PG/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 20 Novembre 2018

N° RG 16/02634 – N° Portalis DBVY-V-B7A-FSMU

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 03 Novembre 2016, RG 13/00921

Appelants

M. Z X

né le […] à […][…]

représenté par M^e Laurent BIZIEN, avocat au barreau de CHAMBERY

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE CENTENAIRE représenté par Madame A B, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaire de l’immeuble 'LE CENTENAIRE’ domiciliée en cette qualité […], dont le […]

représenté par la SCP BALLALOUD-ALADEL, avocats au barreau d’ANNECY

Intimées

LA SOCIETE CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED anciennement dénommée SA ACE EUROPEAN GROUP LIMITED, dont le siège social est situé, […]

représentée par M^e Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY et la SELARL JURISQUES, avocats plaidants au barreau de LYON

SARL C D E – A.E.I., dont le […]

sans avocat constitué

SELARL BOUVET ET GUYONNET es qualité de mandataire judiciare de la SARL C D E, demeurant […]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 septembre 2018 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président, qui a procédé au rapport,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Depuis le 21/05/2003, M. X est propriétaire de deux appartements en premier étage sous un toit terrasse, le premier, sis au […] à Chambéry dans l’immeuble LE CENTENAIRE, le second, au n°44 dans la copropriété LE CENTENAIRE, les deux immeubles étant séparés par un hôtel.

A la demande de M. X, qui fait état d’infiltrations dans ses appartements en provenance du toit terrasse, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry a, par ordonnance du 08/02/2011, commis M. Y en qualité d’expert.

Dans son rapport du 19/10/2012, (qui est de carence, faute de versement d’une consignation complémentaire), l’expert aboutit aux conclusions suivantes :

— dans l’appartement 22, l’habillage du cadre de baie est détérioré, le parquet est moisi, la peinture pèle près d’un poteau, la casquette béton est tachée de salpêtre, un joint de dilatation est détérioré,

— dans l’appartement 14, des plaques de plâtre en faux-plafond avec spots encastrés se décollent, la peinture se décolle à divers endroits, l’eau est entrée dans les coffres des volets, la dalle est fissurée au droit de la fissure du faux-plafond, une très grande trace d’humidité est visible sur le mur opposé à la fenêtre,

— le toit terrasse est mal entretenu, avec de la végétation parasite,

— lors de l’accedit du 14/12/2011, en période de pluie, deux récipients recueillaient les eaux provenant du plafond dans un appartement, les désordres relevés auparavant s’étant aggravés,

— la plus grande partie de la terrasse n’appartient pas à la copropriété dont l’immeuble est contigu à un hôtel,

— de l’eau d’écoulement déborde de la terrasse, qui n’a pas d’acrotère périphérique, pour suivre le joint de fractionnement de la dalle et se diriger vers le linteau de la baie de l’appartement X qu’elle traverse, faute de descente d’eaux pluviales efficace.

Par acte du 03/05/2013, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Chambéry en paiement de dommages intérêts pour manquement à son obligation générale d’entretien.

Par actes des 27/02 et 17/03/2014, le syndicat des copropriétaires a appelé en cause la société d’D AEI et son assureur ACE.

Par jugement du tribunal de commerce de Chambéry du 17/06/2014, la société AEI a été placée en liquidation judiciaire, la Selarl BOUVET & GUYONNET étant désignée en qualité de mandataire

liquidateur.

Par jugement du 03/11/2016, le tribunal a :

— dit que l’appartement sis […] n’appartient pas à la copropriété de l’immeuble LE CENTENAIRE,

— dit que M. X ne démontre pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE concernant les dommages subis par l’appartement du […],

— débouté M. X de sa demande de dommages intérêts concernant l’appartement du n° […],

— dit qu’en ce qui concerne l’appartement du […], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE a manqué à son obligation générale d’entretien et qu’il est responsable des désordres subis par l’appartement,

— condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE à payer à M. X les sommes de :

* 33.550 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des loyers non perçus,

* 16.874,54 euros TTC outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la réfection de l’appartement,

— débouté M. X de ses demandes de dommages intérêts au titre de l’assurance du logement, des charges de copropriété, de la taxe foncière, des factures d’eau et d’électricité, du crédit, et au titre du préjudice moral,

— déclaré l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ACE EUROPEAN GROUP Ltd irrecevable, faute d’habilitation,

— débouté M. X de sa demande tendant à ce que la société ACE EUROPEAN GROUP Ltd soit condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE de sa demande tendant à ce que la société AEI soit déclarée responsable des infiltrations litigieuses,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE à payer à la société ACE 2.000 euros et à M. X 4.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE de sa demande au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE aux dépens,

— dit que M. X est dispensé de toute participation à la dépense commune et des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 13/12/2016, M. X a relevé appel de cette décision.

Par déclaration du 26/12/2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions d’appelant récapitulatives du 08/09/2017, M. X conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a :

— dit qu’en ce qui concerne l’appartement du […], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE a manqué à son obligation générale d’entretien et qu’il est responsable des désordres subis par l’appartement,

— condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE à payer à M. X les sommes de :

* 33.550 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des loyers non perçus,

* 16.874,54 euros TTC outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la réfection de l’appartement,

— déclaré l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société ACE EUROPEAN GROUP Ltd irrecevable, faute d’habilitation,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE de sa demande tendant à ce que la société AEI soit déclarée responsable des infiltrations litigieuses,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE à payer à la société ACE 2.000 euros et à M. X 4.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE de sa demande au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M. X est dispensé de toute participation à la dépense commune et des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE aux dépens.

Il conclut à sa réformation pour le surplus, et demande à la Cour de :

— constater la responsabilité initiale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE dans le cadre de son obligation générale d’entretien, en ce qui concerne également l’appartement situé au […] pour ce qui concerne la partie (marquée d’un X sur les plans) du lot n° 609 faisant partie de la copropriété LE CENTENAIRE ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE à lui payer les sommes suivantes :

* 620 euros par mois à compter du 19/01/2008 et jusqu’à l’arrêt à intervenir, au titre de la perte de loyers de l’appartement […],

* 550 euros par mois à compter du 01/10/2016 et jusqu’à l’arrêt à intervenir, au titre de la perte de loyers de l’appartement du […],

* 80,44 euros x 2 par an à compter du 19/01/2008 et du 28/09/2011 et jusqu’à l’arrêt à intervenir,

* 1386 euros par an au titre des taxes foncières des deux appartements à compter du 19/01/2008 et du 28/09/2011 et jusqu’à l’arrêt à intervenir,

* 722,33 euros par trimestre pour les deux appartements à compter du 19/01/2008 et du 28/09/2011 et jusqu’à l’arrêt à intervenir au titre des charges de copropriété,

* 51,19 euros par an à compter du 19/01/2008 et jusqu’à l’arrêt à intervenir au titre de l’abonnement eau pour le […],

* 100 euros par an pour le […] à compter du 19/01/2008 et jusqu’à l’arrêt à intervenir au titre de l’abonnement EDF,

* 620 euros par mois à compter du 19/01/2008 et jusqu’à l’arrêt à intervenir au titre du préjudice de jouissance sur la base du loyer du […],

* 483,58 euros et 465,06 euros par mois au titre du crédit des deux appartements à compter du 19/01/2008 et du 28/09/2011 et jusqu’à l’arrêt à intervenir,

* 50.000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral,

* 10.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, condamner la société CHUBB EUROPEAN GROUP Ltd (anciennement ACE EUROPEAN GROUP Ltd) à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE de toutes éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son endroit.

Il expose en substance que :

— le lot 609 est composé de deux parties, l’une dépendant de la copropriété LE RECLUS HOTEL, la seconde de la copropriété LE CENTENAIRE, les infiltrations ne se produisant que dans cette partie,

— ses deux appartements, lots 609 et 610, (pour sa partie intégrée à la copropriété LE CENTENAIRE), sont situés au 1^er étage sous la terrasse de l’immeuble du 14 B Faubourg Reclus, c’est à dire de la copropriété LE CENTENAIRE,

— l’appartement du […] n’est plus loué depuis 2008 en raison des infiltrations d’eau,

— si des travaux d’D ont été réalisés en 2010 par la société AEI sur le toit terrasse, de nouvelles infiltrations se sont produites, cette fois dans l’appartement du […], comme cela résulte d’un constat d’huissier du 10/09/2010,

— c’est en raison de ses difficultés financières qu’après avoir réglé une provision de 4.300 euros à valoir sur les frais d’expertise, qu’il n’a pu régler une consignation complémentaire de 5.538,01 euros.

Par conclusions du 17/08/2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE conclut à la confirmation du jugement déféré concernant l’appartement du […], et à son infirmation pour ce qui est de celui du […], demandant à la Cour de :

— dire que la cause des désordres est inconnue,

— dire que lui-même n’a pas manqué à son obligation générale d’entretien et qu’il n’est pas responsable des désordres subis par l’appartement,

— débouter M. X de ses demandes au titre de l’appartement du […] et le condamner au remboursement des sommes versées en exécution du jugement déféré, soit 54.524,54 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 01/03/2017, date du règlement,

— subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu’il a accueilli les demandes au titre des travaux à réaliser et des pertes locatives, et l’infirmer pour le surplus,

— débouter M. X de ses demandes au titre des loyers non perçus et des travaux,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses actions récursoires,

— dire bien fondée son action à l’encontre de la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP Ltd et la condamner, ainsi que la société AEI, à le relever et garantir de toute condamnation éventuelle,

— sur les autres dispositions du jugement, rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile et le réformer en ce que le syndicat des copropriétaires a été condamné au paiement des frais irrépétibles,

— condamner M. X ou qui mieux le devra au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 30/08/2018, la société CHUBB EUROPEAN GROUP Ltd demande à la Cour de :

— déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable à défaut de justifier d’un mandat spécial délivré au syndic,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— déclarer M. X irrecevable en sa demande dirigée à son encontre,

— à titre subsidiaire, dire qu’elle ne couvre pas les dégâts des eaux du fait desquels M. X sollicite des dommages intérêts,

— prononcer sa mise hors de cause,

— à titre infiniment subsidiaire, dire que M. X ne rapporte pas la preuve de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et le débouter de ses demandes,

— à titre très infiniment subsidiaire, déclarer M. X irrecevable en ses demandes dès lors qu’il ne justifie pas des sommes déjà perçues en indemnisation de ses préjudices et le débouter, à titre encore plus infiniment subsidiaire, de ses demandes compte tenu de leur caractère injustifié et excessif et à tout le moins, les réduire en de très notables proportions,

— en tout état de cause, déclarer la société AEI responsable des infiltrations litigieuses et la condamner à la relever de toute condamnation éventuelle,

— condamner M. X ou qui mieux le devra au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

' Sur les demandes de M. X

' la recevabilité des demandes

M. X est propriétaire de deux appartements sis, l’un au […], sis dans l’immeuble Reclus Hôtel, le second au […], dans la copropriété LE CENTENAIRE.

Mais il résulte des pièces versées aux débats, qu’à l’origine, l’appartement du n° 22 était un cabinet médical, (lot n° 7 de la copropriété Reclus Hôtel ) qui, dès l’origine, communiquait avec une pièce sise dans l’immeuble LE CENTENAIRE, comme le montrent les plans versés aux débats (notamment pièce n° 36 X).

Cette pièce constitue dorénavant le lot n° 609 de la copropriété LE CENTENAIRE, et est séparé par une cloison du lot n° 610, appartenant lui aussi à M. X, comme cela résulte de son acte de vente (pièce n° 35) en date du 21/05/2003.

Si le lot 609 n’a pour seul accès que l’appartement du n° 22, il est situé en réalité dans l’immeuble du n° […]. Il en résulte que M. X est fondé à agir contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE, étant observé que les désordres affectant l’appartement du n° 22 sont bien situés dans la partie du lot n° 609, comme le plan localisant les infiltrations d’eau établi par l’expert à l’annexe 04 de son rapport le montre.

Dans ces conditions, M. X a bien intérêt et qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE. Sa demande dirigé contre celui-ci est ainsi recevable au titre des dégâts concernant ses deux appartements.

Le jugement déféré sera en conséquence réformé de ce chef.

' La responsabilité du syndicat des copropriétaires

Concernant les désordres affectant le lot n° 609 (appartement du n° […]), l’expert a constaté l’existence d’importantes infiltrations d’eau affectant le lot, aujourd’hui à usage de chambre, l’entourage de la baie vitrée étant boursouflé et décollé, avec présence de moisissures, un parquet moisi de même que les plinthes, le long du mur, la peinture et le plâtre étant dégradé. A l’extérieur, sous la casquette béton (l’appartement constitue un entresol), sont visibles des traces de salpêtre, le joint de dilatation présent à cet endroit étant détérioré et marqué de rouille.

Concernant l’appartement du […] (lot n° 610), les plaques de plâtre se décollent en faux-plafond, des taches sont présentes, la peinture et le plâtre se décollent à plusieurs endroits, l’eau est entrée dans les coffres des volets, l’eau a laissé des traces importantes d’humidité sur le mur opposé à la fenêtre.

Il résulte du rapport d’expertise que l’origine des infiltrations se trouve dans la déficience de l’D de la terrasse constituant le toit des appartements en cause. L’expert a ainsi noté l’obturation ou l’insuffisance du diamètre des conduits d’évacuation des eaux pluviales, générant des flaques permanentes sous la protection lourde par dalles de l’D, la dégradation de joints de dilatation, l’absence d’un relevé périphérique ou d’acrotère avec pour conséquence l’écoulement de l’eau par dessus la terrasse pour venir s’infiltrer dans les appartements X par les linteaux de baie. Ces constatations sont confirmées par un rapport de recherche de fuite établi le 18/07/2011 par la société HYDROTECH qui a détecté une fuite sur le tuyau d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse.

Même si les infiltrations d’eau peuvent avoir pour origine un mauvais entretien de la partie de la terrasse dépendant de la copropriété voisine, la terrasse partie commune de l’immeuble du CENTENAIRE a une D défectueuse, malgré les travaux de traitement de joints de dilatation réalisés en 2008, ceux-ci du reste ayant été réalisés à titre conservatoire, le maître d''uvre chargé de

leur réalisation les ayant qualifiés de travaux d’urgence.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10/07/1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, tant le rapport d’expertise que les photos versées aux débats et les constats dressés par huissier démontrent un défaut d’entretien des parties communes, le toit terrasse étant dégradé, malgré les travaux réalisés en 2010. Peu importe que la cause précise des désordres n’ait pu être établi de façon définitive, l’expertise n’ayant pu aller jusqu’à son terme, dès lors qu’il est établi que les infiltrations proviennent de la toiture terrasse, partie commune et qu’aucune cause étrangère de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires n’est démontrée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable des dommages subi par M. X et ce, au titre de ses deux appartements.

' la responsabilité de la société AEI

En raison de la liquidation judiciaire dont celle-ci fait l’objet, aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre. Dès lors, la demande dirigée contre elle doit être déclarée irrecevable.

' le préjudice de M. X

L’importance des venues d’eau et les dégâts commis par celles-ci sont tels que les appartements ne peuvent être loués en l’état. Dès lors, M. X est fondé à se voir indemniser de la perte de loyers subie, avec toutefois une minoration pour tenir compte des délais de vacance qui surviennent régulièrement entre deux locations, des risques d’impayés et de la nécessité d’effectuer régulièrement des travaux d’embellissement.

En conséquence, la Cour trouve dans le dossier les éléments suffisants pour fixer à :

— la somme de 50.000 euros au titre de la perte de loyers afférente au logement du […] (le logement ayant été loué le 13/11/2009 au prix de 550 euros, et est vacant depuis le 01/10/2011), jusqu’à ce jour, (la date portée dans le dispositif des conclusions de l’appelant étant erronée, mais il ne s’agit que d’une erreur matérielle, car la lecture des conclusions et du reste du dispositif de celles-ci ôte toute équivoque),

— celle de 80.000 euros au titre de la perte de loyers afférente au logement du […], (le logement ayant été loué au prix de 620 euros par mois le 15/04/2005, avec un départ du locataire le 19/01/2008).

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer ces sommes à M. X.

Quant au surplus des réclamations de M. X, il sera rejeté. En effet, il ne peut s’ajouter aux revenus attendus des locations des appartements, et il ne constitue que des dépenses nécessaires, destinées à être financées par les loyers.

La décision du premier juge sera confirmé de ce chef.

' Sur l’action récursoire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de son assureur, la société CHUBB EUROPEAN GROUP Ltd

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond le défaut de

capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. En vertu de l’article 118 du même code, ce type d’exception de nullité peut être soulevée en tout état de cause. En conséquence, l’exception soulevée par l’assureur est recevable, n’ayant pas à être soulevée avant toute défense au fond, contrairement aux nullités de forme.

Selon l’article 55 du décret du 17/03/1967, « le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance même par voie d’exécution forcée, d’une procédure engagée conformément à l’article 54 du décret du 30 mars 1808, et en cas d’urgence, notamment d’une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte des actions qu’il a introduites, à la prochaine assemblée générale ».

Il sera constaté qu’à aucun moment l’assemblée générale des copropriétaires n’a habilité le syndic à agir contre l’assureur de la copropriété. Quant bien même il y aurait eu urgence, la présente instance est une action au fond, et le syndic n’a en tout état de cause pas fait valider par l’assemblée générale son action contre l’assureur.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi irrecevable à agir contre la société CHUBB. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Enfin, l’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés en cause d’appel, la décision étant confirmée concernant les frais irrépétibles de M. X de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

REFORME partiellement le jugement déféré mais statuant sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision,

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE est responsable des dommages affectant les appartements de M. X constituant les lots n° 609 et 610 de l’immeuble LE CENTENAIRE,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE à payer à M. X :

* la somme de 50.000 euros au titre de la perte de loyers afférente au logement du […],

* celle de 80.000 euros au titre de la perte de loyers afférente au logement du […],

* celle de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevable l’action de M. X dirigée contre la société C D E,

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE dirigée contre la société CHUBB EUROPEAN GROUP Ltd,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CENTENAIRE aux dépens qui comprendront les frais d’expertise,

AUTORISE les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer les dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ainsi prononcé publiquement le 20 novembre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,