XXX

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 10 Janvier 2017

RG : 15/01273

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 26 Mai 2015, RG 13/01779

Appelant

XXX,

XXX

représentée par M^e François philippe GARNIER, avocat postulant au barreau de BONNEVILLE et la SELAS LLC ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimé

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DES ARAVIS représenté par son syndic l’Agence CARROZ IMMOBILIER

XXX

représenté par M^e Anne BRILLOUET-BOUCHET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 15 novembre 2016 par M^me Alyette FOUCHARD, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller,

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 décembre 1965, la SCI Résidence des Aravis a fait l’acquisition de parcelles situées sur le territoire de la commune d’Arâches-la-Frasse, parcelles sur lesquelles elle avait projeté la construction de deux bâtiments. Pour ce faire, un règlement de copropriété a été rédigé le 25 janvier 1967, aux termes duquel les lots 1 à 49 ont été affectés au bâtiment I et les lots 50 à 85 au bâtiment II.

Après avoir fait construire le bâtiment I, la SCI Résidence des Aravis, par acte authentique du 29 octobre 1971, a vendu à la SCI Résidence des Bois de la Char une parcelle représentant 35.982/100 millièmes du terrain sur lequel a été édifié le premier bâtiment ainsi que le droit à construire le bâtiment II.

Par suite et selon acte authentique du 14 octobre 1992, la SCI Résidence du Bois de la Char a cédé lesdits droits à la commune d’Arâches-la-Frasse.

Le bâtiment II n’a jamais été édifié, la commune utilisant le terrain, rebaptisé «Place des Aravis», comme parking public et y permettant notamment l’installation du marché hebdomadaire. C’est dans ce contexte que, au cours de l’année 2010, les copropriétaires de la Résidence des Aravis ont informé la commune de leur souhait de clore le terrain et d’y établir un parking privatif.

Aucun accord n’ayant été trouvé, le syndicat des copropriétaires de la résidence des Aravis a, par acte du 4 décembre 2013, assigné la commune d’Arâches-la-Frasse devant le tribunal de grande instance de Bonneville afin que soient ordonnées les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

Par jugement contradictoire du 26 mai 2015, le tribunal de grande instance de Bonneville a :

— dit que les droits acquis par acte authentique en date du 14 octobre 1992, par la commune d’Arâches-la-Frasse, dans la Résidence des Aravis sise à Arâches-la-Frasse, sont constitutifs d’un lot provisoire soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Aravis de sa demande de partage judiciaire,

— dit que tout partage entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Aravis et la commune d’Arâches-la-Frasse, devra respecter les règles de scission des copropriétés,

— fait interdiction à la commune d’Arâches-la-Frasse :

' d’utiliser la parcelle cadastrée section XXX pour y tenir le marché hebdomadaire ou y organiser toute manifestation de quelque nature que ce soit, sous astreinte de 10 000 euros pour toute infraction constatée et ce, à compter de la signification du jugement,

' de publier tout document publicitaire ou message publicitaire mentionnant la Place des Aravis comme pouvant offrir 100 places de stationnement public, sous astreinte de 1 000 euros par publication ou message diffusé et ce, quelqu’en soit le support,

— condamné la commune d’Arâches-la-Frasse à procéder à l’enlèvement des containers à poubelles entreposés sur la parcelle cadastrée section XXX, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter d’un mois après la signification du jugement,

— dénoncé les faits à M. le Procureur de la République du tribunal de céans concernant l’éventuelle illégalité de l’arrêté municipal en date du 29 décembre 2004, et ses éventuelles conséquences sur la légalité des infractions susceptibles d’être constatées, et a transmis un exemplaire du jugement et de l’arrêté susvisé à M. le Procureur de la République du tribunal de céans,

— condamné la commune d’Arâches-la-Frasse à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidences des Aravis une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la commune d’Arâches-la-Frasse à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Aravis la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la commune d’Arâches-la-Frasse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la commune d’Arâches-la-Frasse aux entiers dépens.

Par déclaration du 10 juin 2015, la commune d’Arâches-la-Frasse a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 8 septembre 2015, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la commune d’Arâches-la-Frasse demande en dernier lieu à la cour de:

— vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et l’article 1134 du code civil,

— constater que le statut de la copropriété s’applique à la parcelle de terrain cadastrée 4746 située sur le territoire de la commune d’Arâches-la-Frasse,

— dire que les règles relatives à l’indivision ne sont en conséquence pas applicables,

— constater que toute division à intervenir sera conforme au plan de masse annexé au règlement de copropriété du 25 janvier 1967,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Aravis de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la commune la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de M^e François-Philippe Garnier.

Par conclusions notifiées le 4 novembre 2015, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Aravis demande en dernier lieu à la cour de:

— déclarer les demandes de la commune mal fondées et en conséquence la débouter,

Statuant à nouveau, à titre principal,

— voir et dire juger que sur la poursuite du syndicat des copropriétaires de la Résidence des Aravis et en présence de la commune d’Arâches-la-Frasse représentée par son maire en exercice, il sera procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties et portant sur la parcelle cadastrée section XXX pour 32 a et 38 ca sise à Arâches-la-Frasse, XXX,

— constater, dire et juger que les droits du syndicat des copropriétaires s’élèvent à 64,018 % dans l’indivision dont s’agit,

— voir désigner M. le président de la chambre des notaires de Savoie et de Haute-Savoie, avec faculté de délégation, pour procéder aux opérations sous la surveillance d’un juge commis à cet effet, conformément aux dispositions de l’article 1364 du code de procédure civile, – ordonner, en cas d’empêchement du notaire commis qu’il sera pourvu à son remplacement par ordonnance dur requête,

— voir désigner, vu l’article 1362 du code de procédure civile, tel géomètre expert qu’il plaira au tribunal avec mission de :

' se rendre sur place, XXX à 74300 Arâches-la-Frasse,

' procéder à la description du bien indivis et précisément de la parcelle cadastrée section XXX, et à son estimation,

' proposer la composition des lots à répartir avec ou sans soulte,

' déterminer les conditions d’occupation du bien indivis et donner son avis sur l’indemnité d’occupation due par la commune d’Arâches-la-Frasse dans la limite de la prescription quinquennale,

— donner acte au requérant de son offre de faire l’avance des frais de l’expertise judiciaire, lesquels seront passés en frais privilégiés de partage,

— dire et juger que les dépens seront employés en frais de partage,

A titre subsidiaire,

— vu les dispositions des articles 9 alinéa 1^er et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater, dire et juger que la commune a manqué au respect des dispositions du règlement de copropriété,

— enjoindre à la commune de respecter les dispositions du règlement de copropriété,

— faire interdiction à la commune d’utiliser la parcelle cadastrée section XXX pour y tenir le marché hebdomadaire ou y organiser toute manifestation de quelque nature que ce soit sous astreinte de 10.000 euros pour toute nouvelle infraction constatée et ce à compter de la signification de la décision à intervenir,

— faire interdiction à la commune de publier tout document publicitaire ou autre mentionnant la Place des Aravis comme pouvant offrir 100 places de stationnement public, sous peine de condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros par publication diffusée et ce quel que soit le support,

— enjoindre à la commune de procéder à l’enlèvement des containers à poubelle entreposés sur la parcelle cadastrée section XXX et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dire et juger que la juridiction de céans sera compétente pour liquider l’astreinte,

— condamner la commune à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre principal et subsidiaire, – condamner la commune à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée à la date du 31 octobre 2016 et renvoyée à l’audience du 15 novembre 2016, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 10 janvier 2017.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la nature des droits détenus par la commune

Par acte authentique du 14 octobre 1992 (pièce n° 2 du syndicat), la commune a acquis de la SCI Résidences du Bois de la Char, sur la commune d’Arâches, les trente cinq mille neuf cent quatre vingt deux/cent millièmes (35.982/100.000è) indivis d’un terrain sis à XXX, figurant au cadastre de cette commune de la manière suivante:

section XXX,

section XXX pour 19a 56 ca,

soit une contenance totale de 37a 59ca,

«avec y attachés:

1°) la propriété des lots n° 50 à 85 du règlement de copropriété ci-après visé,

2°) et la copropriété:

— des parties communes générales de l’ensemble immobilier à concurrence de 35.982/100.000°,

— des parties communes spéciales à l’immeuble DEUX (…) à concurrence de 10.000/10.000°».

Cet acte expose en préambule que la SCI venderesse a elle-même acquis en 1971, de la SCI Résidence des Aravis, le droit d’édifier aux lieu et place du vendeur, sur le terrain désigné, l’immeuble DEUX comprenant les lots n° 50 à 85 du règlement de copropriété.

La référence au règlement de copropriété et l’attribution à l’acquéreur d’une quote-part de parties communes, sont sans aucune ambiguïté.

Ainsi, il n’est pas discutable que les droits acquis par la commune constituent un lot transitoire qui est bien un lot de copropriété avec les droits et obligations qui y sont attachés.

Le fait que l’immeuble II n’a jamais été construit et que les autorisations d’urbanisme qui avaient été délivrées sont caduques n’a pas pour effet de faire perdre au lot de la commune son appartenance à la copropriété. L’emprise de la copropriété porte sur l’ensemble du terrain ainsi que cela résulte du règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat), lequel forme d’ailleurs aujourd’hui une seule parcelle n° 4746.

De la même manière, l’absence de paiement par la commune des charges de copropriété, n’a pas pour effet de lui faire perdre la qualité de copropriétaire, étant souligné à cet égard que les divers procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats semblent révéler que la commune, convoquée aux dites assemblées générales, n’y a jamais effectivement participé, tandis que le syndic ne semble pas lui avoir réclamé le paiement des charges afférentes à son lot. La qualité de copropriétaire ne peut se perdre par le non usage ou le non respect des droits et obligations nés du règlement de copropriété.

Dès lors c’est à juste titre, et par des motifs que la cour approuve, que le tribunal a rejeté la demande en partage formée par le syndicat des copropriétaires, le régime de l’indivision de droit commun ne pouvant à l’évidence pas s’appliquer au présent litige.

La scission éventuelle ne peut intervenir que selon les règles prévues par les dispositions impératives de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

2/ Sur l’utilisation du terrain

La commune est propriétaire d’un lot transitoire de copropriété et des tantièmes des parties communes générales qui y sont attachées. Elle est donc tenue, comme tout copropriétaire, de respecter le règlement de copropriété et ne peut, notamment, pas utiliser privativement la totalité du terrain non construit, celui-ci comprenant des parties communes et le lot transitoire ci-dessus désigné.

Le tribunal a retenu que le terrain sur lequel s’exerce le droit d’un titulaire d’un lot provisoire reste partie commune. Toutefois, le titulaire du lot transitoire doit pouvoir exercer ses droits privatifs, mais exclusivement sur la portion du terrain qui lui est attribuée, et il ne peut lui être imposé de laisser à disposition de l’ensemble des copropriétaires l’utilisation de son lot. La difficulté en l’espèce est que, à l’exception du plan de masse initial établi en vue de l’édification du bâtiment II (datant de plus de quarante ans), le lot privatif de la commune n’est pas matériellement défini.

Il est amplement établi par les pièces produites aux débats que la commune s’est purement et simplement appropriée la totalité du terrain non bâti, qu’elle a unilatéralement baptisé «place des Aravis», pour y établir un parking public, des conteneurs à poubelles, le marché hebdomadaire et certains événements ponctuels organisés par la commune, et ce en contravention tant du règlement de copropriété que des dispositions légales applicables à la copropriété.

En effet, le règlement de copropriété prévoit que les parties communes générales comprennent notamment la totalité du sol, que le bâtiment II à construire est destiné à l’habitation et que «le surplus du terrain sera aménagé en cours, parkings publics et espaces verts.» Ce dernier point ne permet pas à un seul copropriétaire d’aménager, dans son seul intérêt, la totalité du terrain restant en parking et de l’utiliser comme il a été décrit ci-dessus. La tenue du marché hebdomadaire ou de festivités de la commune n’est d’ailleurs pas conforme à l’usage prévu par le règlement de copropriété.

La commune ne justifie d’aucune autorisation qui lui aurait été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder comme elle le fait. Elle ne prétend d’ailleurs pas avoir sollicité une telle autorisation, étant souligné qu’avant la présente procédure elle revendiquait l’existence d’une simple indivision et non le statut de la copropriété.

L’absence de contestation par le syndicat des copropriétaires de l’arrêté municipal du 29 décembre 2004 réglementant le stationnement sur la place des Aravis en vue de la tenue du marché hebdomadaire est sans influence sur le présent litige. En effet, les rapports entre le syndicat des copropriétaires et la commune sont régis par le règlement de copropriété, et exclusivement par lui, la commune étant un copropriétaire comme un autre.

Aussi, c’est à bon droit que le tribunal a ordonné à la commune de cesser ces infractions, qui bafouent les droits des autres copropriétaires, et ce depuis plus de dix ans. Les astreintes prononcées apparaissent tout-à-fait nécessaires au respect de la décision rendue qui sera confirmée sur ce point.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réserver la liquidation de ces astreintes à la cour.

Quant au point de savoir sur quelle portion de terrain les droits de la commune sont susceptibles de s’exercer, la cour ne peut que renvoyer au règlement de copropriété et aux plans qui y sont annexés, faute pour les parties d’être parvenues à un meilleur accord qui, s’il aboutit, rendra nécessaire une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. En effet, à défaut de scission de la copropriété, et dans l’hypothèse probable de l’abandon définitif du projet de construction du bâtiment II, il conviendrait de modifier le lot privatif attribué à la commune, tant dans sa description que dans sa destination, voire à modifier les tantièmes qui lui seraient affectés.

En dernier lieu, le jugement sera infirmé en ce que le tribunal a, d’office, dénoncé les faits à M. le Procureur de la République. En effet, la Cour, statuant en matière civile n’est pas plus que ne l’était le Tribunal, saisie de l’illégalité éventuelle de l’arrêté municipal du 29 décembre 2004, lequel échappe à son contrôle et n’a aucun rapport avec l’objet du présent litige.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la commune à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts en soulignant que la commune occupe de manière illicite les parties communes depuis 2004.

Il résulte de ce qui précède que, malgré des échanges de courrier répétés et des demandes explicites du syndicat, la commune s’est refusée à libérer les parties communes qu’elle occupe de manière illicite, rendant de ce fait impossible tout aménagement extérieur de la copropriété.

Le préjudice ainsi subi est amplement réparé par l’allocation de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

4/ Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune, qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bonneville le 26 mai 2015, sauf en ce qu’il a dénoncé les faits à M. le Procureur de la République de céans, concernant l’éventuelle illégalité de l’arrêté municipal en date du 29 décembre 2004, et ses éventuelles conséquences sur la légalité des infractions susceptibles d’être constatées, et transmis un exemplaire du jugement et de l’arrêté susvisé à M. le Procureur de la République,

Infirme le jugement déféré sur ce point et, statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à statuer de ce chef,

Y ajoutant,

Condamne la commune d’Arâches-la-Frasse à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Aravis la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la commune d’Arâches-la-Frasse aux entiers dépens de l’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 10 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,