IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 19 Janvier 2021

N° RG 19/00238 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GE46

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 17 Janvier 2019, RG 16/00612

Appelant

M. B X

né le […] à […], demeurant […], Lieu-dit 'La Frasse’ – 73370 BOURDEAU

Représenté par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL PIOLOT AVOCATS, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

Intimées

S.A.R.L. E D Z, dont le siège social est situé […]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES, dont le siège social est situé […]

Représentées par la SELARL MLB AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

Compagnie d’assurance MAAF, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 16 novembre 2020 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Par contrats en date des 12 janvier 2008 et 6 avril 2009, M. X, maître d’ouvrage, a chargé l’E D Z (Z), architecte, assuré auprès de la MAF d’une mission de maîtrise d''uvre relative à un projet de construction d’un bâtiment à usage de 4 logements sur la commune de Trévignin (73).

Suivant contrat en date du 1^er juillet 2009, la société Alpes Savoie Construction (ASC), assurée auprès de la MAAF Assurances, s’est vu confier le lot maçonnerie.

Le lot terrassement-réseaux a été confié à l’entreprise AMTP.

La déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée le 15 avril 2009.

Des désordres liés à des infiltrations sont apparus au printemps 2010.

M X a missionné le cabinet Jamier et Vial, géologues consultants, afin de procéder à une étude hydrogéologique et, par rapport en date du 30 novembre 2010, ce cabinet a mis en évidence la présence d’une poche d’eau dans des matériaux de remblais.

Aucun procès-verbal de réception des travaux n’a été établi.

Par acte notarié du 8 avril 2013, M. X a cédé l’appartement n°1 de l’immeuble.

Par jugement en date du 3 juin 2014 le tribunal de commerce de Chambéry a déclaré la société ASC en liquidation judiciaire.

Se plaignant de désordres, M. X a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry aux fins de désignation d’un expert chargé de les examiner.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2014, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. Y qui a déposé son rapport le 22 décembre 2015.

Par acte du 24 mars 2016, M. X a fait assigner la société Z, et la MAF en indemnisation de ses préjudices.

Par acte en date du 8 juillet 2016, la société Z et la MAF ont fait assigner la MAAF Assurances en intervention forcée.

Par jugement en date du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Chambéry a :

• Dit que l’E Z avait engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de M. X,

• Condamné in solidum la société Termingnon et la MAF à payer à M. X la somme de 78 880 euros en indemnisation de son préjudice décomposée comme suit :

—  24 880 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise,

—  54 000 euros au titre des pertes de loyer,

• Condamné M. X à verser à la société Z la somme de 2 392 euros TTC au titre de ses honoraires,

• Ordonné la compensation judiciaire entre ces sommes à due concurrence,

• Déclaré recevables les demandes en garantie formulées par la société Z et la MAF à l’encontre de la MAAF Assurances,

• Condamné la MAAF Assurances à garantir la société Z et la MAF du montant des condamnations mises à leur charge dans la limite de 55 216 euros (70% du montant de la condamnation),

• Débouté M. X du surplus de ses demandes,

• Débouté les autres parties du surplus de leurs demandes,

• Condamné in solidum la société Z la MAF et la MAAF Assurances à verser à M. X la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Débouté les autres parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné in solidum la société Z, la MAF et la MAAF Assurances aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise à l’exclusion des dépens de l’instance de référé.

M X a interjeté appel des dispositions du jugement relatives au montant de son indemnisation.

Aux termes de ses conclusions en date du 11 septembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. X demande à la cour de :

Vu les anciens articles 1134 et suivants,

Vu les pièces versées au débat,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 22 décembre 2015,

' Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société D Z dans la réalisation des désordres constatés dans les maisons construites par M. X,

' Juger que l’E D Z a manqué à ses obligations contractuelles de maîtrise d''uvre par son défaut de conseil et en n’ayant pas rempli convenablement sa mission de surveillance du chantier,

' Juger que l’E D Z est tenue d’une responsabilité in solidum à l’égard de M. B X dans les préjudices subis,

' Constater que l’E D Z est bien assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF) sous la police n°137417/B,

' Juger que les non-finitions aux abords du tènement immobilier (présence de trous béants, drains non-enfouis, couche d’isolant à nu, présence d’une pelle mécanique …) et la présence d’infiltrations d’eau dans les pièces du rez-de-chaussée et les garages ont rendu la totalité de chaque maison (partie habitable et garages) impropre à sa destination empêchant de les donner à bail,

' Constater que M. B X s’est retrouvé contraint de vendre la maison individuelle n°1 en raison de difficultés économiques liées à l’absence de mise en location de ses quatre appartements depuis le 1^er novembre 2010 et donc de la non-perception des loyers,

En conséquence,

' Condamner in solidum l’E D Z et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) à verser à M. B X, en réparation des préjudices subis :

— la somme de 56.107,50 euros au titre des travaux de reprise du drainage, indexée sur l’indice BT 01,

— la somme de 500,00 euros HT au titre des travaux d’évacuation du puits existant, indexée sur l’indice BT 01,

— la somme mensuelle de 4 400 € sur quatre appartements du 1^er novembre 2010 au 31 mars 2013 sur une base de 1 100 €, soit la somme de 127 600 €, outre intérêt au taux légal,

— la somme mensuelle de 3 300 € à compter du 1^er avril 2013 à parfaire au jour de la décision définitive à intervenir, outre intérêt au taux légal,

— l

a somme de 46.600,00 euros en réparation du préjudice tiré de la vente dans l’urgence de la maison individuelle n°1 située à TREVIGNIN, suite aux mal-façons et non-finitions ayant empêché sa mise en location, outre intérêt au taux légal,

— la

somme de 1.020,00 euros correspondant au remboursement de la facture de la SARL ABMTP relative à la reprise des fourreaux EDF non-conformes,

— la

somme de 2.160,00 euros à titre de remboursement de la facture de la mini – pelle mécanique restée sur le chantier,

— la somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice moral résultant de l’anxiété générée et de la multiplicité des actes de vandalisme induite par la non-occupation des biens,

' Débouter l’E D Z de sa demande de solde d’honoraires,

' Condamner in solidum l’E D Z et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) ou qui mieux le devra à payer à M. B X la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner solidairement l’E D Z et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l’instance de référé, les frais d’expertise judiciaire et de l’instance au fond, avec pour les dépens d’appel application au profit de Maître Clarisse Dormeval, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile..

Aux termes de leurs conclusions en date du 18 septembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, l’ E D Z et la MAF demandent à la cour de :

Vu les articles 1103 et suivants (ancien article 1134 et suivants) du code civil,

Vu l’article 1231-1 et suivants (article 1147 ancien et suivants du code civil),

Vu les articles 1240 du code civil (ancien article 1382),

Vu l’article L124-3 du code des assurances,

Relevant l’absence de preuve de l’existence des désordres invoqués par M. X,

' Réformer le jugement critiqué,

' Débouter purement et simplement M. X de l’intégralité de ses demandes,

Relevant l’absence de faute de l’E Z,

' Débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

Relevant les fautes prépondérantes de la société Alpes Savoie Construction « ASC»,

' Dire et juger que la part de responsabilité de l’E Z ne saurait être supérieure à 10%,

A titre infiniment subsidiaire,

' Dire et juger que le coût des travaux de reprise ne saurait être supérieur à la somme de 16 640 € TTC,

' Déclarer irrecevable car prescrit M. X en sa demande pour les fourreaux,

' Débouter M. X de l’ensemble de ses autres demandes que ce soit au titre du coût des travaux de reprise ou au titre des postes non justifiés (enlèvement de la pelle mécanique, reprise des fourreaux EDF),

' Dire et juger que la demande présentée au titre des pertes de loyers ne peut s’analyser qu’en une perte de chance,

' Dire et juger que M. X ne justifie nullement l’existence et à fortiori le quantum de son préjudice,

' Le débouter de l’intégralité de ses demandes à ce titre,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la MAAF à relever et garantir l’E D Z et la MAF à hauteur de 70% des condamnations en principal,

' L’infirmer pour le surplus,

' Condamner la MAAF à relever et garantir l’E Z et la MAF à hauteur de 70% de l’ensemble des condamnations en principal, intérêts et frais, incluant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont les frais d’expertise judiciaire,

' Dire et juger que la MAF est bien fondée à faire application, le cas échéant, des plafonds, limites de garantie ainsi que de la franchise contractuelle,

' Condamner M. B X ou qui mieux le devra à verser à l’E Z et à la MAF une indemnité de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl MLB Avocats en application des dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 18 septembre 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la MAAF Assurances demande à la cour de :

Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

Vu l’article 1792 et suivant du code civil,

' Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Déclaré recevables les demandes en garantie formulées par l’E Z et la MAF à l’encontre de la MAAF,

— Condamné la MAAF à garantir L’E Z et la MAF du montant des condamnations mises à leur charge dans la limite de 55.216 € (soit 70% du montant de la condamnation),

— Débouté M. X du surplus de ses demandes,

— Condamné in solidum L’E Z, la MAF et la MAAF à verser à M. X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

En conséquence,

' Dire et juger irrecevable l’appel en cause de la compagnie MAAF Assurances par l’E Z et la MAF,

' Dire et juger que les conditions d’application des articles 1792 et suivants ne sont pas réunies dans cette procédure comme l’a relevé à juste titre la juridiction de première instance,

' Dire et juger que les conditions d’application de la responsabilité civile professionnelle de la société ASC ne sont pas réunies dans cette procédure,

' Réformer le jugement critiqué,

' En conséquence, débouter l’E Z et la MAF de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la compagnie MAAF,

' Condamner l’E Z et la MAF ou qui mieux devra à lui verser la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile.,

' Condamner les mêmes aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature et l’origine des désordres

Sur les infiltrations

L’existence de ces dernières est contestée par les intimées au motif que que l’expert lors de ses visites qui se sont toujours déroulées par temps sec, n’a pas constaté de venue d’eau.

Néanmoins, ce dernier a indiqué dans son rapport qu’il était « cependant incontestable que des traces d’humidité sont visibles sur les sols du rez de chaussée occupés par des garages et qu’en revanche, sur les murs périphériques, aucun placo posé contre ceux-ci, n’avait de trace d’humidité. »

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu l’existence d’infiltrations au niveau du sol des garages.

Il sera ajouté que M. Z est mal fondé à contester l’existence de ces dernières alors qu’il résulte des productions que ces venues d’eau par le sol des garages ont constitué un problème récurrent et non résolu au cours des travaux.

En effet, le 14 janvier 2010 il écrivait à l’entreprise ASC reprochant à cette dernière le non traitement de l’étanchéité du joint de dilatation, et précisant qu’il y avait de l’eau dans le sous-sol s’infiltrant par ledit joint.

Ainsi le 10 juin 2010 il écrivait en ces termes à M. X en réponse à un courrier recommandé de ce dernier :

« Je rappelle que je n’ai établi aucun descriptif quantitatif sur ce dossier, que ma mission a été signée à postériori de la possession des devis par vous-même. Je ne suis donc en aucun cas responsable des prestations décrites dans les devis des entreprises qui, par ailleurs, vous doivent l’exécution de celles -ci dans les règles de l’art. Un exemple entre autres : sur les plans architecte, je parle d’étanchéité des murs enterrés et non pas d’une simple imperméabilisation par produit noir + pose Delta MS mise en place par le maçon, peut être à l’origine de nos soucis de présence d’eau dans le sous-sol. »

Le 29 juillet 2010, par courrier adressé à l’entreprise ACS, M. Z évoquait le « grave problème de remontées d’eau sous le dallage au niveau rez de chaussée du bâtiment, » lui rappelant qu’elle n’avait rien entrepris pour résoudre le problème, que M. X avait refusé de prononcer une réception des travaux et qu’il lui appartenait de résoudre le problème en reprenant intégralement la prestation drain dans les règles de l’art.

Le 25 février 2013 il mettait en demeure l’entreprise ASC de reprendre intégralement le drain et l’étanchéité enterrée du bâtiment, ce qu’acceptait cette dernière en juillet 2013.

Le 24 juin 2014, l’architecte rappelait à l’entreprise ASC que les travaux de reprise de l’étanchéité et du drain n’étaient toujours pas terminés et lui demandait pour la remise en place des terres périphériques d’inverser le mouvement naturel du terrain compte tenu de la quantité d’eau arrivant de l’amont du terrain, afin de créer une contrepente éloignant l’eau de pluie de ruissellement du pied de la façade.

L’expert a repris l’historique de la période allant de 2010 à 2015 en ces termes :

Pendant cette période et afin de résoudre ce problème d’humidité dans les dallages, M. Z a demandé à M. X de faire réaliser une étude de sol qui a été faite le 30 novembre 2010. Celle-ci a mis en évidence des venues d’eau conséquentes de l’amont du terrain, venues d’eau qui ne seraient pas absorbées par le drain de l’entreprise ASC.

A la suite de quoi, M. Z a fait appliquer par ASC à l’automne 2010, une résine d’imperméabilisation sur 30 cm en partie basse des murs intérieurs du RdC (correspondant au niveau sous-sol de l’arrière).

Le problème subsistant toujours, M. Z a fait réaliser des drains transversaux après sciage du dallage de façon à faire passer ceux-ci dans les sous couches du dallage. Ces drains ont été raccordés sur un regard situé devant les façades et s’évacuent dans un regard situé plus en aval.

Malgré ces interventions diverses, les fuites persistants, M. X et M. Z confirment qu’ASC est intervenue de nouveau en 2014 sans que personne ne lui demande rien, pour dégager la partie arrière du mur amont et poser un nouveau drain (jaune celui-ci) visible à l’air libre sur un côté de la construction et qui doit donc être non raccordé. Aucune facture n’a été faite aucun CR.

Les 16 juin 2014 et 8 octobre 2015, M. X faisait réaliser des constats d’huissier de ces infiltrations.

Il est précisé que le drain initial (appelé par la suite dans notre rapport, bleu du fait de sa couleur) a été réalisé par ASC (ce qui est bien mentionné dans son devis) mais que les remblaiements ont été faits par AMTP (qui n’est pas dans la cause) et ce en admettant que le poste libellé « Accès » dans son devis corresponde à ces travaux, ce que personne n’a pu nous assurer. »

Par ailleurs, il résulte de l’avis hydrogéologique du Cabinet Jamier Vial en date du 30 novembre 2010 que :

' L’eau découverte dans le sondage P3 se situe dans les remblais du terrassement qui drainent la totalité de la plate forme à l’arrière de la construction (eaux de pluie et eaux de ruissellement)

' Cette eau n’est pas ramassée entièrement par les drains de la construction et stagne en formant une poche d’eau dans les matériaux de remblais perméables (graviers, maçonnerie) situés entre la base des drains et la base de la fondation.

' Ces eaux percolent probablement sous la fondation et ressortent ensuite au niveau du carrelage.

Il résulte de ces éléments que le désordre est avéré.

S’agissant des causes, l’expert a procédé à des opérations de sondage au cours desquelles il a pu constater que le Delta MS avait été arraché du solin de protection, qu’il n’existait pas d’enduit trapcofuge et que des remblais avaient été réalisés jusque sous le drain bleu.

Il a constaté que le drain de type agricole jaune était rempli d’eau prouvant qu’aucune évacuation ne se faisait par ce biais, le second situé 10 cm plus en profondeur de type autoroutier bleu et baignant complètement dans l’eau.

Il a relevé que les sous couches du dallage des garages sont dans l’eau et qu’ainsi lors d’épisodes pluvieux, l’eau ruisselle sur les toits de molasse et les drains ne fonctionnant pas, passe par dessous, les eaux remontant par capillarité.

Il y a lieu de préciser que le lot n°1 qui a été cédé par M. X ne fait l’objet d’aucun désordre d’infiltration.

Seuls sont concernés les garages des lots 2 à 4.

Sur les fourreaux EDF non conformes

M. X prétend que les fourreaux EDF seraient non conformes (90 mm au lieu de 110mm).

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, il ne justifie pas de cette allégation alors que la facture du 13 mai 2011 de la société ABMTP, qui n’est pas dans la cause, mentionne des fourreaux de 110mm.

Il sera ajouté que ces malfaçons alléguées ne faisaient pas partie de la mission de l’expert dans la mesure où l’assignation en référé n’en faisait aucune mention.

Sur l’abandon de la mini-pelle

M. X sollicite la condamnation de l’architecte et de son assureur à lui rembourser le coût d’enlèvement de la mini-pelle abandonnée sur le chantier par l’une des entreprises.

Ainsi que l’a retenu le premier juge M. Z n’est en rien responsable de l’abandon de cet engin et le jugement qui a débouté M. X de ce chef de demande sera confirmé.

Sur les responsabilités au titre des infiltrations

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu la responsabilité contractuelle de l’architecte pour manquement à son obligation de conseil et pour défaut de surveillance du chantier ainsi que celle de la société ASC du fait de la mauvaise réalisation du drain bleu, laquelle est tenue à une obligation de résultat.

Il sera ajouté qu’au titre de son devoir de conseil l’architecte se devait avant tous travaux, dès la phase de programmation, de rappeler par écrit au maître de l’ouvrage la nécessité de prévoir une étude de sols et n’aurait pas dû lancer le projet en l’absence de cette dernière.

S’agissant de sa mission de suivi des travaux, s’il est certain qu’elle ne lui imposait pas une présence constante sur le chantier, il n’en demeure pas moins, ainsi que le rappelle l’expert dans son rapport, en réponse au dire de l’architecte, que la mauvaise réalisation du drain bleu ne s’est pas faite en une journée, de même que les terrassements et remblais afférents, qu’en suivant régulièrement le chantier M. Z aurait du avoir un contrôle sur ces travaux et que par ailleurs il aurait dû exiger les documents d’exécution des travaux, qui n’existent pas en l’espèce, ce qui aurait permis de retrouver les branchements.

Le jugement qui a retenu à juste titre, comme le proposait l’expert, une répartition des responsabilités entre les intervenants de 70% pour la société ASC et 30% pour l’E D Z sera confirmé.

Sur les préjudices

Les coûts de remise en état

L’expert a chiffré le coût des travaux de reprise du drainage à la somme de 18 400 euros TTC que le premier juge a retenu alors que M. X se prévalait d’un devis de l’entreprise ABMTP d’un montant de 51 487,50 euros et fait valoir que le chiffrage effectué par l’expert est incomplet.

Lors des opérations d’expertise, il avait produit une évaluation des travaux effectuée par le cabinet Robergeon, économiste de la construction, lequel avait estimé le coût de ces derniers à la somme de 39 964 euros HT.

L’expert a précisé dans son rapport que les travaux de réalisation de la tranchée drainante allaient amener un terrassement complet de la partie arrière de la construction et qu’il y avait donc lieu de profiter de celui-ci pour réaliser la reprise du drainage contre le bâtiment. Par ailleurs il a indiqué que les estimations avaient été faites en excluant le lot n°1 à la demande de M. X, en l’absence de désordres affectant ce dernier.

C’est par une motivation pertinente que le premier juge a :

— Ecarté le devis de la SARL ABMTP qui majore les quantités retenues par l’expert et prend en compte des travaux non prévus par l’expert (création de regards d’évacuation, d’une cunette de drainage)

— Pris en compte le coût des travaux de terrassement dont la nécessité a été relevée par l’expert mais non chiffré par lui en retenant l’évaluation de ce poste par le Cabinet Robergeon soit la somme de 6 480 euros TTC,

— Refusé de déduire de l’estimation faite par l’expert le poste de nettoyage des murs et environnement chiffré à 1 500 euros HT par ce dernier au regard de l’importance et de la nature des travaux de reprise.

Dès lors le jugement qui a condamné l’E D Z et la MAF in solidum à verser à M. X la somme de 24 880 euros TTC, sera confirmé.

Sur la destruction du puits perdu existant

M. X sollicite la somme de 4 620 euros correspondant au coût de suppression du puits qui serait situé derrière le porche, dépourvu selon lui d’existence administrative, faute d’être mentionné sur les plans du permis de construire, et d’utilité, les eaux de ce dernier n’étant pas canalisées.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge pour rejeter la demande concernant ce poste de préjudice a relevé que l’existence comme le défaut d’utilité de ce puits n’ont nullement été débattus lors des opérations d’expertise, M. Y n’ayant jamais évoqué cette construction.

Il sera ajouté que M. X n’explicite aucunement en quoi la présence de ce puits participerait aux désordres dont il a fait état.

Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé.

Sur la perte de loyer

Il résulte du rapport de M. Y qu’en début d’expertise M. A a indiqué qu’il souhaitait mettre ces appartements en location, puis à la dernière réunion qu’ils étaient destinés à la vente mais qu’il ne l’a jamais fait considérant que ceux-ci étaient impropres à leur destination.

Les travaux suivis par M. Z se sont achevés début 1010. Restait ensuite l’intervention des corps d’état secondaires qui ont été coordonnés par M. X directement, étant précisé qu’aucun procès-verbal de réception n’a été établi par ce dernier.

L’expert a relevé qu’une attestation de conformité de l’installation électrique a été établie le 13 octobre 2010 que M. X a réceptionné le 2 mai 2011. Par ailleurs la déclaration d’achèvement des travaux est en date du 24 août 2012.

Selon l’expert, les travaux ont dû se terminer entre début 2011 et août 2012, sans qu’il puisse être plus précis.

M. X fait valoir que le préjudice résultant de la perte de loyers aurait débuté le 1^er novembre 2010.

Or, ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, il s’évince du rapport d’expertise et des pièces produites que dans un premier temps M. X a envisagé de céder les appartements, puis a cédé le lot n°1 non concerné par les désordres, et a enfin tenté de mettre en location les autres appartements.

Ce dernier ne peut, en effet invoquer un préjudice résultant de la perte de loyers avant ses premières démarches en vue de mettre ses biens en location.

Ainsi, en l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu qu’avant le 1^er janvier 2014, M. X n’avait subi aucun préjudice au titre d’une perte de loyer.

S’agissant de la période postérieure au 31 décembre 2013, le seul préjudice subi par M. X résulte de l’impossibilité de louer les garages, alors que les appartements ne subissaient aucune infiltration et qu’ainsi que l’a relevé l’expert il n’est pas compréhensible, qu’en campagne où il n’y a aucun problème de stationnement, M. X n’ait pas réussi à louer ses biens en ne considérant que la valeur correspondant au logement de l’étage.

Par ailleurs, M. X ne peut sérieusement soutenir que les mal-façons et non finitions affectant les abords de l’immeuble ont généré une impropriété à destination de l’ensemble immobilier alors que :

D’une part elles ne l’ont pas empêché de vendre le lot n°1.

D’autre part, l’expert, en réponse à un dire du conseil de M. X qui faisait valoir la dangerosité des abords du fait du non achèvement des terrassements, a précisé :

« Concernant la dangerosité, un seul point en présente dans l’angle vers le regard derrière la construction qui peut être comblé par 1 mètre cube de terre (ou la pose d’une barrière) pour un coût de 200 euros. Il était donc tout à fait possible de demander ce travail à un artisan à proximité. Or nous n’avons trouvé aucune demande sur ce point et nous ne considérons pas que ceci puisse motiver le fait de ne pas mettre en location ces appartements. »

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, si les attestations produites évoquent notamment les infiltrations pour expliquer l’absence de suite donnée aux visites ces dernières ne mentionnent jamais le prix du loyer sollicité.

La seule petite annonce produite qui est une annonce sur « leboncoin » date d’avril 2019 et mentionne un loyer mensuel, charges comprises, pour les appartements n°2 et 3 de 1 050 euros et 1 100 euros pour l’appartement n°4.

Cette offre de location inclut les garages et caves de chaque appartement.

Faute de précision sur le prix du loyer sollicité hors charges, et pourvu d’un garage inutilisable c’est à bon droit que le premier juge a pris en compte la perte de valeur du bien au regard des infiltrations, étant précisé que le préjudice s’analyse en une perte de chance de louer des appartements avec garage, et qu’outre la perte de valeur locative, l’absence de garage rend nécessairement moins attractive l’offre de location

L’expert a retenu dans son rapport que les surfaces du rez de chaussée condamnées représentaient 30 m2 par rapport à une surface totale de 110 m2 environ et a proposé au tribunal, de retenir une perte perte de loyer proportionnelle de 30/112 soit une somme mensuelle de 300 euros.

Le jugement qui a retenu à juste titre ce montant et alloué sur une période de 60 mois pour trois appartements une somme de 54 000 euros sera confirmé.

En revanche, compte tenu de l’exécution provisoire à hauteur de 50% dont est assorti le jugement, la demande de M. X tendant à obtenir cette indemnisation au-delà de la date de la décision de première instance ne peut qu’être rejetée, ce dernier ayant eu la possibilité d’exécuter les travaux de reprise.

Sur la dépréciation de la valeur de la maison vendue

M. X fait valoir l’existence d’une perte de gain d’un montant de 46 000 euros sur la vente de l’appartement qu’il soutient avoir réalisée en urgence au motif qu’il ne disposait pas de la trésorerie nécessaire lui permettant d’assurer tout à la fois le coût de la présente procédure et de rembourser la banque.

Il produit un rapport du Cabinet Berthier en date du 9 octobre 2015, estimant la valeur vénale du lot cédé en 2013, sous réserve d’une marge d’appréciation de 5%, à 276 600 euros et justifie avoir cédé ce lot suivant acte notarié du 8 avril 2013 au prix de 230 000 euros.

S’agissant du remboursement des emprunts force est de constater que M. X a fait l’acquisition du terrain suivant acte notarié du 6 juin 2008 moyennant le prix de 214 000 euros, et que l’ acte ne fait état d’aucun emprunt.(annexe du rapport Berthier- pièce X n°26)

Par ailleurs M. X produit un avenant en date de mars 2010 concernant un prêt immobilier souscrit auprès de la Lyonnaise de Banque relatif à un emprunt de 150 000 euros pour la construction d’une maison individuelle de 170 m2 située à Bourdeau qui correspond à sa résidence principale.

Il produit, en outre, un tableau d’amortissement relatif à un prêt d’un montant de 40 000 euros souscrit auprès de la Caisse d’Epargne en mai 2008 et un tableau d’amortissement relatif à un prêt d’un montant de 21 500 euros souscrit auprès de la Banque Postale en mars 2011, sans que l’on puisse déterminer à quoi se rapportent ces deux crédits.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, M. X ne justifie pas du montage financier de son projet immobilier de construction de 4 logements et ne démontre nullement avoir été contraint de céder dans l’urgence l’un des lots pour faire face à de ses échéances et au coût de la présente procédure non encore initiée à la date de ladite cession.

S’il produit une attestation du 7 décembre 2012, par laquelle il s’engageait à l’égard de son acquéreur à refaire les travaux d’étanchéité des parties enterrées de l’appartement n°1, il résulte du rapport d’expertise qu’aucune infiltration n’a été constaté concernant ce lot.

Ainsi, il ne démontre pas avoir été contraint de diminuer son prix de vente en raison d’infiltrations affectant ce lot ou les lots contigus.

En revanche, il résulte de la lecture de l’acte de vente du 8 avril 2013 que M. X n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage pour la construction de l’immeuble.

Au regard du risque pris par l’acquéreur en faisant l’acquisition de ce bien récemment achevé, et, comme il est de pratique habituelle, le prix de vente a nécessairement été négocié à la baisse pour prendre en compte cette absence d’assurance.

Le jugement qui a rejeté la demande en paiement de M. X au titre d’une perte de gain sera confirmé.

Sur les demandes de compensation et de condamnation à l’encontre de M. X

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une exacte appréciation des faits et une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a condamné M. X à verser à l’E D Z la somme de 2 392 euros au titre du solde des honoraires de cette dernière et ordonné la compensation entre leurs créances réciproque à due concurrence.

C’est également à bon droit que le tribunal a débouté l’E D Z et la MAF de leur

demande de compensation judiciaire entre leur dette à l’égard de M. X et les éventuelles dettes de ce dernier à l’égard de l’entreprise ASC, ne s’agissant pas de dettes connexes.

Sur la demande de garantie à l’encontre de la MAAF Assurances assureur d’ASC

Ainsi que l’a relevé le premier juge, et qu’il résulte des attestations d’assurances produites, la société ASC avait souscrit en sus d’une assurance décennale, un contrat multirisque professionnel couvrant sa responsabilité pour les dommages survenus avant la réception des travaux, de sorte que l’E Z et la MAF sont bien fondées à solliciter la garantie de la MAAF Assurances, garantie s’exerçant dans la limite de la quote-part de responsabilité de son assuré soit 70% du montant des condamnations prononcées.

La MAAF assurance ne produisant ni les conditions particulières ni les conditions générales de la police d’assurance, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté sa demande tendant à voir diminuer les condamnations prononcées à son encontre de la franchise et de toutes limitations de garantie prévues au contrat.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

M X qui succombe en son appel sera tenu aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. B X aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de la selarl MLB, avocats.

Ainsi prononcé publiquement le 19 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,