COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 05 MAI 2022

N° 2022/ 0029

N° RG 21/00002 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGY4Q

Y Z

S.C.I. GESTE

F I X

C/

[…]

A B

C X

E X

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Grosse délivrée :

à :

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

M^e Jean-françois PEDINIELLI

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 25 Novembre 2020, enregistré au répertoire général sous le n° 20/00031.

APPELANTS

Monsieur Y Z

demeurant 1 Chemin des Bouires – 13760 SAINT-CANNAT

S.C.I. GESTE, […]

Madame F I X

demeurant 7 Lotissement les Fontaines – 13760 SAINT-CANNAT

Tous représentés par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

[…], demeurant […]

représentée par M^e Jean-françois PEDINIELLI de la SELARL BOSCO AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS

Madame A B, demeurant […]

défaillante

Monsieur C X, demeurant […]

défaillant

Madame E X

née en à , demeurant […]

défaillante

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant DRFP Pôle d’évaluation domaniale – […]

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès DENJOY, Président,désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence et Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère.

Madame Agnès DENJOY, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Mélissa NAIR Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2022.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.
Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 05 Mai 2022 et signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE :

Par délibération du conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence du 18 mai 2008, une opération d’aménagement dite « du quartier du pôle d’échange multimodal des Pennes-Mirabeau » a été déclarée d’intérêt métropolitain.

Une convention d’intervention foncière a été conclue entre la commune, la métropole et l’établissement public foncier (EPF) PACA, le 5 octobre 2017.

Le 28 janvier 2020, M^me F X, propriétaire indivise et déclarant représenter les autres indivisaires a fait parvenir à la commune une demande d’acquisition d’un bien soumis au droit de préemption urbain portant sur la parcelle n° 801 section AM commune des Pennes-Mirabeau, d’une superficie de 12 688 m² que les indivisaires proposaient à la commune de leur acheter sur le fondement de l’article L.211 ' 5 du code de l’urbanisme, au prix de 2 918 240 euros, soit 230 euros le m²,

L’EPF PACA, en qualité de délégataire du droit de préemption urbain, a décidé d’exercer son droit de préemption et a offert d’acquérir la parcelle au prix de 380 640 euros en valeur libre soit sur la base de 30 euros le m².

En l’état du refus des propriétaires, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation le 2 juin 2020 d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession pour la parcelle située sur la commune des Pennes-Mirabeau lieu-dit le Petit Péage cadastrée section AM n° 801 d’une superficie de 12 688 m².

L’établissement public a proposé à nouveau une indemnité de 380 640 euros.

Le commissaire du gouvernement a évalué l’indemnité de dépossession à 1 446 432 euros sur la base de 114 euros le m².

Les consorts X ont sollicité à nouveau une indemnisation à hauteur de 2 918 240 euros

Selon le procès-verbal de transport du 23 septembre 2020, le bien est en nature de friche et en zone UE4 c’est-à-dire en zone à vocation principale d’activité dans le secteur de Plan de Campagne.

Par jugement rendu le 25 novembre 2020, le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a :

- reçu l’intervention volontaire de M^me F X,

- mis hors de cause M^me E X, M. C X et M^me A B,

- fixé le prix de la parcelle située aux Pennes-Mirabeau lieu-dit le Petit Péage section AM n° 801 pour 12 688 m² à la somme de 1 446 432 euros,
- condamné l’EPF PACA à verser à M. Y Z, M^me F X et à la SCI Geste la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration adressée au greffe de la cour reçue le 12 janvier 2021, M. Y Z, M^me F X et la SCI Geste, es qualités de propriétaires indivis de ladite parcelle ont interjeté appel de cette décision.

Les appelants ont déposé leur mémoire au greffe le 4 mars 2021, notifié à l’établissement public le 24 mars 2021 et au commissaire du gouvernement le même jour.

Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire au greffe le 18 juin 2021, notifié aux appelants le 28 juin 2021 et à l’établissement public sans avis de réception au dossier.

L’établissement public a adressé à la cour son mémoire en réplique le 21 juin 2021, notifié aux appelants le 3 septembre 2021 et au commissaire du gouvernement le même jour.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Les appelants demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- reçu l’intervention volontaire de M^me F X et mis hors de cause M^mes E X et A B et M. C X

- fixé la date de référence au 28 juin 2012, et qualifié le terrain de terrain à bâtir,

- statué sur l’indemnité de procédure (article 700),

- le réformer pour le surplus et de :

- fixer l’indemnité principale sur la base de 230 euros le m² soit à 2 918 240 euros

- à titre subsidiaire, s’il est retenu un abattement pour prendre en compte la résiliation du bail à construction qui portait sur l’intégralité des terrains précédemment occupés par un centre aquatique dénommé Aqua City, fixer l’indemnité sur la base de 214,86 euros le m² à 2 726 144 euros,

- dans tous les cas, leur allouer une indemnité de procédure en cause d’appel de 4 000 euros.

Les appelants admettent que le litige se situe dans le cadre de l’article L.211 ' 5 du code de l’urbanisme tout en invoquant la notion de délaissement et rappellent que le terrain est un emplacement réservé qui aurait du faire l’objet d’une mise en demeure d’acquérir sur la base du droit de délaissement.

Ils rappellent que le terrain litigieux est un terrain à bâtir et estiment que l’offre de l’établissement public foncier PACA à hauteur de 33 euros le m² correspond à la valeur d’un terrain qui ne présenterait pas cette qualification.

Ils se réfèrent à cet égard à des ventes intervenues en 2011 et 2012 sur des terrains de surface comparable situés en zone UE sur la commune des Pennes-Mirabeau pour lesquels le prix de vente au m² a été respectivement de 220 euros et 196 euros.

Ils rappellent l’historique de l’occupation de leur parcelle et des parcelles voisines : les parcelles 801, 802 et 804 accueillaient l’assiette des parkings et de la voirie d’accès au centre de loisirs Aqua City qui bénéficiait par le passé d’un bail à construction mais qui a aujourd’hui disparu et le bail résilié, ainsi que des réseaux permettant de faire fonctionner les installations du centre aquatique ; l’assiette de ce bail portait sur 92 472 m², cette surface intégrant la totalité des surfaces des parcelles 801, 802 et 804 ainsi que d’autres parcelles pour lesquelles la procédure est toujours en cours devant le juge de l’expropriation.

Ils se réfèrent à la vente intervenue le 31 août 2017 portant sur les parcelles immédiatement voisines n° 802 et 804 qui ont été vendues, l’acquéreur projetant la construction d’un magasin alimentaire, au prix de 232 euros le m², incluant l’indemnisation de la SARL SLA précédemment exploitante du centre aquatique pour 1 400 000 euros.

Or, cette somme de 1 400 000 euros ayant été prélevée sur le prix de vente des parcelles 802 et 804 pour indemniser la titulaire du bail à construction, étant rappelé que ce bail portait sur 92 472 m², si l’on divise le montant de cette indemnité sur la surface concernée par le bail à construction cela donne une indemnisation de 15,14 euros par m² et la prise en compte de cette indemnité reportée sur la parcelle 801 entraîne donc une déduction de 15,14 euros par m², d’où une évaluation de la parcelle ramenée à 214,86 euros au lieu de 230 euros en prenant pour base de calcul le prix de vente au m² des parcelles 802 et 804.

L’EPF PACA demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 28 juin 2012 et le zonage du terrain en zone UE4 et écarté l’exécution provisoire,

- l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau, de :

- fixer le prix du terrain à 266 640 euros sur la base de 30 euros le m² déduction fait des surfaces inconstructibles à usage de voirie et de parking,

- rejeter les demandes des appelants et les condamner à une indemnité de procédure de 3 000 euros ainsi qu’aux dépens de l’instance d’appel.

L’établissement public rappelle que le litige ne se situe pas dans le cadre du droit de délaissement visé aux articles L230 ' 1 et suivants du code de l’urbanisme mais dans le cadre du droit de préemption visé aux articles L211 ' 5 et suivants, R.211 ' 1 et suivants du code de l’urbanisme à la suite d’une offre d’acquisition des propriétaires, leur bien se situant dans un secteur soumis au droit de préemption, la différence essentielle étant qu’en cette matière le propriétaire ne peut contraindre la collectivité à acquérir le bien et la juridiction ne pouvant qu’en fixer le prix.

Il rappelle que le terrain se situe en zone UE 4 du PLU de la commune des Pennes-Mirabeau c’est-à-dire en zone principale d’activité dans laquelle sont interdites les constructions à usage d’habitation et un nombre non négligeable d’activités.

Il admet que le terrain doive être qualifié de terrain à bâtir, au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation ; qu’il est, en effet, situé dans un secteur désigné comme constructible par le PLU et pourvu de réseaux de capacité suffisante pour le desservir dans son intégralité.

L’établissement public mentionne en revanche un certain nombre de points qui affectent, selon lui, la valeur du terrain en litige :

- le terrain est encombré par un volume très important de terre en provenance du terrain voisin qui a été décaissé, et l’acquéreur devra éliminer ces terres excédentaires, ce qui a un coût,
- le terrain est constitué par de la voirie au moins sur 25 %, de sa surface et est donc grevé pour environ 3100 m² de servitudes perpetuelles qui le rendent inconstructible et cette surface devra être valorisée à l’euro symbolique,

- le parking du magasin voisin empiète sur la parcelle sur environ 700 m² de sa surface, et, « à l’évidence », l’acquéreur de la parcelle n’aura d’autre possibilité que de souffrir cet encombrement du terrain sans pouvoir rien y modifier ce qui valorise également cette surface de 700 m² à l’euro symbolique.

Tout en reconnaissant que la date de référence est le 28 juin 2012, il ajoute que le terrain est classé depuis le 6 août 2018 en zone B1 au plan de prévention du risque incendie ce qui a pour conséquence que les ERP sensibles y sont interdits et il estime à cet égard que la consistance juridique du bien s’apprécie à la date du jugement en matière de préemption.

Il se réfère à des termes de comparaison représentés par :

- une vente du 30 juin 2015 d’une parcelle n° 169 section AM situé dans la même zone UE 4 vendue pour une superficie de 2628 m² au prix de 23 euros le m²

- une vente du 9 décembre 2019 portant sur un terrain de 895 m² situé en zone UE 4 section AM n° 825 vendu au prix de 23 euros le m²

Le commissaire du gouvernement évalue la valeur vénale du terrain à 965 000 euros sur la base d’un prix au m² de 76 euros. Il rappelle que le terrain est un emplacement réservé et estime qu’il est « vraisemblablement » constructible et présente donc la qualification de terrain à bâtir compte tenu de son ancienne exploitation en parc aquatique.

Il se réfère à 5 termes de comparaison représentés par des ventes intervenues entre 2017 et janvier 2019 sur les commune de Cabriès, Bouc Bel Air et les Pennes-Mirabeau à des prix variant entre 65 euros le m² et 165 euros le m².

Il estime que plus la surface est grande, moins. le prix au m² est élevé en fonction de l’analyse du marché immobilier et précise avoir fait le choix d’écarter les termes de comparaison extrêmes : deux ventes intervenues au prix de 23 euros le m² et une vente au prix de 232 euros le m² qui ne sont pas représentatifs du marché.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le terrain litigieux est situé en zone UE4 commune des Pennes-Mirabeau, zone de Plan de Campagne. Il s’agit d’un terrain à bâtir.

Les appelants se réfèrent à la vente intervenue le 31 août 2017 sur les parcelles limitrophes n° 802 et 804 au profit d’une SCI GFDI 78 les Pennes-Mirabeau.

L’acte de vente du 31 août 2017 fait ressortir que les consorts X qui ont vendu les parcelles 802 et 804 à la SCI GFDI 78 les Pennes-Mirabeau ont dû constituer une servitude de passage sur la parcelle 801 au profit des parcelles 802 et 804 en vue de permettre le passage de tout véhicule sur une bande d’une largeur de 7 m et ont dû consentir une servitude de canalisations dans le tréfonds sur la même emprise de 7 m.

L’établissement public foncier démontre au moyen de mesures prises sur des photographies aériennes issues du site Géoportail que la voirie mesure au minimum 3 100 m² sur un total de 12 688 m² soit presque 25 % de la surface du terrain Cette surface est de facto inconstructible, ainsi qu’il résulte de l’acte de vente consenti par les consorts X au profit de la SCI GFDI 78 les Pennes-Mirabeau.
Toutefois, s’agissant d’un terrain qui est destiné à servir d’assiette à une construction qui devra dans tout les cas de figure être desservie par une voie d’accès et par un réseau de canalisations, le terrain est vendu avec sa voie d’accès construite et avec les réseaux installés en sous-sol de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il s’agisse d’un élément de moins-value plutôt que de plus-value.

En second lieu, il est démontré par l’établissement public foncier que 753 m² environ de la surface de la parcelle 801 sont occupés par un parking bénéficiant à la SCI GFD 78 les Pennes-Mirabeau ou à ses ayants droit mais il n’est en aucun cas possible d’en conclure que l’acquéreur de la parcelle 801 n’aura «à l’évidence, d’autre possibilité que de souffrir cet encombrement du terrain sans pouvoir rien y modifier » comme le soutient l’établissement public.

Ensuite, le classement du terrain au plan de prévention du risque incendie intervenu en 2018 n’a pas d’incidence sur le litige ce que l’établissement public reconnaît puisque la date de référence est le 28 juin 2012 et que ce classement est postérieur.

Ensuite, l’EPF PACA ne produit aucun élément chiffré sur le coût d’enlèvement des terres entreposées sur la surface de la parcelle.

En ce qui concerne les termes de comparaison cités de part et d’autre, le meilleur terme de référence est celui qui est relatif à la cession du terrain voisin invoqué par les consorts X, à savoir les parcelles 802 et 804.

Comme le reconnaissent les appelants, et ainsi qu’il est démontré par eux, l’imputation de l’indemnité de résiliation du bail à construction sur la totalité de l’assiette de ce bail a amputé le prix de vente des terrains des parcelles 802 et 804 de 15,14 euros par m² ce qui ramène la valeur vénale de la parcelle 801 à 2 726 144 euros.

C’est donc cette valeur qui doit être fixée pour ce terrain.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

- reçu l’intervention volontaire de M^me F X,

- mis hors de cause M^me E X, M. C X et M^me A B,

- condamné l’EPF PACA à verser à M. Y Z, M^me F X et à la SCI Geste la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus, statuant à nouveau,

Fixe le prix de vente de la parcelle située sur la commune des Pennes-Mirabeau lieu-dit le Petit péage, cadastrée section AM n° 801 pour 12 688 m² à la somme de 2 726 144 euros,

Condamne l’établissement public foncier PACA à payer aux appelants pris ensemble la somme de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens de l’instance d’appel à la charge de l’établissement public foncier PACA.