer en fonction du résultat supérieur ou non à 0,50.

L’administration fiscale a retenu les quotients suivants :

— pour la SAS Mouria : 17.190.740 € / 22.050.191 € = 0,77

— pour la SAS La Sapinière : 20.845.350 € / 32.672.841 € = 0,63

— pour la SAS Oxalys : 13.538.800 € / 22.533.448 € = 0,60

Les numérateurs correspondent aux valeurs vénales réelles des appartements composant les résidences de tourisme ; elles sont discutées par la société Alpinvest.

Les dénominateurs sont composés de trois valeurs :

— la première ressort des déclarations des sociétés elles-mêmes : 7.369.574 € pour la société Mouria village, 13.757.566 € pour la société La Sapinière et 9.064.584 € pour la société Oxalys

— elle est majorée de deux plus-values :

. l’une sur les immeubles résultant de la différence entre les valeurs discutées de 17.190.740 €, 20.845.350 € et 13.538.800 € et celles respectivement déclarées de 6.636.339 €, 11.273.229 € et 7.761.047 €

. l’autre sur la valeur des fonds de commerce déclarés à hauteur de 152.449 € pour la société la Sapinière mais de 0 € pour les deux autres sociétés, que l’administration fiscale entend voir porter à 4.126.216 € pour la société Mouria village, 9.495.603 € pour la société La Sapinière et 7.691.111 € pour la société Oxalys, ce que discute la société Alpinvest.

' Sur la valeur des appartements

La cour rappelle que devant les premiers juges, cette valeur n’était pas discutée.

Elle est égale à la valeur vénale des appartements sur le marché immobilier réel. En conséquence, la méthode prônée par l’appelante consistant à retenir la valeur d’origine inscrite au bilan et à la majorer d’un coefficient de 2% par an, pourcentage dont la pertinence peut d’autant moins être appréciée qu’il n’a pas été explicité, ne peut pas être validée. La cour ne retiendra donc pas les valeurs de

—  6.769.066 € pour la société Mouria village

—  11.498.694 € pour la société La Sapinière

—  7.916.269 € pour la société Oxalys.

Pour apprécier la valeur des appartements de chaque résidence, l’administration fiscale a dans un premier temps distingué les appartements en fonction de leur taille réelle puis les a classés dans trois tranches de surfaces : ceux de moins de 50 m², ceux dont la surface était comprise entre 50 et 75 m² et ceux de plus de 75 m², en subdivisant cette dernière tranche afin de considérer les grands appartements d’une surface approchant ou supérieure à 100 m², ce qui correspond manifestement à une approche cohérente du marché immobilier en station de sports d’hiver.

La société Alpinvest lui reproche de n’avoir précisé ni dans quel bâtiment se situait chaque appartement, ni quelle était sa situation d’étage et d’exposition, sans toutefois caractériser en quoi ces éléments pouvaient sérieusement influer sur la valeur vénale des appartements, eu égard notamment à l’implantation au sol des bâtiments de chaque résidence et à la cohérence architecturale ou non de celles-ci.

Pour la société Mouria village, l’administration fiscale a retenu 5 termes de comparaison, tous relatifs à des ventes d’appartements intervenues de mars à novembre 2006, à Courchevel 1650, présentant des prestations de même qualité que les appartements de la résidence de tourisme et d’une superficie allant de 69 à 107,8 m² étant rappelé que les 26 appartements à évaluer sont, à l’exception d’un seul qui ne fait que 37 m², tous supérieurs à 70 m², 4 ayant une superficie de 72 m², 20 de 95 m² et un de 105 m².

Pour la société La Sapinière, elle a également retenu 5 autres termes de comparaison, tous relatifs à des ventes d’appartements de même gamme que ceux de la résidence de tourisme, de surfaces différentes, comprises entre 21,5 et 148,4 m² en passant par 32, 43,9 et 90 m², sis sur la même commune de Saint-Martin de Belleville voire aux Ménuires, conclues entre décembre 2005 et septembre 2006.

Pour la société Oxalys, il a été retenu

—  3 termes de comparaison pour de petits appartements

—  3 termes de comparaison pour de moyens appartements

—  3 termes de comparaisons pour de grands appartements,

tous vendus à XXX en 2006, sauf pour deux d’entre eux cédés en février et mars 2005, mais de moindre standing par rapport à ceux de la résidence, ce qui est favorable au contribuable.

Outre que les biens objets des ventes retenues comme termes de comparaison sont géographiquement et physiquement comparables, le fait de procéder pour chaque société, à la détermination d’un prix moyen du m² est un élément de pondération supplémentaire, donnant davantage de fiabilité à la méthode.

Reste que les appartements des résidences de tourisme ne sont pas juridiquement comparables avec des biens immobiliers classiques à usage d’habitation. C’est la raison pour laquelle l’administration fiscale a pratiqué un abattement de 30 % sur les prix moyens du m² qu’elle avait retenus afin de tenir compte des contraintes -urbanistiques,

— liées à l’exploitation

— et pour vente en bloc.

La société Alpinvest soutient que cet abattement est insuffisant et qu’il aurait dû être de 65 %. Mais cet argument est combattu par les propres pièces techniques qu’elle produit aux débats ; en effet, M. Y, expert auquel elle a demandé son avis, a lui-aussi pratiqué un abattement de 30 % au titre des contraintes qu’elle invoque.

En conséquence, les valeurs retenues par l’administration fiscale quant aux appartements sont parfaitement fondées, la cour observant d’ailleurs qu’elles sont toutes inférieures à celles fixées par M. Y dans son rapport du 14 mai 2009 à hauteur de 17.695.000 € pour la société Mouria village, 21.196.000 € pour la société La Sapinière et 14.750.000 € pour la société Oxalys.

' Sur la valeur du fonds de commerce

La société Alpinvest qui a dénié toute valeur aux fonds des sociétés Mouria village et Oxalys et qui n’a déclaré le fonds de la société La Sapinière que pour une infime valeur de 152.449 € ne conteste pas qu’il convient de réévaluer les fonds de commerce de ces trois sociétés.

Elle soutient que l’administration fiscale les a sous-évalués -critique originale- si bien que le dénominateur du quotient permettant d’apprécier si les sociétés sont à prépondérance immobilière a été minoré, ce qui a augmenté le résultat de ce quotient.

Elle demande à la cour de retenir les valeurs qu’elle propose à hauteur de

—  6.705.101 € pour la société Mouria village

—  15.430.356 € pour la société La Sapinière

—  12.498.057 € pour la société Oxalys.

La cour constate que même en faisant droit à sa demande, les sociétés Mouria village et La Sapinière sont à prépondérance immobilière puisque les calculs à opérer pour chacune d’entre elles seraient les suivants.

— Quotient pour la société Mouria village

. au numérateur : 17.190.740 € soit la valeur des immeubles retenue par l’administration fiscale et validée par la cour

. au dénominateur : 7.369.574 € selon les propres déclarations de la société + 10.554.401 € au titre de la différence entre les valeurs déclarée et retenue des immeubles + 6.705.101 € au titre de la différence entre les valeurs déclarée et proposée du fonds de commerce = 24.629.076 €

. résultat : 0,69

— Quotient pour la société La Sapinière

. au numérateur : 20.845.350 € soit la valeur des immeubles retenue par l’administration fiscale et validée par la cour

. au dénominateur : 13.757.566 € selon les propres déclarations de la société + 9.572.121 € au titre de la différence entre les valeurs déclarée et retenue des immeubles + 15.277.907 € au titre de la différence entre les valeurs déclarée et proposée du fonds de commerce = 38.607.594 €

. résultat : 0,53.

En conséquence, la cour ne va examiner que la contestation de la valeur du fonds de la société Oxalys, qui seule présente un intérêt pour la solution du litige.

Conformément à sa note liminaire rappelant que la méthode par comparaison pouvait être utilisée aussi bien pour les éléments incorporels que pour les immeubles, sauf à être écartée en cas d’absence d’éléments pertinents de comparaison ou faute de marché pour des biens exceptionnels, l’administration fiscale a

— dans un premier temps, listé les trois seules ventes susceptibles de constituer des éléments de comparaison, une seule concernant un hôtel restaurant 4 étoiles sis à XXX en juillet 2005 réalisant un chiffre d’affaire TTC moyen sur les trois dernières années précédant la vente de 3.239.429 € et dont les éléments incorporels avaient été cédés pour le prix de 1.800.000 € soit un ratio de 55,57 %

— dans un second temps, estimé que ces éventuels éléments de comparaison n’étaient pas pertinents, appréciation sur laquelle la société Alpinvest est d’accord

— dans un troisième et dernier temps, adopté une autre méthode d’évaluation qui n’est pas discutée dans son principe par l’appelante, consistant à appliquer au chiffre d’affaire moyen TTC sur la valeur duquel les parties s’accordent -soit 1.922.778 €- un coefficient multiplicateur dont le taux varie en fonction des caractéristiques du fonds.

C’est sur ce taux que les parties divergent, l’intimée ayant appliqué un coefficient de 400 % que la société Alpinvest estime devoir être porté entre 600 et 700 %. Seule l’administration fiscale se réfère à des barèmes utilisés par les professionnels, tels celui publié par les éditions Z A, le barème Ferbos ou celui des sites des CCI, dont aucun ne suggère d’appliquer un coefficient multiplicateur supérieur à 4 pour un hôtel, fût-il de luxe. Pour sa part, l’appelante n’étaye sa position sur aucun élément technique ; elle argue seulement d’une majoration de la valeur du fonds d’hôtellerie sis dans une résidence de tourisme du fait de l’impossibilité de changer sa destination commerciale, majoration qui, même si elle était admise, ne pourrait toutefois pas atteindre la proportion de 200 % à 300 %.

En conséquence, la cour retient que la société Oxalys est également à prépondérance immobilière, étant observé qu’il faudrait que le fonds soit évalué à plus de 11.704.328 € -ce qui représente déjà plus de 6 fois son chiffre d’affaire et est donc inenvisageable au regard de ce qui vient d’être dit- pour que le résultat du quotient soit inférieur à 0,51.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros de RG 12/508, 12/509 et 12/510,

Confirme les jugements déférés en toutes leurs dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société Alpinvest aux dépens d’appel, la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon disposant du droit de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 07 mai 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude BILLY, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,