MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 22 Juin 2021

N° RG 19/00340 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GFGP

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 15 Juin 2018, RG 14/01885

Appelante

S.C.I. L’ENVOL, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL JULIETTE COCHET-BARBUAT LEXAVOUE CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

S.A. NORBAIL IMMOBILIER, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP I J I, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL FRANCIZOS-CULLAZ-ROUGE, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS

Représentée par la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 06 avril 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Par acte authentique du 14 novembre 2007, la Sci L’Envol a acquis un bâtiment industriel ancien, construit en 1973, d’environ 3 000 m² situé dans la zone d’activité des Buchillons à Annemasse (Haute-Savoie), en partie sous- loué à la société SE Levage pour y entreposer des grues et à la société Gondrand pour y entreposer 'des produits non dangereux'.

Ce bien a été financé au moyen d’un contrat de crédit bail immobilier souscrit auprès de la société Norbail Immobilier, d’une durée de 12 ans, pour un montant d’investissement total de 1 881 000 € .

Le crédit A a souscrit une assurance incendie auprès de la société Allianz Iard, (cabinet AON à Levallois Perret), avec délégation des obligations incombant à l’assuré au C mandaté pour signer la police d’assurance. La valeur du bâtiment a été déclarée pour un montant de 1 770 000 €. Dans un avis de renouvellement du 23 mars 2011, la valeur du bâtiment a été portée à 1 973 487 €.

Le 2 juin 2011, les bâtiments ont été partiellement détruits par un incendie, rendant l’intégralité de lieux indisponibles.

Par une première ordonnance rendue le 16 août 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains a ordonné une expertise confiée à M. X, expert judiciaire, aux fins de déterminer l’origine et la cause du sinistre et les responsabilités éventuellement encourues de ce chef. Cet expert n’a pu déterminer l’origine de l’incendie.

La Sci l’Envol a invoqué une clause du contrat de crédit bail stipulant qu’en cas de perte totale ou partielle du bien immobilier objet du contrat, le A s’obligeait à reconstruire l’immeuble à l’identique.

La société Allianz Iard a reconnu devoir sa garantie et a versé une provision de 1 000 000 d’euros entre les mains de la société Norbail, en deux versements en date des 19 juin et 6 juillet 2012.

Dans les mois qui ont suivi, le bien immobilier a fait l’objet d’une occupation illicite par des familles et a subi des dégradations dans sa partie non atteinte par l’incendie. Un arrêté de péril est intervenu par ailleurs. La société Norbail Immobilier a engagé pour le compte de qui il appartiendra des frais de démolition partiels, de sécurisation et de gardiennage.

L’expert de la société Norbail Immobilier (cabinet Galtier) et l’expert de la société Allianz (Cabinet Elex) ont rendu des rapports fixant le coût de la reconstruction à environ 2 000 000 d’euros.

Pour sa part, la Sci l’Envol produits divers devis de reconstruction pour des montants de 6 à 9 000 000 d’euros.

Les parties ne sont donc pas parvenu à se mettre d’accord sur :

— les modalités de la reconstruction, la Sci l’Envol soutenant que la société Norbail Immobilier devait assurer la maîtrise d’ouvrage,

— le coût de la reconstruction,

— l’emploi de la provision de 1 000 000 d’euros versée par l’assureur,

— la charge des frais de gardiennage et de sécurisation du site.

Ces désaccords ont généré diverses procédures, tandis que les lieux restaient à l’état d’abandon.

Par acte délivré les 2 et 3 juillet 2014, la Sci L’Envol a assigné la société Norbail Immobilier et la compagnie Allianz devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains, sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, aux fins d’obtenir notamment la condamnation de la société Norbail Immobilier à réaliser les travaux de démolition sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision.

Par ordonnance rendue le 31 décembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains :

' a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité provisionnelle,

' a ordonné à la société Norbail Immobilier de procéder aux travaux de démolition du bâtiment industriel situé ZI des Buchillons à Annemasse sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de deux mois après la signification de la décision,

' s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

' a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les demandes de ce chef,

' a laissé les dépens à la charge de la Sci L’Envol.

Par déclaration du 27 janvier 2015, la société Norbail Immobilier a interjeté appel partiel de cette décision enregistré sous le n° RG 15/204.

Parallèlement, par actes délivrés les 29 et 30 juillet 2014, la Sci L’Envol a fait assigner la société Norbail Immobilier et la compagnie Allianz devant le tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains statuant au fond.

Par décision rendue le 7 mai 2015, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. Y avec pour mission essentiellement de décrire l’immeuble et de donner son avis sur la nature et le coût des travaux de reconstruction.

Par jugement rendu le 15 juin 2018, le tribunal de grande instance de Thonon-les- Bains, statuant au fond sur l’action engagée par la Sci L’Envol à l’encontre de la société Norbail Immobilier et de la compagnie Allianz, a :

' dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture et déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la Sci L’Envol le 15 mars 2018, ainsi que les conclusions notifiées par la société Norbail Immobilier le 21 mars 2018,

' condamné la société Norbail Immobilier à procéder à la reconstruction à l’identique de l’immeuble litigieux, selon les prescriptions techniques développées par M. Y, expert judiciaire, dans son rapport en date du 8 décembre 2016,

' débouté la Sci L’Envol de sa demande tendant à ce que la reconstruction ait lieu «selon le coût du rapport établi par M. Y»,

' dit que cette reconstruction devra intervenir dans un délai de 8 mois à compter de la date à laquelle le jugement sera devenu définitif, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, astreinte qui courra sur une période maximale de six mois,

' débouté la Sci L’Envol de sa demande de restitution des loyers de crédit-bail fondée sur l’existence d’un paiement indu,

' débouté la Sci L’Envol de sa demande de dommages et intérêts pour perte de loyers issus des possibilités de sous-location,

' condamné la société Norbail Immobilier à payer à la Sci L’Envol la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Norbail Immobilier aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELAS AGIS,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire. onstruction de l’immeuble.

La Sci L’Envol a interjeté appel de ce jugement , enregistré sous le n° 19/340. C’est la présente instance.

Par acte du 29 mai 2019, la Sci L’Envol a assigné la société Norbail Immobilier devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon les Bains aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée dans l’ordonnance du 31 décembre 2014.

La société Norbail Immobilier a notamment soulevé l’irrecevabilité de la demande du gérant de la Sci L’Envol (la société B Delta représentée par M^e Meynet, son liquidateur amiable) étant dépourvu de pouvoir pour agir.

Par ordonnance du 3 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon les Bains a :

— déclaré nulle l’assignation délivrée le 29 mai 2019, à la société Norbail Immobilier par la Sci L’Envol,

— dit n’y avoir lieu à référé, sur l’ensemble des demandes,

— condamné la société L’Envol à payer à la société Norbail Immobilier une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société l’ Envol aux dépens.

La Sci L’Envol a relevé appel de cette ordonnance, enregistré sous le n° 19 – 1871.

Par arrêt du 2 juin 2020, la cour d’appel a :

— infirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant de nouveau,

. déclaré recevable et régulière l’action et l’assignation de la société l’Envol,

— débouté la société l’Envol de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société l’Envol aux dépens.

Dans l’instance au fond, la Sci L’Envol aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 3, demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 1217 et suivants et subsidiairement 1240 et suivants du code civil,

A titre préliminaire,

— dire et juger que c’est à tort que le tribunal de grande instance de Thonon a déclaré irrecevables les conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par la Sci l’Envol, la veille de l’ordonnance de clôture du 16 mars 2018 et les déclarer recevables,

— réformer la décision rendue sur ce point,

A titre également préliminaire,

— constater que la société Norbail Immobilier n’a pas respecté son obligation contractuelle de reconstruire, ni d’assurer l’immeuble conformément au contrat de crédit-bail,

— constater que la police souscrite par la société Norbail Immobilier auprès de la société Allianz est une assurance pour compte,

— constater que la société Norbail Immobilier comme la société Allianz se sont opposées à transmettre les garanties d’assurance garantissant le bien loué jusqu’en novembre 2014,

— constater que la Sci l’Envol n’a pas été associée à l’estimation des dommages intervenus entre la société Allianz et la société Norbail,

— constater que la résistance dolosive tant de la société Norbail Immobilier quant à la reconstruction du bien sinistré que de la société Allianz cause un préjudice certain aux intérêts de la Sci l’Envol,

— constater que la Sci Norbail Immobilier a perçu deux acomptes de 400.000 € et 600.000 € en 2012, soit 1.000.000 €, de la part de la société Allianz,

— constater que malgré les mises en demeure de la Sci l’Envol, la société Norbail Immobilier n’a pas réalisé la démolition/reconstruction des lieux loués alors que la Sci L’Envol a maintenu le paiement de ses loyers, ni n’a accepté de financer la sécurisation du site avec l’acompte reçu de la société Allianz,

— constater que la Sci l’Envol subit en conséquence un préjudice par la non-location et le non usage des locaux, objet du crédit-bail,

— constater que malgré l’impossibilité de disposer du bien loué, la Sci l’Envol a continué à s’acquitter du loyer, respectant ainsi les clauses du contrat de crédit-bail,

A titre principal,

1- En premier lieu, sur l’obligation de reconstruire et la clause de transfert de risque

— constater que la société Norbail Immobilier a soumis son engagement de reconstruire à des conditions non contractuelles,

— constater que la clause de transfert de risque n’exonère pas la société Norbail Immobilier de ses obligations contractuelles telles que définies dans le contrat de crédit-bail du 14 novembre 2007, notamment du financement des travaux de sécurisation comme préparatoires à la reconstruction,

— constater que la société Norbail n’a pas agi avec loyauté dans l’exécution de ses obligations et a commis une faute,

— constater que l’offre d’indemnisation suivant l’estimation de la société Allianz ne saurait être

considérée comme satisfactoire et que M. Y, expert, n’a pas achevé sa mission de chiffrage,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier ne peut conditionner son obligation de reconstruire à des obligations non prévues au contrat,

— dire et juger que ladite clause générale de transfert ne peut s’appliquer en l’absence de la réalisation par la société Norbail Immobilier, crédit-A des contreparties contractuelles lui incombant,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier n’a pas respecté son obligation de démolition / reconstruction pour des motifs non-fondés et a commis une faute préjudiciable aux intérêts de la Sci l’Envol,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier n’a pas respecté son obligation de faire assurer avec les plus larges garanties le bien loué, tel que convenu dans le contrat de crédit bail,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier a commis une faute dans l’exécution du contrat de crédit-bail,

— condamner la société Norbail Immobilier à réaliser la démolition/reconstruction des locaux sinistrés sous astreinte de 1000 € par jour de retard,

— confirmer la décision du tribunal de grande instance de Thonon sur ces points,

2- En deuxième lieu, sur le préjudice subi par la Sci L’Envol, la perte d’usage

— constater que la Sci l’Envol a respecté les termes du contrat de crédit-bail en s’acquittant des loyers jusqu’au terme de celui-ci,

— constater qu’en revanche, la société Norbail n’a pas respecté son obligation permettant à la Sci l’Envol l’usage et la jouissance du bien objet du crédit-bail,

— constater que la Sci l’Envol a subi un préjudice de perte de chance et une perte d’usage constituée notamment par la non sous-location et le non usage des locaux depuis le sinistre du 2 juin 2011,

— dire et juger qu’il s’agit d’une perte qui doit être indemnisée,

— dire et juger que la responsabilité de la société Norbail Immobilier est engagée,

— dire et juger que cette perte de chance et d’usage peut s’évaluer, soit par le montant des loyers de sous-location non perçus, soit par l’estimation de la valeur locative des locaux sinistrés,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier se doit d’indemniser la Sci l’Envol de la perte de chance comme d’usage subi, soit la somme de 3.000.000 €,

— réformer la décision rendue sur ce point,

— condamner la société Norbail Immobilier à verser cette somme à la Sci l’Envol, outre actualisation au jour de la décision rendue,

3- En troisième lieu, sur la sécurisation du site et la libération du séquestre au profit de la Sci l’ Envol

Vu les arrêtés de péril ordinaire des 23 novembre 2018 et 28 février 2019 pris par la Mairie d’ANNEMASSE,

— constater que la société Norbail Immobilier comme la société Allianz n’ont pas permis la sécurisation de l’immeuble sinistré,

— constater que la société Allianz n’a pas instruit les déclarations de sinistre pour vandalisme qui lui ont été faites par la Sci l’Envol,

— constater que la société Norbail Immobilier a perçu un acompte de 1.000.000 € en 2012 et n’a accepté de financer la sécurisation du site qu’en 2020,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier s’est refusée à tort à utiliser l’acompte d’assurance de 1.000.000 € perçu en 2012 pour financer la sécurisation du site et les travaux préparatoires à la reconstruction,

— dire et juger que les sociétés Norbail Immobilier et Allianz n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles comme quasi-délictuelles,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier a commis une faute et a causé un préjudice certain aux intérêts de la Sci l’Envol,

— dire et juger qu’aucuns travaux de sécurisation comme de réparation ne peuvent être mis à la charge de la Sci l’Envol, travaux rendus nécessaires par les dégradations commises sur le bien loué du fait de l’opposition de la société Norbail Immobilier à financer la sécurisation du site,

— réformer la décision rendue sur ce point,

— dire et juger que le montant des sommes séquestrées auprès de Madame D E, clerc de l’étude de Maître Z de F Notaire à […], le […] sera versé à la Sci l’Envol,

— dire et juger que la police souscrite par Norbail Immobilier auprès d’Allianz prévoit la prise en charge des honoraires d’expert d’assuré,

— condamner seul ou solidairement la société Norbail Immobilier et la société Allianz à supporter le coût des réparations et gardiennage imputables au vandalisme, y compris les honoraires d’expert d’assuré,

— Ordonner à Madame D E, clerc de l’étude de Maître Z de F, Notaire de se libérer du séquestre, entre les mains de la Sci L’Envol, à hauteur de 616.083,80 €, y compris les frais d’expert d’assuré,

4- En quatrième lieu, sur la demande d’expertise

En tout état de cause,

— constater que les parties ne sont pas d’accord sur l’estimation du coût réel des travaux de reconstruction,

— constater que M. Y n’a pas achevé la mission confiée par le tribunal suivant ordonnance du 7 mai 2015,

— constater que les coûts des travaux de réparation suite aux actes de vandalisme n’ont pas été chiffrés par l’expert Y, ni par l’expert de la société Allianz Iard,

— constater que Madame G H, également expert Judiciaire, estime peu sérieux et incohérent

le chiffrage des travaux tel qu’estimé par M. Y,

— ordonner la réouverture des opérations d’expertise ou un complément d’expertise, avec la mission suivante :

— reprendre les termes de la mission d’expertise confiée dans l’ordonnance du 7 mai 2015, prendre connaissance des rapports de M. Y et de Madame G H afin d’établir la juste évaluation des travaux de reconstruction,

— achever la mission confiée à M. Y et notamment, si nécessaire, qu’il soit établi un métré et chiffrage précis des travaux de reconstruction / rénovation,

— donner son avis et le coût des travaux de sécurisation,

— dire que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur économiste pour ce faire,

— compléter les investigations de M. Y conformément à l’ordonnance du 7 mai 2015 du Juge de la Mise en Etat du tribunal de grande instance de Thonon,

— dire que l’expert pourra autoriser l’exécution des travaux en cours d’expertise,

— dire et juger que l’avance des frais d’expertise resterait à la charge de la société Norbail Immobilier et de la société Allianz,

— réformer la décision rendue sur ce point,

— dans cette hypothèse, dire et juger qu’il sera sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise complémentaire, sauf en ce qui concerne l’indemnisation de la perte de chances et le coût des travaux de sécurisation du site, du gardiennage et les frais d’expert d’assuré,

5- En dernier lieu, sur l’obligation à garantir de la société Allianz

Vu la police Allianz n° 46263880 et les conventions spéciales référencées CS-TRS2004 souscrites auprès de la société Allianz et régularisées par la société Norbail,

Vu les termes des garanties souscrites,

— constater que la société Allianz ne conteste pas sa garantie,

— constater que sa garantie est plafonnée à hauteur de 5.999.999 €,

— constater que la police souscrite prévoit les frais de sécurisation du site après sinistre (574.877,00 € HT) et la prise en charge des honoraires d’expert d’assuré (41.206.80 € HT),

— constater que la société Allianz n’a versé qu’un acompte de 1.000.000 € sur un sinistre évalué par M. Y, expert Judiciaire, à 2.035.000 € HT et 1.974.642 € HT par son propre expert,

— dire et juger que la société Allianz doit sa garantie,

— condamner la société Allianz à indemniser la Sci l’Envol du coût des travaux de la démolition / reconstruction des locaux sinistrés, ainsi que les dommages matériels et immatériels y afférents,

— condamner la société Allianz à prendre en charge le coût des travaux de sécurisation du site, soit 336.073 € HT et 238.805 € HT, soit 574.878 € HT,

— condamner la société Allianz à prendre en charge le coût de l’expert d’assuré Galtier, soit 41.206,80 € HT,

— condamner la société Allianz à garantir deux ans de loyers et ce, au bénéfice du C, la Sci l’Envol, soit 426.156 € HT,

— réformer la décision rendue sur ces points,

— rejeter toutes demandes de réformation tant de la société Norbail Immobilier que de la Compagnie Allianz,

6- A titre subsidiaire, sur l’indemnisation des travaux de reconstruction

Vu les dispositions de l’article 1228 du Code Civil,

— dire et juger que la Sci l’Envol a droit d’être indemnisée des préjudices matériels et immatériels subis,

— dire et juger qu’en cas d’inexécution de la reconstruction par la société Norbail, pour quelque cause que ce soit, dans le délai fixé par la Cour.celle-ci sera condamnée à indemniser la Sci l’Envol du coût des travaux de reconstruction,

— en l’absence d’expertise complémentaire, fixer le coût des travaux de reconstruction à hauteur de 6.851.786,50 € HT suivant l’expertise de Madame G H ou à défaut à 2.035.000 € HT suivant le rapport de M. Y, ou à toute somme estimée par la Cour, et ce outre actualisations suivant le BT01 de la construction,

— fixer le montant des travaux de sécurisation, de gardiennage et d’expert d’assuré à 616.083,80 €,

— condamner seule ou solidairement, la société Norbail Immobilier et la société Allianz à verser à la Sci l’Envol les dites sommes,

— condamner seule ou solidairement la société Norbail Immobilier et la société Allianz à verser la somme de 40.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance comme d’appel, y compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Cochet Barbuat, Avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 2 du 16 mars 2021, la société Norbail Immobilier demande à la cour :

Sur la demande aux fins de reconstruction sous astreinte

Recevant la société Norbail Immobilier en son appel incident et y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Norbail Immobilier à procéder à la reconstruction à l’identique de l’immeuble ayant fait l’objet du contrat de crédit-bail avec la Sci l’Envol (…) selon les prescriptions techniques développées par M. Y, expert judiciaire, dans son rapport en date du 08 décembre 2006,

— infirmer également le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la reconstruction devra intervenir dans un délai de 8 mois à compter de la date à laquelle le présent jugement sera devenu définitif, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, astreinte qui courra sur une période maximale de six mois,

Et statuant à nouveau,

Sur la jouissance du bien

— dire et juger que le sinistre intervenu le 2 juin 2011 constitue un cas de force fortuit dont la cause n’a pu être déterminée,

— dire et juger que le processus indemnitaire s’est très rapidement mis en place, suivant expertise amiable,

— constater les contestations et oppositions du crédit-C sur l’indemnité de reconstruction proposée par l’assureur Allianz et les contestations sur le périmètre et quantum de l’expertise judiciaire,

— dire que la Sci l’Envol est à l’origine du blocage du processus indemnitaire et de l’impossibilité de jouir de l’ensemble immobilier,

Sur l’obligation d’assurance

— dire que la société Norbail Immobilier a souscrit une assurance garantissant les dommages sur le bien Immobilier,

— dire qu’en application du contrat de crédit-bail, la Sci l’Envol a été mandatée aux fins de signature de la police et est seule responsable des déclarations des valeurs assurées,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier n’a pas commis de faute,

Sur l’obligation même de reconstruire

Vu la clause de transfert des risques et obligations,

— dire et juger qu’en application du contrat de crédit-bail, la possibilité ou non de reconstruire doit être justifiée par la Sci l’Envol s’agissant du domaine technique qui est contractuellement transféré sur le crédit-C,

— dire et juger que la Sci l’Envol n’a pas justifié de la possibilité de reconstruction du bien partiellement sinistré,

— dire et juger que la Sci l’Envol a été informée de la position de garantie de l’Assureur Allianz,

— dire que la Sci l’Envol n’a jamais donné son accord sur le quantum de l’indemnité de reconstruction proposée par l’assureur, qui ne peut être accepté par la société Norbail propriétaire juridique de l’immeuble,

— dire que les domaines technique et économique sont contractuellement sous la responsabilité exclusive de la Sci l’Envol,

— dire que le crédit-C, responsable économique et technique de l’opération doit donner son accord sur le quantum de la reconstruction avant toute mise en 'uvre,

— dire que la Sci l’Envol conteste encore aujourd’hui le périmètre et le quantum de la reconstruction et conteste le rapport de M. Y,

Vu les articles 1188 et suivants du code civil (en vigueur lors de la conclusion du contrat),

— dire que les premiers juges ont méconnu la commune intention des parties et se sont arrêtés, à tort au sens littéral d’une clause du contrat,

Vu l’acte de transfert de propriété du […],

— dire que le contrat de crédit-bail a pris fin le 14 novembre 2019,

— dire que depuis le transfert de propriété intervenu suivant acte authentique du […], la société Norbail Immobilier qui n’est plus propriétaire, n’a plus qualité pour intervenir sur l’ensemble immobilier, ni pour recevoir le solde de l’indemnité de reconstruction,

- dire que la Sci l’Envol, devenue propriétaire est seule bénéficiaire de l’indemnité d’assurance aux fins de reconstruction du bien,

En conséquence,

— débouter la Sci l’Envol de sa demande de condamnation à réaliser les travaux de reconstruction sous astreinte dirigée à l’encontre de la société Norbail Immobilier,

Vu les dépenses engagées par la société Norbail Immobilier sur ses fonds propres,

— ordonner la décharge du séquestre et le versement au profit de la société Norbail Immobilier de la somme de 616.083,80 € séquestrés détaillés comme suit :

—  336.072 € HT au titre de la surveillance et du gardiennage entre le 17 avril 2019, date d’expulsion des occupants illicites et le 30 septembre 2020, ou subsidiairement la somme de 173 866 € HT au titre du gardiennage entre le 17 avril 2019 et le 17 janvier 2020 durée du chantier de démolition,

—  238.805 € HT au titre de la démolition partielle,

—  41.206,80 € HT au titre des frais d’expertise amiable du Cabinet Galtier et autres frais remboursés à la Sci l’Envol post sinistre,

Subsidiairement,

Si la Cour devait confirmer le Jugement sur la condamnation à reconstruire,

— condamner la Sci l’Envol à restituer à la société Norbail Immobilier la somme de 383.916,20 € en exécution de l’acte authentique du […] (page 17),

— condamner la société Allianz à verser à la société Norbail Immobilier le solde de l’indemnité de reconstruction (déduction faite de la provision de 1.000.000 € déjà versée) selon le coût de la démolition/reconstruction évalué le 8 décembre 2016 par l’expert judiciaire M. Y, réévalué selon l’indice BTOl,

— ordonner la décharge du séquestre et le versement au profit de la société Norbail Immobilier de la somme de 616.083,80 € séquestrés détaillés comme suit :

—  336.072 € HT au titre de la surveillance et du gardiennage entre le 17 avril 2019, date d’expulsion des occupants illicite et le 30 septembre 2020,

—  238.805 € HT au titre de la démolition partielle,

—  41.206,80 € HT au titre des frais d’expertise amiable du Cabinet Galtier et autres frais remboursés à

la Sci l’Envol post sinistre,

Sur la demande indemnitaire au titre d’une perte d’usage du bien et la perte des loyers de sous-location revendiquée

— constater qu’en application du contrat de crédit-bail, les loyers de crédit-bail sont dus par le crédit-C, nonobstant tout sinistre,

— constater que la police souscrite auprès de l’assureur Allianz garantie au bénéfice de la société Norbail Immobilier sur une durée de deux années le paiement des loyers de crédit-bail, en cas de défaut de paiement des loyers du crédit-C,

— constater que la garantie perte de loyer n’était pas mobilisable, la Sci l’Envol ayant et payé les loyers de crédit-bail depuis le sinistre,

— dire et juger que le loyer contractuellement fixé constitue la contrepartie de la faculté d’acquérir en fin de contrat pour le crédit-C,

— dire et juger que la société Norbail Immobilier n’a pas commis de faute, alors que la Sci l’Envol a contesté et conteste encore aujourd’hui tant le périmètre de la reconstruction que le quantum de la reconstruction,

— dire et juger que retard dans la reconstruction du bien est le fait de la Sci l’Envol qui :

— a bloqué le processus indemnitaire,

— n’a pas justifié au crédit-A de la possibilité ou non de la reconstruction,

— n’a pas donné son accord sur la proposition d’indemnité de reconstruction de l’assureur Allianz,

— conteste encore à ce jour le périmètre de la reconstruction et le coût de la reconstruction telle que préconisés par l’expert M. Y,

— dire et juger que la sous-location n’est pas opposable au crédit-A,

— dire et juger que la perte de chance de sous-louer est inopposable à la société Norbail Immobilier, elle n’est pas démontrée et surtout hypothétique,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Sci L’Envol de sa demande indemnitaire au titre des loyers de sous-location non perçus,

— débouter en conséquence la Sci l’Envol de ses demandes plus amples et contraires,

Sur la sécurisation du site et les coûts complémentaires liés aux encombrants et vandalisme

— constater que la Sci l’Envol, es qualité de crédit-C, avait la garde de l’ensemble immobilier,

— dire et juger que l’occupation illicite résulte de la seule négligence de la Sci l’Envol qui n’a pas satisfait à son obligation de garde et de surveillance de l’ensemble immobilier,

— dire et juger que le devis produit au soutien de la demande de sécurisation est contestable tant dans son quantum que dans son détail,

— constater que Norbail Immobilier s’est substituée au crédit-C mettant en 'uvre des mesures de protections adéquates outre la démolition exigée par l’arrêté de péril au regard du risque d’effondrement sur les occupants,

— dire et juger que les demandes de la Sci l’Envol tendant à la sécurisation du site et à la démolition sont devenues, du fait de sa propre carence et de la substitution du crédit-A, sans objet,

— débouter Sci l’Envol de toute ses demandes,

— constater que l’occupation illicite a engendré des surcoûts de déblaiement et d’encombrement,

— condamner la Sci l’Envol à payer à la société Norbail Immobilier les dépenses qui ne seraient pas garanties par l’assureur Allianz comme n’étant pas la conséquence du sinistre incendie,

— ordonner en conséquence la décharge du séquestre sur ces montants et leur versement au profit de la société Norbail Immobilier,

Sur la demande en réouverture des opérations d’expertise

— constater que la société Norbail Immobilier s’en rapporte à l’appréciation de la Cour sur le mérite et l’opportunité de la demande de réouverture des opérations d’expertise de la Sci l’Envol,

— dire que les frais de l’expertise complémentaire ou de la réouverture des opérations seraient à la charge de la Sci l’Envol,

En tout état de cause,

— débouter la Sci L’Envol de toute demande de contre-expertise,

En tout état de cause,

— condamner la Sci l’Envol à payer à la société Norbail Immobilier une somme de 25.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que tous les dépens de l’instance qui seront recouvrés pour ceux d’appel par la Scp I J I, Avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n° 4 , la société Allianz Iard demande à la cour :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a écarté toutes demandes dirigées contre Allianz Iard et sauf à condamner la Sci l’Envol, ou qui mieux le devra, au paiement d’une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, et s’agissant des demandes formées devant la Cour par la Sci l’Envol à l’encontre d’Allianz Iard,

— juger qu’Allianz Iard n’a jamais contesté devoir garantir la démolition/reconstruction à l’identique du bâtiment sinistré, et ce, selon les préconisations techniques de M. Y, expert judiciaire,

— déclarer irrecevable, comme nouvelle en cause d’appel, la demande présentée par la Sci l’Envol et relative à la prise en charge des « dommages matériels et immatériels y afférents »,

— la rejeter en tout état de cause, comme étant injustifiée et non fondée,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de la Sci l’Envol relative à la prise en charge par l’assureur de deux années de loyers,

— la rejeter en tout état de cause, comme étant injustifiée et non fondée en considération du contrat d’assurance n°46.263.880 en vigueur au moment du sinistre,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a estimé n’y avoir lieu à prise en charge des conséquences dommageables des actes de vandalisme et/ou de la sécurisation du site dès lors qu’est ordonnée par ailleurs la démolition / reconstruction à l’identique du bâtiment sinistré,

— la rejeter en toute hypothèse, comme étant irrecevable puisque nouvelle en cause d’appel,

— la rejeter en tout état de cause, comme étant injustifiée et non fondée en ce qu’elle est dirigée contre Allianz Iard dès lors que cette compagnie d’assurances a versé à Norbail Immobilier des provisions cumulées pour un montant de 1.000.000 € en juin et juillet 2012, dont une partie aurait pu être utilisée pour sécuriser le site et éviter tous actes de vandalisme,

— juger que la société Allianz Iard reconnait devoir un solde d’indemnité immédiate de 537.379 €, qu’elle offre de régler à la Sci l’Envol, nouveau propriétaire, et lui en donner acte,

— déclarer cette offre satisfactoire, en ce qu’elle solde les obligations indemnitaires mises à la charge d’ Allianz Iard par le contrat d’assurance souscrit,

— juger également que ce solde indemnitaire de 537.379 € englobe la somme de 22.074 € due contractuellement au titre des honoraires d’expert d’assuré, et rejeter toute demande excédant cette somme comme étant injustifiée et non fondée,

— juger également que ce solde indemnitaire englobe la somme de 272.500 € due contractuellement au titre des frais de démolition/déblais, et celle de 20.000 € au titre des mesures conservatoires, et rejeter toute demande excédant ces sommes comme étant injustifiées et non fondées,

— juger n’y avoir lieu à complément d’expertise dès lors qu’est confirmée la décision de démolir/ reconstruire à l’identique le bâtiment sinistré,

— rejeter toutes demandes dirigées contre Allianz Iard comme étant injustifiées et non fondées, cette compagnie d’assurances ayant parfaitement respecté ses obligations de chiffrage des conséquences dommageables du sinistre, d’une part, d’indemnisation provisionnelle de son cocontractant, d’autre part,

— condamner la Sci l’Envol, ou qui mieux le devra, au paiement d’une indemnité de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner également la Sci l’Envol, ou qui mieux le devra, aux entiers d’instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire confiée à M. Y.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par la sci l’Envol devant le tribunal

Cette demande, qui devrait logiquement tendre à l’annulation du jugement, est dépourvue d’intérêt, en l’absence d’incidence de ces conclusions sur la recevabilité des demandes en appel.

En tout état de cause, en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime

que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Sur les demandes dirigées contre Norbail Immobilier

Sur l’obligation de reconstruire

Aux termes des articles 1156 et 1161 ancien du code civil applicable au contrat, :

'On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes,'

et

' Toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.'

Il est donc nécessaire de se référer à la commune intention des parties résultant du contrat de crédit bail immobilier dans son ensemble, et ce d’autant plus que le contrat lui-même rappelle ce principe légal en ces termes :

'Les parties conviennent dans tous les cas de se référer à cette déclaration pour justifier, entre elles, de la répartition des charges, obligations et risques, et pour rechercher, si besoin est, leur commune intention.'

A cet égard, lesdites 'déclarations’ des parties sont les suivantes :

article 2 : « Engagements du C – Transfert de risques » (chapitre 1 des conditions générales page 6 du contrat)

" b. transferts de risques

En outre le C :

qui a pris l’initiative du choix de l’immeuble, objet du contrat ;

qui a négocié, directement sans l’intermédiaire et le concours du A, les conditions de son achat ou de sa construction ;

qui sera l’utilisateur de l’immeuble et, s’il le désire en deviendra propriétaire,

assumera malgré l’appropriation de ce BIEN Immobilier par le A pendant la durée du financement, la responsabilité entière de l’opération au point de vue technique et économique.

De son côté, le A reconnaît que, pendant la durée de l’opération, son rôle se bornera bien que juridiquement propriétaire de l’immeuble, à assurer dans les limites arrêtées entre les parties, et sous réserve que le C remplisse exactement ses obligations contractuelles, le financement de l’immeuble tel que construit ou vendu.

Dans ces conditions, il a paru légitime non seulement que le C assume les risques qui découlent de sa situation juridique mais que lui soient également transférés tous risques et obligations, quels qu’ils soient, même résultant du cas de force majeure, qui, selon le droit commun aurait dû incomber au constructeur et au propriétaire du BIEN Immobilier. " pages 14 et 15 : " INTERVENTION DU C A CREDIT-BAIL

… /. ..

La société qu’il représente a convenu avec l 'Acquéreur de régulariser un contrat de crédit-bail Immobilier portant sur l’immeuble sus-désigné, dans des conditions indépendantes des présentes quant aux rapports de l 'Acquéreur avec Le Vendeur, mais indissolublement liées aux présentes en ce qui concerne les rapports de l’acquéreur et de La société intervenante.

En effet, les opérations de crédit-bail Immobilier constituent juridiquement des opérations spécifiques qui sont régies par La loi du 2 juillet 1966 modifiées par L 'ordonnance numéro 67-837 du 28 septembre 1967 et les textes subséquents et par l’article 57 de la loi n°95.115 du 4 février à l’exclusion notamment des dispositions des articles I ; 146-1 et suivants du Code de commerce réglant les rapports entre bailleurs et locataires.

La Sci L’Envol,

- qui a pris l’initiative du choix de l’immeuble objet du contrat,

- qui a négocié directement, sans l’intermédiaire ou le concours de L’ACQUEREUR, les conditions de son achat,

- qui sera l’utilisateur de l’immeuble, et si elle le désire, en deviendra propriétaire,

Reconnaît que les clauses et conditions du présent acte reflètent exactement celles qu’elle a librement débattues avec le VENDEUR et entend, malgré le transfert de propriété réalisé au profit du A, pendant la durée du financement, conserver la maîtrise entière de l’opération au point de vue technique et économique.

De son côté, le A reconnaît que, pendant la durée de l’opération, son rôle se borne, bien que juridiquement propriétaire de l’immeuble, à assurer dans les limites arrêtées entre les parties et sous réserve que le C remplisse exactement ses obligations contractuelles, le financement de l’immeuble.

Dans ces conditions, il a paru légitime, non seulement que le C assume les risques qui découlent de sa situation juridique, mais que lui soient également transférés tous risques et obligations quels qu’ils soient, notamment ceux afférents aux vices de l’immeuble et ceux résultant des cas de force majeure qui selon le droit commun, auraient dû ou pu incomber au propriétaire de l’immeuble.

Les parties conviennent dans tous les cas de se référer à cette déclaration pour justifier, entre elles, de la répartition des charges, obligations et risques, et pour rechercher, si besoin est, leur commune intention.

Messieurs B font la présente déclaration à l’effet de rendre la société qu’il représente garante et répondante du A quant à l’ensemble des obligations que ce dernier prend aux présentes."

b) Entretien et réparations (chapitre I article 4 point 2 des conditions générales page 10 du contrat)

" ( … )

En outre, le C, assumera seul la charge de tous les travaux généralement quelconques, y compris la reconstruction ou la transformation qui s’avéreraient nécessaires pour que les locaux soient exploitables conformément à leur destination contractuelle, y compris pour mise en conformité avec des règles ou normes de sécurité anciennes ou nouvelles ( … ) "

En ce qui concerne les dispositions tenant à la perte du bien immobilier (page 26 du contrat) il est stipulé à l’acte :

" Par dérogation aux dispositions de l’article 1722 du Code Civil qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction totale pour cas fortuit de la chose louée pendant la durée du bail et la possibilité pour le C, en cas de destruction partielle de demander, soit une diminution du prix du bail, soit la résiliation du même bail, sans dédommagement, il est expressément convenu entre les parties que le présent crédit-bail ne sera pas résolu de plein droit par la perte même totale du bien loué, pour quelque cause que ce soit et ceci, que la perte soit totale ou partielle.

Premier cas – La reconstruction à l’identique du bien est possible

Dans ce cas, le A s’oblige à reconstruire à l’identique le bien loué et en conséquence, encaissera, la ou les indemnités représentatives dudit bien.

De son côté, le C devra continuer à payer le loyer convenu, sauf à percevoir selon les conditions prévues au contrat, l’indemnité de perte de loyers qui lui sera versée par les assureurs.

De plus, le C devra supporter la totalité de l’exécution du coût des travaux de reconstruction dans le cas où l’indemnité d’assurance nette de tous impôts et taxes présent ou à venir serait insuffisante, et ceci, en contrepartie de l’entière responsabilité qu’il assume dans les déclarations des valeurs assurées, comme il est dit précédemment.

Dans ce cas, l’indemnité de perte de loyers viendra compléter à due concurrence le montant de l’indemnité versé au A

Deuxième cas - la reconstruction du bien loué n 'est pas réalisée par suite d’interdiction administrative ou autres ou quelque cause que ce soit.

Dans ce cas, le A s’oblige à réaliser au profit du C la promesse de vente des biens, objet du présent contrat, au prix conventionnel diminué du montant des indemnités perçues après imputation sur ces dernières de toutes taxes, indemnités et débours supportés par le A du fait du sinistre comme de toutes sommes qui seraient dues par le C du fait du présent contrat.

De son côté le C pourra opter :

Soit pour la réalisation anticipée de la promesse de vente dont il est parlé ci-après à son profit, en manifestant son intention par lettre recommandée avec avis de réception adressée au A dans le délai de deux mois suivant le jour de la perte du bien donné.

Soit pour le maintien des présentes conventions, lesquelles continueraient à produire tous leurs effets, le C pouvant néanmoins demander à tout moment la réalisation anticipée de la promesse de vente avec un préavis de six mois "

Il résulte ainsi des dispositions susvisées du contrat de crédit-bail immobilier conclu entre les parties le 14 novembre 2007 que :

— l’intervention de la société Norbail se borne au financement de l’immeuble,

— la société l’Envol doit supporter les risques de la force majeure qui incomberaient normalement au

propriétaire,

— la Sci l’Envol doit assumer seule la charge de tous les travaux , y compris la reconstruction ou la transformation qui s’avéreraient nécessaires .

Ainsi le contrat prévoit les cas suivants :

— soit la reconstruction par la société Norbail Immobilier au montant de l’indemnité d’assurance,

— soit la reconstruction par Norbail Immobilier mais avec obligation pour la sci l’Envol de supporter l’exécution de la totalité du coût des travaux de reconstruction en cas d’insuffisance de l’indemnité d’assurance,

— soit la levée d’option par la sci l’Envol dans les deux mois de la perte du bien, déduction faite de l’indemnité d’assurance,

— soit la poursuite du contrat et maintien de tous ses effets, avec la levée d’option ultérieure à tout moment sous préavis de 6 mois.

Il convient de rappeler que selon l’expertise de M. X le bâtiment, choisi par la société l’Envol, présentait un entretien succint, assez limité, sans plans de l’installation électrique, ni dossier de contrôle de cette installation, alors que cette installation, toujours sous tension, était 'très vétuste’ , complexe et d’origine ( 1973), avec plusieurs tableaux divisionnaires, alimentant les différents secteurs d’activités, qu’il n’y avait pas d’alarme incendie. Cet expert a relevé également que la porte d’entrée des bureaux n’était pas verrouillée. Le transfert des risques dans ces conditions est un élément absolument essentiel du contrat de crédit bail.

La clause par laquelle il est indiqué que le A, en cas de perte 's’oblige' à reconstruire à l’identique le bien loué, ne peut se comprendre au vu des clauses ci-dessus comme nécessitant un accord préalable des parties sur le coût de la reconstruction et le montant de l’indemnité d’assurance.

Pour le cas ou l’indemnité d’assurance serait insuffisante, les parties se trouvent nécessairement dans la situation prévue au 2^e alinéa du cas n° 1 à savoir qu’en cas d’insuffisance de l’indemnité d’assurance au regard du coût de la reconstruction, le C devra : supporter la totalité de l’exécution du coût des travaux de reconstruction.

En réalité, les termes du contrat sont clairs en ce sens que le crédit A au final ne supporte pas de coûts supérieurs au montant de l’indemnité d’assurance, ni dans le cas n° 1, ni dans le cas n° 2, l’insuffisance d’assurance étant de la responsabilité du C( page 25 du contrat).

Or la sci l’Envol n’a jamais manifesté son accord pour la prise en charge de la totalité du coût de la reconstruction en cas d’insuffisance de l’indemnité d’assurance, ni n’a jamais manifesté son accord sur le montant de l’indemnisation de la société Allianz ensuite des premières investigations des experts.

Au contraire, elle a toujours exigé la reconstruction sans contrepartie, en faisant une lecture incomplète du contrat, préférant agir judiciairement et aux fins d’être indemnisée de 'tous ses préjudices', alors qu’il convenait plutôt de s’en remettre au contrat pour déterminer les modalités de financement de la reconstruction.

En conclusion, il convient de juger que la reconstruction à l’identique demandée par la Sci l’Envol était contractuellement conditionnée , aux termes de l’alinéa 2 du cas 1, par un accord préalable triparti entre le C, le A et l’assureur, de sorte que la société Norbail Immobilier n’était pas tenue de procéder à la reconstruction, faute d’un tel accord.

Ainsi la Sci l’Envol sera déboutée de sa demande de reconstruction et de financement de la reconstruction par la société Norbail.

Sur la responsabilité de l’absence d’accord

La sci l’Envol invoque divers manquement de la société Norbail Immobilier dans le cadre de la gestion du litige pour fonder diverses demandes d’indemnisation.

Si aucun accord en vue de la reconstruction n’a été trouvé c’est en premier lieu en raison des prétentions 'manifestement exagérées' selon l’expert judiciaire, voire exorbitantes de la Sci l’Envol quand au coût de la reconstruction.

Ainsi, elle a présenté des demandes visant à voir fixer ce coût sur la base d’un montant de 9 520 000 € (devis HTC du 20 novembre 2012) soit plus de 4 fois supérieur à l’estimation faite par l’expert judiciaire M. Y.

Elle a également produit deux devis l’un de la société B3 Contractant Général d’un montant de plus de 9 800 000 € et l’autre de la société Penapale d’un montant similaire, prévoyant la démolition totale et la reconstruction totale du bâtiment. Ces évaluations ont été été également qualifiées par l’expert judiciaire de ' manifestement surévaluées'.

Au contraire, l’expert a relevé que tant la société Allianz que la société Norbail Immobilier avaient produit des devis et des estimations 'comparables' ou 'très comparables' à sa propre évaluation ( expertise Elex-Tricaud et devis COSEPI).

Dans un courrier du 4 juin 2014, la Sci l’Envol a confirmé à l’avocat de la société Norbail Immobilier qu’elle ne pouvait pas donner son assentiment sur l’évaluation de l’assurance à hauteur de 1 974 642 € (montant communiqué alors par la société Norbail Immobilier).

En évaluant le coût de la reconstruction à environ 9 800 000 d'€, alors que le plafond de garantie était de 6 000 000 d'€ , la sci l’Envol se devait de tirer les conséquences qu’il serait resté à sa charge 3 800 000 €, qu’à aucun moment elle ne s’est engagée à prendre en charge.

Alors qu’un accord aurait pu aboutir dès 2013 ou 2014, sur la base d’une levée d’option ou d’un coût de reconstruction d’environ 2 000 000 d'€ couvert quasi intégralement par l’indemnité d’assurance, la Sci l’Envol a bloqué toute possibilité de convenir des modalités de la reconstruction.

La sci l’Envol est donc mal donc fondée à faire grief à la société Norbail Immobilier des manquements dans la gestion du litige.

Sur la demande de la sci l’Envol au titre du préjudice subi, la perte d’usage

La Sci l’Envol a perdu l’usage du bien immobilier ensuite de l’incendie. Elle revendique l’indemnisation d’un préjudice du fait tant du non usage des locaux que de la perte de chance de sous-louer les locaux depuis le sinistre.

Les conditions particulières du contrat de crédit bail en page 26, ne comportent pas de dispositions spécifiques concernant la perte d’usage, mais a prévu le sort de l’indemnité d’assurance perte de loyers.

D’autre part, l’ensemble du contrat démontre que le crédit A est dispensé de son obligation d’assurer la jouissance paisible, puisque le contrat a spécialement prévu un cas de maintien de l’obligation de paiement des loyers malgré la perte totale ou partielle du bien, avec un mécanisme de sortie, soit par la reconstruction de l’immeuble, soit par la levée d’option immédiate ou différée.

En conséquence, le crédit A n’est pas tenu aux termes des clauses du contrats de régler une indemnité pour perte d’usage.

Par ailleurs, ni la non reconstruction et ni la non-levée d’option ne peuvent être imputées à faute à la société Norbail Immobilier eu égard aux constatations faites ci-dessus dont il résulte que la Sci l’Envol n’a pas souhaité ou su se positionner expressément dans l’un ou l’autre des cas contractuellement applicables.

En l’absence de faute de la société Norbail Immobilier la demande sera rejetée.

La même demande fondée sur la 'répétition de l’indu' ne saurait être retenu dès lors que le loyer a été payé en connaissance de cause de l’indisponibilité du bien et en application des clauses contractuelles.

Sur la demande de la Sci l’Envol au titre de la sécurisation du site

Compte tenu des multiples clauses de transfert des risques du contrat de crédit bail immobilier, le crédit-A ayant un rôle essentiellement financier, l’obligation de sécurisation incombait au C.

Dans la partie 'règles de sécurité', il est notamment stipulé que 'la sécurité des personnes et des biens du fait des locaux objet du présent crédit bail incombe au C', le C se voyant interdire de laisser 'des tiers occuper tout ou partie des lieux sous quelques formes que ce soit même à titre provisoire'.

En conséquence, aucune obligation ne pesait sur la société Norbail Immobilier à cet égard.

Il appartenait au C d’assurer la sécurisation du site, et de solliciter le bénéfice de l’indemnité d’assurance, ces frais étant prévus au contrat, ce qu’elle n’a fait qu’à compter de 2016, sur la base d’un devis d’une société Thonet et Fils d’un montant de 136 890 €, montant que l’assureur et la société Norabail ont jugé à juste titre démesuré puisqu’un entreprise dénommée Ademolys a pu être engagée pour un coût de 59 000 € HT, étant précisé que la Sci l’Envol par un courrier du 6 mars 2018, a refusé le devis de cette société.

Il ne peut être reproché à la société Norbail Immobilier de n’avoir pas immédiatement employé la provision sur l’indemnité d’assurance aux fins de sécurisation, alors que l’obligation incombait matériellement à la Sci l’Envol, et en raison de l’absence d’accord des parties les modalités de dénouement du contrat de crédit-bail, selon les possibilités offertes par le contrat ( reconstruction ou levée d’option).

Le contrat étant un contrat 'pour compte', c’est à juste titre que la société Norbail Immobilier , souscripteur et assureur, n’a pas utilisé la provision sans accord de la Sci l’Envol sur la charge finale des frais.

La société Norbail Immobilier est bien fondée à ce titre à demander le remboursement des coûts qu’elle a engagés.

Sur la demande dirigée contre la société Allianz

Sur la garantie de la société Allianz

La Sci l’Envol a été subrogée dans les droits de la société Norbail Immobilier ensuite de la levée d’option ( page 10 de l’acte authentique du […]) au titre du solde de l’indemnité d’assurance.

Sur le contrat applicable

L’assureur (Allianz) produit en pièce 2, un courrier du 20 novembre 2012 de son avocat à celui de la Sci l’Envol, par lequel il est transmis en annexe la police n° 46 263 880, l’avis d’aliment signé le 4 décembre 2007 ainsi que l’avis de renouvellement du 23 mars 2011a effet au 1^er janvier 2011. Cet avis de renouvellement est signé par la Sci l’Envol. Le montant de la prime annuelle est 2 195,17 €. La police tous risques sauf, mentionne un montant de prime annuel à la charge de Norbail Immobilier de 525 285,85 € (contrat flotte de bien immobiliers) .

Dans un courrier du 6 décembre 20212, l’avocat de la société Allianz confirme avoir communiqué le 20 novembre ' la police en vigueur à la date du sinistre'.

Cependant, dans ses conclusions elle soutient que la police applicable est celle produite en pièce 18 signée le 14 juin 2011 ( postérieurement au sinistre) à effet au 1^er janvier 2011, sans explication sur le sort du renouvellement du 31 mars 2011 étant observé que ces 'dispositions particulières mentionnent comme souscripteur : ' société générale agissant pour le compte de sa filiale en crédit bail Norbail Immobilier immobilier ' et un montant de prime de 525 285 ,85 € .

De surcroît, si ces conditions particulières comportent le même n° 46 263 880 de contrat, elles ne mentionnent pas le bien assuré, ni même la société Sci l’Envol, laquelle avait pourtant reçu mandat aux termes du contrat de crédit bail ( page 25) de signer la police d’assurance et laquelle se voyait transférer : ' toutes les obligations incombant généralement à l’assuré'.

La société Norbail Immobilier produit et invoque les documents correspondant à ceux annexé au courrier du 20 novembre 2012.

La Sci l’Envol quant à elle produit un document intitulé 'Conventions Spéciales’ CS/TRS 200'' faisant référence à des échéances dues à compter de faisant état en page 7 de certains nouvelles conditions applicables ' à compter de l’échéance 2004" !, ce qui signifie clairement que ces dispositions étaient en vigueur antérieurement et ne correspondent pas au contrat d’assurance du bien en question souscrit à compter du 14 novembre 2007. De surcroît ce document ne comporte aucune référence concernant le souscripteur ou l’assuré ou le bénéficiaire, ni aucune signature, ni n° de police. Ce document sera rejeté.

Au vu de ces éléments, il sera retenu la version transmise le 20 novembre 2012, en ce qu’elle est signée par la Sci l’Envol, qu’elle mentionne expressément le bien assuré et a été communiquée et reconnue applicable au sinistre par la société Allianz elle-même.

Sur l’indemnité principale

La société Allianz intervient en l’espèce, dans le cadre d’une assurance de dommage et non de responsabilité. L’indemnisation doit être fixée au regard des clauses contractuelles et dans les limites de la garantie.

Cet assureur soutient que l’indemnité totale à laquelle elle est tenue au terme de la police d’assurance souscrite par la société Norbail Immobilier Immobilier s’élève à 1 955 830 HT, franchise déduite et hors pertes indirectes.

Ce montant qui est inférieur au montant de l’expert (2 035 000 HT), ne fait pas l’objet de critiques particulières de la part de la société Norbail Immobilier ou de la Sci l’Envol au regard des clauses contractuelles.

En effet, ce montant apparaît conforme aux modalités de calcul prévues à l’article 6.2.1 du contrat d’assurance : ' indemnisation valeur à neuf', qui prévoit que :

''l’assureur réglera sans un premier temps , la valeur vétusté déduite au jour du sinistre des biens sinistrés ou détruits et le complément pour valeur à neuf , limité à 33% de la valeur de reconstruction, sera versée après justification de son investissement.'

Ainsi il sera retenu l’offre de la société Allianz sous réserve des postes ci-après.

Sur la perte d’usage

L’article 5.4.1 du contrat prévoit au profit du crédit C une indemnité égale à la différence entre le coût de la location d’un local similaire pendant une période comprise entre le jour du sinistre et le jour de la réception des travaux objets du CDMO ( conrt de délagation da maîtrise d’ouvrage pour la reconstruction) et le montant des loyers versés par les assureurs à la société de Crédit Bail au titre de la garantie perte de loyers.

Pour le cas où il n’est pas fait de CDMO la durée de l’indemnisation est calculée comme pour les pertes de loyers. En tout état de cause, la limite d’indemnisation ne pourra être supérieure à la limitation indiquée au chapitre 2.12, celle-ci étant de deux ans.

Il résulte de ces dispositions que la Sci l’Envol, subrogée dans les droits de la société Norbail Immobilier est bien fondée à solliciter le bénéfice de cette indemnisation pour perte d’usage égale au coût de la location d’un local similaire.

La Sci l’Envol produit à ce titre une évaluation établie par le cabinet Eyraud en date du 24 octobre 2019 (p 66 de ses conclusions).

Cette évaluation n’a donc pas été soumise à l’expert judiciaire.

L’évaluation produite porte sur l’intégralité du bâtiment bureaux compris pour un montant de 410 000 € par an, faisant apparaître des valeurs de 70 € le m² pour l’entrepôt et de 130 € le m² pour les surfaces de bureaux. De fait, malgré une destruction partielle par l’incendie, c’est l’intégralité des lieux qui a été rendue indisponible.

Cependant, la sci l’Envol produit elle-même le contrat de sous location consenti à la société TSL sport équipement à compter du 1^er juillet 2011, qui fait apparaître un loyer de 22 404 € HT par mois pour la quasi intégralité de la superficie des locaux.

Il résulte de l’ensemble des pièces du dossier , que la valeur locative qui doit être retenue est égale aux loyers payés au titre du contrat de crédit bail, soit pour deux années de loyers la somme de 426 156 € HT.

Sur la perte de loyer

La police mentionne à l’article 5.4.2 une garantie des loyers due par le 'locataire C en crédit bail'.

Or , la société Norbail Immobilier n’a subi d’aucune perte de loyer.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les frais de sécurisation

Le contrat mentionne que la garantie couvre ' les frais de mise en place de la fourniture de matériaux ou de tout moyen y compris les frais de location) nécessaires au sauvetage et/ou à la protection et/ou la prévention permettant de préserver les biens assurés ( y compris les frais de cloture et de gardiennage).'

La société Norabail justifie avoir sur fonds propres réglé la somme de 336 072 € au titre de la surveillance et du gardiennage entre le 17 avril 2019 date d’expulsion des occupants illicites et le 30 septembre 2020.

Ces frais ayant été engagés et étant nécessaires à la surveillance des lieux, il convient de retenir cette demande pour le même montant.

Il n’est pas démontré que ces frais auraient été moindre sils avaient été engagés plus tôt.

Sur les frais d’expertise

L’article 5.4.6 du contrat garantit les honoraires d’expert payés par l’assuré à l’expert et/ou vérificatieur comptable qu’il a choisi dans la limite du barême indiqué.

En l’espèce, il a été justifié des frais d’assuré cabinet Galtier à hauteur de 22 014 €.

Ce montant sera donc retenu.

Sur la charge définitive des frais payés par la société Norbail immobilier

La société Norbail immobilier a avancé une somme de 616.083,80 € détaillés comme suit:

—  238.805 € HT au titre de la démolition partielle,

—  336.072 € HT au titre de la surveillance et du gardiennage entre le 17 avril 2019, date d’expulsion des occupants illicite et le 30 septembre 2020,

—  41.206,80 € HT au titre des frais d’expertise amiable du Cabinet Galtier et autres frais remboursés à la Sci L’Envol post sinistre.

Au vu de ce qui a été jugé , il apparaît que la société Norbail Immobilier doit ête remboursée des sommes avancées par elle et qui incombaient d’une part à la Sci l’envol et d’autre part à l’assurance.

Sur la demande de décharge du séquestre

Dans l’acte de levée d’option du […], constatant le transfert de propriété au profit de la Sci l’Envol, les parties ont convenu de procéder entre les mains du notaire au séquestre de la somme de 616 083, 80 €, montant des sommes payées par la société Norbail Immobilier au titre de la démolition partielle, du gardiennage du site et des frais d’expertise.

Les parties ont convenu que les fonds seront alloués à l’acquéreur ou au vendeur en fonction des décisions de la société Allianz ou de la juridiction saisie.

En l’absence d’accord exprès de prise en charge de ces frais par la société Allianz, la cour autorise le séquestre des fonds à les remettre aux parties selon les modalités ci-après.

Sur la demande d’expertise

Cette demande sera rejetée au vu de l’évaluation de l’expert Y que la cour a jugé bien fondée.

RECAPITULATIF

1°) La société Norbail Immobilier

— n’a pas été en mesure de reconstruire l’immeuble,

— n’était pas tenue d’indemniser la sci l’Envol des pertes d’usage du bien, de sécurisation et autres frais sollicités, en raison du transfert des risques,

— n’a pas commis de faute dans la gestion du dossier de crédit bail au regard de la position de la Sci l’Envol quant au coût et modalités de la reconstruction.

2°) La société Allianz

— doit sa garantie ' incendie’ à la sci l’Envol subrogée dans les droits de la société Norbail Immobilier dans les limites de son contrat, tel qu’il résulte de l’avenant du 23 mars 2011 à effet au 1^er janvier 2011, et des conditions générales de la police 46 263 880 , telle que transmise par la société Norbail,

— n’a pas commis de faute dans la gestion du sinistre au vu de la provision versée dès juillet 2012.

3°) le montant de l’indemnité due par Allianz à la sci l’Envol doit êre fixé de la manière suivante :

indemnité totale selon offre Allianz (comprenant les frais d’expertise de 22 014 € ) : 2 075 636 €

perte d’usage : 426 156 €

frais de sécurisation (avancés par Norbail) : 336 072 €

Total : 2 837 864 €

à déduire

— indemnité différée – 538 256 €

— provision – 1 000 000 €

Solde : 1 299 608 HT €

4°) le séquestre est autorisé à remettre à la société Norbail Immobilier la somme totale de 596 891 € se décomposant comme suit :

— […]

—  238 805 ( démolition partielle)

—  22 014 ( frais expertise)

et le solde à la Sci l’Envol.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu des circonstances exposées ci-dessus, les dépens seront partagés entre la sci l’Envol et la société Allianz toutes deux perdantes pour parties.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit

de la société Norbail Immobilier .

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 15 juin 2018, le tribunal de grande instance de Thonon-les- Bains, statuant de nouveau sur le tout,

Déboute la Sci l’Envol de sa demande de réformation de l’ordonnance de cloture,

Déboute la Sci l’Envol de toutes ses prétentions à l’encontre de la société Norbail Immobilier,

Dit que la société Allianz Iard doit sa garantie au titre de la police 46 263 880 souscrite par la société Norbail Immobilier et aux droits de laquelle est subrogée la Sci l’Envol,

Condamne la société Allianz à payer à la Sci l’Envol la somme de 1 299 608 HT €,

Autorise M^e D E clerc de l’étude de M^e Z de F notaire à Paris , constituée séquestre par les parties de la somme de 616 083,80 € le […], à remettre :

. à la société Norbail Immobilier Immobilier la somme de 596 891 €,

. à la Sci l’Envol le solde, soit la somme de 19 192,80 €,

Déboute la Sci l’Envol de ses autres prétentions et de sa demande d’expertise,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel et de première instance, qui comprendront les frais des expertises judiciaires, et dit qu’ils seront supportés in solidum par la sci l’Envol et la société Allianz , et dans leur rapports entre elles à hauteur de 50 % chacune, avec distraction au profit de la société d’avocat I J I, avocats associés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 22 juin 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,